房地产投资项目财务及应用

房地产投资项目财务分析房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysiscontents房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis5.1房地产投资项目财务分析概述5.2房地产投资项目财务分析基本报表房地产投资项目财务分析5.3传统的财务分析指标5.5房地产投资项目财务分析的应用5.4现代的财务分析指标房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis学习目标学习完本章内容，要求学生掌握财务分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；熟悉各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力。最后，应能运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。房决地附产另投顶资威项宅目砍财佩务皆分优析颗概走述房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．1．1房值地亮产最项迁目逗财类务铲分荐析喜的壮含党义财聋务李分妖析也做叫栽财蚕务犁评稻价虚。踩它楼是宅指帆投脚资感分燥析炊人拔员捞在嚼房挺地照产削市吨场滩调漏查煤与麦预依测都，糖项孩目呜策卡划沸，石投孟资修、留成窄本括与池费播用汽估卧算继，生收融入垂估责算秘与趟资没金尘筹衰措然等斜基味本策资颂料课和勉数核据过的邀基武础漂上灭，担通晴过顽编塞制掀基福本架财每务僚报汗表福，芽计塌算锻财愧务书评镇价中指役标司，城对株房轮地丙产掉项上目蹲的豪盈鸭利奥能纳力犬、盖清义偿润能埋力深和蛇资佛金斧平校衡径情慈况举所革进辱行裁的断分谈析叛，众据翠此欠评羡价恋和痒判挪断顺投块资球项墙目射在浸财永务跨上蜂的贱可窜行免性邻。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis财绑务稀分烤析哭的歪基渔本漂程岁序雄是什：1．滤收马集么、亏整私理渡和彻计誓算扔有浇关臣基段础幼财染务陷数笛据扯资孟料哄。2．思编柏制秃基柱本证财吉务刊报鼻表忘。3．努财歌务血分暖析的指拉标上的仗计港算筝与专评是价堵。4．侄进届行贱不禁确吃定贫性蛋分削析置。5．建由星上准述夫确渣定锄性血分坟析巴和殊不助确脚定炼性愧分朋析浅的牌结曾果处，尝作飞出陡投爷资矩项兴目翠财扇务食上幅可澡行图与辣否纺的氏最咏终闻结登论扒。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．1．2财顾务访分珠析庸的御作帽用1．击衡饼量速项闸目线的蒸盈小利答能保力盈部利闹能催力断是博反探映刘房湾地牌产泻投羽资盖项棵目盏财骄务泪效语益椒的歼重唐要拦标氏志疤。拆在医财某务括分边析腥中考，蚂应男当绵考育察凳拟霸投室资考项丽目过的者盈以利桥能驰力点是屑否候达狱到淹行队业叼平巧均夹水宽平暂或顿投置资捞者盆期势望吨的打最凳低救盈膜利霉水篮平胀，臭或绘者赖是孟否屋满尼足者项余目面可规行摄的耕要装求疑条季件湖。手这宝种民衡宁量铁主齿要吉是融靠称计摧算锦财每务对内简部饮收饺益梅率豆、傻财灯务那净害现将值历、事投迷资有利班润犁率嫩及段资青本梢金奴利宴润哀率谣等鄙指葬标条来挡进腾行毯的座。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．行衡暴量棚项顶目秧的悲清汉偿演能梳力清慎偿战能址力芹包原括枣两旷个铃层基次唇：婶一消是泪项肾目庙的酬财谈务掀清还偿碗能败力显，剑即撕项吨目现按电期灯收但回串全算部事投州资下的锡能摸力郑；顽二贸是鸭债故务葡清证偿像能梯力没。然如蹦果贸项瓶目体有朋贷述款皮，翅就终应箭考谷察糕项床目佣资予金些偿挡还宰期肃限览是沫否削符突合轻有宁关负规脊定定，桃项充目笋是呜否踪蝶具卸备仗所屑要积求燥的宫清下偿右债怜务草的愈能匠力校。两这刺种变衡线量骗主苍要亩是集通弦过阀计额算决投竹资贡回盛收救期上、帐借转款刃偿扎还雁期负以胁及商资荒产圾负话债净率燥和开偿涝债茎保疮障熄比君率专等乒指苦标兔来融进贞行正的素。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3．返衡圆量大项绳目光的昼资域金注平越衡治能裕力资简金滩平钟衡叹主端要确是膨指雹投四资罚项效目督的伍各冷期滤盈叹余汪资符金轿不国应摧出烧现即负搭值苍，屑它纤是戴投渡资朋开刷发仔经艇营菌的掌必叙要冶条拨件障。咸这赞种往衡底量懒是咬通采过维资喘金僻来奇源瘦与楼运旦用艘表撕进来行贼的偶。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis§讽6偷.管2房庙地肾产怨投秤资只项荡目醉财昨务盾分本析犹基杯本捏报铅表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis投驾资韵项叼目追所清需宁的阀财速务搁分才析战基磁本朋报易表傻主母要手有跳：现折金娱流宝量鼻表、资跃金泽来尖源膊与棉运昏用只表、利虹润恰表和资躲产不负强债命表。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．2．1现漏金拴流税量慨表1．筛现裳金找流漆量蔽表惧的叼含东义现泄金珠流届量石表是逃指酒反梁映捕项秆目金在留计险算鞠期黄内哭各绣年剧的榴现许金笛流型入饼、辜现佣金熄流狡出汤和宾净下现尖金焦流舌量送的屡计驳算柄表晴格哪。通驴过窝现缺金叫流数量纹表店可掩以异计顷算妹各胀项腾财气务志评超价眼指她标愧，届进冶行科房弱地狱产碗项腾目传财衔务末盈测利们能驾力铅的誉分迁析呀。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．北现鹊金箩流害量之表稼的慌种美类按灵照今投则资吧计浙算灰基像础山的繁不屑同励，腿现诵金溪流橡量浆表照一烫般装分鞠为植：1）茧全尼部阅投截资锅现捷金扇流上量葬表全宴部捡投扣资稀现讯金匆流锅量贩表谁是替不带分王投含资肆资孩金勺来筒源哑，便以米全织部释投察资咽作茧为膝计耐算奸基旁础塘（诉即享假厦定父全万部练投悄资仰均能为脆自拣有搅资字金辅）谣，糖用趋以怕计护算景全挂部照投艺资渡所戒得溉税留前离及帜所当得狼税牺后售财剩务削内心部村收报益隙率巩、些财浴务晶净碑现感值烫及浆投吴资浆回省收防期勾等篮评谣价录指详标侍的樱计滋算杀表喇格马。其吧目便的唤是汇考忘察唯项叛目管全旬部枣投习资厅的摸盈廊利君能抵力押，聋为豆各尝个狼方名案队进舟行摇比喇较雕建劣立道共鸽同施基能础眉。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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N

1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出全付部氏投尾资牵财僵务茄现斑金琴流聋量踢表表6宁-把1单朱位颜：倘万郊元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2）凯资傻本盲金填现捐金量流刑量沃表资玻本痒金姜是粥项帮目箭投础资乳者宵自董己碎拥族有缓的唉资猎金蠢。准该草表谨从全投富资岂者愿整票体有的芳角恰度局出栗发产，挺以荐投注资刻者箩的伟出鄙资千额划作湖为首计粱算休基括础扯，肥把崇借率款胡本火金娃偿战还惨和慰利刊息泛支筐付猾作笨为运现陕金牢流赏出响，述用询以茂计茫算预资换本亚金胳财纽奉务石内疲部熄收翻益虽率钞、淹财奖务践净粥现浑值途等蹄评梯价项指构标凉，矿考氏察究项膜目泳资辰本尼金娱的写盈敞利孔能佣力末。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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N

1现金流入1．11．21．31．41．51．61．7销售收入出租收入自营收入净转售收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金2现金流出资蚕本翁金迈现押金拖流胃量若表表6证-搁2单灶位除：话万蓄元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．72．82．9资本金经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、资本金财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3）恶针闲对丢两厅表神的旅有意关搂说途明（1）净六现利金艇流伶量旁（己项滤目蜘的铜未屿来候收傲益巨）概是敌项葡目腥当概年沿现置金滥流代入拾与向现羊金伴流遍出是的壶代缸数饶和熊。根草据师需盟要紫，垦可胖以辅计奋算忽税文前沿净箩现用金粘流著量役，沿也抓可纯以镜计货算虎税辩后漫现菌金掘流察量魂。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis（2）谋两膜表侦的肚区歼别牺。全找部顶投谋资贫现晶金革流镰量典表剪与违资杆本笼金从现而金陕流朋量闹表净在肌注厨入袍项槐目吧内青容浪相伴同葵，病但套在疼流遗出冷项畅目追中锦，移有李以鸣下踪蝶不响同金：①怠由谋于洋全阅部暂投狸资孟现策金厅流吸量饱假蹲定龙拟丝式投蹄资锋项窗目闭所饿需束的垃全备部镰投凝资把（网包费括确建翠设肝投胞资毕和冶经堆营幅资厨金梨）扑均凯为泳投子资愚者乳的钻自赞有摸资抛金书，插因聚此旷全帅部茄投触资熊中全不续含贺建居设唐期由利衰息输，敢同效时告也银不鱼考青虑忙全印部散投堡资却的投本巷金个和肿利下息佳的豪偿拜还习问车题支；织而锁在胁资率本病金太现延金畜流衔量其表命中丈，途由糊于船假此定痛了深全桃部惩投皆资伸中讯除娱资段本伏金迫以姥外文的晚投逐资值都窜是馆通运过按债坡务递资能金华来竭解页决匆的粮，愤所拼以乳现话金这流杜出讨项断目经增违加绑了名“聋借铲款呀本哗金烟偿圆还逐”卫和庸“绸借伙款痰利婶息库支等付次”右。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis②葱在规现读金透流徒出缸栏红目次中削，送资夺本恩金挂现膊金衡流占量英表辽可配能休会联发帜生负“沾预推售块收银入告再骑投碍入盖”留项淡目碧，程而用全枕部党投森资无现厘金课流聪量凭表像中流却剪可沙能卖没财有码这虫一广项诊。③滚资愿本轰金气现群金甲流军量罪表泄中堵，盒土遮地悦增扑值骡税拥与闯所勤得扔税扰的协计杆算役基伴数柄中壤含摔财董务亦费嫂用腰。周而贿全构部斑投研资滤现趴金垄流妥量刻表胜中店，洋虽括然阁全摆部袄投鉴资扫中肃不外含漫财夸务秧费陵用涨，叫但桂在碧表后中泽所匙列盈的雁其枪他取项抱目局中峡仍录保啦留蚀有跌财程务臭费滑用够的储影敲响尖。（3）盐计怕算周期雨。诸一沟般求建重设卷项能目付的鹅计告算筒期啦包感括涉建绘设定期裹和土生茎产剑经疾营侮期搬。尿房摩地剖产脑开功发另后塞（月即苹售瓜出户）伍的胖项娃目崭只丑有独建贱设框期冲没凶有桌经且营崭期户；鸡置恢业输投匀资来项嫌目悼不遍存锈在螺建坐设魂期博，特一丈般谨只麦有骨经透营剩期便。（4）店房彼地溜产彼投鄙资知项杯目剪往扮往轻有厅开菠发蔬后腰出刘售欧项核目钟、拢开袋发夺后新出股租烛项飞目跃和柄置洋业托投明资流项雨目盟的夜区准分疾。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis4）不投照资顺者邪各料方虎现有金轰流笋量客表该豪表忘以鲜投逝资隔者留各闯方仇的节出悄资蜜额予作刑为腿计狗算黎基胸础多，湖用益以膛计宫算衡投容资牙者赚各松方侵财的务铸内皇部乱收交益此率银、术财戏务插净趋现碧值惕等重评巷价板指鲁标侵，夫反熄映垦投咳资纳者贤各硬方展投止入饲资附本肝的袄盈颗利译能堵力扇。当福一殃个袭房叠地蒙产效项脖目危有月几观个晓投猛资诵者天进讨行皇投技资馋时犁，态就引应肃编合制摘投呀资各者源各剥方解现堡金肥流盈量蔬表蔑。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1现金流入12（1）（2）（3）（4）应得利润资产清理分配回收固定资产余值回收经营资金净转售收入其他收入

2现金流出2．12．2开发建设投资出资额经营资金出资额

3净现金流量

4累计净现金流量投固资宏各鸭方缎现末金坑流班量底表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．2．2资做金么来艇源悦与买运竭用炒表1．乘资润金滑来俗源姥与狐运秋用浇表族的宵含蓄义资捆金令来诊源施与怠运首用扰表是诸反匀映撤房马地缩慧产滨投塑资邻项旱目挽在没计煌算胃期牧内命各怀年辽的挎资虾金已盈方余挽或吸短嘉缺殃情弓况挡以奔及游项资目舍的粱资仅金绣筹啄措村方徒案东和虎贷倒款害偿伯还薯计钱划响的威财谊务源报内表拴，胖它伤为得项津目幸资仙产滚负手债娃表鲜的厘编娇制驶及晒资阳金贫平塘衡喊分悦析刚提诸供手了仗重鹊要畅的辉财罢务宣信驶息小。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1资金来源1．11．21．31．41．51．61．71．81．9销售收入出租收入自营收入资本金长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入2资金运用现黑金猴来愁源牙与徐运群用携表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis资咏金蔽来睁源淘与休运饲用乱表锤与毫现啄金装流敏量债表见有使着兰本缺质凡的壳不幅同补。运资唉金宝来盏源梢与恰运夜用锻表恼是滑从攀项丙目姿的面资逃金立平电衡够角脊度侍出木发扫的鱼，梨后扛者缎是典从喝投芽资四角参度膀出助发链的年。纺在宏资产金研来塌源蓝与踢运导用鉴表湖中兼把犯用捉于酬项士目炮的弃全桥部绍资免金四来攻源盛都荐看谣作闭现逐金雪流胡入沿，未包痛括甜借纽奉款导和毯资滥本邻金棋投狱资去，僚而迹在罪资盼本窑金棍现端金却流怠量屿表转中锐把洲资功本犯金唇投猫入债看陶作妥现每金粒流耍出喜。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．兔资辫金拥平降衡宝分梅析该行表莫给纸出蝴的泊盈影余我资分金庭表踢示受当够年耕资清金南来冷源膊（厌现六金摧流型入脏）扇多后于历资哗金汪运淋用炼（稠现渴金扑流毯出苦）隆的坡数仗额霜。懒当少盈古余所资数金旋为史负仆值牺时垫，昌表姻示筹该怪年径的颂资姻金济短摘缺吃数疑。稳作剧为狮资庭金皱的巩平担衡遭，两并缴不权要论求凳每帆年王的谢盈巴余毫资算金只不蹈出雹现慨负昏值餐，霸而届要培求并从搅投却资怖开察始计至心各岸年绑累蒙计彻的借盈斑余老资依金威大芦于败零慢或希等咏于森零修。喝这蹈就打要熊求尺投道资执项扁目饿在袭实脑施章过歪程婶中笨任吩何愈时乎刻悔都泛有阳够竖用纸的担资感金便。作抚为份项在目栋投键资职实尊施宽的途必闯要涂条酒件且，谅每玩期孙的梁盈形余孩资诊金扶应驰不脾小招于买零惜。旷因坝而映，洋房膨地拿产稠投红资呢项冻目抬资絮金闷平私衡浪分先析美关练注雾的砍重晕点滋是坏资李金揭来可源的与宗运订用万表松的铸累乱计夺盈挣余倾栏汤目仔。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3．梅与则一少般霸建旨设叮项自目援的孟不无同房竟地显产耕投份资棵项节目织经测常贼有晕的壶两磁种冬形争式花：租出崇售齐项本目贞和还出诱租旁项孟目阿，寇因摊此若，狗在换填闻列里资瞎金芦来帮源铁与晓运积用效表醋时预，闸与威现景金届流浮量辨表谦一枣样婚，键出爆售惰项旗目染和许出童租此项摊目止也扰会汇有劣所屯不申同柜，德这零是率与倾一门般主建恰设纠项面目溉不禾同谢的寸地烘方援。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1资金来源

1．11．21．31．4销售收入资本金长期借款短期借款

2资金运用

2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis出块售帐项虑目良资疏金途来细源罚与吼运刻用充表序号项目合计

1

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1资金来源

1．11．21．31．41．51．61．71．81．9出租收入（或自营收入）资本金折旧费摊销费长期借款短期借款回收固定资产余值回收经营资金净转售收入

2资金运用出嗓租械与瘦自兰营补项惕目帐资秧金圾来宾源掩与福运转用窑表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis

2．12．22．32．42．52．62．72．82．92．10开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis4毒.资耽金答来患源粱与疗运摄用感表器的毛来神源得与馋填党列(惰1成)销负售酱收稻入遭、攻经列营态税记金胸及悬附强加占、牲土呜地鞋增拦值被税送、约利恰润酬总暴额闻、挎所傍得锯税萌和钟应雾付鸦利开润渣等怪数犬据兄，繁取评自杆利慰润泰表府。（2）寺开刊发望建糟设锯投偷资戏、索长辰期竿借列款演、蛋短穿期紧借湿款馒、暑资凉本派金霜的委数梨据醋，范取灯自局投轰资作计纱划聚与亲资贼金顷筹架措铜表撞（衣开酒发叼建场设袜投柔资虹需蜡扣忽除阀财拦务叉费歉用奸）（3）山长牌期狮借损款毫本停金问偿音还盘额求、设借酱款尘利懒息关支刺付售的稠数孩据效取异自狂借袜款和还巩本乞付昂息雷表利。（4）自盈炭余框资谱金药等鹊于匆资姨金小来对源峡减版去额资陕金宜运注用柴。（5）臂累认计崖盈眼余辆资熟金迈各效年辰数馒额陵为脂当清年俘及妨以猛前袜各势年聋盈市余句资涌金帽之稼和艘。6．2．3利现润惧表1．瓣利屑润育表僻的歼含庙义利录润敞表是恋反妈映悉房局地播产役投境资齿项蚀目扮计搜算锤期晶内导各惹年充的觉利叹润出总缩慧额对、慰所缘瑞得盟税值及捡各蛾年绿税足后测利协润卵的肢分员配馅等竞情支况愈的岩财既务饼报出表应。通壮过远该穗表血提钓供口的灵投绑资穿项谣目北经夹济假效肤益哀静栋态耍分喘析忘的薯信光息女资泻料届，礼可县以放计称算迈投针资顷利索润庙率富、辩投括资章利放税扔率蠢、庙资烘本穷金线利照润吐率江、势资骗本科金植净叔利域润外率先等伐指践标蚕。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1经营收入1．11．21．3销售收入出租收入自营收入2经营成本2．12．2商品房经营成本出租房经营成本

3运营费用

4修理费用利挑润讽表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis

5经营税金及附加

6土地增值税

7利润总额

8所得税

9税后利润9．19．29．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．惯利伏润鞠表雾的惯内肺容胜及葬计互算1）献关洗于青利货润端总谨额损占益筑表冠中倍的贤利啊润疲总傍额病一部般颈应泰为霸：利耽润舟总刚额=经讯营斑收虏入诱－志经含营织成驳本倦－纺运培营陶费煎用税－吵修悦理差费客用双－亭经滩营董税椒金躲与魄附架加弟－赌土蛋地流增惜值终税房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis（1）月以乔出渣售清为楼主头的惭房劈燕地剖产恼项享目趁的乎利纽奉润萄总其额利灿润底总危额=销映售决收旧入曲－瘦总佣成练本橡费醉用樱－浇经粒营充税次金志与啊附予加足－茧土带地帝增请值焰税房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1销售收入

2总成本费用

3经营税金及附加

4土地增值税

5利润总额

6所得税

7税后利润7．17．27．3盈余公积金应付利润未分配利润计算指标：1、投资利润率（%）

2、投资利税率（%）

3、资本金利润率（%）

4、资本金净利润率（%）出毯售转型张房点地积产薪项触目贞的咱利呀润轨表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis（2）别以役出六租龙为目主伴的派房欧地众产关项粗目歉利庆润蚕总竿额利悦润帝总增额=出榨租宾收耳入位－恶经轮营夺成愁本泽－伙经汉营董税适金胃与狗附摘加其岂中旅，纽奉出肥租击收盈入诸、戏经垂营赠成叛本镇、畏经拜营孔税混金诉与旷附娃加稠的鬼数柴据陡可绍以四通筒过土第5章碑的志财么务剩数落据怀和然辅撇助呜报淋表援得旦到译。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

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1出租收入2经营成本

3经营税金及附加

4利润总额

5所得税

6税后利润6．16．26．3盈余公积金应付利润未分配利润出劝租诸型俯房宅地众产旦项椒目尘的约利仪润矮表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2）预关驱于暗税遭后珍利漫润税曾后宏利胶润=利胀润顾总济额己－跌所朝得傍税其飞中吨，所刷得洋税=应按纳杏税雁所双得停额×所鸡得界税屑税油率一奔般己情担况浆下近，泼应撞纳瓜税渠所仓得距额桥（将或洪应皆纳目税夸收陕入躺）块就奋是致前懂面结计乳算坦出肺来奋的歉利坝润开总蜡额谱。房涌地魔产啄开矿发纱企中业举的轿所绕得仪税耽税网率旺一锯般赞为2凶5描%。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis3）扑关姑于才利死润怜分征配房铺地洞产徐企棋业舒交电纳肢所味得敲税摘后决的发利趟润搏为旱税首后约利血润点，圈税委后惕利规润违等度于演可堆供珍分扛配京利场润胳，息一若般逝按滤照痰下械列呆顺轰序借分葵配骂：（1）撞弥鞠补留企搜业光以劝前仍年宁度沫亏棵损图。（2）赛提鸭取央盈降余拆公膏积庸金拖。蜓一楚是骗法慰定闭盈五余当公厅积渴金位，祥按花照邀税倾后幻玉利信润碰扣娘除帜前药项江后塘的1趋0限%，观累站计余提裙取雄达扇到姓注欧册谷资互本睛金叼的5园0械%时辈可腹不抗再苍提己取头；布二核是拾公仙益盘金字，弟按蚁可北供诞分扁配柿利挎润搞的5肢%提裁取买。（3）颤向猪投事资音者林分虏配好利眼润股，打即考表范中现的翻应落付傲利蹲润栽。考短虑节了管这粉三桑项辜因统素雕后拣（躁大悼部仆分害情多况滥下镰只山有访后鸦两泻项免因愧素警）弦，农余砍额绢即乐为稿表念中武的待未浸分券配贺利太润锐，探未涝分四配舍利蕉润屋主剂要遥是躲用扶于面归籍还然借始款矩。晒当并借济款慰还北清剑后柄，坝一宁般临应刃将豪这掀部吵分念利伯润倾补歇分灯给拖投室资命者巨。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis案柴例:某叨开忠发浴商亲购刻得备一压写霞字浪楼翅用淋地权的茶使退用久权般，劲拟耽建杰一牛写水字索楼好项惭目盈出握售象。猴经车过碎分沙析循，满得锡到男以偷下禽数捆据尖：1开铅发庭过壤程驰中殿发塘生常的微成柏本产费摧用得如该下敬：开土等地挺费股用6欠0怪0万钩元漆，论于顾开醋始奖时磁一疏次移投屠入弦。芳建灵安延工辣程固投攀资津为8湿0缺0万鸟元魂，愿前晚期肺工委程筒费敏用矛、午管湾理旨费改用坦、壤其艳他绒费扭用斩分胳别警为蓝建铃安从费汁用君的5跨%、3丘%、2投%。方销双售扇费幻玉用易为唤销框售灾收粒入老的5苗%。数项葵目缩慧的踩总届建艳筑呈面僚积垃为6岁0容0成0柄m2，术售堵价诉为5撒0邀0翅0元/拾m2。灵另敢据品估闭算吨，紫项圆目蛋的弄开叮发画建敞设王周笨期喊为3年巷（花其萌中败建痒设窗期2年势）宅，迷第2年粘即倘可茫预蛋售6够0惭%，瓣第3年返全立部猜售驳出锹。2上疯述衡成捡本窄费粉用母（首土弄地浇费县用耍、烛财芦务蚂费总用朽除次外茄）呼在钩建护设吊期侮的植第1年家投星入5分5职%，桐第2年搬投视入4贫5诸%。别建垦设胳资株金裂中枝，痒资技本况金6恶5投0万评元彩；获其慈他崭为条银爱行灰贷娘款辈，司每屈年迷资彼金藏缺锅口轿由说银率行匪贷圾款霸解举决似。乐资欠金钓在础使肆用召时邪，亿先下用默自魂用屑资况金翠，考不榴足畜时篮再富用船银膨行互贷认款慨。坝贷陶款尤年叛利烂率盗为1盖0剥%，歇宽潜限蛮期2年牛（啄即哀建揪设胡期疮只刷计台息胳不券还棕款颂）撞，础第3年盛开典始误采铜用仍等民本污偿汗还刮并墓支申付袋利火息瓣的摊方碍式浅还珠本慨付鱼息跳，暴分2年餐还渐清袄。金三壳税柜一耀费真”脖：哨为构销乌售扮收益入步的6亡%；壁所总得独税朽税著率声为2席5修%。要长求抵：1估别算桑项舱目用总回投尤资待，眠并样详丑列泳其截中尽财冲务惰费亿用然的锦计样算童过苗程前。2填拥列斜借旧款工还冒本不付皇息绵表笛、产土良地寄增眉值烂税星估袜算话表营、冲投躺资姓计腰划雄与盐资缎金两筹蒙措愉表排。3填池列保利振润痛表冈、种资窜金厦来众源束与曾运痛用券表再、航资牢本丘金均现胳金瞎流寨量境表反、破全持部居投疮资厘现垒金闷流遍量架表逐。序号项目合计

1

2

3

4

1借款及还本付息11.21.31.41.51.61.7期初借款本息累计本期借款本期应计利息本期还本本期付息本期还本付息期末借款累计980265.721083.24162.481245.720516.525.83542.33542.33463.577.411083.241083.24108.32541.62108.32649.94541.62541.6254.16541.6254.16595.780

2借款偿还的资金来源2.12.22.32.4利润折旧费摊销费预售（销售）收入1245.72649.94595.78表5涝-奇2榜1借考款费还系本皂付谦息懂表哨单之位吸：衡万质元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目计算依据计算结果

1销售收入销售面积*销售单价300022．12．22．32．4扣除项目金额以下4项之和2366.92开发成本开发费用与转让房地产有关的税金其它扣除项目土地成本+建安成本+前期工程费用+其他费用管理费用+销售费用+财务费用销售收入*6%2.1项*20%1456439.72180291.23增值额

(1)-(2)633.084增值率

(3)÷(2)*100%26.75%5适用增值税率30%

6增值税（3）*（5）189.92房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis土车地适增醋值面税瞎计父算饮表序号项目合计

1

2

3

4

1项目总投资1895.721166.5463.5159.94105.781．1开发建设投资其中：财务费用1895.72265.721166.5463.5159.94159.94105.78105.78

2资金筹措1895.721166.5463.5159.94105.782．12．22．3资本金银行借款销售收入650980265.72650516.5463.5159.94105.78投帝资匹计蝇划巨与改资挤金附筹搏措斥表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

1

23

1经营收入1．1销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额利比润吸表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6所得税

7税后利润序号项目合计

1

2

3

1资金来源

1．11．21．3销售收入资本金银行借款

2资金运用

2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付税后利润

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis资妻金帅来恼源串与它运厘用浩表序号项目合计

1

23

1现金流入1．1销售收入2现金流出资刻本孔金酱现锤金储流混量珍表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．6资本金借款本金偿还借款利息支付经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量序号项目合计

1

23

1现金流入1．1销售收入2现金流出全谱部选投纯资贞财讲务扰现莫金湖流岛量抢表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．4开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis案机例置：有贴一牌商超品讯住何宅伸项咱目晚，把占除用兼了2许0土0饰0根0管m2的柄土盯地位，钻规括划监容追积帝率沟为1需.敞5。棕要尘获盟得蕉该盖项椒目虫用苗地呈预绕计傲需1秧1晶0旗0元/顽m2的梨土妻地粗出茎让闸金慰。洒在派开附发拖过违程捕中滚，怪估司计老土豪地危开剖发情成漂本矩为3盆5忠0万报元钩；韵建株安贩成悦本却以根建抱筑费面钩积闹计锈，锹为1羽0棵0叶0元/落m2；汁管纺理爱费贷用棕为锄土钻地尘开前发贫和惯建原安套成蝴本臭的5闸%，窝销废售卧费徐用居为亦销优售叙收菌入丽的4妻%，愚其骆他墙费务用役发贡生谷额弃为1福0罪0万凳元绪。货建灭设蒙期2年疲；殊土讯地辟出签让糊金描在倾开勾始血时备一农次尘投茂入序，送土降地咳开导发博成死本赖、运建彼安执成鼻本鞠、萍管互理促费详用目、柱销通售诊费肾用海、战其宇他解费况用傍等祥，致在火第1年嫌投耐入6亡0换%，决第2年叫投叫入4形0规%。商择品题住椒宅垄建仓成马后遭售遥价惰为4雷5椒0艳0元/惠m2,竣革工蔽当络年哪即吼开种始燥销分售雁，贝比椅例码为4律0参%，1年梯后候销晕售6案0揭%（万则龙计晌算宽期卡共3年膊）各殊税其率奔如砌下墙：镇“事三急税徐一王费寨”丈为侄销额售叫收滤入茫的5水.阅5萍3熄%，眉所导得域税承税说率嘱为2出5椒%建弦设缝资委金果中钞，低自帅有达资交金千为2盗2划5心0万宇元枕，施在丙第1年化全娱部钓投宵入调，惜其扩他夫为袭银薄行强贷圆款耳，典贷臭款馅利市率巾为6次%，上第2年梯和乘第3年垄年汽末2次亮等梳本滥偿拔还甜，插同占时杰支不付竖利社息赖；槽资沉金籍在围使悟用徐时悔先熄用督自街有浸资纲金筋，坑后榴用慰银穴行断贷倍款结（蚊注抛：鞠投狼资墓发咳生蓝在素年岔初亿，伶收远入典发瘦生凉在萍年脱末皂）寄。根柏据愚上肾述达资破料资，俱要暮求胳：1）恳估渣算罩项箱目波总惊投险资灯额涉；2）物填近列昼借侵款纹还泳本足付最息燃表线、稠土敞地色增专值目税幕计搂算牲表羡、蕉投尿资进计晨划谨与言资珍金混筹重措柱表3）形填勒列每利言润色表跳、液资亡金鼠来惭源辽与乱运移用陈表府、慢全响部貌投眨资剂现袭金浪流童量靠表卵、赵资宏本荣金增现狸金欲流竭量猴表云。序号项目合计

1

2

3

1借款及还本付息11.21.31.41.51.61.7期初借款本息累计本期借款本期应计利息本期还本本期付息本期还本付息期末借款累计

2借款偿还的资金来源2.12.22.32.4利润折旧费摊销费预售（销售）收入表5姐-局2冶1借接款诵还艘本洋付败息他表仿单辆位也：棚万咐元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目计算依据计算结果

1销售收入22．12．22．32．4扣除项目金额开发成本开发费用与转让房地产有关的税金其它扣除项目3增值额

4增值率

5适用增值税率

6增值税房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis土奸地狱增尊值虑税爱计券算谁表序号项目合计

1

2

3

1项目总投资1．1开发建设投资其中：财务费用

2资金筹措2．12．22．3资本金银行借款预售（销售）收入表5镇-霉1伞9投农资污计字划馅与曲资跑金摔筹鲜措士表鼓单嚷位遥：叮万善元房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

1

23

1经营收入1．1销售收入2总成本费用3销售税金及附加4土地增值税5利润总额利筒润斤表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6所得税

7税后利润序号项目合计

1

2

3

1资金来源

1．11．21．3销售收入资本金银行借款

2资金运用

2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付税后利润

3盈余资金（1）-（2）

4累计盈余资金房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis资渴金纯来箱源击与仙运百用偷表序号项目合计

1

23

1现金流入1．1销售收入2现金流出资城本倦金返现逼金倚流艳量耍表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．42．52．6资本金借款本金偿还借款利息支付经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量序号项目合计

1

23

1现金流入1．1销售收入2现金流出全柴部药投友资阁财括务腊现欧金头流派量羡表房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2．12．22．32．4开发建设投资经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量2．12．22．32．42．52．62．7开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加土地增值税所得税

3净现金流量

4累计净现金流量计算指标：1、财务内部收益率（%）：

2、财务净现值（ic=

%）：

3、投资回收期（年）：

4、基准收益率（%）：房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis6．2．4资值产痛负僚债单表1．判资茫产快负跨债厚表骆的茶含怨义资疾产缓负劳债聋表是起反渡映霞房蒜地案产挪投剥资犁项凡目泛在欢计病算顾期据内妖各蜻年慢末暑资子产光、鞭负腊债崖与声所稀有淋者案权摆益渠变骄化稀及更对农应口关蚁系网的碧报蜘表脾。该器表钻主刊要搜用护于执考馅察不项吸目蜂资塞产弄、宴负羽债产、白所孔有笑者仔权愚益主的敢结旗构敬，珍进妖行打项眉目膨清盏偿识能鼓力巡寿分抄析瓣。窝各怖期阶资芬产背应虽等过于感负轨债扒和惩所万有候者也权丑益至之达和蹄。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis序号项目合计

1

23

…

N

1资产1.11.21.31.41.51.61.71.8流动资产总额应收账款存货现金累计盈余资金在建工程固定资产净值无形及递延资产净值房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis资鉴产栽负得债笋表

2负债及所有者权益

2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流动负债总额应付账款短期借款长期借款经营资金借款固定资产投资借款开发产品投资借款负债小计所有者权益资本金资本公积金盈余公积金累计未分配利润计算指标：1、资产负债率（%）

2、流动比率（%）

3、速动比率（%）房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis2全.资唉产男负爽债敞表淋的牙内搬容资海产霉负灰债协表谣由拆三傍大霜部蚀分善组亩成被：轨资走产效、船负途债碌和魄所鉴有桐者雁权桐益寸。1）扣资巡寿产资狭产是臣指皂项员目茅所飞拥告有寻、补占润有绞或红者莫可蚕以杰控嚼制烛的厘，窄通毛过梢经雹营研活牵动剧能违创滋造眨收后益继的惯经盟济陪资视源泉。在判项呈目抵财晨务淹分竹析刃中盛，姻资消产责分弹为配流旨动袖资鬼产构、队在斧建娃工扑程颠、姐固豪定填资日产糠净友值布、桃无使形屑及扰递碌延坑资狠产绣净僵值订四屈大讯部品分芳。的流忌动吃资包产易又贷分艳为耀应兄收驴账村款贤、纸存筑货昏、编现崭金血、糟累翁计额盈忘余站资说金您四樱项伟。房地产投资分析RealEstateInvestmentAnalysis（1）切应壮收帖账锯款—贝—应卵收侨账胡款戚是差指士在宋下册一潮个被经大营称年携度殊内且收爸回碗的鸡赊骄销晓商雅品味或康劳袋务含的臣款情项竭。（2）形存缩慧货—交—包脊括垃商守品乡丰、瞧产材成熟品瞒、售半起成吃品疮、泄在努产治品匙及浓种妄类花材子料城等初。（3）寨现唉金—棵—包化括矩货舰币领、龟银绩行权或茧其愧他裹金蝇融趋机孟构腾存交款（4）滋累告计星盈钳余敬资父金（5）木在眉建新工膜程—吹—工炕程洞项丧目末所建投少入厦的完资原金（6）加固液定香资址产焰净狡值—宴—固漫定屠资范产风净泽