新形势下房地产企业融资实务和创新

2018新形势下房地产企业融资实务和创新张健2018年5月2日

张健简介资深房地产投融资和战略专家、全国房地产投资基金联盟副会长、国家发改委最早一批备案的股权基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞轼基金总裁，近年参与管理投资项目18个（包括万科、麦格理等）、资金量超过100亿（包括东方资产和信达资产及信托资金等）；熟悉民企、国企和外资房地产投融资方式和各类机构运作。曾任职于全球最大的房地产开发和投资集团之一的联实集团（LendLease）、澳大利亚最大的投资银行麦格理银行（MacquaireBank）和盛世神州基金，长期担任房地产和金融企业高级管理职位。在房地产投资拓展、管理、市场和研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。为碧桂园、万科集团、万达集团、华润置业、保利地产、世茂房地产、华侨城、世茂集团、华夏幸福、金地集团、招商蛇口、中南置地、金融街、蓝光发展、远洋地产、雅居乐、陆家嘴集团、苏宁置业、中冶置业、电建地产、中梁地产、中国建筑、中国铁建、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、天津银行、阳光保险、麦格里银行、上海市委组织部、北京大学、清华大学、浙江大学、同济大学、上海交通大学等培训和授课。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，专著有《房地产投资》《房地产投资策略分析》和《房地产企业融资》等七部，合著《领导干部学金融》。目的深入理解我国房地产投资和融资现状、政策和前景掌握各种房地产企业和项目融资方式的特点及机遇掌握房地产各种融资要点、难点破解和风险控制掌握和制定自己企业可行的融资实务和创新方式提劈燕纲一有．肺中殿国句房地地辜产指行丙业故现龟状训和染趋震势二伙．不朗同添房帽地旁产济产都品愚投贼资危和死融游资庙策引略三垂．奴银绣保泡监沉会罢监献管絮的碑房炭地刮产是融识资责产至品（酱含脸银遥行映贷唤款够、刺委语托站贷蒸款徐、亦并朽购稼贷侧款助、剖信亿托鼓、怒保念险敢资抗金逝）四拔．压证队监舍会挖监坏管喊的山房知地霉产念融材资蜂产她品（梨含甘债肉券注、握上汪市饲、私页募披基丘金、酱资星管免计扑划公、资壶产程证薄券布化）五字．组股分权兆和堂资笛产甲并厨购挤、泪轻惯资炸产扎管倍理胁和追其进它秘融悔资谜方愿式新痕形颤势锈下汤房垒地荒产誉投辞融窑资译和衬并削购管策斥略一中及国偷房钞地吓产送行国业嘱现恐状吓和饿趋话势房键地继产巡寿行痛业狡的搅现私状房袍地蚁产尚行闹业宇的百发极展叙趋践势影方响魄房晌地抚产纱市夸场学长恼期虏趋延势佩主节要掠因备素未秀来岂房赛地峡产郑调南控情的袍目兼标维：一着是岔平拒稳稠房武价院，袄住姑有黑所鲁居次；二杠是概多扁渠障道竿提垮高伪住残房糠供愉给具。斑一案二县线胁仍墓有桐大惑量知住增房绝刚疾需攀尚递未糖满卧足茫，用三亡四委线络仍缠有磨大根量撞的洒棚秋户真区辞需俯要误改灰造毙，凤许吉多攀农希业迹人炉口挡还晓有阶进网城跳购桑房原需督求痰。1授.房召地锹产淘行古业旬的携现葛状单跌位耳：勤亿糟平养方无米2胀0绣1裕8年浇第装一趣季翠度环，T乒O抬P镜1脸0院0房稠企搂整倒体毙销续售停规柔模津同指比站增殿长2洗8保.灵8坛%，党增雄速测较生前拳两矛月垃同隶比抛增勒速执下贫降1敬6南.觉3个潜百冠分规点锄，亦但鲁业尿绩军集境中怨度挪和斑各温梯就队晌门都槛惕较朋去涂年逆同厌期娘仍鼠有项较辰大真幅泳的雷提河升奔。2阴0宴1亩7年漏，T劫O只P输1江0房夕企似集聪中列度尤达2硬4插.五1悠%，T担O招P联3榜0房耀企豆集塌中提度书近4袭0喂%，T岭O涉P屿5咳0房胖企盟集闪中伞度4孕5扑.疗9慈%。乐而T奇O货P初1胃0雀0房听企螺集自中唯度仔达5娱5驴.最5锯%。皇行博业滋份狗额挺集盖中拍性挪更耽强哨，捎更停向肆大责型均品滨牌跌房股企培靠悬拢涌。大陕房姥企满面郊临磁的塑挑蹄战匙：市住场耗占犬有量率庄、川产谊品童等钓各讽方蝇面泛创盐新咳、特负到债妹率茎不我能敞太发高鹊、魔全滋国晓城贴市狡化仿率绿提仗高恳等大疮房序企违的帝机冠会踏：资崭金罗、既品绸牌逃、舱成治本席控届制莫等中阳小迷房蚕企胆面剖临销的榨挑悔战弹：大台型屡房箱企伟市至场尘的画挤芬压忆（择品剧牌亿和薄价却格雄）句、逐地皮价裙上瞧涨使的受拿蜓地卵成没本显压向力绪、萌持抖续窑经否营迁的课资喉金税压最力中辛小胖房计企鹅机消会源：房奴地与产朝区册域树化侄的伙特牌点迎鼓席励丽专梯注络、私特招色房很地迎产移企迅业炼的嫌挑蕉战2阿.房宣地蜂产纽奉行失业御的发雹展揭趋演势多画元鸣化姨（握或惨产黎业重化包）尊：未田来逝十衣年多，倘中滑国翁的呢行修业紧大款发它展滥将锁会恢集软中蹦在商皂业级、跳旅忽游变、萝物泰流底、悼文威化寨、昂教浓育\农脏业等廊崭浴新啦新稻的拜领字域负，譬千如定特扩色杀小先镇见热顽潮笑出患现。弱非贵住娃宅嫂投沉资达在庭2躺0国16年杠占先房恐地僵产裂总森投带资黄的眠3汤5冷%哗左访右愁。集刺中约化渐：百呀强与房胳企买占钉的瞧销径售丑份熄额接越苗来午越万大娇，南企水业趁并摘购诞增能多网。资猪产陪化顾：持愧有厚型政增殖多眉、那物滩业抖管立理孩、轻腰资攀产盗管孝理加值强诵（眯包扬括储办录公僚、茎商认业奔、隙工翅业蚊和顶物当流惧、布长宫租蝴公蜡寓蜻等害）好。金译融裙化阶：资才金兰渠晚道校和灶成税本号是剑决劣定梨因末素歇之松一鱼，腊资诵产序证的券忆化敞创侨新本不拴断卧。互乖联会网色和拥智景能抢化可等全听球桥开回发卸型筛和重（拼资劝产至管眠理旧）壶持成有朵型房够地秃产懒市羊值唐趋亲势但比之较资兰料愤来笑源:画U孤B翁S瑞鞠银叨集萌团2桂0恨17全吉球匆上管市纷房柿地摸产洒公版司娃和毁房贩地料产粉投宿资北信夹托窝基仙金露（则单申位1侍0亿瓣美害元业）注隔：并淡亦色春的草为献开赶发亿型杂，升深泉色际的钟为澡（逆资毛产选管樱理勤）南持弯有年型资金来源目前状况2018年展望股权/债权集团/项目公司企业银行贷款量大，但难度也加大额度下降，偏大企业债集团/项目公司并购贷款规模减小新规（有限制）债项目公司委托贷款民间较多新规（有限制）债项目公司房地产信托规模较大新规（有限制），量还是增加债项目公司保险资金进入非住宅，潜力巨大较多股/债项目公司房地产债券规模明显收缩控制规模债集团公司房地产公司上市这些年直接IPO极少新IPO很少，近年几乎停止股集团公司房地产私募基金发展较快会很多（鼓励股权，限制债权）股项目公司资产管里计划规模明显收缩，非标不做新规（有限制）债为主项目公司房地产资产证券化（含REITs)还没有立法,最新试点是住房租赁REITsABS，CMBS，住宅REITs会较多股/债项目公司我怖国变房梳地驳产融勺资蓄产热品酒现痒状怒和侧前睡景影凉响配房蓬地帅产嫌市叔场够长灰期神趋朵势撒的劫主腐要臭因松素经临济处增呀长石（飘经材济盗发赔展扒带狐来盖人旨口伸导煎入劈燕）城剖镇添的涝人疤口崖增陵长碰（盏人铁口揪导驳入雾也猛是粮由盆于每经晨济墨发鉴展决）政朝府嫂政赶策3．影牙响染房膏地吧产旦市扫场衡长愁期逆趋斧势婶主鸟要兔因员素从羞现抓今李人细口衣流品动泪趋惩势训来灰看宏，森形遭成店泛烈长不三益角源、智京丢津看冀尊、皇珠犹三秋角涉、责长对江斥中补游训、顺成陶渝小、赖山冻东拾半怎岛套、盖中镜原等大院经功济逝圈授为酱主二不鉴同鞠房闲地初产悄产帐品因投字资展和编融间资娘策妨略住朋宅办溜公材楼商烂场宾系馆也、纷旅趟游岗和战养替老物悄流鸣和孙工浊业怕厂麦房住磁宅树需拿求:移棍民温水蔬平申、贱出煎生粒率悔、目当应地是经暑济窝活吹动长、扯买励房懂承撤受盖力旋等乓，各查城猎市脂情吨况纯不旨同油，柿但柳需敲求椅比济供邪应吹更俩加脖主愉动粮。预秀售讯、呆多纠种嚼融从资弹方不式1珠.住晕宅办究公各楼些需第求:白色领芬就萌业,譬倒如株金唇融区、虚保诱险旗和跑房融地须产报业揪，譬母如懒上绍海柱的钻浦咱东腾和耍浦最西侵等爱。特汇性鞋：袖扎搞堆C独M汇B伪S、R耀E叛I事T芽s、巴保脸险煎资叼金误等戴长侧期纹持仗有旋型身的瓶资书金涂。2虹.办且公莫楼举鞭例延：躁北押京总办妻公辣楼浊市种场3朱.商削场商盒场姐需有求:就翅业短，宪消惧费谣者梦年丽龄忙段较、生柏活贩方室式神、真花组费纵和潜信屯心讽等.加畅入饱娱洽乐鸦和调休弃闲哑的劝功报能受旧购武物驴网抓络充冲欠击抽，餐明饮唯和缘瑞娱怪乐午部碰分方增柱加商帝场问由马“凉经源营箱商半品众、循经供营禾品根牌仰”个转仿向窗经蜂营树消寒费订者肌;商池业赢品拌牌扮由尤重滥规舌模饥转膏向椅重键创计新长纪期水持价有护型下资篮金旅进游早、玻休霜闲置、室养已生徐和开养短老丈的炼区赢别旅顾游恋：胳景尖点祸和资住梨宿拦等竿；休禁闲虽：呈舒辛适逝和划住存宿沸等痰；健跃康蔬（尽养感生滋）玻：亦住缘瑞宿谦、利配赖套专和谢环见境伏等熔；养渣老绘：露住铜宿赤、占医俯疗听、旺配济套伍和浓环乱境忙等曲。各纳类介资鹅金4刮.宾首馆笑、枝旅刘游久和陡养台老工双业蠢厂隔房赖需颤求:经低济穴活斧动(宁G纺D渣P重)和纪出听口院等最踢大倒特董性山是赴量夜身尽定卡制掏。先概找乘客才户斩2匆.宜找洋地占块仪3借.逼建津设怀4源.淋持慈有畜和炭出通租万灶科仆入粒股巷普愚洛温斯尾案不例长肺期女持泥有闲型喇资来金5小.物助流糠和榜工障业屿厂开房三银朋保诊监挥会裕监蹲管救的筋房昼地资产待融糕资协产房诚品银绒行嗽贷症款(开晨发妨贷倚款沿、粥个秆人滥按蛇揭贿、叶委窜托袖贷凑款碑和仗并絮购拆贷水款薪）房递地克产银信袄托房勒地然产霉保棍险辣资信金1迅.银面行锹贷李款贷够款炸难嘉度滤加形大渔。银践行勒放胞贷摘规辆模磁缩创小季。中循小疯开劈燕发伴商驳和猾三猪四刮线内开继发蚀商贷撑款片更级难篮。按办揭早难惜度腾加啦大棍。银惧行旦放错贷这规蚕模怖缩脾小烫。有卵的剑银叠行乓对劫第笼一挡套稀刚公需改房娇按最揭问积基极蜡性饿不享高种。银愉行茄追称求贿高狭回抬报州和牢低长风棍险偏宪向忽与士与迅大侵企堤业路包泊括1争0户0强絮合丑作拿况地顽阶购段萍进素入利上率6甜%顾-贯1隔4跌%不智等–根判据扯信积用说、天项向目鸦和鸦资框金么投浩入痰比高例拐等联定比作例粉可净以5毒:垮5到3维:猫7等人射民忙银骆行炒：2雹0羊1饿8年也，霉保奴持担货批币何政货策颈稳凭健鼠中陶性眯被招摆相在蛾首宽要付位飘置喜，依切奸实篇防谊范音化精解殊金阻融米风螺险宁紧脚随悄其俭后旋。肿加案强仇影找子紧银雀行切、辈房除地愉产阴金虹融纳等骡的狂宏锹观慢审央慎迅管武理般。银亮监昼会无：银军行泰开炭发摊贷逮款鸟：利纳率争提伪升留、吹抑困制夹杠坟杆夹，井继肾续黑遏牵制道房怨地际产芝泡猎沫堤化皮倾届向震；及开晓发技贷铸额晋度氏减璃少霞，夸减猫少爷非翠标甲业瞎务赢。勉根慢据坦商斩业疼银候行旦委素贷济新惕规刊，次商徐业丑银问行暗提什供毕委味贷向服统务屈时挑，袖委仙托纳人则资筹金倍不座能帝为寄受盈托环管倚理确他荡人款的植资柜金馒。贝有娘的订银疫行零停沟止魄了飘流摆动西资铸金鸽贷悲款姑，生只保认4昼3恶2歪.银盏行扔并佛购度贷签款谢：投夕向剃房核地每产川开株发顺土肉地嘉并前购络，售或裁房夺地洪产猾开资发猜土炊地蜂项主目顿公扒司羞股书权颠并痕购皮的酬，冠应响按悲照椒穿亡透办原鼻则葵管沟理绕，哪拟搭并牧购蹄土抽地决项逆目汗应音完殿成微在状建监工新程锣开挎发定投耍资慢总孙额水的2约5身%以嫩上图。趋并滥购厌贷轰款柏不愿得页投碑向隙未深足购额驶缴库付嚷土驰地搁出剑让召金觉项架目辰，义不企得竞用悦于葵变黄相什置认换葱土园地屈出敏让锣金碎。委炊托饶贷次款免：1月6日抄，披监题管教机墓构你要童求恶“饿集喊合臭资日产贫管竞理习计乳划谨不掩得彼投输向谣委油托境贷腥款福资跃产括或旷信境贷数资狡产僚”鞠，轿也觉就棕是配说小监扶管超层愈叫芳停暗了敏银彻行楼的廊委茂托尘贷扮款迫业目务捡。信野托哈：额满折足4宽3通2。最蓝新绍监柏管优部代门拜相遣关旷政释策改则革街开沉放梅开肌始尤后橡，1然9姜7众9年损以晚中略国镜国象际承信洋托痰投窑资诵公疗司指的违成嫩立虏为餐标笋志涛，躲中祖国渠的定信佣托姥业穗得澡到暂恢团复逝，锹但昏长雾期暑以绍来刺我翻国哄信坛托短业蹦操拣作哲很犁不部规既范号。稻其生间辈经吗过5次柳整童顿则。2揭0傅0届5年9月论银浩监盒发第布《加牛强侍信隆托肿投鱼资部公梢司泛部峰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基金托管人四大国有银行之一；对基金的资金进行第三方监管基金管理费2%/年基金托管费不超过0.2%/年3锡.塘3房捕地掠产撇私袄募序股骆权挑基励金初要淹素基窑金聋组巩织仿架渠构XX管理公司（GP）其他个人（LP)XX地产基金托管银行房地产专业顾问项目1项目2项目3等中介机构（律师、会计）法律/审计投资管理资金监管投资顾问机越构债投霉资捕者狸（L酱P）细去致宇深上入狠的摸尽呢职拾调因查涌详终尽聚全宅面悼的贝可时行傻性虾研米究馋顶商级赴专惯家厘顾信问泉的悠投挽资红建旬议专胆业家委符员喷的湾投爸资懂决宵策妙安趴全册可污靠配的迈交露易枪结巧构严亚谨渣细公密掀的叛风某控担措括施亦严欲密伞完撒善替的移法富律狱协奋议预远期捆收赵益仿的奥保姻障抢措锈施…尿…基碧金插特亩色收念益蜘退用出投徐资叠期投狂资洁前投呆资搅期收纽奉益永退苏出严坦格乐的迷监叹管取方邪案匀与泉执碎行项箩目湾现纸金狮流克的跌严派格佳管吧控煮开妇发租预蜻算肃的执严显格脱执身行专截业忌的张顾究问昂与若指似导重泻大驶决版策舞的榜参杏与推掌血控循特鉴殊标风立险挡的群预友警士机唤制…予…严雄格汉执露行录退肃出碌约珍定全血程桂销丘售秩资共金咸的劳把茧控提搬前3个愚月伐退锹出常资怎金歇准黎备原谨股他东拳及纯实压际趁控追制倡人本担打保罗落挖实特光殊仰情途况秆下个第型三小方劳接编盘暑预辣案…权…收稳益滨退鹿出投纪资韵期基遍金收退刷出资国本悉市鉴场秘出更售毕股难票房维地拍产霸项福目傻清检算原轻股元东戒承乔诺疼回功购企模业承间昌兼储并壁收榨购案盟例肚分私析忧一2尾0的1籍2年9月紫基创金僵成俭功逮投宽资X饲X万建科想项贩目暮，运投仇资顾金元额4扑.厉5亿暂元距。在券投欧资茄的X睡X项铜目己中纱，篇基徐金棒出丹资航4景.寺5座亿州元湖资屿金蚕，滔部防分像进尘入栽项导目境公茧司葡股改本阻金疮，视占叨一壳定步比劲例斜的立股桥权绸，锤部持分您作费为甚股岗东漂借茎款贱。殊基焰金都投驱入黑的完本墨金横和惠部党分践收泰益炮，宰预拆计彻在狼2室年挨内置收苗回咸，毫整艳个喘项马目婶结爷算础预托计嫩4蹄年扛左初右晚。尝由熊于辽项辛目馒合这作国制歉定追了棍一好系味列握有闹效沃的筋风患险罗控荡制乔措匠施主并及且叙由棕万烂科暂团岸队袍操浮作腊，按风豆险瞎可缓控拍，施收你益瓶预晌期赠可阁靠村。基块金娇扩硬充贯了乞万腹科卫项用目煌公伞司沈自仙有他资乓金已。万雁科伞通高过输与脆基梨金认合蓝作研，策扩杯充藏了钻项配目适公撑司咱的粗自焰有千资近金普，告交宫齐动了阀土好地灰出胞让租金著，汗从写而杰拓花展固了距万阿科始项膏目鸭再主融皂资停的绒渠滩道绳。基泻金艺与香万楼科柜共驰担煎风冠险各、捉降备低狗了贫风加险恼系转数语。如鹊果疲此忧项滴目姨通狐过照单队纯追的么债蹄权暖融姑资要，汁债陈权版成肚本寸偏超高部，耽而岔且眉承萄担谢了蹄项还目挪运恢营软的甲全封部磁风练险陵。万通冬过羽与主基坊金皱开耳展倾股叉权钱合忌作踏，六此饿项买目需有返效丧分黄散弃了使项族目员风蛇险宜，疲大敌大僻提案高新了挂抵食抗牙系艰统尿性系风节险滨的退能凡力药，涛意洗义四重客大飞。基诞金纵与腰万抽科坊开请展胸项友目欲股绑权祖合劈燕作商，别有膏效愉降维低续了磨万刮科叨项严目仅的扔负亦债福成君本纲。大顶型宫房碗地超产螺企眯业诉以厕前踪蝶通啊过搞信草托赚等题债冶权绍形院式矛融谦资尘，犹增饥加很了箩企马业急的惰运冶营第风距险泽，琴加嚼大据了乎企身业舞负售债僵成拿本省和堆负财债所率平。拆通托过眨股置权随合笨作唱，词万多科句有志效气降慢低悼了畏企酬业己资般产吼负寻债乎成故本还和想负叉债盆率道，朱提坟升展了逗房疏地共产鼓企救业饱的物市卷场墨价蹦值辆。还绕本保付骂息优先级LP劣后级LP

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资方）大股东GP以其出资保障优先级LP的投资本金和收益参股20%控股80%和操盘

原股东双方提供股东借款，项目公司按期固定收益

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