中原宁波洲际公馆产品定位建议

洲际公馆产品定位建议宁波中原物业顾问有限公司

2010.1市场论证，根据项目初步定位，对产品进行市场论证，选择本项目发展的最佳产品。3项目属性研判，通过对地块所处区域以及自身内外环境的解读，明确本项目具备的各方面素质条件，为项目发展提供初步定位。2市场扫描，阐述市场最新动向和走势，为本项目发展定位提供宏观市场环境依据。1报告基本框架市场论证项目属性研判市场扫描政耗策趣扫免描宁密波锐房块地船产优市斑场2笼6条…希…国仿家4万顺亿察投佛资肃计闪划畅启含动…涂…宁割波3妇0垄0挺0亿唉投饰资呀拉夏动竭内遮需…寨…减阵免匠交盆易排税验费感，艺放旧松泽信似贷渣松众绑杯二吼套忽房…喂…金举融码政翼策菊上宅，返适孩度包宽旨松体的螺货咬币票政蛛策…甲…“国集十淡一轿条罢”包、厉遏哑制栏房啄价紫过务快槐上迈涨…旁…土需地坐款络首怪付蓝比沟例屠提猪高…暴…宁策波应继斯续伍实回行磨住伏房振税窄费辆减尺免林政字策…叔…住旋房阵转饶让夜营冠业庄税强征掌免歪时芝限蓄恢沃复洪到5年…护…影蓄响0欢9年毒政哲策影牲响1禾0年之政魂策0和9年隆市授场她政删策午宽亩松壁，谣房帆地筋产示市两场汉火录爆直，启房险价坝不迁断堆高幕攀荐；趁进水入1签0年棒政蒸府难不广断川加笑强第调缺控昨，缠势益必滴影像响衫到策购甲房他者炉的是情炭绪艰。上考调石银袍行抗准饶备营金统率…凭…土闻地柿市队场地块土地面积容积率成交楼面价溢价竞得企业鄞州新城区联心-3c地块5904728707111%雅戈尔置业宁波高新区梅墟新城南区SA-12-2地块4738028170262%金地宁波高新区研发区2#地块1058582.09920161%雅戈尔置业鄞州区古林镇薛家片区IV-12-K居住地块1064271.610406192%宁波城投置业东部新城B4花园72559__12030_兴普滨江庆丰Ⅰ-1地块138762.414220124%雅戈尔置业滨江庆丰Ⅰ-2地块268901.41874072%0衬9年猪主坚城掌区围部漫分独地挺块斜成心交酷情闲况悟：0征9年针主疗要疫热退门飞地李块支成萄交基溢而价初基狐本赛在1探0某0懂%以滩上棒，李市周场哗争稠夺绪激是烈卧；块土伞地短价续格勾节撞节礼高筝攀嚼，酿为顷高早房头价五提钻供察了薄支纽奉撑假平武台绿，颈同傍时全也漏推即动诵了闭房奋价举不始断榴上叶涨吵。市架场塑走互势年泼度祖市姨场阻发皮展齐概复述住佳宅换市姓场病：从0授4年笑以虑来另，先整遵体逐市粥场伟经腐历灯了0芦5、0统8量影个饲下绍坡赔后杏，雅均谷有炉明蜡显歌的剪反株弹娃，闯尤踪蝶其粗是0登9年轻，尚市翻场遭成峰交拒突董破3锐0叮0万知方恼，拘销愁售门表抱现赖火浪爆境，断市章场胡存松量迟少颠，遮形掏势塑比震较菠乐为观局。办境公酿市枕场红：受0粉8年柳经摧济傻危饰机允的嗽影秩响罗，血需夏求临被轰抑男制义；0援9年环随焦着愚经络济丑回铜暖斤，冰写翻字王楼客需匀求钳被惨释叹放但，蜻年大度予成任交鲁突棚破6津0万奶，躁市练场羽表窗现振出踩色耐，仪但灭由悦于0描8年宗市取场籍积颂累联存快量僻大侍，袄市谈场惧销垄售堤压权力唉依悬然露较赖大娇。年耍度薯住逃宅欣供悄求帅走射势0豆9年露住抚宅胡、观办穿公生市警场勉销育售章表裙现拍是共近戏几蚀年恭最乘出曲色烛，辫其趁中至住进宅肚市桥场食表针现轮为抽存晨量妻少喘，灾未通来归形怪势阿相冬对持乐殿观辆，碌办扔公姨市贯场绩目采前钢市售场狼存岂量响多忆，犯销赤售蓬压寸力汗依值旧手较渣大料。年极均护成辅交2仪3垮0万年主均滔成嫩交3生8万办谦公蚁物途业昏年转度傲走袖势阶：各欠物奔业纪市槐场激价趋格或走夫势才分久析从哀成哄交偶均察价片来群看傲：尺住浆宅晶≥达单届身叛公图寓(包箱括头装命修)兼>写抵字惊楼刘，笨从粥产疏品杨溢驰价喊能泡力抖来扭看慈，寇产跃品鸟居只住呼性疗越静强缠，嫂溢共价置能化力众越垂高庆，芬写攀字捆楼摊是寒目掉前嘴市碰场滥溢吵价私能洗力瞎最倚差待的玻产扇品示。价聋格晃上阿涨描趋葛势石来包看缝，禾居萍住拥型党产框品朴（歉住只宅桶和叙单膝身傍公勤寓馆）办价捎格丛上油涨床幅眠度烈明彻显前，菠其订中海上料涨们幅摧度君住剂宅挣略毕大拒于鞠单叫身尝公黄寓苍；货而附写闻字暖楼石价失格电上落涨毅乏宪力馅。住盐宅认、喝单张身辫公萌寓另产输品仍价惯值桃相巴对何较兵高锣，亿溢割价偿能蔽力秒强仍，0魄9年磨价壤格规上奇涨拍幅挎度兆明财显皮；贿办汇公鼓产魂品玻价描值效低蔽，掠产明品百溢秩价转能扮力咏差御、哄价亦格较上养涨鄙乏布力场。价半格崇环会境各筛物坚业顷价搏格誉走夜势震：市局场此概雄述垄及吸后踩期幅预馋判经木历0想9年源的五市酱场好火意爆半，捞市抓场暴存弹量奔下哪降包，渠同瞒时效由傅于0求8年凉土导地嫁市协场浴成末交怜相合对食有挨限假，膊预国计1埋0年渐市尝场中住滩宅样供小应泛量如不弱大局，壤住毅宅绝市妖场盆依劣旧油乐浆观少。1虽症国用家壳开置始药调府控呀，垦但躲土列地那价奔格好节线节询高乓攀科，惨为疗房塑价贡高照位张运劲行深提肚供鹊平扣台页，嘱同叹时扭一崭旦件开貌发栋商污开疑发局无临法返达睡到妥高送的扣溢搅价诵，齿势巩必惭会朗推青迟逃开售发脱，续造紫成蔽供而应污量浓不共足宗，膀进凤一劈燕步狸促仇进信价箭格劈燕维骆稳茫或短者留上矿涨缺；斯预忙计1致0年和市没场驾价拾格和保更持率高顽位拢运浴行任，扬以掏稳融为虽主栏，捉但讨成早交取受坦阻师几糕率类较摸大肢。2住等宅闷、挂单惨身研公责寓库产响品素价蹈值熄相欺对钱较症高袄，畅溢军价促能蛮力担强陈，驳价盼格纯上隶涨句幅谁度裕明胳显苗；劲办元公品产乘品炊价柔值泥低图，档产警品柜溢去价珍能熊力牢差剃、词价橡格挎上难涨呆乏首力旺。3写串字芬楼忽市枕场吴的袍严雅峻票形钞势央，天同陵时役为竞缓悦解促写魔字橡楼却市谊场企压刚力粉而湾改坐装砌的企商顾业烛性诞质雹的担单为身帖公机寓山也碧大舍量扰涌击现途，境单中身厕公梁寓踪蝶市王场削表朝现可繁鲜荣且，陷但蚁未痒来冬随荷着娇供石应葛量俭增奸加风，世市扯场匙形俯势滨将奖有消所速改俱变剪，份销父售利压幼力附将付会纱增拾大救。4“玻房北地奋产堪泡抄沫尊论捉”翻以塔及厚国办家0奔9年贝底装开群始丽宏税观失调邮控处的示影唐响制下丝式，阀大棍环歌境阀开更始浇出袋现获对右房折地历产蜂市也场亚的芝负杆面糊因确素甜，上将怀使搂得坚房霉地察产熄投倘资亚性旦需靠求优更沿为饥谨饿慎班，磁市陕场盾消渠化孝以枪刚锋性凉需集求蛙主区。5市辛场色论迈证项锹目名属唤性宵研餐判市欢场吼扫涝描项纪目但属贫性蜘阐碎释■亦洲习际破酒皮店洲零际牺集纯团具成北立鲜于1惠9答4住6年夺，窝是欧目冲前滑全璃球刮最伏大雷及悦网昏络誉分洞布右最谜广洗的缺专扒业信酒卵店袋管屡理贤集敞团跪，木拥诱有盘洲环际中、折皇勺冠默假体日怎、恭假尘日锄酒拒店尼等挥多巩个泻国洪际盲知璃名猜酒写店狐品斑牌扇和布超顽过5冤5年点国迟际歉酒席店胆管舍理仙经喝验穷。柄同瓶时木洲拖际概酒痕店爬集擦团割也榜是老世冲界很上舞客谷房毒拥歇有虏量建最珍大衣（锤高释达5趣4即0疼,腿0搁0耀0间集）改、幕跨尖国学经泥营吃范拔围纠最柄广驰，咸分军布蛇将改近1李0思0个闹国眨家蹄，区并阿且功在此中促国决接场管屈酒哥店训最厕多司的巡寿超星级既酒瞧店故集删团顺。决包禽括悬中节国弹大钳陆2测5个芽省垦、慰区蚕、利市衔。项条目倚所季在念酒攻店肝作叼为索目书前瞒在翼全旁国漂仅员三象家炕，剧浙碧江箱省固首隙家著的碑洲状际堆酒辣店肚，犹建瓦成究后培将玻成蔽为怕宁准波监乃羞至左浙夕江序规简格磨最那高趁、熔设谱施车最揉完年善毁、犹服圈务灰最博强其的档五惧星用级袭酒序店霸之税一架。项平目鸭作题为类白炉金苗五主星卫级肯洲仿际絮酒强店拿副颜楼异，量享泽有固洲握际爸酒之店陵的纪相臣关留配幻玉套贼及庸影嗽响城力畜，乌也滚决之定之项六目蛙副奏楼额的冲定殊位庙方券向夸是沾高鹿端筛的破。北欢京病金趟融宝街窝洲弦际友酒芦店沈止阳枣洲钥际专酒毒店高票新务区葬标沸杆夜社悦区—村—皇案冠蛾花冤园促。转项龄目辫包愈括乌高柜端夫公哈寓怨、饮高燃档放写返字摆楼伏和舌集腰中苍商沸业风。顾皇恶冠阀花矮园供项歇目甲占连据啦高侄新液区哀核燥心龟地迈段栏，罪是浮高咳新泄区看规时模职最涌大呜、杰开誉发括周陈期坚最将长挂的览项候目滩，替是叔高它新姿区冲的私标棋杆斯项贞目总。洲恭际值酒桐店纹作答为皇与般皇鸡冠烟花宁园洒项蓝目优同谷期嘉规图划腾建序设斧的子白尝金交五体星铃级远酒宰店炮，情对倘高命档早住晚宅度社锄区匙的晌塑湾造彩有筑很裙强躺的军拉荒动茎作拌用警，猫同且时释结钢合A公0拢1地坊块疤内蕉的贺集半中鸭商兼业尘和捐办低公丙，课支客撑赌起诸高僵新董区扁中姨心棋的统聚险集精效怜应色。项谁目桂拥津有采河辩景怒优耐势洲鼻际火酒渐店办侮公蜘与低集沾中裁商喜业居回住叉社映区皇保冠罗花无园特集泰中看了夸宁事波来东浅部辱片宣区芬高肝端败的素居恨住渐人炭群双，辉其丛高锹端肺因湾素行与遭白道金鲁五弃星有级缎洲督际贝酒甘店望呼孙应葱，添形煮成缸集慌聚姨效忧应结，思已串为零本阿项活目挡树剃立挠了愧高援端法形型象座。项症目膊属恨性势阐程释■采城缘瑞市协向休东—域—国芒家再高畅新虎区膊、雹东坊部罩新守城高蛮新薄区总：宁芹波级国砖家锯高每新睬技拦术察产盒业时开穿发秋区及（哀简淘称富宁尾波疼国股家洲高泛新提区东）饲前叠身家是树宁滔波忧市拜科辞技简园降区现，章始庙建宇于1练9早9独9年7月治。2叔0酸0若7年1月幻玉，颜经营国有务拍院界批习准拥，刺升论级逐为竞国鸟家展高袄新秋技乒术浸产乓业战开关发除区天。组高货新脏区颤从2勒0哈0抚0年塘起伪正垂式剥启滴动六以螺来伤已壁经讽有任多切个惧房蚕地抬产袖项让目资开抬发惹，千启例动否较晃早与；东钞部锻新款城袍：东斤部因新啊城郊未惕来雁将私代抖替仔三剧江可口姥板蓄块鞋成姨为构宁丧波咱新持的餐城锣市长中私心译，爪高肠新围区练、京东症部肿新容城霸启壮动款规孙格猾高圆，葱建击设虎力图度府由乱政检府边保婶障态。恨在巴宁努波戚城驶市虾向炒东与的遥进鸡程果中响，祖高猾新装区故扮泛演沿着姻桥培头汗堡咐、狡先减行雪者侨的息角庭色部。高盈新瓜区毙、观东谜部粱新宵城携是变城忆市浑重慎点芹发常展岩方璃向工，图洲木际元酒疲店刘位涂于旧高激新勉区瘦中遣心袜位戏置裤，言其与地档段杨优谁势令明餐显撇，藏不盖仅结能隶辐搂射裂高潮新贩区厕科研贸柳客奴群伙和夹东犁部钩新径城项政疤商抗客吵群遵，棒而许且寻能技挖住掘滤到部全尝市萍高堡端尤富故裕仁阶间层电客逮群嗓。项磁目归属尼性梳阐乐释1祸k墓m洲拌际沫酒序店皇僵冠淡花鞭园江犬东哗区高梢新桶区东讲部使新坚城院挎士雨路2熔k柴m学学学本带项益目中糠远卸期烈东宪部盈新掌城■债高秃新番区循的乎现秋状镜及桑潜更力区阔域旺居为住阴氛傅围但：区值域楼近势期茎开曲发躲或遇者烦正剥在原开被发沿江璃南饲一斧品持、舞绿翻城竖绿片园诉、件皇该冠代花添园洁、A豆R翅T蓝棍海瘦等铸项弃目框均膊为纳宁巾波椅范淡围广内寇高造端驻城遵市寨公楼寓芦，寨汇透聚陡来绿自亩宁再波流江健东油及厉市善区执的乐高陡端手住杂宅迷客爹群狮，疮其肺住买宅片产喉品北主橡要挥满萍足徒宁伏波粉城菜市龟中芬坚润消已费屠群天的悔多难次般换靠房美需歼求庄，宰区消域砖住笼宅政形群象卖气驻质顷较遍好率。目哀前该高闷新伏区登已疑交宵付尝的德住鼓宅祥社像区户入纺住君情验况帆良状好萍，件统锦计尾目速前边高射新克区盖的婶居报住影规悟模森，洪未能来脉区疗域雀内烫将回达宅到1洁0钢0主0踏0户箩以比上休的望高疫端差居挽住释人工群雅，牲以评户项均2息.坝7人犯计傍算烂，梢按缺整朗体填入目住绞率7炒0判%计暖算穗，蚂区祝域划内虚住涛宅随人涌口重规罪模弱将桂达沃到2万扫人鲜。办嚼公遣商俊业忆：区宋域叠定多位默于听打老造荡自眯主熄创矿新建、迹科先技罢创锋业便、宫高没新崖产框业纲聚宗集想的只创翁新掘型种国遗家辉高钓新炎区部。建从皮区凉域枕定胀位佩的抚角百度苗来圣说允，津区只域浑内河写宰字秤楼翅的括发踏展赌将晓超辆越盟目凶前斥的软住绘宅翁市涉场嘉。捐未漆来散高鸟新仆区篇将是成民为合商旦业莫办财公导为畅主披、露居瓜住判为善辅宅的纪高嗽新挖技慌术奥产泼业堪园证区初。犬未烧来律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860007年3月

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主力面积(平方米)装修情况(元/平米上市套数开盘时间销售价格备案销售率(截止12月31日)东外滩34-69250025509年9月2500040.4%江南一品37-41150078709年8月1800096.7%汇豪天下44-63150012009年5月16500100%天水家园40-60250014808年10月1200098.6%东寅商座33-103250057209年5月1450039.2%环球中心40-100500056707年低3200063.3%宁波商会60-140250027309年4月1200097.4%朝阳荟30-50120053209年8月750094.9%滨江国际38-50\70-90250048409年4月1700084.7%外滩风景30-100250027109年11月2300043.1%宁波大公馆38-4549509年12月1850017.6%立方寓38-62120031409年12月1350064%联盛天连天30-100150057309年11月1500062.5%海顿公馆55-150250019109年11月1800062.2%单它身书公绘寓更市漫场置表爪现销搭售译表谜现开：单马身汁公先寓记项奏目杏整瞎体堵销豪售记销宴售额表毒现宗出矮色馅，待其假中纲纯绍小效面墨积经产到品仇（秀如忙江事南层一穴品赤、蛋汇晚豪认天册下列、经朝阻阳俩荟闷等迎项御目港）安一句经凤推雷出逢即笨基编本玻售铺完犹，渔而汁环允球冤中帽心甘、衣滨凶江债国受际阔、腿东滚寅皂商斧座拖等情项即目她都芬还太有伤较堡高芝比围例我的燥大胀面娇积徐产某品谁，泥其钥销稿售醋表牛现鸦相胸对励缓拣慢歼；烫表城明与大诊面访积逼产卸品武市摩场院存辰在莫一吨定样抗灿性膏。酒友店赶式科公胁寓浆市攀场

面积08年上市套数09年上市截止09年12月总价位去化套数去化率东寅商座36——108526661%40-50——22358-708034%55-66——5080-951122%70-103——178100-1506838%环球中心37-4588——108-1307889%47-