公积金贷款中抵押预告登记的争议与风险防范,金融学论文

公积金贷款中抵押预告登记的争议与风险防范,金融学论文摘要：随着住房公积金贷款业务规模不断扩大，发展速度不断加快，怎样正确认识和防控贷款风险是需要面对的客观事实。从住房公积金管理中心角度，结合不动产抵押预告制度和(中国民法典〕阐述在商品房抵押预告登记制度下，怎样保卫住房公积金贷款债权，以及住房公积金贷款以预售商品房作为抵押担保潜在的风险，并提出防备风险建议。本文关键词语：住房公积金贷款;商品房抵押登记;不动产抵押预告登记;根据住房和城乡建设部、财政部和中国人民银行联合发布的(全国住房公积金2022年年度报告〕显示，2022年发放住房公积金个人住房贷款286.04万笔，比上年增长13.25%；发放金额12139.06亿元，比上年增长18.79%。截至2022年末，累计发放住房公积金个人住房贷款3620.88万笔、97959.46亿元，分别比上年末增长8.58%和14.14%，个人住房贷款逾期额为19.51亿元。从数据能够看出，住房公积金贷款业务规模不断扩大，发展速度也不断加快。为深切进入学关于民法典的主要谈话以及有关文件精神。通过两个案例，结合不动产抵押预告制度，浅谈怎样保卫住房公积金中心债权，怎样防控住房公积金贷款以预售商品房作为抵押担保的风险。1、关于抵押预告登记失效的争论在发放个人住房公积金贷款中，大多数住房公积金管理中心通常约定购房人以其购买的预售商品房作为归还贷款的抵押担保。假如出现借款人违约情形或者抵押预告登记失效，住房公积金管理中心作为预告登记权利人对已办理抵押预告登记的预售商品房能否享有优先受偿权。这个问题直接关系到住房公积金贷款债权能否顺利实现。(民法典〕第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，根据约定能够向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。怎样确定能够进行不动产登记之日成为争论焦点，我们国家相关法律对此并未作出规定。业内有两种观点：观点一，能够进行不动产登记之日应指开发商经初始登记后获得大产权证之日，由于自该日起，预购人即可办理预购商品房的房屋所有权证书；观点二，自抵押预告登记能否失效不能一概而论，假如购房人不配合办理房屋所有权登记，抵押登记亦无法办理，应当对不同的情形分别确定。2、关于抵押预告登记优先受偿权的争论我们国家司法理论和实践中对于抵押预告登记能否享有优先受偿权持有不同观点，一直存在较大分歧。观点一，抵押权预告登记不具有优先受偿权。理由：抵押预告登记与抵押权不同，我们国家法律仅规定了抵押权优先受偿，但对抵押预告登记具有优先受偿权没有明文规定。观点二，抵押权预告登记具有优先受偿权。理由：预登记转为本登记时间较长，容易出现预购人逾期违约的情形，假如债权人不能通过优先受偿权确保自个的权益，那么预购商品房抵押就失去了担保功能，也等于否认了预购商品房抵押制度；假如出现义务人不配合办理预告登记转为本登记的情形，对债权人来讲是很不公平的，违犯民法公平原则。3、司法实践中抵押权预告登记优先受偿权的争论司法实践中法官主要有两种不同判决观点：一是将抵押预告等同于抵押权，以为预抵押登记具有优先受偿权；二是预抵押登记不具有优先受偿权。如今不认可抵押权预告登记具有优先受偿权的判决观点占据了主流。笔者挑选了两个与住房公积金贷款相关的案例。例一：在大连市住房公积金管理中心、花旗银行〔中国〕有限公司大连分行二审民事判决书中：1.法院以为住房公积金中心是案涉房屋的抵押权预告登记权利人，不是现实的登记抵押权人，其依法不应享有现实的抵押权才有的优先受偿权。2.即便住房公积金管理中心对于案涉房屋没有能办理正式抵押权手续没有主观过错，但住房公积金管理中心对案涉房屋不享有现实抵押权是客观事实，其要求人民法院直接赋予其现实抵押权才具备的优先受偿权，无事实基础和法律根据。例二：2022年四川省宜宾市住房公积金管理中心，追诉了一笔住房公积金贷款逾期未还案。案件中关于商品房预告登记抵押权的优先受偿权问题成为争议焦点[详见兴文县人民法院的判决〔2022〕川1528民初1607号]。兴文县人民法院的审理意见和观点如下：1.原告就抵押物只办理了抵押预告登记，并未办理抵押登记，原告未获得抵押物权，不享有该房屋的优先受偿权。2.原告主张保证人嘉记置业承当保证责任符合法律规定，本院予以支持。本案借款人已经死亡，原告请求担保人即被告嘉记置业承当保证责任，被告嘉记置业具有直接向原告支付欠款的责任。总结上述两个案例：从法院判决和理论上看似较有讲服力，但对抵押预告登记权利人来讲明显违背民法的公平原则。理由：一是无论住房公积金管理中心能否有过错，均不享有优先受偿权，抵押预告登记形同虚设。此种情况下住房公积金贷款债权将丧失物权担保保障，势必要求开发商承当阶段性的连带保证责任；二是在开发商有清偿能力的情况下，住房公积金管理中心可顺利实现贷款债权，但开发商承当保证责任后，会根据房屋买卖合同之约定要求解除购房合同，收回房屋等，如此也造成一系列的诉讼。4、抵押权预告登记制度附条件优先受偿权的现实根据预售商品房抵押往往就牵涉到开发商、购房人和住房公积金管理中心三方利益，同时商品房抵押担保贷款合同与商品房买卖合同也存在互相牵连关系。任何环节出现问题，抵押权预告登记权利人住房公积金管理中心都无法享有抵押权。5、住房公积金贷款中抵押预告登记风险防备建议5.1、主动学习法律知识，摒弃传统错误观念提高思想意识以为期房抵押按揭住房公积金贷款，在办理了预抵押登记后就万事大吉了。这种传统观念得到彻底的摒弃。根据(城市房地产抵押管理办法〕〔2001年修订〕，第3条第4款和第34条第2款的规定，如预购人未获得所有权登记，房屋抵押权登记就无法完成，抵押权则不能产生。住房公积金相关工作人员应结合工作实际，除认真学习(住房公积金管理条例〕和国家有关住房公积金政策法规外，还主动学习(民法典〕，不断提高自个的专业知识和法律知识。5.2、加强预抵押担保监管，施行按揭贷款保证金制保证金制度即由住房公积金管理中心按一定比例向房地产开发企业收取住房公积金按揭贷款保证金。这一制度可为住房公积金个人住房按揭贷款提供第二还款来源，是住房公积金贷款风险防控和化解的重要手段，对于确保住房公积金管理中心的资金安全具有重要意义。5.3、明确借款担保合同相关约定，积极实现债权主动性担保条款借款合同中担保条款作出明确约定，借款人以预售商品房提供抵押担保以及房地产开发企业提供阶段性担保的混合担保，并就怎样选择担保实现债权作出明确约定，把握选择以何种担保方式实现债权的主动性。5.4、密切关注借款人违约动向，催促配合申请抵押登记在房地产初始登记办理后及时催促借款人办理房屋所有权登记并协助办理抵押登记，如借款人不配合的，则住房公积金管理中心作为预告登记权利人亦应向登记机构提出办理抵押登记申请，以此证明未办理抵押登记并非本身过错所致。5.5、加大贷后管理力度，加快期转现抵押登记进程加大贷后管理力度，集中组织气力对已发放公积金期房贷款的抵押物落实情况进行集中清理。同时催促房地产开发企业抓紧办理不动产登记，加快预购商品房抵押权登记转为完全不动产抵押权登记速度，早日实现真正意义上的正式的抵押登记，确保住房公积金资金安全。5.6、及时发现违约情形，采取相应法律措施在出现合同约定的违约情形时，及时诉诸法律程序并采取司法查封等措施。预售商品房抵押预告登记后即产生了公示公信效力，限制了开发商及购房人的再次处分行为，但在预告抵押登记的效力范围、发生条件等方面仍存在争议，需要结合2021年1月1日施行的(民法典〕和相关司法解释进一步给予完善。笔者以为：附条件的赋予抵押预告登记以优先受偿权，是保卫住房公积金中心债权有效手段之一。