基于多元分析我省房产泡沫问题研究

摘要房产泡沫是一个热点话题，研究我省房产泡沫问题对我省经济的发展有着重要的现实意义。本文通过对房地产投资额/全社会固定资产投资额、房地产价格增长率/GＤP增长率这两个指标的分析,并运用ＳＰSS软件对我省各主要城市进行聚类分析以及因子分析，得出我省存在一定房产泡沫现象,并且有地区差异的结论，最后给出相应建议。关键词房产泡沫；SPSＳ软件；聚类分析；因子分析基于多元分析我省房产泡沫问题研究研究背景和意义随着改革开放脚步的加快，我国经济也正迅速增长着,人民生活水平不断提高,居民住房条件有了较大改善。特别是城镇住房制度改革的深入，我国房地产业取得较大的成果。但是近几年来房地产业存在着不良风气,投机行为猖獗，导致房地产业发展开始呈现病态。投资增长过快，商品房空置率过高,价格上涨迅猛，这都预示着中国房地产业出现了泡沫。近几年来湖南的发展也很迅速，２009年，湖南省生产总值为1２9３0．6９亿元，比上半年增长13.6%，其中,总量位列全国第10位,而这已是继20０８年GDＰ迈入全国十强，2009年湖南GDP再次确保全国十强的位置。那么这种泡沫是否已经将湖南省吞噬了呢？对于湖南来说，提早预测房地产市场是否存在泡沫，对未来房地产市场的有效监控及国民经济的发展有着重要的现实意义。二、指标选取房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,主要特征有：房地产价格波动幅度较大、没有稳定的周期和频率、货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加等。关于房地产泡沫的成因,有以下三个方面:投资者过度投机；消费者及投资者对未来价格的预测偏高;银行信贷非理性扩张。一旦房地产泡沫破裂,则可能造成经济结构和社会结构的失衡。因此,本文从众多指标中选取房地产投资额／全社会固定资产投资额、房地产价格增长率／GDＰ增长率这两个指标从时间和地区两个角度来初步判断湖南省房地产业现状，以及是否出现房产泡沫。实证分析房地产投资额/全社会固定资产投资额指标分析该指标主要用于反映全社会GDP增长对房地产业的依赖程度，测度房地产投资是否过热。专家认为,房地产业投资占社会总投资比例在10%以内为宜。超过10％并在15%以内为轻度泡沫,超过1５％并在20％以内为中度泡沫,超过２0%以上,说明国民经济出现严重泡沫并出现房地产依赖倾向。根据该指标，本文引用2000年至2010年的数据来对我省房产泡沫进行测度。图SEＱ图\*AＲＡBＩC1房地产开发投资占社会总投资比重时间变化趋势由REF_Rｅｆ２9591483８\*ＭERＧＥFORMAT图１可以清楚的看到,从２002年起我省房地产业投资占社会总投资比例就已超过10%,出现轻度泡沫,并且泡沫在不断膨胀,2004开始演变到中度泡沫,2０07年地产业投资占社会总投资比例更是达到１8．16％的历史新高。随后的金融危机让这一指标数有所回落，泡沫得到暂时的压制，但随着09年经济开始复苏，地产业投资占社会总投资比例又有呈上升趋势,并且2010年又超过了15%。从这一指标来看,我省房产泡沫现象不容乐观。针对我省地区发展不平衡可能不能很好的显示我省房地产的问题，本文依据200９年各地区房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资等数据对我省13个主要城市进行了聚类分析,结果输出如REF_Ref２95９８515９\ｈ图２。结果显示，这13个城市可以被分成3类,长沙、株洲、湘潭被聚为第一类,邵阳被单独归为第二类,其余城市归为第三类。图ＳEQ图\＊ＡRＡBIC2我省1３个主要城市地产业投资占社会总投资比例的聚类树状图那么究竟分别是哪些因素在起主导作用使得这些城市被这样分成三类呢?为此,本文还通过把房产投资比、人均GDP、人口密度、职工平均工资这些数据作为变量做了因子分析。首先对各变量进行降维提取主成分，最后可以从变量中提取两个因子,浓缩的信息量达到80．956％。结果见REF_Ref295９4669８\h＼*ＭERGEＦORＭAT表１表ＳEQ表\*ＡＲABIC１说明的总方差成分初始特征值提取平方和载入旋转平方和载入合计方差的%累积％合计方差的%累积％合计方差的%累积%１2.30257．5５757.5572.３0２57.５5757.55７1.69642.39２42.39２20.9３62３.39９８0．9560．９362３.3998０.９56１.54338.56480.９56３0.56７１４．16995.125４0.1954.875100.000从成分矩阵来看(见REF_Ref29594671２＼h＼*MERＧEFORMAＴ表2）,因子１由人均ＧDP和职工平均工资共同解释,本文将其命名为经济水平，因子2由房产投资占社会固定资产总投资比和人口密度共同解释,本文将其命名为房地产业潜在规模。表ＳEＱ表\*ＡRABIC２旋转成分矩阵成分12人均GDP0.８４20.391人口密度＿市辖区0.390０.778房产投资比0．02４０.885职工平均工资＿市辖区０.9１30．０28最后得出各城市的因子得分，见RＥF_Ref29５94732２＼h＼*MERGEＦOＲＭＡT表３。表ＳEQ表\*ARAＢIC3各城市因子得分地区经济水平房地产潜在规模聚类成员长沙市2．１8７6６1.1９0581株洲市0.9４5７60.526151湘潭市0.129０11．28８221衡阳市0.677２７-０.57６862邵阳市-1.897892.19081３岳阳市-0．13６47－０.3５６2常德市0.3０1９５-0.381０9２张家界市-0.２４１3６-1.297０22益阳市-１.01２49-０.565２9２郴州市０.3668３-０.5１406２永州市－0.６8037－０.8220８2怀化市0.031４5-0．5２３９１２娄底市-0．6７１36-0.15９4５２从得分情况来看,被聚成第一类的长株潭三个城市，经济水平和房地产潜在规模得分都较高，因此是这两个因子共同决定着它们被分做第一类。邵阳被单独归为第三类是因为房地产潜在规模得分最高,而经济水平得分最低。其他各城市得分中等偏低,但都较为均匀,所以被分做一类。从实际各城市发展状况来看,长株潭一体化发展使得这三个城市经济发展较快且步调较一致，房地产业投资占总投资的比均超过15％,而邵阳由于经济市场管理不完善，存在许多投机行为，人均GDP全省最低,但房地产业投资占总投资的比却是全省最高，达到34.58%，房产泡沫严重,因此会出现这种畸形状态。所以,本文认为以上聚类及因子分析符合实情。房地产价格增长率/GＤP增长率指标分析该指标主要用以分析房地产发展速度和国民经济其他部门是否协调一致发展,以判断未来是否有对房地产预期过高而导致空置率的增加。该指标越高，说明房地产发展相对国民经济发展越快,一业独大,经济发展不平衡不是件好事,因此泡沫危险性越高。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时,房价很不正常,有较大泡沫。根据该指标，本文选取了2０00年至２010年的我省房地产价格以及GＤP的值计算得出该指标的值，结果见REF＿Rｅf２9５９1471９\＊MERGEＦORＭＡT表1。表SEＱ表\*ＡRABIＣ4年份价格增长率ＧDP增长率价格增长率与GＤＰ的比值2０000.01510.10480．14362001０．156６0.０791.９8372002０.062５０.08340.749320030.0６560.１２250．5357200４0.０69４０.2１070．3２922０050.075４０.16910.44612006０.１865０.16561.1２5７200７0．15820.2２770.6947２008０．1５8２0．2２410．7０５９2009０.０3090.13０20．２3732010０．1６4２0.2176０.754５由RＥF_Reｆ29５914７１９＼h表４可以看到，我省自２0０0年以来,价格增长率/GDP增长率的值均保持在2以内，因此，从该指标来看我省暂没有出现房产泡沫现象,房地产发展与国民经济其他部门发展较为协调。但是200１年和2006年该指标相对其他年份较高,20０1年达到1.9837，这说明我省还是存在房产泡沫的危险,特别是0９年金融危机过后,该指标迅速回升，升幅达到21７.９5%，所以我省的房地产泡沫不能被忽视。结论我省房地产业存在着发展超前的趋势,房地产投资热度不断升温，房产泡沫随时可能滋生膨胀。我省各地区房地产业发展不平衡，部分城市如邵阳存在着房产投机行为,房产泡沫严重。建议1、加强对房地产市场的监控和管理房地产具有资产和消费品两种性质,因此,房地产市场的投资十分活跃，很容易产生房产泡沫时，所以必须加强对房地产市场的及时监控和管理。宏观经济形势和政策的改变往往会引起包括税收、、居民收入、金融环境、劳动就业其他因素的变化,因此政府对宏观经济形势进行全方位的监控,制定合适的政策,是防止房地产泡沫的有效措施。首先，要加强对房地产建设的投资管理,根据收入的水平来确定投资规模,使房地产的产与销基本适应,不至于积压过多；其次,要加强房地产二级市场的管理，防止过分炒高楼市，使房地产泡沫剧增。尤其是邵阳,要大力改进市场运行机制，使之正常有效运行;最后，调整房地产开发结构，大力发展安居型房地产,同时应加强市场统计和预测工作，从而使房地产行业成为不含泡沫的实实在在的主导产业。２、建立统一的房地产市场运行预警预报制度应当通过对全省房地产市场信息的及时收集集、整理和分析，定期发布市场分析报告，就市场运行情况做出评价和预测,从而加强和完善宏观监控体系,合理引导市场，为政府宏观决策作好参谋,有效地防止房地产"泡沫"的产生。3、以“民生为本，保证住有所居”为着起点和目标坚持十七大提出的“必须在经济发展的基础上，更加注重