中原-深圳怡枫尚品项目开盘流程-开盘总结报告-

开盘时间：2007年7月28日开盘地点：大中华喜来登酒店6楼宴会厅当天到场客户：523批销售情况：4小时100%销售怡枫尚品开盘销售情况2项目当期技术指标项目当期户型配比项目营销策略（中原）项目包装（看楼通道、售楼处、样板房、园林等）分析项目来访客户分析（中原）项目客户梳理分析（中原）项目价格策略（中原）或价格表项目关键的时间节点策略开盘反思Contents31恼、絮项届目毛当爽期劣基冻本售技轿术盒指建标项目信息开发商深圳市华熙房地产有限公司/深圳市丰林联合有限公司

占地（㎡）8468.4平米地址福田区莲花路与景田东路交汇建面（㎡）31200平米代理商中原住宅（㎡）30457平米建筑设计深圳市建筑设计研究总院

商业（㎡）742.59平米承建商中国建筑四局六公司

其他（㎡）——整合推广意识形态容积率3.68物业管理深圳市展泰物业管理有限公司

绿化率——物管费2.8元/㎡覆盖率——建筑类型独栋高层总户数176栋数1栋车位数110总层数26层车位比1：0.625均价18500元/㎡（建面）开盘日期2007年/7月/28日配套商业裙楼策略42骡、舍户乖型程配霉比策略房型面积段面积和比例套数总套数比例一房61.53-61.86815163%13217675%二房98.242162.2817%2212.5%三房116.782569.1620%2212.5%5南0遵10牲70这80塌60趣50口40次30冈2露犹台户批型订分被布电送梯被井走柜廊0音2损-村0熟7框号书房赏一眉房节6赤1首.惕5施3大-塔6艳1持.独8锦6己平学米0烈1捞号多房为二劫房上9立8桂.拥2扒4晃平驾米0骂8搂号呀房债三弯房蚁1沃1田6晒.表7透8输平脸米产核品蝴亮庄点寒：三证梯缝八炭户务，只座遣北按朝患南外巨连摧廊险设茶计迹，控保尝证恐户黎户床南修北咳通桶透每胀一袄户演带近有躁入疑户烤花珠园户枯型底方歼正昏实血用石,硬主慢卧外全页部惜南衔向户丸型处不限足古：临句路遍，肤受住噪盛音付影随响住较烫大每拦层流4级号充、硬5户号月房炕受扎电党梯泄井付影以响袜，庙采母光导相扶对译不味好东汗边奏中闻高枕层杜单致位称受失妇馆儿嫩医诞院局的伙通音风而口宣影誉响8昨楼弦以迁下疗单槐位剖与鸡怡松枫服园游一袍期眯有接部客分娃对询视7蛙2周%躺的哈实灿用煌率炊相孟对片较赔低6户忍型敞分樱析户侄型请：桑一输房盼两谢厅么一责卫户岛型狼面未积困：耳6宅1拐.密5占3格-厕6维1科.盟8糊6诸平户米套浸内菊面绕积子：岔4兆4贡.游5岸-推4腿4居.涌7陷5蛋平方米户纱型没优翁势哨：南岂北题通转透导，裙空张间丹阔悔绰型，槽功或能拉齐域全超赢大欺入雷户途花糕园晨和励客柏厅幅相冻连洞，龄阳板光宋入疗户超说大程客蝴厅搭舒迈适谋实漠用堪，伐空苦间博格枯局齿灵陡活秧多耀变厨思房凝带若生昆活很阳阁台外，族方唯正典实筋用弯，肃布鞭局粮合狠理户包型赤不损足轮：实层用纸率这较蝇低卫顷生播间壤采尽光贤通未风忆稍建差无功观饥景宣大郊阳糖台7户粱型颂分掉析枪（透两牙房唯）户拦型说：秃两螺房四两毯厅煮一页卫户金型峡面棋积熟：品9窗8哭.脾2园4华平策米套拣内妙面叉积嫩：斧7粒1句.熊0击6显平天米户服型临优运势活：南压北爹通雄透亦，倘采臂光垒通弱风配俱畅佳入企户撕花喜园矮，厨室范内迅室钥外案空训间山的竿良课好印的在过格渡超硬大蛛客支厅恳尺富度良阔贵绰口，津功悲能找灵菌活涂多贝变卧喇室够附嚷设仗全屑景败观贼玻哭璃充窗高轧层秩单睬位昼可捉远悲看肉莲衡花帜山户甩型惧不剩足杂：实跌用筑率中较智低卫桃生而间亭采嘉光喇通邮风笔稍静差客化厅怠开狸门柄较的多多，院不耗方瓣便扒使戒用无是观贝景炒大屈阳零台8户牵型沸分验析两（井三穿房呼）户幻玉型举：的三针房吵两投厅辰一忘卫袋+灰储宜藏圆室户扮型市面菌积汪：承1包1华6仙.伐7终8也平椒米套相内谷面单积凶：农8俊4水.盒4顶7泪平斯米户只型直优喂势步：超鸟大宋私些家属入嗓户肾花筝园明棕厅似、橡明变厨疯，企户址型猜设似计鸭方事正隙实土用户爹型迫不镰足灿：实名用勿率粒较略低卫贪生踏间树与枣主尾卧找室赖相杆隔铜较显远个，建使裁用筑不暂便1滴1侧6枕三刮房泼只惑有深1威个挽卫减生忧间再，姿舒箩适秘性荒比雨较哑差卧端室稍门样对羡卫锤生读间消门好不亲太目好厨箩房临、旧卫凶生格间用空垒间奶相晋对乌局隆促93恐、乔项竭目鞠营向销犁推凭广欲策造略策略因湿本锹项区目面临歇路焰边尝，毁展亮示茶性全很心强示，汽加糟之魄项辉目鄙体昼量龄不悟大太（秋仅狮1葛7夏6偿套粘单富位始）饮，万开懒发挖商兰不允愿夹花帐太俭多腿成师本辈在违营却销摇推筑广为上址，绒故粮除浮了销很部早得在勾楼锋体绍悬迹挂教楼汪体孕字猪、分电们话庆号仰码平以借及汗围膜板紫广宪告依外烫，馅以酬及堡在肚开浩盘德前恢一胆天闯做凳了裁半战版帖晚低报府开证盘爹广俱告顽公坝告葡外波，淘项寺目勿没梢有粗做毒任友何脂对穴外边的终线霜上臂线污下燥的似推榆广您。淡主钳要垦依闪靠拔销略售遗线税的志对腹外阻口争径赠来仿拔路高拥客扣户聋的护心踪蝶理报预半期蚂价娃格寒。1倍04秋、六项着目药包冷装策略围器墙租包谎装销毁售不中小心附入迫口销仿售革中秒心述导严示楼艘体非广泳告1逼14忆、堡项塌目汉包款装销移售吴中沿心枕通冲道泳包消装接识待破台模前型速台洽趋谈茶区策略1五24肆、浊项暴目触包晴装穴小紫结策略因鼻本将项革目堂的异特默殊提性叉，该开艺发露商伶在裙楼祸盘互包亏装否等段方证面钱不兄愿描意绪投耗入啦太材多框，吊以跌致群整捏个疑楼钓盘穗的肤形听象浅树童立绪并榜不不到生位侨，衣有冠许夹多聪方纤面摧是蛇今太后隔项腰目沈运拆作员中窑需辞要壤改躺进店和徒提坟升饶的荣：1宇、说围宁板膨破位损特比叛较例严态重孙，抱但流一泪直圣没脉有么更望换克；2拼、裙销化售膝中届心爷入艇口奇以众及饰看孝楼勤通冬道滨包间装蔬非身常赛粗抛糙驻，蓬作谢用年仅爽止亿于松遮纱挡倘一化下斜高栗空塘坠蛾物骡以辨及书阳贺光照，秘无盟任畅何拆美咐感蜓而冷言查；3摔、嚷销遭售虹中术心条空蹦间圾比疾较罪小毯，造采汁光对也奔不酸足沾，颠无梁法喊给葱人渐以承激浪情厦和登冲语动摸，充给点人跑比苦较蝇冷阀的埋感尚觉追；卡且从无慨洗怕手卷间书等俘基酱本恶配羽置役；4倍、假无水样照板问房颂展固示潮，蓝仅骨在浙开鬼盘响前捎开巷放驴了引半赤个滋月询左丝式右诉的贞毛址坯决房缩慧，宁无晶专加梯酿（辉与逃工肯人环同友搭怠施辉工久梯搅）债，眼也晌无降专模门朴的族看誉楼我通容道箱，炕客能户恶看警楼惹危幸险桂系艇数梯较辰高美；5滚、再毛载坯搁房肢内魔采它光摆通妨风此比贩较野差仿，锣且珠比业较饭凌听乱笋；1洽35桑、绕项唯目缘瑞来旋访势客叔户态分巧析策略到矮访润诚日意喝度影较穴高右的兽客冷户院：桐1翠2裁5姿5蓝批惜；淡主广要沉以松福掘田返客险户访为您主吓占势8国3都%其酬中胆：景俱田氏片码区劳：饮2较8膝0地批物，脉占登2恒2糖%福窜田蹦其麦他舱片邻区辩：浑7欧6勉0盟批蝴，挖占岛6碑1狼%罗袄湖握：刘9机9符批锁，禁占株8糠%1核45禾、辽项炼目虎来狱访亭客息户螺分安析策略到破访荐的喂1运2课5坟5脚批融客凳户张中眉，捉工协作均区叛域腐在角福么田灶的舰客召户理主冻占佣8顶8沙%颜；有乳4帐%羽的尝客芽户肌没参有抢明货确冶表躬示芹工僵作心区弯域伪。1想55漂、凳项殃目迅来露访朋客岛户遣分牵析策略到蔽访燃的时1咽2芒5务5舅批鸽客核户沈中雀，猪居附住今在尊附猜近落和吗路械过为的佩客禽户冈主先占蔑8施8宪%旁；检有惑9菌%约的察客父户费是批通隐过群朋帆友落介挨绍仿认南知宜；旦有牙3诸%储的陕客似户应是剂专硬程熊到前访斥。因保本宏项改目叫临殖路清边牛，昌展迟示浇性标非黄常光好电，移在景运便作瓶过胡程废中怜除丧楼穴体慈和室围炮墙约包竟装腐外涨，袍没景有鱼其纱他高的钓宣疤传便推茫广宾，忧故茧客酱户睬以蜜周污边择路更过山客浇户疯为切主启。1题65毕、潮项旬目伙来欠访大客冤户寺分豪析策略到报访谊的绿1有2姥5隶5亡批淘客葬户达中派，味1傍房贴的白需削求湿占焰3扰%笛；阁2凑房惹需笨求肯占肥9复%碑；愁3绍房帆需脱求令占扶9播%香；汪有鉴7纠9副%愿的挥客挣户洽没熔有畅明岭确配，劝但刚多篇表杂示泼无茂所来谓适，腾能风选葵到会就稳好同。1王75养、建项杆目锋来告访蔬客僻户阿分锈析策略到弯访弱的已1橡2拿5傻5碗批众客蹲户具中油，钟自本住邻的粪需就求氏占藏4起8墨%镰；桂投尤资膝占伤2士3际%仿；锦自置住屠/卖投滋资近的移2成8来%魔；枕有怪1演%恶的拴客永户筝用凤于换办茂公弃等当。1乖85猴、袄项涛目碰来闲访恼客匙户博分约析策略小外结转：因狱本批项泊目惊在绢公阅开省发禁售去前乞，受除肉楼美体挖广布告需外高，辩没拐有待做默其误他建媒洒体易的姻推施广漠，死故果客葛户持认圣知拆渠降道刑有径限购，夺途骑经僚比谣较速单字一截，气主捆要滥以纷楼响体犁和么路挪过棍为诱主僻；悲客跨户府群地也地主赶要脚以铲周克边凳及手福级田夫区霉客穿户犹为属主怠。逝从厌客嘱户杏的倾户拐型澡需倍求唇和浮置疼业越需燥求若看搅，歪主招要盾以潮自么住疲为咐主扛，盟2镇房遵/工3季房置需昌求漂比挑例舟相愈对坏比房诚较口大络。1速96床、岭项而目畏客拐户幅梳形理兼分铜析策略目畜标是客骡户柱梳断理棉策樱略份：在娱各经阶贷段鄙，此通例过锅不权同坐的叮销化售归口勾径绝，亦不趁断槐拔似高年客女户昂的健心捆理行价藏格驻预漠期第啄一哄阶士段链：陵进累驻夜咨苹询慈中逐心此口拐径序：绝价商格鉴在拦1租万含以晚上第粗二岸阶瞎段源：贿进遭驻赴销殊售舰中助心疗口同径钱：扁价偷格搞在朋1双.繁2能万篇以观上第旋三绢阶播段纠：妖6纸月觉初欺，快通它过跟与惩周后边需二糕手唤房橡价践格骨作艺比权，靠排冷除放不嚼能妈接金受跃1西.乌5霸万论以房诚上家的膏客膛户黄；技此仅时鹅3燃0筋0钻0大批棍客朵户驴余宾下怨1骗0读0籍0方批悔左缸右第批四席阶秆段搏：穴开退盘兼前茄一曾周革，援通浙过储价晴格腿试光算擦，往派哀发示选由房从抽戚签雨卡砍1婶0续4尖组颤，猎排垫除纪多蛙认停卡冤等饺水蛛分弯，赏预既计动诚趴意窝客风户舟5犹0居0桂余船批2欧06小、铁项们目欣价税格忍策棚略策略前龙提坐：拐实浓收苦总没价孔计浓算本突项芝目徐目车标呜单槽价双（盾折域前岛）始：辫1稠8飞4辽2复7堤元柏/覆平标米仗（蚀建料面届单职价凤）查买账刺可好售尖住昆宅颜总筑面剑积喊：棋1蹲2钟8慰8跌1位.爬4涨4柳平忆米总恋价跃=默1秋8煤4黄2耳7哈/床平记米话*渴1尿2概8蔑8他1坦.裹4隔4鞠平纷米鸡=印2侮3砌7策，蹈3辽7鼓0芬，绒8盆9没9依元价内格午表宁制尝作棉说杨明价寄格败表险的行制狡定设旱定辰水莫平括系稳数称和榜垂辜直脾系形数馆2道大识系歌统秀，年并菌针侧对边各疾系呀统莲分舞别姜评贱分证赋乌值糖：其精中水竹平齿系乒数是堪指联同垦一织平央面萍各母单泳位粉的粉景讨观致、漏视骆野剂、萌户煤型锦、妨噪诱音汉等膊因欠素非；垂隶直部系滑数是朽指诉楼乱层脑差供，恨各娘单饲位坐随捡着岗楼游层厦的芳不迟同按，脂随锻着胁楼倍宇黄遮盖挡身、愿视被野畅景臣观答变系化爬等损因饼素料情仔况梢而宿造信成桥的呈差泡异科性怨。2纳1评笔分肯原额则1椅）嫩水翁平扣系悄数参考因素权重景观评分15%视野评分45%户型评分30%朝向评分10%合计100%平层最大系数差项男目蝴周涨边绞以浙大约量喊楼晚宇握为祝主帆，雕没桃有庭较疯好坝的萌景堪观盆；纽奉本筝项右目爸紧液靠总莲以花师路叨，细噪径音育较结大届；部纵分确单夏位茫可殿以陆看嘱到展莲堵花槐山束二吐线宴山恐景斧；楼苏宇须高怠度毙及睬楼倘间连距昆所象造童成起的笑视焦野堪好芒坏吓成垒为辩各眠单零位篇最浅重族要附的岛影管响推因池素狐；户着型慨是晒本座项庸目秘的舟最沈大狗优负势仓。为迅保唤证谣项想目值在锻销尤售模过米程雕中爸，傍突廉出阵全墓优锻单丛位类的裳价绒值且，同胳时贪规渔避逢噪睬音园较颤大吼、劣视帅野葬较穷差搞的副单劲位嫂出古现董滞碧销脊，因刃此捐在妥权脊重燃分面配潮上僵对模视展野油和远户知型絮考散虑泛的舍因大素健权灵重格有饭所的增市加糊，同淋时防将兆噪谅音药干蛾扰迹和忘景皆观主的尸权疲重宿缩只小利，致整单体商平班面钩优昌劣各价蚕差嫌拉游大捎；6笋、宫项腊目骆价阔格爸策拉略策略2否22桑）沿垂毯直回系到数6少、斯项剃目卸价将格洁策及略策略层差100全层4-7层、一房10-12层跳差1240全层视野7-8层跳差跳差2450全层视野8-9层跳差跳差3200全层视野17-19层跳差跳差4195两房景观4-7层跳差跳差5650两房景观9-10层跳差跳差6165全层景观9-25层跳差跳差71250两房11-12层跳差2爸36建、遭项痒目穗价学格偶策祥略策略本帆项乱目太紧舱靠插莲支花朗路挖，山噪至音室污宇染抹非业常脂严桐重诞，编噪望音剑量跪随势楼术层茄上乡丰升礼而悔逐严渐皇减似少梯，因残此怎，新项异目垃标霉准俊垂趣直秋层龟差反定笼为顶1快0删0价元唯/砍平型方叶米拢；8质楼甩刚床好丽越径过口怡辆枫逮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