天驰漯河项目最终

漯河.淞江路与桐柏路项目市场调研及规划设计建议方案郑州天驰房地产顾问有限公司目录一、前言二、地块情况及分析三、市场宏观现状四、未来几年的供应状况及竞争环境五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等六、市场部分综述七、项目的发展方向八、可比性项目产品分析九、项目规划建议十、销售策略及节点计划1、市调的目的2、市调的范围3、市调的方法一、市调的目的在进一步了解漯河及召陵区房地产市场情况基础上，结合项目地块分析，提出项目定位及整体规划建议，并依据规划设计和市场机遇拟定本项目的启动策略和推售策略

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大，竞争已经处于激烈状态。解读1：每年住宅销售量下滑，未来不可避免将面临激烈竞争的局面，考虑产品差异化将成为本项目竞争突围的主要策略。根耳据瞧本欧次塘漯姥河暴市狱调灶所唉搜赴集溜的5秀7个慈项芬目晴信遥息揭，雄目尿前哪漯嫁河肢在么售或私已仁面风市短商顷品淹房中纯询小犬高守层简、炭高谊层项善目托有4察0、线涵俯盖专多健层要产你品帐的惑项域目1育4个纺（遗包繁含吴纯多尝层任项赢目村为3个差）乌，氧涵漫盖别瓜墅者产黎品芦的旱项先目梁仅彻御园1个三馆个削纯多粹动多袍层指项剑目是中雨，富其游中属有妻两喇个原位淘于镰为蚁经梯开情区杨，橡属由于唯低忙端恋项红目橡，局一妥个禽位违于善郾吃城攀区图，负属抚于筝经丘济藏适用绍房疗项爸目涵闷盖烧多怒层羞产凯品染的坟项承目资中厌，该多街层岁产配品帐基榆本盆都遣处绸于英售食罄纠状房诚态解杀读2：泥未烫来蜘纯唱粹愚低柱容故产幼品涝的的稀声缺凝性画已牢经墙呈喂现浴，愧面攻临阴较植大豪的替开甩发枝机忽遇二容、产当茫前腿市退场御再煮售另产残品根形吧态项目名称去化情况大河花园2房只剩下5套一楼，3房剩余不多名仕雅苑该项目从11年8月份开始蓄客，多层房源剩余约5套左右凤凰城一期两房剩余45套左右，三房剩余30套，天明第一城一期、二期已告罄东郡华府三房剩余约12套左右，两房剩余约10套康桥水岸多层一经推出，已基本清空博睿国典多层两房剩余约5套，三房房源约剩余7套泰威中央公园多层已售罄蓝湖小区森林公园东侧，多层一期、二期基本售罄汇景城至今三期约剩余50套房源，均为准现房或现房万和城一期、二期已告罄，三期剩余约25套房源，四期出售约45套房源三匹、汤不挤同狭区吨位常典慈型厘楼开盘在合史计虫的催消惧化吹量车和货售昌价救状榴况深（2荐0答1雨2年1影-批1脖0月寒）2居0势1岛2年1催—酿1费0月塔份根漯朋河烘商丑品拼房状主裂要法去稻化巩区荣域眨为幼老例城浸区嚷板渣块惑（意约2背0目.不9万撞㎡）香，罚其节次为浸会吐展泳中掌心钩板房诚块肺；金畅山吐板托块象“瓜华咏宅副区鸣”魂概报念捷已吓经呈止现住，疯且狐去锐化炸情悼况洲较宗好坦：去化市量鱼约踏为5万穷㎡，呀仅条有渔帝叹景偷城糊一缩慧期受尾探盘浊和东路外挑滩棉两座个众高店层皮项液目阔，陵售艺价警均德价网最脊高召天陵捏板仓块尾仍油处客于恭疲叙势库：召陵区7个悼在宵售划项翼目两整摧体去疼化底约9错.折4万㎡锐，蒸售广价夏仅游略星高颗于医经鼠开忙区纯板坑块根共据委本雹次疾漯爬河给市紫调舌所拳搜抬集旦的5幕7个饮项幕目信嘴息卖，甲估扇算们分耀析腔其喘消蹄化就量屑和柿售稠价蒸情驾况解槐读3：1、惰本醉项比目取如择能征实锁现补如节金顾山研板猴块他靠迅近近，沾在隐产挽品懒形锈态畏上湖进树行健差烛异练，滩可态实社现般一本个制较涝好差的鸣售愧价2、专假粥设寨能味抢欧占蕉金臂山脚板旅块2尼0头%钥—结3仗0勿%的包市却场志额散及览召宝陵田区3摊0备%滨—球5获0储%的每销熟售资量掘，沾预肿计命项拒目武每年划的讽去耕货荡速巾度阀约临在3寸8透0勺0框0㎡挨至6陶2帅0侨0送0㎡和左厅右陷，协若氧加主上金一设些评其略它送买冶家危，盐预班计焰每邮年螺去沙化登量在5万盖㎡蒙以之上坐是快可翻以袋做要到湖的项目待售面积待售产品形态当前均价（约元/平米）当前去化量东郡华府2.3万㎡小高层、高层多层3700、高层3500三房剩余约12套左右，两房剩余约10套，项目从11年10月开始正式推广；两小高层及一动高层从今年5月份开始推出，两房约去化10套，3房约去化25套翰林汇7万㎡4栋小高层，9栋高层3300二房去化约15套左右，三房去化约40余套康桥水岸11万㎡2栋11层小高层、3栋20层小高层、两栋30层高层多层3350（熟人内购），小高层3500多层已告罄；一房72套，去化约20套；两房432套，去化约180套天明第一城15万㎡4栋小高层，16栋高层多层3780，小高层3600多层已告罄、小高层去化约80套博睿国典25万㎡9栋小高层、16高层多层3600，小高层3480多层两房剩余约5套，三房房源约剩余7套，小高层约出售房源30套泰威·中央公园38万㎡9栋小高层，19栋高层多层3300，小高层3100多层已告罄，小高层房源去化约140套汾河上的院子9万㎡16栋高层住宅、一栋酒店式公寓高层3300，复式独栋6套报6000一期已基本告罄，二期三栋小高层去化近30%四、当育前沙召蛾陵值区纯在峰售慎物宪业斤总泊量纯及苹产呀品报形匀态解费读4：1、易召客陵册板祥块难待烈建唤面劈燕积信约1吉0抛7万偏平擦米追，和均颤为还小忍高终层反、项高骡层吊产往品2、衫上障半蛾年味，优召卡陵断区批同蔬楼毁盘污多绿层久比闻高土层慎售侧价员约乏高马出6抗%听-成8洗%，煌当省前哥价慈差亏约诸提惩升双至1医0挠%以轮上3、蝇本筹项枣目挂若邮开俗发欠低蓬容递产案品牙，辰以速品球质径相困对危较赵好返的爱东知郡跳华逮府美为夹借按鉴武，验售垃价驶应罢可赌到4磨0门0做0元桶左谎右项目待售面积产品形态当前均价（约元/平米）当前去化量东外滩26万（扣除商业）11栋高层东外滩均价5500销售255套，开出590户（含部分底商）帝景城未定，整体60万高层（开发根据拆迁定）上半年均价4200一期剩余20套左右熙园16万㎡8栋高层、联排叠加别墅高层报价未出，联排别墅报出1.2万元未售钓鱼台4万㎡3栋高层高层售价比东外滩略低，预计5200未售五、座当版前愈金遮山亩板斥块遮在售华物肥业羞总悲量携及攻产裹品跃形顿态解维读5：1、阅金枪山趁板事块槽已邮面袋市帮待锣建青物念业军量设为1唐0筒6万尚平盲米民（坐不涝包剃含先未跪面犹市责项联目理）成，蔽仅与有6赢8套曾联抱排搜叠党加物愚业醒，已其躲余消均屡为植高渣层摇产棋品2、胳本舞项直目相若刘开潮发恶低脏容耍产瞒品芒，攻并紫能谅与捧金筛山披板轰块偶靠索近宾，敲应趋可航实奇现4桶2延0野0元降以弯上予的在价浙格综岗合塔观峰点1、艇产倾品孙形细态避具县有离差态异闪化奖的忧机波遇会：目耗前如市册场悬低饿容埋产壮品喷虽谊有惧供发应豪（尚召棋陵余区急前达期这多陈数失楼挂盘些都锁有尸多预层物迁业巴规斗划括）经，院但惹多赴数俭已睬基傅本遮销残售谎完闻毕恒，禽且眉在华售盘物镜业拐中怨多街未穗再陵供宁应磁低舒容快产死品露，非具迎有半很周大颈的错产品桃形党态支差黎异旨化恩机敢遇2、足低嗓容肥产牢品吹具奖备健价将格傅提型升款空赶间怎：在限召扰陵尼区担和秋漯装河悄典伶型刮楼僵盘观汇肯总过表百（幅附贷后述文聚件迅）协中火可全以逢看寻出厉，当埋前雅多垫层纠物征业恳要亏高煤出灿高醋层/小垦高闻层米物沟业月售拼价1粥0尤%左崖右案，酒优案质惑地笋段剑要甘高泄出2钟0甜%左掉右纪，廊具绕备应价奏格溢晶出兽的评空郊间3、行洋销房席物谊业/联吉排叠后加横物巧业子基滤本冻处印于轿市遍场挨空钢白绩：在起当柱前如所丝式有厚在雹售较或麻已遭面扯市坛的笛楼偏盘港中伏，执大角区炭域内灰，忧仅射有仔熙喝园费项皮目饶规借划膏有6店8套舅联器排屈叠猎加涛物巨业钥（甩汾树河鹊上叙院夹子6套各复雾式竟）融。缠纯亿粹妻洋派房胡物牢业欺属申于市同场漠空鞋白4、希纯害粹酱的络低领容坊社距区状极撤少摔、抽品轻质租一命般纱或高较椒差香：在法漯块河勾纯喂粹菠多威层眉项栗目寸仅虏有能经递开裂区枝万昂和惧城柄和燥汇情景城朋，妹以纱及胳郾弃城厨区雾的搭盛侦世瞎浩洽苑随（抗经时适剥房腿）集项发目杏，誓且笨品维质瓣较串低难。基西于得以洞上理分启析镇：在当聋前袜市围场低斗容背物乞业镜具谜备辱溢愁价糊空狐间把和尊下身阶皇段在荒售获物摄业低既容矮产碗品炎缺淋少驾供寨应陈的继机替遇刺下屋，犁本长项挣目擦启民动者区阅可准按同照键“妻洋金房+联售排犯叠坐加壳”膜的骡低召容鼠物活业估进捉行劲规羡划粉，翁形机成若规舱模尺，杨做肚成浙一狭个挺纯纠粹禁的怪低带容铺社服区汽。目呆录一愚、沟前仗言二贤、碧地征块套情亮况博及客分旁析三笛、村市五场巷宏伴观急现番状四欠、意未菠来座几结年屋的垄供初应桑状景况决及遗竞恨争疯环尽境五欧、受访虫群片体乞对唐项铸目忘的狼看视法商及斥兴设趣/意雁见等六予、胖市牧场肠部锋分丸综汁述七杜、项或目佳的道发国展暴方属向八罪、可数比政性偏项挂目醒产健品稼分窄析九赌、项缺目叔规独划够建你议十望、销略售令策结略宿及合节范点计艘划一肌、诵召卡陵叮金肢山耐板决块股未粮来阻几旧年莲供哈应谅状付况宗科地双灭汇缩慧水她城约2改0仿0摊0亩脖，据笨悉否近5年批内贷不溜启叮动咱。

本项目熙园80亩

华东森林湖180亩英杨村600亩甲天下400亩郑州银海400亩建业五里庙改造约1000余亩。启动时间未定

双汇生态水城东外滩125亩帝景城片区天明第一城4、5期东郡华府2期翰林汇2期汾河上的院子

泰威中央公园2、3片区博瑞国典2、3期康桥水岸2、3期宋寨改造蓝演色奶：欠未态面竹市罩项从目褐眠色：烫已削面办市镰分缴期约待若建钓脂鱼疫台8敲0亩项目待建规模预计待供应产品形态当前售价当前销售状况备注双汇水城占地2300亩别墅、洋房、多层、高层、总部办公\内部信息释放华东森林湖180亩（容积率3.0）内部了解无洋房、多层规划\2011年底启动，人员调整银海400亩内部了解7层电梯洋房、高层未定售房部在建英杨村改造600亩（安置约120亩）整体规划未出（拆迁安置规划已出）未定拆迁安置待建甲天下400亩规划未出,预计应有多层产品未定\宋寨改造不详规划不详未定\一软、梨召穗陵想金司山垫板击块悄未手来论几戚年路潜忍在练供映应代状弊况1、爸召娱陵/金搭山近板海块寇已庆知妖在回售冤和问待律建举项允目食有1羽8个炎，璃漯仿河铜楼重盘饰聚查集衔度叨最节高杠的沫区肉域降。2、犬多角数胡产铲品湿具疲有筒较攻强爪的烈同馅质邀性樱，丧但撒在检后华续君待槽建动楼辣盘控中倚已雕出抚现歌创煤新穿型闭和懂差鲁异满化太产吗品仁（萍比如爽已什经恰面柜市按的劝熙吼园举、间即仔将探面坐市畏的像银旅海促项积目适，贫以侧及虫后川续酱面也市急的况水屯城颂项冈目）旷，假后坑续侦可纺能持续会旺有摸低洞容捉物回业喊跟福进。解极读1：在盯竞悉争层扯面诞：刺本报项相目叔差负异恶化旁开桥发晃，晶必虫须察快础速短启啦动裹，秩快迁速麦形坏成肿规披模该效鞭应框，宵占嘴领夏市愚场困先文机二秤、晨金徒山晴召飘陵意板践块嫁对圆未造来瞧竞屑争耀格荷局愉影馒响耍预前估召陵行政区板块金山板块待综合开发板块铁东及经开区板块会展区延伸板块西城区板块（高铁+月亮湖+体育厂+市政府拟迁地+源汇区政府）开源板块老城板块会展区板块2掩0情1仁2年别上捉半值年1、鞠召么陵取板顺块薄与挎经屈开终板杂块祸直速接宇竞军争2、萍金虎山盲板别块半（拘帝逗景恒城复）培分旁流计召华陵秘、乳老除城捡区初客拦户士，料板晨块低效既应恶不字明绣显2掠0用1仿2年1砖0月掏之立后1、捆金言山逗板势块部与寨会独展规、冷老运城箭板蓄块附竞卸争金岭山柱板意块宽客巧流嫁扩纱容丑，妻机搬遇层上嚷升2、临召肃陵班与汪经弊开蚊板驱块蜜竞挺争怕持巡寿续东梢外溉滩浊、烂熙禽园渡、稼水匠城桥项车目爱影怎响解汤读2：在录客粪源尘层嚼面迅：惠竞泊争星格升局蝇变漏化及后顿，锻金柱山锡板验块悦客挽流都扩盖容逢，冲本舟项石目萍如堪能位形奔成蚊规坚模棚效贷应竭，款并继进胳行烫产谅品姨的却适侦度成创琴新础，故应勿可垄抓唯住皂客答源绪扩脚容说机坑遇厦，浪增赠大锻项泉目开的吊客在群型面教。综覆合晚观昆点1、怕快律速蕉启扮动舞项脚目便：区顺域衡内欧物碍业胜持姻续厨性腐放婆量树大景、努且毯未束来挑产烫品拜供逮应划已鲁呈轨现论出楼多鞭元喷化犁态埋势脉（技银忽海侦、眠汾骆河乖上盆院6套古三狐层和独彻栋恭市轰场卷试沟探鹿、押熙细园权的局叠桌加禁、常以腔甲柴天感下举极陈可愧能轨开查发纪的肌低女容逆物份业鄙）沃，容本量项就目况需斗快仍速彻启韵动晋，仅提勒前抓喝住狭当炮前您市茂场肠差俭异竞化蜜的恼机习遇浴。2、涂快乏速舍形尸成若规狮模棋效胃应哗：区耍域环内腿虽死然消在蛮产嗽品具跨有呈多赚元强化渣的攀搭扯配沙，演但秋产赴品贞纯雷粹掩度臂不慕高辅（毒目凭前压仅烤有柔熙娇园羞的联排叠讨加逝别脆墅倦市损场食关离注喘度挂高）向，孔如仁项推目踪蝶能叙形抛成欲低巴容伐产油品附的渐规巴模悦化筒开炒发杂，箩并筝快很速战形罪成烦规亡模锋，乏可动具伐备苍持源续性础的联竞醒争疮优韵势蚁。3、创抓屑住迁金暗山渔板皆块却客洗群田扩侄容骨机框遇剧：金科山弓板摘块纳的甘“仍华轻宅缎区陆”伙已敌经术形份成果，津而卵本斗项年目厌虽棚属赌沙浪河掌东属岸盖项笼目凯，净但副滨河溉的夸特男质拥，金具酸备锻与柄金嗽山愚板锐块娱靠昼近楚的伟条到件著（界在主品急质秤上策高槐于拨召樱陵铲区缘瑞，业在醒产佣品绪形织态陕上趁应将更匙纯餐粹深，宅实终景寇展秩示出拢本麻项谜目男的键“园优豪质被”段性垮）许。小抓抹住方金层山燃板西块劳客锯户诵扩财容胜的搞最刃佳顶时泰机越。目翁录一涛、愿前脖言二牲、伤地佩块妄情杨况狡及肝分阀析三傲、齐市胁场睡宏绳观竟现华状四项、锯未鼠来天几猛年架的派供泻应禾状波况类及宜竞林争罩环烟境五交、受访亡群伍体包对权项旋目幸的宿看黑法芦及市兴柏趣/意者见等六立、申市拢场载部代分恳综令述七免、项餐目递的摄发年展笼方永向八辜、可缎比瓜性况项禽目盼产运品吴分跪析九绝、项闲目挽规播划排建特议十名、销笨售沉策缝略功及嫂节花点计劲划您忌认屡为坦召牧陵略行恼政侄区员附连近劲居想住喝的顾环槐境战如英何牧？如秃果拾房赏子在罩召先陵薄区制淞命江蹲路壁附蜻近素，府沙怎河纤沿介岸均开幼发袋低云密壁度夏、环永境斑舒盯适悼的巷、洋临号河财洋笛房还小握区坛，嫌你胆会贤购摇买字吗撑？居阿住哥环代境限认失同策度像一即般繁，针项摊目近滨剂河投概脚念尸需此要旨重鹿点炭提舱倡1缴4萄%的甘客觉户哥会弟考呜虑水，6牛9宏%客压户响视际情罗况解而表定速，便产饥品招的返实盾景双感畜受归至商关豆重序要（排漯是河启没胖有团真赠正料的痛洋赞房宋产妇品恶）您堤认扬为酒淞易江绣路占附杠近羊，沙盼河薄两蔽岸的倚楼布盘戚，们售明价应樱该税相窝差裕多江少托比埋较猜合层理朱？沙市河术东秩西脆两丛岸袭价茅格正认漏同鼠度统相分差3刑0滩0元奶以盘上惯占坏到6忧8夏%，买同摆类顺产巷品地与酷河健西焦竞种争者很斜难瞎具捕有课价触格金提恨升搞的空闯间受访弹认暴为波南敲北巧两没岸妄差学价晒的叼原累因汇主坏要情为：段东喇岸偏停僻、须发纵展覆相欠对赚落透后映、叙地嘴理黑因笨素槽、座沿钩河宪景苹观包相差较决大介、勒购敞物稻不截便确、皮教辞育俩资径源邀缺张乏可、尾交区通巧因孩素荒、距市会中通心嗓较养远紧等封几麦个睁方有面你蓬购浪房孔的棉用兔途指为区躁域吸内总购劣房修仍就以探自材用添为找主稼，陆占浇到9隙1沿%，区五域众内赚投步资捐性塑物帅业爆目翻前雀开剂发弃可穿能涌性掌不渴大选饺择其喂他润选吼项黄的快受伴访趴者已主价要土用顾途别为达：寇结板婚番、絮谈购恋爱、丛给而家汗人厨住膛、硬送犹朋淘友胶、帜无触力胶购穿买您柜意袍向隆购蹄买社的亚户亭型假为麻？6京5备%会购悉买顺三桌室够两厅2枕4净%会致购都买形二误室5贷%会购药买耐四灯室留两狗厅2匆%会帆购六买龟一罚室何一厅4下%会哀购致买鲁联排州别桂墅度和炊其笋他户浅型户脱型肤选彩择朝上般基插本社与范当傍前磁市板场晌户辩型听配走比芽一踩致您意向购买户型的面积是：

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