规划设计方案评价培训-课件

规划设计方案评价1PPT课件用地勘测方案设计施工图设计施工竣工验收2可行性研究

立项

前期策划定位、物业 发展建议营销执行策 划

开盘筹备

销售执行执行与调整设计任务书方案评标规划设计沟通平面设计沟通设计细部沟通展示沟通2PPT课件3规划设计方案评价内容l定位检测l总平面布局l户型分布l户型设计3PPT课件4规划设计方案评价应用范围l规划设计方案评价（评标）l规划设计方案沟通（修改方向建议）l规划设计方案解读与营销应用4PPT课件5PART1：评价理论基础—营销价值最大化价值奥林匹克论更快，更高，更强（不留尾）价值提升价值实现5PPT课件6营销价值=客户感知价值马斯洛需求理论6PPT课件7生活方式第二层面

舒适度

第一层面7PPT课件8第一层面：占有资源越多，舒适度越高

高奢侈需求舒适需求健康需求基本需求

超量占有大空间、健康环境、感官舒适独立空间、健康环境独立空间

低8PPT课件9空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野9PPT课件10舒适度常规衡量标准：朝向：南>东>北>西通风：通透>不通透景观：自然类型景观>人工类型景观大尺度景观>小尺度景观采光：高楼层>低楼层

开阔>不开阔视野：开阔>不开阔远距>近距空间：大>小10PPT课件11舒适度常规衡量标准：污染：低>高视觉：美观>整齐>杂乱视距：远>近11PPT课件12第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值 邻里共融——小资空间立面环境

宏大叙事——新富 格调展示——知富 。。。 豪——新富 洋——知富 酷——小资 。。。12PPT课件13PART2：规划设计方案评价体系一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）l充分利用资源，规避劣势、地块资源最大化l规划协调资源、创造资源、规划资源最优化l建立竞争优势、栋均、户均资源占有最优化13PPT课件142、户型分布价值判断的三个层次l资源分配均好性、销售无障碍l资源分配合理性、好的资源给大的户型l资源集中形成价值标杆、价值提升14PPT课件15二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合15PPT课件163、其它因素l分期建设、销售l展示l经济性l发展性16PPT课件17规划设计方案评价KPI

价值最大化价值构面均好性合理性价值标杆KPI体系营销构面开发构面形象展示启动与分期竞争差异化客户体验经济性分期开发17PPT课件18规划设计方案评价表示意价值评价 营销 评价开发评价

总平面布局价值最大化 户型分布价值最大化 户型竞争性 展示价值 分期销售合理性 启动区 差异化竞争 客户体验切合度 经济合理性 分期建设合理性18PPT课件19规划设计方案评价10大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；19PPT课件20规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？20PPT课件21规划设计评价应避免的6大误区ü认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势；ü价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；ü还是价值——“金角银边”是商业的法则；ü来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星；ü上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。21PPT课件221、价值最大化核心——资源平衡l资源最大化l资源合理分配l优势资源标杆22PPT课件23PART3：规划设计案例23PPT课件堡2层岸T堡224案例---华侨城.波托菲诺

31层，产品分布图12-20层,229㎡四房燕栖湖170㎡三房253㎡五房205㎡四房245㎡平面五房

天鹅

1区期 纯水 岸多 纯水

OHO

天鹅

2区期多层170-206㎡平面五房

262-288㎡ 三层TOHO天鹅湖

欢乐谷24PPT课件251区案例

天鹅堡二期鸟瞰图2区25PPT课件26案例---华侨城.波托菲诺方案评价l景观资源最大化l均好性l树立价值标杆l生活方式缔造

26PPT课件6127案例---中旅国际公馆

总用地面积：55831.50㎡ 总建筑面积：124301.71㎡ 容积率：1.81

建筑覆盖率：25.17%

总套数：546指标及户型比例

户型 二房 小三房 大三房 四房TOWNHOUSE

复式户数（户）

28 14 265 138 40建筑面积（平方米）

84.17—123.20 113.91—132.02 123.20—160.68 159.18--187.22 212.08—311.29 223.88—392.8827PPT课件28案例---中旅国际公馆户型分布28PPT课件29案例---中旅国际公馆鸟瞰图29PPT课件30案例---中旅国际公馆方案评价l均好性l树立价值标杆l院落、私密性

30PPT课件31

案例---星河国际占地面积：33946平方米建筑总面积：243106平方米住宅总面积：152874平方米总套数：922套容积率：4.5指标及户型比例户型5房4房3房2房面积栋数239A栋183C栋177D栋

168C/D栋164B栋161B栋156B栋143C栋119B栋123D栋

87D栋单位套数

A77

B74

D52

F50

A102

A53

D55

C56B/C105

B55B/E112C/D111

总套数户型套数比15117%47352%16719%11112%31PPT课件32案例---星河国际

29F 29F 27F30F

29F27F29F产品分布两房三房四房32PPT课件33案例---星河国际

鸟瞰图33PPT课件34

案例---星河国际l产品均好性l树立价值标杆l王者坐标，体现尊崇感

方案评价34PPT课件35案例---宝安N2地块

用地面积：27597㎡ 建筑面积：49676㎡ 容积率：≤1.8

覆盖率：≤23％ 绿化率：40％指标及户型比例

户型两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫四房两厅两怀复式花园洋房 复式 连排别墅

建筑面积

79-85㎡

91-94㎡

119㎡

149-161㎡

118-236㎡123-245㎡190-237㎡套数比

10％

10％

19％

39％

13％

5％

4％35PPT课件36案例---宝安N2地块产品分布

N

18F18F18F 12F12F18F连排别墅1-2F4X3X3190㎡3-4F4X3X3237㎡18F 6F花园洋房1-2F4X3X3199㎡3-4F3X2X2237㎡5-6F4X3X3191㎡4F79-85㎡2X2X191-94㎡3X2X1119㎡3X2X2复式洋房200-236㎡6X3X3

149㎡4X2X2 161㎡4X2X236PPT课件37案例---宝安N2地块

鸟瞰图37PPT课件38

案例---宝安N2地块l均好性l树产价值标杆l院落、私密性

方案评价38PPT课件39案例---大世纪花园三期区位分析区位：布吉新中心区——新一代区域CBD

39PPT课件40案例---大世纪花园三期

石芽岭 布森林公园 龙 公

用地分析

石芽岭布森林公园 龙 公大世纪三期路大世纪三期路大世纪一、二期大世纪一、二期含五号地镇政府不含五号地镇政府三期总用地面积：89000平方米（其中5号地20000平方米待定）容积率：约2（暂定）计容建筑面积：178000平方米（暂定）40PPT课件41案例---大世纪花园三期总体布局建议三期以道路、现有建筑为界，划分为三个组团，东北、西北、北部分别为组团二、组团三、组团四（一、二期为组团一）。

41PPT课件44案例---大世纪花园三期地形处理

三各组团采用不同的 标高，组团三与组团 一持平；组团二由西 向东逐步提高，形成 台地式山庄格局；组 团四保持高台地形， 几个组团形成逐步上 升的地形关系；42PPT课件45案例---大世纪花园三期建筑设计建议l以组团一的亚热带海洋建筑风格为基础，从组团 三、组团二、到组团四在形象品质上有明显提升。l四个组团中，以8号路为界，组团一和组团三形象 基本统一，组团二和组团四形象基本统一。l组团三基本沿袭组团一的特色，在细部处理上提升 品质，形成亮丽的外观形象。l组团二和组团四在色调统一的基础上，更为注重底 层和顶部的处理，采用蓝色坡顶，营造更为丰富的 空间轮廓线，彰显小区的档次和品质；

43PPT课件46案例---大世纪花园三期地形处理l在新中心文化中心的北面，一片建筑群依山势而 建，亮丽的浅黄色基调，简约、挺拔的造型，在石 芽岭森林公园的背景下尤显气势非凡。l从近处观赏，各组团又各具风采，步步走高，渐入 佳境。空间更加开放、空透，造型更加自由和多 样，处处体现流水的灵气和繁茂的绿意。l组团二依山势而建，建筑自下而上逐台而建，内庭 院层层叠泉飞花溅玉，蕴藏风水的富贵，显出活力 与生机；组团三在建筑的环绕中显出静谧与安宁， 花团锦簇，宛如人间天堂；组团四地势高亢，建筑 俯瞰全镇，气势非凡，显露高人一筹的自在与优 越。

44PPT课件47案例---缇香名苑区位分析山姆会员店 德式堡万科城市花园 天然居商业街 宏浩花园商业街

水榭花都商业街 本项目商业街 香逸名园商业

缇香名苑

香梅路口商业 深圳高尔夫45PPT课件48案例---缇香名苑地块分析

占地面积：20365㎡ 总建面积：101037㎡ 建筑容积率：3.26

建筑覆盖率：28％

四至及景观

p西、北临市政路

p东南为学校、多层住 宅、生活文化配套

p西北远观湖景

p西南高层远观绿地

p高层四向视野开敞46PPT课件49案例---缇香名苑方案评价方向l产品均好性l价值分布l经济性（梯户比）

47PPT课件50案例---缇香名苑修改前方案存在问题1：该布局幼儿园与医院放在一起,客户难以接受.商业部分的放置明显没考虑经营需要.售楼处的设置显然不利于形象展示商业售楼处

不可拆迁 的旧楼

幼儿园48PPT课件51案例---缇香名苑修改前方案存在问题2：小区整体抬高两层,小区入口形成阶梯状,十分气派,但单一的解体设计给住户的出行造成不方便.49PPT课件52案例---缇香名苑修改前方案存在问题3：此地上车库有封顶，层高小于6米，应该计入容积率，且用途不可改，设计这种需要缴纳地价的车库是否合适？

地上车库50PPT课件53案例---缇香名苑修改前方案存在问题4：项目成本高达5000多元/㎡，且不包括不可预见费等；同时，发展商预期项目为中档偏高产品，通过本项目与市场中高端豪宅、中档偏高产品的对比发现,本项目在成本和造价上不是很经济。51PPT课件54案例---缇香名苑修改后方案45㎡一房72㎡二房98㎡三房110-115㎡三房130三房150㎡三房162㎡四房52PPT课件55案例---缇香名苑修改后方案户型比例

户型

1房1厅

2房2厅 小3房2厅 中3房2厅 大3房2厅

4房2厅

5房2厅大平面/复式 合计建筑面积

45.31 71.51 96.43 117.1 132.05 147.4 161.26 193.65套数

84 88 102 78 169 75 50 12 658套数比

13％

13％

16％

12％

26％

11％

8％

2％

100％面积比

5% 9% 14% 13% 31% 15% 11% 3% 100%

户型特色

东向、带6m2大阳台 客厅宽大凸窗、赠送卧房露台 入户花园、赠送部分露台 入户花园、主卧独立阳台入户花园，主卧阳台、赠送大露 台入户花园、赠送主卧宽大露台、 客厅大观景阳台入户花园、赠送主卧宽大露台、 客厅大观景阳台 入户花园、赠主卧、客厅阳台53PPT课件56案例---御景东园

区位分析54PPT课件57

案例---御景东园

南、北侧发展 条件接近东部发展条件略好于西部南面松园路商业氛围较为成熟，商业价值较大

地块分析占地面积：27366㎡建筑面积：154056㎡容积率：5.63l项目规模较大，用地较为规则，为罗湖区罕有的大规模项目，发展条件良好。l项目地块东、西遮挡较少，发展条件接近；南、北均有部分遮挡，而北部将建的公寓存在近距离遮挡问题。整体而言，项目环境条件一

般，基本无可利用的景观资 源。55PPT课件58案例---御景东园修改前方案规划设计特点：l灵活半围合式布局，周边点式楼联体设计，保证中间大庭院；l高层和相对较低的密度；l规划布局呈现相对的封闭性内向性和，以庭院为中心；l户型分布以庭院景观为导向；l保证最大的几种户型占有较好的资源；l档次北高南低；l一梯四户大户型和一梯六户、一梯八户中小户型。

56PPT课件59案例---御景东园修改前方案规划布局分析a、封闭式、内向性布局注重了内部空间的完整性和舒适性，但外围形象难以保证，较为凌乱，尤其是松园路一侧，有局促感和压迫感，不利于树立大型精品小区大气、统一的形象。b、完全以庭院景观为导向，保证了顶端户型的资源，但未保证各大户型的素质，特别是C2、C3户型；C、总体而言，未充分考虑户型分布的均好性，特别是D3户型景观和朝向都不能保证。

57PPT课件%60案例---御景东园修改前方案户型比例

户型二房二厅一卫面积区间（m2）

68．59—69．87面积比14．3%套数

408套数比24．1%三房三房二厅一卫91．48—96．1916．548．134620．4%50．8%%%

三房二厅二卫三房二厅二卫+花

100．22—102．9125．75—134．459．9%21．719032611．2%19．2%园（部分+工人 房）

四房二厅二卫+花园五房二厅三卫+花园（复145．18—201．92 255．7333．3% 4．3%392 3323．1% 1．9%式）合100%1695100%58PPT课件61案例---御景东园修改前方案户型比例

70㎡二房

91-96㎡三房一卫

100-102㎡三房二卫

125-134㎡三房花园

145-202㎡四房花园

255㎡五房59PPT课件62案例---御景东园修改前方案户型设计分析a、户型设计基本合理；b、二房户型设计较好，90余平方米小三房和100余平方米中三房设计也较为合理；c、125平方米以上大户型带入户花园是卖点。D、149平方米以上豪华户型设计较为常规，户型创新不够，缺乏足够打动客户的精彩亮点；大部分厅、主人房功能设计未跟上档次要求，不够舒适、豪华，如客厅偏短、客餐厅空间不分、卧室功能单一等，与户型面积不相称；d、D、E、F、H部分户型公用卫生间位置欠考虑，影响卧室区的私密性；e、剪力墙位置不利于空间的灵活性利用。

60PPT课件63案例---御景东园方案评价标准l产品均好性l建筑形象l产品价值标杆l价值分布61PPT课件64案例---御景东园33F 32F33F30F修改后方案73-84㎡2X2X198-109㎡3X2X1(2)114-126㎡3X2X2133-140㎡3X2X2147-151㎡4X2X2175-191㎡4X2X2(3)62PPT课件65案例---御景东园修改后方案户型配比户型面积套数总计套数比两房2*2*12*2*272～84 84210 3024023.51%三房3*2*13*2*23*2*2（花）3*2*2（花+工）

95～99103～115117～140 152150196253 2734628062633.89%27.42%61.31%四房复式4*2*2（花+工）4*2*3（花+工）4*3*4（花+工）5*3*4（花+工）143～179 191 266 343126 27 1 1153 214.99% 0.20%63PPT课件67案例---欧陆经典地块分析

车管所

龙井路公共绿化带龙龙井村桃源村规划中公园项目地块珠四

路绿化带小河沟占地面积28945.1平方米

广深高速

总建筑面积46000平方米 容积率1.8，覆盖率25％；64PPT课件68案例---欧陆经典评标方案一

N11F11F11F10F10F11F11F11F4F复式：7F8F4F1-2F118㎡4X3X33-4F95㎡3X2X265㎡2X2X175㎡3X2X2

88㎡3X2X2102-105㎡3X2X265PPT课件69案例---欧陆经典评标方案一鸟瞰图66PPT课件70案例---欧陆经典评标方案二67PPT课件71案例---欧陆经典评标方案二鸟瞰图68PPT课件72案例---欧陆经典评标方案三N12F 9F11F 10F12F 9F11F11F12F9F

11F10F

12F9F6F

6F6F69PPT课件73案例---欧陆经典评标方案三鸟瞰图70PPT课件74

案例---欧陆经典l规避劣势l户均占在有资源l经济性l竞争优势

方案评价71PPT课件套数4房面积比例套数比例大3房561482.9%小3房2房87-97791275案例---欧陆经典确定方案户型 复式户型面积户型面积面积套数套数比例比例

127-130112-144104-12069-7813.5%19.1%35.7%28.7%72PPT课件76案例---欧陆经典确定方案鸟瞰图73PPT课件77案例---名骏豪庭设计方案三房二房一房商业裙楼泳池园林74PPT课件78

案例---名骏豪庭l价值分布l景观资源分配l均好性

方案评价75PPT课件79案例---名骏豪庭设计方案解析一

1、户型价值分布不尽合理，均好性较差；2、南向景观未充分利用；3、建筑间距较近，布局较拥挤；三房户型 二房户型 一房户型商业裙楼 游泳池 园林4、商业价值未充分体现；5、环境与配套设计缺乏特色。

76PPT课件80案例---名骏豪庭