世联-集中式商业项目操作模式和经验教学课件

世联——集中式商业项目操作模式及经验供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联有限公司书面许可,不得控自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告或全部内容我们常常听到的问题>我们应该做多大规模的商业?通常,在没有任何前提下、在没有任何总体我们应该做什么业态?每种业态做多大规模?目标下,我们被诸如此>各种业态之间的关系是怎样的?类的问题所困扰地标性物业靠什么手段来打造?>现在集中式商业有什么创新形式来实现销售?>商业采用什么形式保证规模最大,同时能确保顺利销售?>从提升持有商业物业价值的角度,应该引进哪类商家?主力商家对启动区怎么快速回收资金?怎么在后续开发中提升价格?>现在针对房地产金融支持以短期信贷为主,而持有长期收益的方式运作商业地产的首期投入大,资金回收周期长,这个矛盾如何处理?我的自有资金只有15个亿,如何进行项目开发?开发商业地产是否一定要做招商、经营管理?这些并不是本公司长的,怎么处理?世联对集中式商业项目的理解及观点pinion商业地产是房地产开发中最复杂、难度最大的部分住宅、写字楼开发的目标客户是小众,满足不同消费者中部分消费者的独特需求。商业开发的目标客户是大众满足不同消费者中大部分消费者的类同需求。商业地产是“三高产品”高风险、高回报、高技术含量住宅、写字楼、商业开发比较商业地产开发是一个精细的系统工程,有着众多子系统城市运营管理商业费招商价都不能少研究业态销售规划商业是城市的空间及功能节点,商业开发要放在城市时空发展背景之下城市发展阶段初级阶段中级阶段高级阶段没有“市”的“城”,怎么还叫城市化率30%以下70%以下70%以上城市商业空间「向心聚集向心分散离心聚集向城市几何中(向城市几何中(离开城市中心发展特征心聚集)心发散)向郊区聚集)商业发展要从“关系出发时间轴是要重视城市发展趋势,抓住商业发展的机遇,并以商业发展的前瞻性、拉动性,影响、促进城市的发展建设。是要关注市场功能需求和城市功能规划,寻找交点,营造城市公共空间,提升和谐、宜居的城打环境空间轴商业要以区位价值为标尺,并合理体现这价值商业区位价值模型商业区位选择一般性规律综合性商业交通便捷的城市繁华区中心区中心商央商乏通干道、快速交通出大型超市入口附近、大型或者高档居住区附近中间带市区商专营商区级商店仓储商场用地相对丰富、交通便区小农贸市郊区商购物中心利的城乡结合部边缘带店业中心专业市场通枢纽和物流集散中分散商业条状商业组团商业批发市场商业区位最大的特点是消费不同零售企业在空间上表现服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相者指向,并以此来决定服务为商品销售量随着离开最高对应,呈分散分布;服务门槛大的零售业门槛和服务半径,从而决定地价商业区位距离的增加而级也相应较高,布局数量有限,为了扩大服区位价值呈现递减的趋势务半径,一般区位选择在交通的主要节点5消费需求是商业地产开发的唯一基础动力需求/态度确认问题←⑩四搜寻资讯x评估与选择人格社会地→商店的选择与购买情绪参考购后过程股票家计单位生活形态的维持与强化居民消费、投资动态模型生活形态和消费过程经济发展决定了区域消费能力的水平,目标客户的消把握消费需求,是商业开发动作的起始点费特征决定了细分市场的有效消费规模。世聯顧圆业态规划是对商业物业的灵魂塑造人均GDP001500us15004000U594000-8000UJS800020000Us5传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择,自由购物空间体验式的购物需求个性消费欧美经济发展的经验证明当城市的人均CDP达到4000美金以上时,人们单纯购物的时间会明缩短此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展城市化率25%45%70%85%人均GDP位于15001人均GDP位于1501人均GDP位于200人均GDP位于400于8000-市化水\-200第金;城市化水400美金;城市化水8000美金;城市化水城市化业平在25%以下在45%以下平在45%以上7%以下平在7C以上90%以下广义性商业的升华转痠相的原师态级,取代了没业时代的多样化,规化的又业形型,主性的购物地摊、集贸市场,商代商业出现型SHOPPIN园等极兵个性消的为城市生活提供基本保百货、综合超市大型购物场所出现变专卖店、精品店等商业地产、物流等综合型商业形态出现市场经济制度下的商业竞争机制和市场化供求机制是促使零售业态与经营方式住宅开发提供的不仅仅是居住空发展演变的基础性因素。间,更是一种生活方式商业开发提供的不仅仅是商业空间,更是一种消费方式。商业业态发展规消费者需求的不断发展变化,是促使零售业态与经营方式发展演变外在的、关键的客观因素。为了不断适应市场