房地产项目营销推广企划建议书可编辑

房地产项目营销、推广企划建议书目录页……………………………………第六章：营销推广方案……………………………第…………………第【本报告分析思路结构图】行方案行方案【总经理提要】未到来GDP的快速增长，市政建设的大幅拉开，大量刺激消费的政策出台，“零售时代全面到来”，南京市民购房热情高涨。随着生活水准不断提高，按揭、公积金等全面启动，“别墅”市场日益扩大，许多实力开发商大量圈地，许多大型别墅社区蓄势待发。人和――江宁撤县建区促成江宁房地产新一轮开发热潮的到来；共青团路与将军路贯通、秦淮河大桥竣工、市民广场落成，引起南京市民广泛关注；别墅消费观正在被认可，大量实力开发商在江宁打造出各具特色的品质楼盘，将从根本上打动消费者。江宁区原本已是楼市热点，即将兴起的将军路地利――对本案而言，共青团路、秦淮河大桥的贯通，将直接有效地拉近与市区的距离；江宁新区管委会与其他大量房产开发项目的落成，必将在交通路线上对本区交通网络进一步改善；市区至江宁的地铁开通后，利用小区巴士往来驳送，也将完善社区对外交通。对别墅市场而言，将军路板块已初具地利，并具潜在第二层面－－以联体别墅、别墅楼中楼为主的准别墅类型，其中以联体别墅为主力产品敲开市场的大门，成为主鉴于产品类型极为丰富，从90m2平层(专为高职称、高学历精英白领打造的别墅生活楼中楼)到800m2kingtype别墅，主力市场分成两个层面：第一层面：针对别墅客户群――身家数百万、可承担100万以上房价的老板阶层；第二层面：针对准别墅客户群――可承担总价80万以下的较高收入精英阶层。“远东战役”与“南方会战”竞争优势——以创新独立的别墅空间为概念，从生活观、生活品质方面对抗“杂居型”的公寓物业形竞争优势——(1)自然资源与产品整合优势。(2)开发商的品牌优势。(3)板块联动优势。社会目标——通过与政府各有关部门的通力合作，一者根据高起点、高品位、高立意的“三高”原则，创造南京别墅市场第一品牌，营造别墅社区领袖形象；二者拔高拓大“运盛”品牌；三者加强与政府部门的关系与友谊，为持续性发展奠定关系基石。经济目标——依靠联体别墅快速打开市场，在项目品牌、形象凸现后，带动独立别墅的快速去化，赚一个“盆满钵满”是绝对现实的目标。 (1)超大规模别墅形态带来开发与营销周期过长，不确定 (2)多种别墅混合，操作不慎则概念混乱，定位不清。 (3)将军路侧，虎踞龙蟠，激烈碰撞在所难免。【第一章：宏观市场研究】 全国房地产投资继续高速增长 资 最快的部分。房地产开发投资的快速增长，使其占国有及其他单位资结构进一步改善和品房销售市场供求两旺 长%，其中商品住宅平均个人购房比例继续提高 为%；个人商品房的土地购置和土地开发投资高速增长 2001年全国房地产市场继续呈现迅速增长势头，房产投资开发高速发展，也更趋成熟；商品房销售额的增长速开发投资和竣工房屋面积的增长速度，客观上为房产项目的入市提供有利环境；尤其是随着市场的成熟和购房者的进一步提高，为大中城市的别墅项目推出创造了一定需求空间。元。地铁的开工、长江二桥的建成等城市大型基础设施建设都挥出前所未有的大手施工房屋面积宅房屋面积111亿元销售面积↑%万平方米↑%万↑%亿元%%个人购房占全部商品房销售额的1)全年房地产开发业完成投资111亿元，比上年增长%，增幅高于上年个百分点。2)住宅投资仍是房地产投资的热点，全年用于住宅建设投资亿元，同比增长%，占房资3)土地购置费与土地开发投资的迅猛增长成为2001年房地产开发业的一个显着特示着下一年房地产4)房地产施工房屋面积增长有所放缓，为万平方米，同比增长%，其中住宅房屋面积5)商品房销售持续旺盛，全年销售面积万平方米，比上年多60万平方米，其中住宅6)房屋销售额亿元，增长%，其中住宅销售额亿元，增长%7)个人已成为商品房销售的主要对象，占全部商品房销售额的%。 南京房地产市场最新动向及发展趋势 量开始放大(2001年底存量达到近100万平方米)；市即将进入百花齐放的战国时代(热点中江宁、河西、亚东、宁南四大板块已成定局)。 (大学城、生态城、生活城)合一的概念档次比价格更为购房人所认可，这是其位，使其成为别墅发展的一块不可忽视的热土，甚至从某别墅的竞争威胁将比近邻更加不容忽视。京房地产市场潜量巨大 方米 2计算)，年均潜在需求总量万平方米。需求量(万需求量(万(2005年人均居住面积-现有人均居住现有人口未来住宅消费增长量面积)*现有人口量现有住宅面积*年更新率*量现持续繁荣现象。【第二章：南京别墅市场及竞争研究】业以一种新的物业形态出现在商品房市场，大概是从96年开始。对其作一次系统的纵向研究，可以清楚地看见南京市场别墅的供求关系及消费市场的消化能力的大小，对我们恰当地定位、规划设计自己的产品提供很好的借鉴。综合其地段特色、品质、外部环境和人们消费心态的变化等多种因素，大致将其划分为以下几代产品：1、第一代别墅产品 A、风景区腹地以大型纯别墅区帝豪花园为代表，其地段特别、形象高档，起售价只有依次有紫金山庄、金陵御庭园、月牙湖花园、明湖山庄、大邦花园，以单体体江宁地区：A.百家湖片区：别墅的B.东山镇： 第一代别墅产品的主要特点： 最大优势在于对山水环境的借势，地利优越，地段无可替代，总栋数不多，单先；购房客户中投资客较多。亚东花园城：苑，尽管是别墅，但售价只有1,800元/江宁地区：d、百家湖周边：湖滨世纪花园的单体别墅，中国人家的中式排售卖，但由于其产品较差，规划设计起点较低，仍将其划归为低价别墅，主打卖点为低价格，全部位于传统概念中的郊区，外部环境极为优良，消费对象平民色彩较浓，体量开始放大，产品外大致出现在2000年底，着重于产品本身的改善，选择单一楼盘为被评为2001年南京别墅明星，实是混杂型社区，单体、联排、四拼、双拼，多种别墅形式均有，畅销产品为排屋，四迎，单体别墅去化较慢。大批购买移植成年大树重塑内环境；在传统低价区域做出了中档产品，将中以2001年的高档高价别墅为代表，集中分布在江宁百家湖和将军路百家湖周边：c文化名园：混杂型社区，别墅单体9栋，双拼12套，单价主推公寓房，别墅只接受意向预定，具体建造根据客户要求度身定将军路沿线：总建筑面积万平米，容积率，单体25栋，双拼126套，排屋目前主要销售排屋，销量一般(主要抗性在于起售价格偏高)。占地1,700亩，混杂型社区，沿水库部分有200多栋别墅。临水别墅、双拼别墅、联排别墅、高级公寓，物业形态极为混亚东花园城：和双拼别墅，单体别墅套面积240M2--309M2，平均单价市政府对于仙西大学城的重新规划，会促使亚东在基础建设方面产生很多的改善，其别墅的大环境也会不断的优化，这是相宁南：恒地产开发，产品有单体别墅、联排别墅、高级公寓，单价分对外发售。 ： 产品改良虽有进步但尚嫌不足：体量成倍放大，泡沫也同时放大，销售状况不1.南京市域区面积扩大，亚东江宁成为新区，政策性利好使其脱掉了原郊区家用轿车大量上市，越来越多的中高收入阶层郊区置业成为可能，二、本案面临的竞争格局在全盘检视过南京的别墅发展及现状以后，可以看出南京别墅市场形态复杂，物业类型多样，开发规模较小，缺少代表作。别墅开发注重对自然山水的开发利用开始，凭借稀缺资源使单体楼盘都有亮点，但都无法成为市场的主导，单兵作战模较多，难以形成概念营销。缺乏统一的的整体规划，缺乏策划型大手笔运作，仅仅依附现时南京别墅市场可用两句话概括：排屋已经启动，别墅市场群雄纷争，将上演亚东、江宁双雄会的局面即将爆发的逐鹿将军路的别墅大战，将倡导出南京真正的别墅生活1)江宁虽然目前市政热点发生转移，但前几年已在江宁大量‘瓜分’土地的开发商们已具备自发形成市场热点的实力和时机，尤其是将军路沿线，集中了大量实力型、品牌型的开发商，除自身的强势以外，相信市场的压力会形成开发商的联合，显现出将军路独有的特色，目前重点是改善交通和生活配套设施，预计“命运相连”的特征会构成本案2)亚东实际上，亚东一直是江宁别墅最具竞争的板块，本案也不例外。虽然在地理位置上本案所在江宁板块与亚东相距甚远，但亚东板块概念宣传比较成功，大学城、生态城、生活城三城合一的概念得到购房引大量买别墅的市民眼球到亚东，市政府的旧事重提使亚东成为南京别墅发展的一片不可忽视的与江宁板块‘同根相煎’，对本案的威胁可以说胜于近邻。3)宁南对本案而言，宁南板块的形成对本案构成‘绿叶衬托’形势，仁恒6000-8000元/平方米的高价与本案形成明显的价格差异，而对于别墅的消费者而言，7-8分钟的车程距离不是什么大问题，因此，本案品相信可构成消费者选择本案的驱动力。主要为江宁开发区范围与宁南范围，交通上为一条线，区位上共用能迅速赢得买楼人的青睐。竞争楼盘依次有：瑞景文华、翠屏山庄、爱涛漪水园、金陵置业及天创建设的规划种楼盘，需要积极关注的楼盘大城市相比，南京的市域面积相对很小，而对于购买别墅的有车族而言，太多的时候区域并不是最为重要，他们会注重环境、居住的舒适度等综合因素，也即很看中项目的均好性，值与不值是他们决定是否购买的关键，所以在一个合理的、可承受的总价内物业本身【第三章：江宁区域市场分析】、市政府对全市的规划建设作了重大调整，正式宣布以代化河西新区。随之，仙西大学城区规划建设也迅速浮出水面。其区域还包括了东郊马群、麒麟至汤山。于是新年伊始，河西、仙西两大板块先声夺人，在南京市国际大都市建设总规划中，挟地域、地理的特点，一 征明显。岔路口片区因为地处南京市连接江宁新区的前沿，目前正是低价公开发区片区主要有百家湖片区和西部将军路沿线，百家湖区已较为成熟，各种生活配套正在完善，代表楼盘有百家湖花园、中国人家等；将军路沿线是今后几年江宁乃至南京的一个中高档楼盘的开发热土，将是淮海战役中的中原之战，是南京未来的一个真正高尚住还比较单一，代表楼盘有锦绣花园。 2)市场逐步走向理性化，“高品质、低价位”成为楼盘的实在吸引 力江宁楼市的最大特点是自然条件优越，在开发商越来越注重楼盘质从目前情况来看，江宁楼盘新盘迭出，竞争激烈。其中，以成熟的着名老楼盘、规模宏大的超级楼盘和外来着名企业的新楼盘格外引人注目。无论是300多万一幢的湖畔别墅，或是以几万元总房价的花园公寓为市场切入点的开发商都加紧了销售和广告的力度，力图在最短的周期内把开发的新盘成功推出和销售，以达到回收资金“落袋为安”的目盘都使人怦然心动。驻足观察，每一个花园小区都有走在同行前列的亮特别是华商大会召开过后，大规模的城市拆迁已趋于缓慢，房地产市场顿时少了持拆迁货币急于购新居的一族。理智性的购房使一度火热的市场趋于冷静，人们对在江宁选择新居提出了更高的标准：配套、交2002年江宁房地产市场逐步走向理性化。在这理性化的考虑的因素。因为对购房者来说，牺牲了市区的便捷和生活配套，来到 3)开发体系的要求提高 第一、2002年江宁区的国有土地出让将更加规范，土地通过拍卖转到具有雄厚资金实力的开发商手中，是开发建设商品房必须走完的第第二、由于“粥少僧多”，土地价格上扬也成必然之势，因此房价第三、在同一价位上竞争，规模效应将起决定性作用。而规模效应是需要购买几百亩、上千亩土地来运作的。在土地转让政策越来越规范、越来越完善的情况下，资金雄厚是成功的基石。江宁已出现开发商在土地拍卖中夺标，然后又付不起费用，被严肃处理，损失惨重的事综上所述，可以预料没有实力的开发商就无法达到“高品质、低价”，在2002年的江宁楼市竞争中将被淘汰出局。 产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“东进南拓”战 略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜人 加快东山地区的建设。以高科技产业为依托，区内形成布局合理、类型多 样的科技园区；以高尚社区为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃 的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交 通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形 成江苏科研、教育的重要基地。 发区创业中心、留学生创业园和一批大学、公司的首山为城市的后花园，加快堆山、造林、挖河、建况从房地产市场发展趋势看，主要体现四大特征：规模化、郊区化、生态化、智能化“四化”特征经过平衡和折衷，体现在物化形态上：别墅拼盘各种物业形态汇总，别墅成为精神领袖开发商们绞尽脑汁，为完成两个任务：的矛盾楼市的局面逐步两极分化：依仗成本优势的地域开发商，依旧打着“价格牌”，收拾楼市垃圾凭借专业优势的外来开发商，开始规划“品质牌”，创造高尚生活“别墅”这种物业形态开始成为规划中心(南京、江宁一贯的做法是最优质资源边设置一些流于“皮相”的别墅，缺少规模化的别墅市场运作)。家湖周边、东郊风景其中，百家湖周边自然资源最好，但市场容量已经有因为与市民的心理距离较远，供应量较小；将军路沿，均在摩拳擦掌、蓄势待发。将军路侧，各社区之一定的层次细分：“度假型别墅”、“享受型别【第四章：本案目标消费者市场定位】基于本项目大型体量，多层次豪华物业定位的市场特征，结合战略目标考虑，主体通过对南京以及江宁区的考察，结合本案层次化特征，同时符合这三个条件的阶层是：主力目标客户——所有承受别墅总价100万元以上的老板阶层(独幢)；英人士(联体)。、各类和营业主，创业型业主2、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理(商)，高技应用型产业乐根据行业及职业特征分布，我们推算出本地该阶层人士的家庭(以三口之家二人收入为依据)。年均收入水平依其所处的事、企业单位的效益差异，可分为三个经平本案目标层次主要以高位价55%%层(金字塔顶端部分)和中高层次(金字塔中部偏上部分)为主要目标客户，实际运作中随着品牌和形象的深入，还会有一部分间阶层人群跟入。消费者年龄特征分析：从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到对本案的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士，由此可以得出：50岁之间，并形成年龄逐渐趋低客户来源区域特征分析——结合前述提示的江宁区位特征，我们认为，对江宁未来发展前景所形成的区域品位度的逐步认知，加之周边逐渐成熟的交通、商业布局、文化配套使本区域将成为南吸纳有能力在江宁购买别墅的这所城市中的社会精英。主要的客户不定期源。这将对我们的产品策略与推广策略运用起较强的提示作用【第五章：产品研究及建议】本案位于南京是江宁区江宁经济开发区内，距市中心12公里，项目西依韩府山、北傍秦淮河、东临将军路(最北端)。将军路开通后，本案正处于将军路第一排，构成江宁至市中心的咽喉要冲，其地理位置十分优越。对本案而言，共青团路、秦淮河大桥的贯通，将直接有效地拉近与市区的时空距离；市民广场、江宁开发区管委会与将军路其他大量房产开发项目的动工，必将大大加速公交配套等网络的改善；市区至江宁的地铁开通后，利用小区巴士往来驳交通。前两点已经实现或正在实现，后一点虽然在3-5年内本案位于将军路、秦淮大桥交汇处，共青团路、桥贯通后，既缩短了本案与市中心的空间距离，同时也大大缩短了消费者的心理距就目前情况而言，本案周边配套设施极为匮乏，必须通过政府部门和开发商两方面共建设解决大部分的生活配套，成为休闲、娱乐、餐饮的重要去处。(具体论述将在产品建议部分体现)。推荐选点方案有二：第一方案：置于秦淮河北岸。优点――(1)河流割断污染源。(2)与本案一桥之 (3)对于本案以南的竞争个案而言，买菜需要一站路距离，不便利。目前，本案需优先解决的配套是生活配套，而且是一定档次的生目前，本案需优先解决的配套是生活配套，而且是一定档次的生活配套，这对社区内会所的规划和功能设置提出较高要求；社区巴士可有效解决交通抗力，大公交也会随时间推移而完善。我们的对策是：立足自身解决，联合同行共建，推动政策倾斜太从开发商的角度出发，大多数人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声；从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立它的价值，以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂当然，我们的信心来源于开发商的专业和实力，我理解之一：理解之二：程的创新！别墅——把握别墅最根本的两大价值基点：先天的资源和后人的打造！运盛带来超越自然资源的价值！——“最好”不一定是价格最贵的，也不一定是规模最大的，但必须是最物有所值的！开拓创新，引领别墅居住空间的新——独创性、领先性、潮流性，不仅仅是产品的升级，更是营销全——南京人对别墅空间的理解，从新开始，从心开始！——从排屋到双拼、从双拼到双立、从独栋到空中别墅……每一次，都每一次，运盛都在引领潮流！做最优秀的别墅社区，做最优秀的普及型别墅！以本案的资源、规模、开发商的实基于上述对项目的理解，我们进行如下建议：分两波推出：①②(详见“分期开发示意图”)左右；分两波推出：①②说明：1)、第一期资源最差：沿路和临彩瓦厂一带，以普及型别墅——排屋为主力产品，低价面市，引爆市场；双拼做产品测试，为二期、三期留下弹性空形象展示，不售卖，培育市场；2)、二期以高档别墅为主力产品，临中心景观、沿秦淮河，资源较好，便于地块的方案，将联排别墅更改为双拼或双立；3)、三期在韩府山下，资源较好，到时市场已经成熟，将军路版块配套完规划借用市民广场，以弥补社区内公共场所的的不足；沿秦淮河、市民广场的景观带，营造滨江特色；沿韩府山，利用山体，营造“森林别墅、望山豪宅”，增加山体景观带2)、造景：两大手段——水和绿，增强渗透性引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水的文化意义和精神感召力“做透”、“做精”、“做细”。内部主景观水带可“变细”、“变长”、“变曲”，绕过尽量多的别墅，为以石、花、草、树打造自然和生态的绿色；同时，主轴线和主中心3)、组团：综合考虑施工、后期销售和市场承受力一期①中去掉沿秦淮河的别墅，增加下部沿彩瓦厂的排屋；沿市民广场和沿将军路做好景观，便于宣传使室内、半室外层也有别墅、花◆将会所更改为社区的邻里中心改变传统会所大而无用的浮躁。以更新的邻里中心的概念打造本案的会所。不仅在功能上满足业主的要在其中的业主的精神享受――兑现其精神价值，以充分满足人们对高雅生活之格调的追求。◆引入泛房地产的理念等功能进行招商，对内和版块首席和首发优势的充分利用。待中心及样板房建议C独栋别墅，可考虑请知名设计师专业设长岛别墅的大贝、小贝房型创新：客厅全部挑空，米以上；三层半空间；大开间(米或以上)外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失(据调查而知，很多住别墅的客人都喜欢停车在室外)加大花园：减少公摊面积，加大花园面积沿湖三栋，可考虑聘请国外着名的设计师，从外立面到内部装修全部进行设 (1)一期定价米.米.米.。 (2)价差原则：，景观，临路条件推出时间进行价格系数的调整：基价*景观系数*朝向系数*楼层系数*时间系数=实比如双拼别墅，考虑临路条件并缺少景观，故，基价*系数后实际售价可能 (3)价格走势：期拿出一定比例的产品，以低价引爆市场，迅速去化后马上封盘，再大幅 (1)运盛品牌优势——开发商经验、实力优势。从以往的接触看，我们坚信运盛 (2)资源整合优势——山、水、森林、大桥、将军路首排、市民广场等先天资后天努力，有效整合将构成产品优 (3)创新优势——思想的创新带来规划的创新、产品的创新、营销手段的创新、 (1)本地块周边配套不完善，区域尚不成熟，人气不足。 (3)将军路沿线龙蟠虎踞，竞争激烈，而本案在先天资源上处于劣势。 (4)本案物业类型复杂，不利于塑造单体的高尚别墅概念。 将军路实力开发商携手打造江宁板块，有可能迅速提升区位优势。 规模拆迁，将是进入市场的一支生力军，成为联体别墅和复式公寓的潜在 的优势，为传播“借势”提供了极好的机会。 (4)南京目前在别墅市场尚无领军人物，产品平庸，给运盛的出头造成巨大机会 (5)规划中地铁的开通也将提升南京市民对江宁地段的认可度，本案可利用。 合，一旦前期操作失误，则整盘极难调整。 (4)本案周边数千亩地块已“名花有主”，且都控制在实力派集团公司手中，构 (5)本案价格明显高于区域市场价格，可能存在市场接受障碍。【第六章：营销推广方案】一、产品定位将军路首席山水美墅之城——位居将军路景观第一排，打造南京别墅新纪元——南京大规模、纯别墅社区的有力号召——高尚社区：不求最贵、不求最大，但要求品质高、档次——南京的精英阶层，包括老板、高级管理人员、政府官——攻击的心理层面：对真正别墅生活的向往——全新的感观刺激、全新的空间震撼、尊崇内心的极大满足二、营销主题——山之魅，水之灵，美之国造一半，人造一半——运盛美之国三、营销总策略。——虚的公关造势、版块炒作，最大限度吸引眼球；实的样营销、全线攻击----整合市场推广攻击体系：从一开始,就预知最后的结果看到未来的希望*组团攻击阶段：眼见为实是最好的销售注解，第一时间让买家感受每为真实的5点：*现场包装：费者到楼*卖场包装：如何才能让现场目标群变为客户------如何在展示中心就能让客户看到*样板间通路包装：，可能是一生心动的历程多的广告之中，让客户关注到让终端目标群接触*销售动线------从外展处到现场的所有环节四、一期入市策略1、入市整盘概念直接影响提出如下入市策略：一期完善各种物业类型，以“运盛美之国”整盘概念推出，以后各期按照各自特色运作，形成：一个新生活观念统领的别墅群落母品牌＋多个物业子品牌的运作模式定的品牌形象，一方面客观上对市场的刺激度会下降。2、入市时机3、营销传播建议本案在特别的地点、特别的时机，以特别的物业形态引爆楼欲有惊涛之澎湃，必先蓄势于高峡江宁筑梦第一阶段：一个与众不同的入市战术目标：注念，坚定消费者“江宁筑梦”信心3.树立入市形象，争取“制高点”激起悬念的概念导入战术目标：2、引起消费者的广泛参与、关注，让他们接受“独享生活空间”别墅生活节，引起悬念，“蓄势”待发排山倒海般的公开面市战术目标：1、集中兵力，大量密集的产品宣传突然爆发，促成集中成交，形成“火爆开盘”五、各阶段运作思路一个与众不同的入市不炒别墅，先炒板块不做产品，先做品牌不卖房子，先卖生活制造梦想，制造需求运作手段：大型征文：与相关媒体合办，“说出你心中的美之国”征文专家研讨会：天造一半，人造一半的运盛美之国，热在江宁通过各种各种公关活动，并结合市民广场等市政热点进行板作。导出江宁的别墅新生活，导出真正别墅的要义在于“天造一半，人造一激起悬念的概念导入采取多种形式与消费者双向沟通，导入“创新“只说不卖”，全面宣传产品几大理念树立“南京/将军路首席”的产品形象，积蓄消费欲望在南京主流媒体上发布软硬广告，辅以户外广告等媒体，与消费合广告宣传对本案进行概念推出，同排山倒海的公开面市强销大经过前面几个月的蓄势，必须有一个大的手笔才能将能量发挥最新手法，如：开盘包下《杨子晚报》的所有版面，让报纸变成“楼心连锁店售楼处同期开盘，配号销售等等手法轰动市场“红蓝筹计划”，营造第一组团攻击波开盘即“开园大典”：政府、开发商、企业老总、记者等隆重出六、媒体运作思路(1)媒体组合战略A、针对独幢别墅消费群酒店派送、高级娱乐会员单位B、针对联体别墅消费群(基本按传统高级公寓的媒体组合操辅线－－车体，户外导示，单片投递等多种方式◆报纸媒体◆充分运用电视媒体的操作中可以作为报纸媒体的补充。在品牌宣传、形象展示上另外，与电视媒体合办一些栏目、活动，对销售促进有较大的◆户外媒体户外媒体在信息的发布上具有时间长、受众多、渲染气氛的特点。比如车体、看板、灯箱、横幅、刀旗：在开盘时以及进行◆其他媒体。(2)投放力度开盘期间－－集中兵力，急攻快打强销期间－－保证频率，根据房源形成节奏化进攻持续期间－－降低频率，以保证持续沟通为前提七、销售策略1、销售模式改良型团队销售模式其他人员配合制造制策略控制策略业务员与气氛控制大定签约客A现战斗力。B利用现场气氛，使客户产生购买冲动，便于快速成交。C团队销售模式可在短时间内快速培训销售员，提高业务水平。2、销售控制由于本案周期较长，物业类型多样，房型资源分布差别较大，为保证推案的价格实利润的最佳结合点”上八、销售道具建议(1)模型：建议制作系列模型－－区域规划模型、楼盘整体模型、房型布置模型景。通过模型表现本案与市中心的距离很近，成为江宁区通自然森及翠谷布置模型：立体的房型布置模型有利于直观的突出本案各种物业的房型特(2)设备陈列：建议将本案将要使用的部分设备比如建材、智能化设备等元件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效(3)样板段及样板房：功能，如预先设置的家用电器摆位、节修饰。(4)智能化演示：本案将大量运用智能化设备，为了使大众接受必须有直观的演示系统。好的智能化演示可以充分的提升楼盘形象。(5)景观效果图与建筑立面图：表现小区规划与绿化设计、小区总体立面效果；建议部分效果采用手绘。(6)房型配置图：用于销平销海等印刷品上，了解房型情况和面积，增加美。(7)楼书和销平销海：楼书针对有望客户及已购客户开发，展现形象，细说产品。销平用于寄发，销海用于定点派发，也可作为现场(8)手提袋：表示案名及产品楼盘形象，方便客户收取资料，用于现场和房(9)路牌、横幅：在现场及周边主要道路，方便客户寻找。(10)灯箱：分室内和户外两种，置于现场售楼处内部或外部，周边主要道路(11)展板：现场售楼处和展销会展板两种，进行产品细说，配合(12)演示VCD：利用三维技术演示楼盘情况楼盘名称占地面积(平方米)建筑面积(平方米)尼斯城别墅面积(平方米)价格(元/平方米)555(13套)/410(14套)/272(2套)/3080-13,000-15,00015,