市区地区居住用地项目投资

北京市海淀区万柳地区居住用地项目宗地位置周边环境规划条件产品定位概念规划土地交付发展计划14成本测算收入预测效益分析竞价策略资金安排风险分析SWOT分析1、宗地位置项目位于海淀区三环路和四环路之间的万柳、十号线巴沟地铁站南侧，东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路。项目位置2、周边环境3、规划条件四至：东至北京华联万柳购物中心，南至万柳小区4号街，西至圣华寺路，北至巴沟村北路指标名称B1地块用地性质R2二类居住用地建设用地（平方米）38,869.64建筑规模（平方米）77,739容积率2.0绿化率30%限高（米）22备注竞买报价达到合理土地上限价格时，现场竞报配建回购房面积，回购价

10000元/平米。4、产品定位参考楼盘本区域内近5年没有新地块入市，没有可类比新项目，区域内同等可参照项目唯有：亿城房地产公司开发2005年入市的万成华府项目具备对比意义。竞争区域可参考项目钓鱼台七号院。万城华府：主力产品为三层Townhouse别墅和5－9层官邸，面积为290－500平米，总共690户，停车位：1：2别墅价格：：9万—10/平方米公寓价格：

毛坯：7.5-8万/平方米 装修：8.5-9万/平方米钓鱼台七号院：项目共4栋106户房源，主力户型为320-480平方户型，6-13层（1栋6层、1栋8层、2栋13层），3梯2户，精装修标准8000元/平米，3.4米层高，停车位比例:1：2.5新房售价：精装修，10-12万/平方，楼王4号楼30万/平方4、产品定位北京公司原方案序号类别汇总1234大户型（360-400m2/套）31,096小户型（260m2/套）46,643总户数257车位数514大户型与小户型面积比例=4:6产品类型面积(m2）比例户型特征车位比6—7层多层洋房260±2030%四居舒适型1:2四居舒适型1:2400—45070%四居舒适型1:2五居豪华型1:2营销部建议户型配比方案：4、产品定位*

单位：平方米规划设计部方案序号类别汇总1234大户型住宅（400m2/套）62000小户型住宅（228m2/套）15739总户数208停车位416大户型与小户型面积比例=8:25、概念规划偏大户型偏小户型北京公司原方案5、概念规划偏大户型偏小户型规划设计部方案7、发发展展计计划划开发期从2012年07月-2015年12月，节点安排如下：类型面积（平方米）开盘时间大户型住宅（400m2/套）620002013年6月小户型住宅（228m2/套）157392013年6月回购房--停车场库166402013年6月8、成本预测按无回购房测算，如有回购房，则由于地价及建安成本下降，将减少投入*

单位：元/平方米 万元项目总成本（万元）单位成本（元/平方米）比例（%）总成本388,20349,937100.00%1总土地费用291,09137,44574.98%2前期费用1,2921660.33%3建安费用71,3439,17718.38%4其他直接费668860.17%5销售费用18,4212,3704.75%6财务费用9251190.24%7公司管理费用37504820.97%8不可预见费713920.18%9、收入预测项目单价（元）总价（万元）大户型住宅80,000496,000小户型住宅75,000118,043回购房--停车场库30万元/个（销售70%）8,370合计-622,773按无回购房测算，如有回购房，则收入下降。与成本关系详见后附表格。10、效益分析预计总销售收入：622,773万