物业税税会计核算课件

物业税

会计核算

任务一

城镇土地

使用税会计核算一、城镇土地使用税2006年修改国务院《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（一）概念以城镇土地为征税对象目的有偿、合理、节约使用土地，提高效率调节不同地区、地段的级差收入（二）纳税义务人在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人单位：各种所有制、中资与外资、营利与非营利单位个人：个体工商户及其他个人纳税义务人拥有土地使用权的单位和个人所有者拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地实际使用人和代管人土地使用权未确定或权属纠纷未解决实际使用人土地使用权共有各方，按实际使用面积分别纳税（三）征税范围城市、县城、建制镇和工矿区内国有+集体城市：国务院批准设立县城：县人民政府所在地建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地城市注：外商投资企业、外国企业在华机构不适用二、应纳税额的计算

（一）计税依据实际占用的土地面积（平方米）为计税依据关于面积组织测定土地面积：测定面积为准未组织测量，但持有土地使用证书：证书面积为准未核发土地使用证书：纳税人申报，发证后再调整（二）税率定额税率＋幅度税率大城市：1.5元－30元中等城市：1.2－24元（8折）小城市：0.9元－18元（6折）县城、建制镇、工矿区：0.6－12元（4折）注：经济落后地区可降低，但不得低于上述最低税额的30％（三）应纳税额的计算方法全年应纳税额＝实际占用应税土地面积×适用税额【例】某城市一企业使用土地面积为10000平方米，当地税额为4元/平方米。全年应纳税额＝10000×4=40000三、税收优惠

（一）法定免缴土地使用税1、国家机关、人民团体、军队自用的土地自身办公和公务用地2、国家财政部分拨付事业经费的单位自用土地自身业务用地3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地供公共参观游览用地及其管理单位办公用地生产、经营和其他用地：照章征收4、市政街道、广场、绿化地带等公共用地5、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地直接用于种植、养殖、饲养的专业用地不包括农副产品的加工和生活办公用地6、经批准开山填海整治土地和改造的废弃土地使用月份起免缴5年－10年7、非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用土地营利性医疗机构免征3年8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园能明确区分的免税9、中国人民银行总行所属分支机构自用土地（二）地方确定减免的优惠1、个人所有的居住房屋及院落用地2、房管部门再房租调整改革前经租的居民住房用地3、免税单位职工家属的宿舍用地4、民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地地方确定减免的优惠5、集体和个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地6、基建项目在建期间7、城镇内的集贸市场（农贸市场）8、房地产开发公司建造商品房用地（出售前）地方确定减免的优惠9、原房管部门代管的私房10、危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地11、企业搬迁后原场地不使用、企业范围内荒山未利用的土地地方确定减免的优惠12、经贸仓库、冷库13、中国物资储运总公司所属物资储运企业14、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免按收入比例划分免税界限四、征收管理与纳税申报

（一）纳税期限按年计算分期缴纳（二）纳税地点土地所在地（三）纳税义务发生时间1、购置新建商品房房屋交付使用次月起2、购置存量房办理权属转移、变更登记手续，签发房屋权属证书次月起3、出租、出借房产交付出租、出借房产次月起4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房房屋使用或交付次月起5、新征用的耕地批准征用之日起满1年开始缴纳6、新征用非耕地批准征用次月起五、会计核算企业缴纳的城镇土地使用税，应通过“应交税费--应交土地使用税”核算。贷方：应缴的城镇土地使用税借方：已经缴纳的城镇土地使用税1、计提时，借：管理费用贷：应交税费-应交城镇土地使用税2、实际缴纳时，借：应交税费-应交城镇土地使用税贷：银行存款习题甲企业（国有）生产经营用地分布于A、B、C三个区域。A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米；B的土地使用权归甲、乙两个企业共有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定，假设ABC三地单位税额均为5元/平方米，则甲全年应纳城镇土地使用税（）A.57500B.62500C.72500D.85000答案：C解析：（10000-1000+2500+3000）×5新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税，其纳税义务发生的时间是（）A.自批准征用之日起满6个月B.自批准征用次日起满6个月C.自批准征用之日起满1年D.自批准征用次日起满1年答案：C下列各项中，应缴纳城镇土地使用税的有（）A.水产养殖基地的鱼池用地B.名胜古迹园区内附设的照相馆用地C.公园中管理单位的办公用地D.学校食堂对外营业的餐馆用地答案：BD任务二

房产税

会计核算一、房产税1986.9.15《中华人民共和国房产税暂行条例》（一）概念以房产为征税对象，依据房产价格或租金征收征税目的提高房产使用效率控制固定资产投资规模调节房产所有人和经营人收入（二）纳税义务人1、房屋产权所有人国家所有经营管理单位集体和个人所有集体单位和个人产权出典承典人产权所有人、承典人不在房屋所在地房产代管人或使用人产权未确定或租典纠纷为解决房产代管人或使用人纳税义务人2、无租使用其他房产使用人3、外商投资企业和外国企业暂不缴纳（三）征税范围城市、县城、建制镇和工矿区城市：国务院批准设立县城：县人民政府所在地建制镇：经省、自治区、直辖市人民政府批准设立工矿区：商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准但未设立建制镇的大

中型工矿企业所在地不包括农村（四）计税依据和税率从价计征房产的计税价值从租计征房产租金收入1、从价计征房产原值一次减除10％－30％后余值扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定原值：按会计制度规定，在“固定资产”科目中记载的房屋原价房屋进行改建、扩建的，相应增加房屋的原值从价计征原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论会计核算是否单独记账核算，计入房产原值更换房屋附属设备和配套设施计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值更换易损坏、需经常更换的零配件，不计入原值2、从租计征租金收入货币收入＋实物收入以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入当地同类房产的租金水平租金收入申报不实或明显不合理税务部门核定3、税率从价计征1.2％从租计征12％2001.1.1个人按市场价出租居民住房，用于居住暂减按4％（五）应纳税额的计算

1、从价计征应纳税额＝房产原值×（1－扣除比率）×1.2％【例】某企业的生产经营用房原值为5000万，当地允许减除30％后余值计税，则应缴纳的房产税应纳税额＝5000×（1－30％）×1.2％＝422、从租计征应纳税额＝租金收入×12％或4％【例】某公司出租房屋3间，年租金收入30000元，则应缴纳房产税：应纳税额＝30000×12％＝3600二、房产税的会计核算企业设置“应交税费--应交房产税”明细账贷方：本期应交纳的房产税借方：实际缴纳的房产税额余额在贷方表示应缴未交的房产税1、计提应缴纳的房产税，借：管理费用贷：应交税费--应交房产税2、实际缴纳时，借：应交税费--应交房产税贷：银行存款三、征收管理与纳税申报

（一）纳税义务发生时间1、纳税人将原有房产用于生产经营生产经营之月起2、纳税人自建新房用于生产经营建成次月起3、纳税人委托施工企业建设的房屋办理验收手续次月起4、纳税人购置新建商品房房屋交付使用次月起5、纳税人购置存量房办理房屋权属转移、变更登记，房产权属登记机关宪法房屋权属证书次月起6、纳税人出租、出借房屋自交付出租、出借房屋次月起7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房房屋使用或交付次月起（二）纳税期限按年计算、分期缴纳具体由省、自治区、直辖市人民政府确定（三）纳税地点房产所在地房产不在同一地方的纳税人，按房产坐落地分别向房产所在地税务机关申报缴纳习题下列房产不属于房产税征收范围的是（）A.县城企业用房B.工矿区的企业用房C.个人在市区居住、经营用房D.农民在农村的居住用房答案：D下列房产免征房产税的有（）A.个人拥有的营业用房B.公园、名胜古迹内的餐馆的用房C.企业大修理停用一个季度的房屋D.敬老院自用的房产答案：D赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，每月按市场价取得租金1200元，当地扣除标准20％，则赵某当年应缴纳的房产税（）A.288B.576C.840D.864答案：A自己居住的减税1200×6×4％任务三

土地增值税

会计核算

一、土地增值税

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。（一）概念所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。（二）征税范围1、条例明确：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。2、是否缴纳有三个要素：转让行为、国有土地、取得收入。

（三）纳税义务人所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。特点：1.不论法人与自然人。2.不论经济性质。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.不论行业。（四）土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率1.计税单位的确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。2.土地增值税的税率增值额越大，增值比率越高，税率越高

土地增值税税率表注意：如果房地产开发企业开发建设的是普通商品住房，增值比例在20%以下的，免征土地增值税。级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除率150%以下30%0250%至100%40%5%3100%至200%50%15%4200%以上60%35%（五）计税依据

和计税依据（增值额）有关的两个数据是收入和扣除项目。1.土地增值额的确定

土地增值额=收入-扣除项目应纳税额=土地增值额×适用税率注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或两档以上税率，就需分档计算。

2.房地产转让收入的确定

纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。

1）以交易价格为房地产转让收入

2）以评估价格为房地产转让收入3.扣除项目金额的确定扣除项目金额包括：

1)取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得使用权时按政府规定交纳的费用。

2)房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3)房地产开发费用房地产开发费用包括销售费用，管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的

扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内注意：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。4)与转