物业招投标讲义刘喜英

物业管理招投标2013年3月Contents一、物业管理招投标相关法律、法规主要内容解读二、物业管理招投标概述三、物业管理招标四、物业管理投标五、投标文件的编写六、投标策略与相关技巧七、物业管理投标文件评标要点八、签订前期物业服务合同Contents一、物业管理招投标相关法律、法规主要内容解读一、中华人民共和国招标投标法

（自2000年1月1日起施行）二、政府采购法(自2003年1月1日1起施行)三、中华人民共和国物权法

（自2007年10月1日起施行）四、物业管理条例（国务院）

（自2003年9月1日起施行、2007年修订）五、前期物业管理招投标管理暂行办法（建设部）

（自2003年9月1日起施行）C紧o执n伟t幸e喝n嘴t爽s六守、《物携业菌承演接预查伞验用办蓬法》（屿建怒房[经2存0珠1平0碰]展1蹄6列5号尊自2哥0也1镰1年1月1日画起巴施技行退）七歼、《物挣业助服恒务赶收泄费外管守理晓办削法》（旺发购改录价统格〔盲2肉0借0掀3肆〕1戏8亩6姐4号轨自2阀0侨0耽4年1月1日施起丧施步行豆）八纠、《物裹业局业候务申收筑费配明养码杨标善价雹规绩定》（絮发残改演价芦检[绸2训0疮0划4科]骄1依4农2样8号扮自2递0滩0茫4年1秒0月1日毁起村施蜘行可）九莫、《物雷业头服缩慧务耕定装价俗成淘本垫监浴审挣办掩法颂（胡试惜行眯）》（史发炎改恼价达格[桥2读0寒0低7舰]欺2益2帜8劫5号怎）十利、《物摊业吴承厘接篇查尿验手办拒法》（语建茄房[扇2洽0鹅1匹0淹]森1堪6汇5号闭自2亿0付1剂1年1月1日粱起肯施登行扣）C狭o炼n绞t起e进n问t坚s十爹一答、趋高岛法裳关维于额物席业辅服快务默的碌两度个筐司渣法赠解携释（锄一励）神最恰高饱人矮民钥法星院锹关疏于端审建理波建粒筑物物鸡区汽分号所鸽有这权打纠采纷注案净件猫具煎体殿应裤用描法缴律且若豆干晌问饮题如的锡解白释幅（厕法件释[单2投0般0副9煮]忆7号2草0纤0数9年1喜0月1日面）（乖二肝）植最油高撞人广民挽法幼院恰关泊于弓审粒理仁物换业月服正务初纠锅纷生案肤件绒具闭体胖应唉用指法赌律扬若谨干笨问揪题座的保解狠释胀（寺法臭释[谢2禽0负0上9拆]拜8号2佛0仅0吸9年1匪0月1日横）十纱二拔、《普堪通引住惑宅陡小循区驾物红业叼管涨理英服倘务凳等棵级德标晴准宽（忘试原行授）》（饭中们物恐协[表2智0极0荷4裙]写1号2脊0梳0宝4年1月6日缺颁夺布币）C昼o垫n乒t前e晓n易t甜s二猜、诊物降业召管院理环招遇投失标蛛概蚂述（焰一仍）抬前章期艇物美业默管这理绩招蔬投竖标共重茎要唤性1．雕为瞒什杏么蒜要费进丈行幸前逆期进物弓业楚管将理底招良投阴标（1）扬市读场极经奏济透的价要旺求（2）筐行梢业继规拜范脚发迹展午的孙要浅求（3）鸭企吧业虚自消身摩建另设袭的筑要采求（4）脏广蹄大乡丰业御主蕉自他身土利疼益帐的亦要太求C西o扫n遵t劝e驾n详t伴s2．级前洁期损物劫业母管桃理星招蔽投剩标毫存龄在亭的灶主幼要紧问难题（1）蔑招田标五企绞业井存眨在承的泉问愈题开啄发腾建拐设惑单毅位丝式附前属赵的棉子闯公剥司个中厌标吸较墓多（2）梯投至标践企未业良存兽在它的烫问刺题投损标径企誉业裁围臂标篮现胖象券突且出\市针场找化秆程稍度粮低（3）脖投或标旨文荒件究存揭在埋的毒问子题C象o骄n锤t桐e海n部t难s（舍二尖）锁性绪质桑、横目扔的事、贷基绍本嗓要职求壳与南原血则1贝.前妄期眠物意业石管绕理笨招持投蔑标辣性盗质是肿市骄场协经施济令的纤必怒然范产牲物件。庭在导体揉制犁转株轨家的闷过绒程障中泳，冰避浮免填贪凡污弄、矮腐喉败辨和俱暗伪箱次操智作泄。2舅.前俊期掉物渐业台管璃理纺招妖投廊标鼻的垃目仓的不慰是脚要胜最冬好尊的堪，廊而倚是皱要耐最沙适诸合卷的艺。3畅.前犁期埋物挖业朵管隙理江招潮投卧标流基开本邻要莲求遵来守忠法旱律突法建规考捷虑阔市榴场铁需统求根浇据暂实蜻际烟需视要严果格滚遵吩守杏程土序花。C鸭o喇n蒙t任e粪n积t籍s4．与前赴期而物客业树管方理恩招斜投汗标妥基妈本瘦原之则（1）统公厅开乐的负原桶则（2）尤公灶平戚的而原智则招拨标茧人镜不墓得评以孤不茶合圈理脱条厉件秋限伟制不或系者邻排列斥针潜松在鹅投谅标避人（3）轻公头正脱的谎原歼则1）妇评还标为委哲员哨会魂应蛾公形正凭地吉对鞠待毯每竟一并个卧投择标母单弟位2）秧招寇标国投照标耐活寸动队中势应秩保朝持统公匆开骡、趴透帽明崇、禽公鞋平途、卧公列正（4）吐诚休实算信野用盈的灾原闯则招宪标龄投翁标反双彩方叙应测该笋严芹格勉、榨准揉确霉履郊行隔招胀标壶投骨标陆义饥务投么标著人掀在泼投欠标遮过抹程座中瓣应嫂恪痕守撤诚觉实晒信突用C攀o嗽n施t撑e管n丙t奸s（找三姨）帖前浴期桶物采业云管恋理只招掠投陵标侵的躬特揪点烈及垦方雕式1．领物坊业飞管巩理体招药标蛙投睡标沿的俊特应点（1）酒最帽适芬合蹄的市物剃业巧管就理份方屈案妈不蜻易观确踏定-顽-综输合掘性（2）碑甲周方御有计时面是恳个懂群袍体-赏-差南异及性（3）舒物始业鱼管淋理腰招完标槐属莲于灭期架货痰采阿购-糟-行巧业坐特拥殊问性2．备物烘业砖管五理珠招脆标漂的棚方夜式（1）瘦公嚷开恢招厌标（2）吸邀蛋请策招第标C漫o芦n永t烫e搁n腥t刚s三蜡、绪物狗业侄管芹理戴招庙标（弃一军）蒙基垒本丽概沟念1、射物佛业者管柴理邻招坏标雀概迎念前昆期芦物颈业屯管芝理朽招陶标键，肃是昆物趁业适管溪理捞服紧务来产疼品马预六购描的固一腔种艺交猎易研方泻式妨，韵即鸡由饲物博业遭的石建笑设岔单见位绕根蚕据光物叼业车管忽理谈服冶务闪内林容趁，奔制牵订艘符迹合甘其嘉管酸理河服烂务驰要比求载和敏标循准惹的恐招尤标桃文嫂件详，泛由尾多统家继物龙业跳服遵务涉企毅业乒或兽专胸业过服资务稼公驶司卖参歇与堂竞千投朱，技从望中普选烂择躁最陕符伴合岗条等件剖的梳竞帐投境者响，介并溜与沟之挤订论立嫩物岔业项服侨务厚合卷同挡的帅一墓种转交医易丢行锡为窝。2、瓶物惹业袍管趋理凤招谈标岔主瞒体包笛括贤：胆开典发缝建厘设茫单栋位业竹主蚊大险会其海他享物值业肌所盯有捞权祸人C祸o幕n满t冻e但n仁t晴s（灰二瞧）放前含期定物航业晕管胖理蛋招浪标墙分冷类1丝式.按典招逐标峡主烟体涨分洒类（1）凉开盒发爆建妥设控单狸位雕（罢开坊发免商临）1）熟开匠发府商给招图标藏和夹物肤业疮服皇务丧企映业踪蝶投激标蚀的弃心叉态2）护草犁拟洒制垄定扔相友关持文海件3）含政还府比部到门郑的纷参爸与筹与蒙监艇管（2）羽产躬权感人苏（帽单纱一搬产荣权红为锡主荒）（3）沸物借业率服雷务员企姻业井（节属震于排分糟包松招峰标嫩和汉采滤购爽招迅标您）2次.按拥招雨标向方狗法融分病类（1）斑自板行密招灿标（2）蹲委手托桂招乌标（3）肠自寸行痰招逆标励与洞委灿托胸招惯标手相销结婶合C衣o创n参t仿e交n武t勿s3泰.按考招防标锹形棍式嚷分宝类（1）联公叔开怜招见标循。蛾指久招那标缓人杯发骑出求招弦标葡通茄知反，小说饲明倡采央购获的宜商晒品率名漏称蔬、南规扁格哥、余数脚量低及璃其追他会条肿件份，道邀勇请偶投予标驼人层在秧规彻定稻的杨时匀间灾、矩地箩点链按塞照万一茎定岩的惧程陷序乐进输行限投残标贿的校行钻为侵。（2）躬邀派请卵招乳标抽。轻是拖指值招声标绘人脆以日投坛标拐邀惩请闸书娃的楚方愉式棉邀钢请裁特淘定计的妨法女人朗或盗者暑其怎他堪组困织拴投尼标筐。笋（3）钳议裙标动。旅是叛招忠标纲人僵和就投台标遵人雪之死间旦通岛过胀一六对影一灿谈羊判隆而蜘最愁终概达伴到奥招镇标泳目孙的鼠的俊一料种捞方炕式镜，衡不笔具肉有塘公李开辈性穿和欣竞蔬争恨性伤。4毒.按促招趟标宵内册容自分孤类（1）加物桌业记管帅理元服糊务背的参招丛投史标-书-前读期燃物扎业驾服焦务买合翁同（2）酿各卧项库专乖业送管宇理明服死务匪的债招怀投盟标-层-专洒业隶服触务甲合库同C庸o总n洽t奇e海n报t宁s（阳三何）叫前绞期岂物蹄业院管随理惩招堂标额程欣序1、肺编和制兰招殃标判文享件祝、岸招泥标乎公录告2、战发胀布虫招鲜标尊公燃告激或馆投支标累邀非请汽书3、暗接坚受揉报详名央及观发佩放丑招膨标详文熟件4、缘瑞组践织墙现果场汤勘攀察科和袋质迹询5、野投宏标龟确蝴认6、出投捡标篇申代请拴人横资意格惑预坟审7、工接舌受充投梦标爆文星件8、休组衣成括评除标沙委杠员盼会9、万开饥标吹、事评宜标凭和坦中搬标1家0、滨签考订眼合有同1胳1、挺公聚证C慕o搂n叹t殖e层n兔t心s（怀四且）柄前赖期胁物田业著管倍理断招可标缘瑞内臭容主厉要狭是爪招变标歼文妄件松的歪内嫁容救及蛇解缺读1、恒招客标队人闹基与本狼情光况包南括池：隔招线标扑人狡名叙称旁、扩地档址爸、局联愿系闸方层式歇等沃。2、咏招拔标鸡项阳目柜基妈本概情叨况包夹括拣：戴名膨称弃、订地上址倒、材四困至自、窄类珠型霸、鼓占轿地姿面弯积冰、婚建掩筑蛾面古积左、还幢念数斑、鹿结夏构漫、言物监业把功建能奸分锦区罪、训配该套稳设垮施欺设抹备涉的工技秒术何参欠数备、碰环言境起条冠件拉、印物何业吹管摘理粒用数房完的肝配友置究等薯。3、困物蛙业圾管委理惧服巧务足内拴容净及宗标蝇准C霸o竟n腔t见e寇n部t排s4、乎对辆投璃标去人覆及稿投男标眼文捆件舍的旬要雹求包壶括阁：渴对梨投秤标粪人核的宽资久格赶要演求恢、驳投议标环费灵用往、报拴名愧有躺效筑期裹；晚投鹊标妇书缴的茶文旋字贷和硬计拴量截单努位谁、遣文畜件盐格罪式渣、返装父订午、平投打标逗有驳效苦期亿、周投筋标响保症证兄金挣、西投开标丽文材件膜份惯数劫及祸签散署邮；链投喇标绸文搬件乖的殿密梨封姐、铅递哲交酸截葛止墓时旁间犹、微文润件拾的些修堵改纯和铸撤阔消蓬说恼明勤等泳。5、堵招蹲标珠活宪动饭方梁案包乘括源招抓标右组弃织斩、旁开纤标少时亦间北及支地者点阻等毫。6、爱评大标虏标桂准扛和家评责标部方灵法7、激物奋业知服锦务影合本同既的肾签准订悦说装明包姨括朽定扁标费准毫则搞、陆中也标颂通始知愧、按合折同地的岩签孤署梳、履驴约墙保匪证兔金姨等备。8、监其青他累事述项肝说护明堆及稼法啦律金、炒法叔规死规着章游规世定找的其睛他产内拳容瓦。C栋o附n氏t杀e注n夕t紫s四进、乱物鞠业苍管旅理左投斧标（糠一娃）婶物烦业磁管崖理阵投晃标钞基寻本笨概相念1、铸投罗标按的圆含正义指本符锻合箭招您标译条雀件税的章物狸业植服变务潮企杠业来，汗根愉据章招项标央文沾件骆中瞎确途定存各粥项登管毙理轨服亚务散要仗求魄与笑标嗽准岂，维编窗制凉投岂标滨文针件董，傲参探与盾投女标贫竞边争惠的凡行勾为灾。2、燃投舰标招主便体物索业贫服壶务透企亦业趣和夏专企业昏公栏司3、衬物迹业眨服唉务喇企学业造投暗标烈的全条事件（1）市具希备职独羽立絮法权人山资撇格（2）脱具旱备掏相晋应斜的兆物融业密服望务弄企宗业宴资楼质（3）免类稍似立项猛目士的夏管桶理瓦经再验扯和名业馆绩（4）坊项细目欲经宋理叉的伟条该件C背o努n糟t印e达n沈t嘱s（怎二衔）谢前释期绍物围业修管顶理艘投慎标际的能程境序1、疾获颜取攀招夫标棉信业息（1）支公煌共张媒锹介涛上陶采钞集飘招见标扒信扶息（2）带来颗自殖招逼标撕方川的制邀沙请2、览项辛目五评专估煮与付风净险陵防范范（1）高项许目竞评挥估（2）肉投余标招风划险手的丽防灾范微与射控让制C局o烫n株t戒e兆n戚t主s3、宫投流标岩报上名买并多取章得耽招略标掉文柄件4、有参亦加拿现视场狠勘搞察5、骡编绩制逐投抱标艘文店件6、彻递输送块投窝标化文摸件7、低参胳加添开软标战、苹评喉标石、压答斩辩8、烈接详受独中艳标巡寿通郊知轨书9、剃签别订径合风同C嘉o晓n胁t陵e利n畅t粗s（向三吩）详前尖期地物役业狱管记理师投奴标餐可尾行吵性爹研嗓究1、仿投井标吹企韵业输自碧身浴条抬件谅的嘱分狮析2、恋投脑标少项难目连的洒分广析3、历招丘投葱标伏市雅场灵的钱分议析（喷四梳）恨前匪期钓物珠业样管狭理绑投谋标最文牢件刃的唐内巷容包狗括时四唇部姐分毫：投愤标裙函丸、畜资挺信励标筛书阳、胁技惹术声标级书辩、躬商果务表标皮书C烧o独n傅t倒e夜n章t满s五去、离投标标男文午件剖的送编喷写（杠一艰）付编无写及投纱标委文僵件绣应忧注左意际的院问膨题1、合根宋据沸项边目貌基邪本顷情油况垫和遗特侍点这编孕写2、冒测根算效准榆确颈，希没携有宾漏阁项内，渠报萝价寨合圆理3、痛各敞项社承巧诺雪和永目足标规必棚须歇是右能闹够朝履蚂行川的4、燃资安料滑真党实欣，偷装演订屿符裂合遣要让求（愉二小）园投仙标炊文湿件辣的患内誓容1、伟投桌标立函包签括涛：物勒业米服债务艇费果、牧管匆理朽目皂标泻及遮其食他歌履畜约趟承陆诺赖等露。C贷o风n挑t蚊e令n同t揉s2、腔资润信妹标喊书（1）单物越业蝴服剪务壮企厘业求营我业滋执弓照忍复厌印转件（2）雄企春业结资奖质稠等逢级嚷复泽印考件（3）库法胡人珍代节表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