黄山XX项目整体物业定位及发展建议(166张)课件

黄山天一项目整体物业定位及发展建议(166页）（或：老鹰的幼雏在很小的时候就被赶出家门，独立成长，你觉得这种做法对吗？为什么？黄山天一项目整体物业定位及发展建议(166页）黄山天一项目整体物业定位及发展建议(166页）（或：老鹰的幼雏在很小的时候就被赶出家门，独立成长，你觉得这种做法对吗？为什么？项目研究工作阶段划分至今工作2019/04/272019/04/24中期沟通项目整体定位与物业发展建议前期项目市场调研目标及背景项目解析及问题案例研究市场分析结合案例项目发展战略项目整体定位项目功能定位开发策略建议规划建议企业目标、背景项目解析区域房地产市场分析客户研究公建可行性方向探讨终稿修改与完善2019/05/13物业发展建议根据发展商意见修改、调整、完善物业发展建议整体定位发展战略2019/？可行性方向探讨项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向机会挖掘风险分析黄山市靠近皖江经济带，是皖南地区中心城市

上海－南京－铜陵－安庆－九江－武汉城镇群构成中部的“区域中轴”。黄山市是皖南地区中心城市，处于各重点区域辐射范围之内，成为联系华东和华中的交通枢纽以及安徽的南大门。城市属性皖江经济带黄山著名的自然风光与文化遗产成就了其国际性旅游城市地位黄山：世界自然文化遗产、天下第一名山、世界地质公园、5A级景区；歙县：国家历史文化名城黟县宏村、西递古村落：世界文化遗产；齐云山：全国四大道教圣地之一；牯牛降：侏罗纪时代恐龙出没的地方；屯溪老街：流动的清明上河图，国家历史文化保护街；花山谜窟：千古之谜其他体现徽州文化的古迹、民宅、宗祠、牌坊等。黄山奇峰迎客松黄山日出牌坊古民居宏村城市属性至合肥至景德镇至杭州至南平徽杭高速屯宣芜高速至苏州屯景高速G205国道省道103省道218黄衢南高速至婺源至安庆航空、铁路、公路、水路枢纽项目所在的屯溪区是皖南地区的交通枢纽，是黄山市未来交通设施建设的核心区域城市属性航空：按4D标准建设，开辟国际航线；铁路：皖赣铁路复线、黄山金华铁路、青阳铜埠—黄山铁路与国家沿江铁路接轨；公路：6条高速，徽杭、合铜黄已经建成，屯景、黄衢南、屯宣芜、屯婺高速在落实中；现阶段，屯溪区承载着市域中心旅游服务基地和旅游业客运中转基地的职能，是旅游接待型区域，未来将成为旅游目的地城市属性两极—甘棠两极—屯溪两轴：旅游带祁门休闲旅游区歙县休闲旅游区祁休宁休闲旅游区太平湖休闲旅游区古村落遗产保护区历史文化名城保护区黄山遗产旅游区屯溪的空间地位解读：黄山市旅游发展的空间枢纽；内外旅游交通组织中心；黄山游客集散中心，提供旅游接待与旅游信息服务的首要基地；黄山周边旅游地的空间组织中心，体现黄山市在区域旅游发展中的地位与作用。——《黄山市旅游发展总体规划》黄山旅游地系统屯溪旅游地系统歙县旅游地系统黟县旅游地系统黄山规划发展目标近中期(~2019年):从以本地供给为主导的资源型旅游目的地转变为市场需求为主导的服务型旅游目的地.实现“中国最佳观光旅游城市”目标,成为全国最重要的目的地型旅游城市之一.远期(2019~2020年):黄山市成为“以自然风光和徽文化为特色的国际性旅游目的地”以及“世界自然和文化遗址有效保护与合理利用的典范”区域分析本项目地处城市发展方向——行政新区核心位置政府东迁，住宅南移，近期城市向东、向南发展至婺源景德镇九江江南片区老城区至铜陵合肥至杭州宁波芜湖南京至歙县徽州区机场徽杭高速合铜黄高速对内对外交通节点行政新区黎阳片区区域内目前生活配套与老城区相比显不足，但发展潜力巨大1、市政府、市委、国土资源局2、市体育馆3、世纪广场4、中级人民法院5、屯光镇政府6、市交通局7、市检察院8、屯溪五中9、君悦华府10、世贸绿洲11、莲花怡庭12、旅游广场13、新徽天地14、安置小区1257841310119126314老城区商业中心区域分析党政机关集中，新开发住宅林立，且沿屯光大道往东方向是未来土地集中供应区项目交通便捷，昭示性强，但地块规模偏小，无可利用自然资源项目解析A地块B地块清和丽庭君悦华府黄山东路转盘地块天都大道地块商业指标/高容积率/建筑密度低/限高

四大限制条件对项目规划带来一定难度用地性质容积率建筑密度绿地率建筑高度出让年限A地块7800平米，商服，住宅（其中8层及8层以下不得建住宅）<4.5<25%>35%100米商服40年，住宅70年B地块5000平米，商服住宅<2.5<25%30%<12层地块解析小结优势因素1.地块处于城市行政新区，为城市发展方向，市民对该区域认同度高2.区域内项目林立，逐渐形成成熟生活区3.项目位于两主干道街转角处，昭示性好，在区域地段优势明显弱势因素1.项目不足5万平米，规模有限，且地块不规整2.A地块容积率高,建筑密度低,且有1-8层公建限制,物业组合难度大项目属性界定黄山市：国际性旅游城市屯溪区：黄山市中心，未来的旅游目的地区域行政新区：发展前景良好本项目：小规模综合性项目国际旅游城市的，新行政核心区域，小规模综合性项目。项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向机会挖掘风险分析目标项目目标：安全赢利，快速回笼资金实现全部销售，避免物业沉淀打造区域内标志性建筑，建立一定品牌影响力项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向机会挖掘风险分析常用的分析工具——S－C－Q模型？R1非期望结果——由特定情境导致的特定结果R2期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果S=情境C=R1,R2Q=如何从R1到R2项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾问题1：A地块通过什么样的物业组合，降低风险实现快速去化，并争取价值最大化问题2：打造什么样的住宅产品，体现竞争优势，实现快速去化S：项目位于城市政务新区，区域认可度高该区域住宅项目林立，竞争激烈本项目体量较小，难以形成规模影响A地块1-8层受公建限制，可以有多种可能性发展方向客户目标明确，实现安全快速回现R2：实现区域突围R1：落入同质化竞争A地块方向一:住宅+公建组合两至三幢点式住宅单层面积325㎡以上占地面积=7800㎡,R=4.5,总建筑面积=35100㎡,建筑密度<25%,层高≦100米A地块按做足100米建筑28层计算商业+酒店商业+写字楼酒店写字楼1-8层建筑面积15600㎡9-28层建筑面积19500㎡A地块方向二:全公建占地面积=7800㎡,R=4.5,总建筑面积=35100㎡,建筑密度<25%,层高≦100米A地块按做足100米建筑28层计算商业+酒店商业+写字楼酒店写字楼1-28层建筑面积35100㎡项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向市场研究机会分析项目发展方向研判住宅公建宏观市场产品研究客户研究发展阶段判断：从人均GDP来看，黄山房地产市场处于启动阶段，依宏观经济而呈现高速发展态势黄山市2019年人均GDP为2080美元根据人均GDP与房地产相互关系判定黄山市房地产市场处于启动阶段。黄山市2019年GDP为215.15亿元，增长13.5％，根据宏观经济与房地产发展状况判断，黄山市房地产呈现高速发展态势。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800～25002500～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展，以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型判断一个地区房地产发展阶段的国际标准宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展宏观市场黄山市从99年~06年商品房销售价格持续走高宏观市场数据来源：黄山市统计年鉴2019年，黄山市完成房地产开发投资31.47亿元，增长41.0%。商品房新开工面积144.78万平方米，增长53.0%；竣工59.57万平方米，下降27.1%。商品房销售面积115.1万平方米，增长28.4%，其中住宅销售面积94.89万平方米，增长31.0%。以月平均销售4.1万方来看,2019年屯溪区住宅销售面积为50万平方米左右,而商品房销售面积在100万平方米左右。2019年整个黄山市住宅交易量比2019年增长31%,而屯溪区的住宅需求更是增长了40%以上.占据了黄山市场的半壁江山2019下半年屯溪区住宅均价上涨20％以上，以广宇江南新城为例，均价由2500元/平米涨至3200元/平米2019年，黄山市及屯溪区商品房总体供需较为平衡，销售态势良好，价格实现井喷式增长宏观市场2019年屯溪住宅放量预测1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月12月11月江南新城东方丽景世贸绿洲锦绣江南御泉湾龙翔御景莲花怡庭桃花源黄山旅游广场元一项目碧桂园项目07年10月推盘4万08年下半年推小高层,不超过4万07年12月推盘2万左右08年下半年推小高层2万左右07年10月推盘1万多08年下半年预计不超过5万推盘5万左右下半年推盘5万左右推盘4万左右推盘5万左右别墅,推盘5万左右推170套,2万左右推450套,5万左右目前两个楼盘的具体推盘情况不明确,以年底推10万平方米预算体量不大宏观市场2019年，屯溪住宅供应量在60-65万方，略显供大于求在售项目基本集中于老城区外围，随城市发展划分为三大板块，价格集中度高在售及预售楼盘主要分布在屯溪区的外围,市中心新盘比较少.

新盘中,大盘已经成为屯溪市场的主流,总建筑面积在20万平方米以上的大盘占了半壁江山.

由于市区土地有限,大盘分布在城市的外围.

目前黄山在售楼盘的价格比稳定,受市场的影响很小,目前的价格较年底有所上调.

个别楼盘推迟开盘报价的时间,观望市场的走向,有高开价格的趋势.世贸绿洲莲花怡庭黄山旅游广场龙翔御景元一项目江南新城东方丽景桃花源碧桂园项目黄山假日广场锦绣江南御泉湾新徽天地3300-34003200－33003400－37004000君悦华府本案老城区板块研究三大板块由于发展历程不同，特征各有区别，但城市规模决定板块间差异不大板块代表楼盘板块特征城南板块锦绣江南、御泉湾、元一项目、江南新城、东方丽景65万方江南新城的成功极大提升了该区域的居住价值，加之锦绣江南为拆迁安置小区，集中了部分老城区拆迁人口，客户认可度得到提升，但毕竟属于城市外围，目前配套缺乏，入住率低。客户来源于本区及三区四县。本区公务员、企事业单位职工、三区四县在市区置业。相对政务新区而言，首次置业更多。行政新区板块世贸绿洲、君悦华府、莲花已庭、旅游广场行政新区，城市重点发展方向。客户来源于本区及三区四县。本区党政机关公务员、企事业单位、高收入者，三区四县升迁至市区公务员、三区四县私营业主占主要。相对城南板块而言，改善型居住更多。城北板块桃花源、黄山假日广场、碧桂园项目城市扩张带来区域发展，有一定自然资源。初期以别墅、酒店等物业为主，碧桂园为区域内第一个普通住宅项目，目前区域价值及居住认知不高。板块研究板块项目名称总建面积近期推出面积价格销售情况产品类型主力户型主力面积行政新区君悦华府80套共一期推出350060%高层三房160世贸绿洲35万三期，后期还有两栋3400５０％多层三房110-130莲花怡庭6.1万二期3６0070％小高层三房120-140黄山旅游广场13.5万５万平首推24套370060％花园洋房三房120城南板块锦绣江南20万一期100余套，后期陆续推出340050%多层三房110-120御泉湾３５万一期１０万，首期推出５万，4-5月开盘未定---多层三房110-130元一项目占地302亩待跟踪未定---------------江南新城65万170套320070%多层三房110-120东方丽景20万三期４万，下半年推小高层3３00５０%多层三房120龙翔御景300多套4-5月推出预计4000没开盘江景住宅三房100-130城北板块桃花源500多套下半年推新房一期500090%以上排屋,别墅----200-300碧桂园项目占地25.8万待跟踪未定----------------本区块业态最丰富，单价与户型均为最高，证明市场对区块有充分的价值认知多层、小高层、花园洋房多种业态并存单价3400-3700元/平米主力户型120-140业态以多层为主单价3200-3400元/平米主力户型110-120其他项目多为个例板块研究宏观市场产品研究客户研究项目名称产品类型户型面积安防系统外观江南新城小高层，多层，别墅，洋房二房：80-90（售完，速度最快）三房：110-120（去化80％）四房：136-145（去化70％）杭州城南物业管理公司提供的专业智能化管理系统东方丽景多层、联排、独栋、小高层、高层二房：90（去化70％）三房：120（去化50％）闭路监控系统；周界红外线报警系统；可视对讲系统；背景音乐系统；停车场管理系统；门禁管理系统；宽频网络系统世贸绿洲多层,小高层，公寓，办公二房：93（去化90％）三房：113-140（去化50％）四房：140-160（去化30％）其他：167ADSL；有线电视；可视对讲系统；社区背景音乐；监控中心报警系统；电子巡更系统；边界围墙防盗报警系统；公共范围闭路监视系统；访客车辆管理系统龙翔御景高层住宅二房：79-100三房：103-130（预订情况最好）四房：140项目品质一般，同质化严重,立面风格普遍为现代徽派，素雅单调项目名称产品类型户型面积安防系统外观锦绣江南多层，小高层二房：80-105（去化60％）三房：110-120（销售50％）四房：150莲花怡庭(二期)多层，小高层二房：80-110（已售完）三房：120-137（去化60％）智能门禁管理系统；广播语音及背景音乐系统；社区灯光控制系统；车库只能管理系统；周界防范电子报警系统；闭路电视系统；宽网通讯系统御泉湾多层，花园洋房小高层联排双拼三房：108-137四房：136-147黄山旅游广场多层花园洋房小高层二房、三房、四房：90-14080-100平米两房及100-110平米紧凑型三房去化速度明显高于其他户型市场上主流产品做到了基本的户型方正、动静分区等，基本满足居住要求，缺少创新世贸绿洲代表户型3房2厅1卫123.8平米莲花怡庭代表户型3房2厅2卫137平米本区域内，除旅游广场多层为花园洋房外，区域内产品户型设计平庸，缺乏亮点及特色新兴产品开始有户型亮点创新，但集中于大户型产品御泉湾3房2厅2卫125平米龙翔御景3房2厅2卫133平米以龙翔御景，御泉湾，东方丽景（后期产品）为代表，在黄山市场率先引入了入户花园、露台，多阳台，多凸窗等设计，通过大面积的赠送，提高了产品的竞争力和吸引力。东方丽景

4房2厅2卫宏观市场产品研究客户研究项目名称近期推出楼盘推出时间客户构成月均销售套数二房三房四房其他世贸绿洲三期,多层200多套07年12月10套,93㎡180套,113-14010套，140-160无20多套35岁以下的青年公务员为主高级公务员和企业管理层等经商和企业高层人士旅游广场首推24套花园洋房08年3月无127无无10套左右60%来自三乡四县(歙县最多)，自住为主君悦华府80套07年底无160无无10套高收入公务员、私营业主莲花怡庭多层已售罄两幢小高层在售07年中80-100137无无10套左右青年公务员为主，售罄高级公务员和企业管理层等锦绣江南一期,多层,100多套07年10月80-105110-120150无20套左右改善居住，初次置业比较多换房的购房者占主要大家庭为主，生意人较多江南新城170套销售120套08年1月80-90110-125136-145复式30套主要以年轻为主,首次购房的比多.以家庭换房改善居住占多收入比较高的中年人为主企业主,高级公务员等东方丽景三期,多层4万多㎡,销售90%07年10月90㎡,150套120㎡,250套无无25套左右市区的年纪不大的人买的多多为本地做生意和企事业中高层大面积及高单价导致本区块销售速度低于其他区块高级公务员及企业管理层为本区块核心客户房型二房三房四房复式面积特征以80-100少数超过100以110-125为主少数超过130135-145少数超过150/去化速度快较快慢慢客户特征初次置业的年轻人占主要，部分改善型购房者，黄山本地人为主．改善型购房者多也有不少为年轻人，一般经济实力比较好．黄山本地人为主．收入水平较高的中年人士，一般是管理层或者高技术人士，黄山本地人为主．收入丰厚的企业人士或者高级公务人员等30岁以下的首次置业和40岁左右的改善型购房是市场的主流，总价因素导致大户型产品的销售缓慢目前，黄山市的购房群体已经以本地人为主,商品住宅的外来投资比例并不到10％，购房者主要还是本市的年轻人群、40岁左右具有一定经济实力的人群以及来自黄山市三区四县的进城购房人群。90多平米，总价35万之内的产品推出能迅速实现90％销售，40万左右的产品阻力就会大很多，45万以上的产品就卖的很慢。——江南新城销售部经理置业数量置业需求代表楼盘改善型需要为子女购置首次购房的轻年部分拆迁户是当地购房的主要构成群体部分楼盘的主力购房者龙翔御景东方丽景君悦华府提升居住品质追求新生活方式为子女购置如婚房等子女读书需要在市区从业是黄山的重要购房群体占部分楼盘30-40%的购房比例江南新城世贸绿洲旅游广场投资需要,主要集中在小面积的公寓.

在黄山从业被旅游资源吸引是个别楼盘的主力客户总体所占比例较小新徽天地

黄山假日广场黄山市区购房者黄山三区四县购房者外地购房者市区客户,是黄山购房群体的大多数,尽管不少人有房住,但仍有较高的购房需要.三区四县,也是黄山重要的购房群体,希望在市区置业，满足更高追求.外地购房者,看好黄山的旅游资源和发展,选择产权式酒店、酒店式公寓等投资产品黄山三类购房者屯溪区客户与三区四县客户是市场的主力，外地客户较少约50％约40％约10％住宅方向研判黄山房地产整体市场供需关系平稳，发展态势平稳住宅产品同质化严重，产品品质一般，亮点较少，80-120平米小户型产品去化最快区域内主流产品面积在120-140平米，户型设计无亮点,去化速度低于其他板块客户主要来源于黄山市区及三区四县，收入稳定的公务员、大型企事业单位及经商客户，首次置业和改善型住占主导，面积需求及总价承受能力有限以客户需求为导向，在区域内形成差异，在成本控制的基础上形成一定产品亮点，以产品力作为竞争优势客户目标：减小风险，快速回现项目发展方向研究住宅公建城市新区发展案例借鉴城市新区发展案例国内新城的发展无一例外都是在政府高调推动之下进行的

城市政府作用结果深圳东莞南京郑州中心区规划方案国际招标中心基础设施持续投入中心区香港招商推荐会政府高调搬迁至市民中心区域价值提升至全市最高带动区域房价上涨吸引中大型企业入驻1992年提出新城中心概念但政府未引导2019年起政府重提概念，投入设施，政府搬迁10年间未发展，住宅、写字楼开发量少，档次低新城中心成形，成为东莞价值最高区域政府02年提前推出河西新区规划及概念多次举办南京新CBD论坛申办十运会吸引开发商早期介入开发高档房地产河西新区区域价值提升新区方案国际招标提前修建核心建筑会展中心和会展宾馆郑东新区成为新的开发热点高档住宅、写字楼大量开发城市新中心区开发一般经历由住宅---办公---商务公寓、商业的次序，总开发周期一般在10年以上规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施政府相关部门办公物业中高档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同功能的实现前提条件是：顺应市场，政策干预太多，即使物业建设完毕，区域功能也不能完善新区发展规律1商业和商务公寓开发成功一般处于快速发展期后期和稳定繁荣期，一般距离启动8-10年空间历程时间历程大型公共设施建设，住宅开始全面开发规划及市政设施建设住宅供应进入高峰期，商业设施开始建设规划期建设期快速发展期稳定繁荣期商业配套逐步完善，中心区域开始承担城市功能住宅供应量曲线写字楼供应量曲线商业供应量曲线商业和商务供应峰值点新区发展规律2新区人口是个不断演变的过程，其中领先用户和城市白领在区域的快速发展阶段后期迅速形成建设期快速发展期政府前期造势住宅用地出让基础设施建设公共设施建设人口特征规划期、启动期：稳定繁荣期阶段无人气标志时间投资客、豪宅客商务人士、创意人士、豪宅客户以及投资客城市白领为主、创意人士、都市游走者政府公建建设政府部门搬迁高档住宅建设住宅和写字楼商业用地出让公众对新区前景不确定写字楼大量开发大型商业开发区域基本成熟区域内土地出让完毕公众对区域确立信心区域成为城市中心，成为城市经济发展引擎区域成为活力中心，经济活动和社会活动引领城市生活项目建设基础设施住宅、基础设施写字楼、商业大型综合体大型的MALL新区发展规律3综合体商业和高级公寓在具备发展条件后启动，可以最大化的享受区域发展的红利深圳万象城、中信城市广场、SOHO现代城和建外SOHO、日本六本目、纽约洛克菲勒中心……综合体客户消费特征为体验性和娱乐休闲性消费，商业和商务公寓的成功能聚集人气，极大化的提升品牌……新区发展规律4黄山行政新区目前开发项目集中于住宅，少量办公及商业功能开始启动，处于建设期后期已建10%主要物业功能配比已建成百分比未建成百分比商业办公住宅文化娱乐行政现状未来两年基本完成已建5％已建70%未建旅游酒店已建20％市府大楼体育馆投入使用；住宅项目开始建设新的建设高潮开始建设量巨增；住宅供给达到顶峰；办公、公寓项目供应量渐增市政基础设施，公共服务设施基本建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；商业项目规模开发98-99年00-01年01-02年06-08年08-10年商业物业大规模开发办公项目开发住宅项目放量基础设施建设开始启动拆迁规划完成进行大规模基础设施建设投资启动居住项目开发；土地开发黄山行政新区发展趋势1993以前199320192019201920192019－201920192019201920192019规划开始启动基础设施土地开发居住项目开发办公项目开发商业项目开发快速成长期持续成长期中心区规划中心区建设中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中中心区基础市政设施“七通一平”基本完成成功拍卖一块居住用地中心区城市公园建成和黄、中海、深业、居住项目开工六大政府工程(市民中心、图书馆等)同时开工中心区进入高速发展期高交会馆正式起用新中心区地位已经确立居住项目竣工投入使用高档写字楼也相继落成中心区进入稳定发展期居住：高档住宅项目大量投放市场写字楼：高档写字楼投入使用商业：配套商业建设中心区开始进入繁荣期会展中心投入使用公寓：高级商务公寓出现写字楼：顶级写字楼大量进入市场大型商业：开始运营住宅住宅与写字楼住宅、高档写字楼与商业配套高级公寓、顶级写字楼、五星级酒店住宅：多层为主、品质低住宅：高层为主、实现高价格住宅：02/03年供应量进入高峰期，品质提升高级公寓开始满足商务需求写字楼：档次低楼盘市场好写字楼：高档写字楼供应增加写字楼：04/05顶级写字楼开始大量供应出现酒店宾馆五星酒店开始建设居住商业区域级商业出现深圳中心区案例参考黄山行政中心区下一轮建设热点将集中在商务办公及商业上，其中以中高档写字楼，配套及社区型商业、区域商业为主。黄山特殊的城市地位决定旅游酒店业必将是建设热点。项目发展方向研究住宅公建产权式酒店商务公寓商业酒店式公寓城市新区发展案例借鉴屯溪酒店市场产权式酒店研究屯溪产权式酒店市场黄山旅游业的发展极大拉动酒店需求，目前整体酒店客房数仍处于供不应求的局面，中高档酒店尤为明显黄山高尔夫酒店黄山馨园国际大酒店黄山红塔大酒店黄山云松宾馆徽商国际大酒店国脉大酒店华山宾馆梅地亚酒店黄山国际大酒店新安山庄金融山庄徽商故里大酒店豪生大酒店诺亚方舟大酒店胡开文大酒店丽园大饭店东方假日屯溪酒店市场18.花溪饭店19.老街口客栈20.168连锁酒店21.快捷假日22.杭州假日182453679101112131415191617182022212019年全年黄山接待旅游人口1535万人，预计2019年黄山旅游人口将达1800万

随着旅游形态的不断丰富，不同类型的酒店逐步涌现，酒店物业供给呈现多元化趋势

三星级酒店旺季价格250-300元/间，四星级酒店350-400元/间，淡季也在150－200元/间06年~07年屯溪区大规模的土地出让次数非常有限，未来酒店物业将有一定的放量，就两至三年内而言，屯溪酒店市场仍将供不应求2019年度已公开出让典型地块一览表地块编号位置规模及规划限制受让方0601屯溪区阳湖镇洽阳佩琅河西侧341.893亩，住宅、商业黄山盛华物房地产开发有限公司0614黎阳镇544.977亩，旅游接待服务用地黄山市茶博园投资有限公司0623屯溪区跃进路、长干西路附近126.191亩，居住、商业、服务、文化、娱乐、综合芜湖永捷房地产开发有限公司2019年黄山市中心城区典型经营性用地公开出让计划表项目规模及规划限制受让方元一柏庄黄山旅游度假区发展项目（江南新城B1-B5）360，商业居住用地香港元一集团07年7月摘牌：拟建超五星级豪华度假酒店、别墅群和高档住宅区为一体的国际旅游休闲度假区雨润项目502亩，旅游用地黄山雨润地华置业有限公司2019年度典型国有土地使用权出让公告地块编号位置规模及规划限制受让方0720徽州大道北侧、黄口大桥西侧总占地187亩，总建面20.68万㎡；商服（商业、旅游、接待、娱乐和居住）黄山旅游：拟建高档商住房及商业楼8.77万㎡；五星级豪华酒店及会所3.69万㎡0717新安江南侧、新安大桥南端东侧、朱河西侧总占地302亩，总建面36.8万㎡；居住、商业、旅馆业（9.08万㎡）—0730、0727、0729、0726、0725、0712、0718、0719、714、715、716、0704、0707屯溪区约13块商服用地—屯溪酒店市场屯溪酒店市场产权式酒店研究屯溪产权式酒店市场鉴于开发商不准备持有物业，产权式酒店成为酒店方向的唯一选择

发展现状：全球产权酒店1986-2019年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到2019年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。时权酒店产权酒店买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权将每间客房分割成独立产权出售

发展共同特点：建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间产权式酒店能满足快速销售回笼资金的目标地域特征强势景观资源或经济活跃区域交通的易达性客户定位城市的高收入阶层经营特点产权完全归属业主专业第三方管理管理方经营，不保证业主的收益快速回现，减小开发商资金压力开发商可以减小甚至

免除酒店经营带来的

风险开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。开发商可保留酒店配套等的产权而获得长期收益投资客为主产权式酒店三大优点产权式酒店通过开发商、投资客、管理方形成三房契约关系，将开发商的风险转移至投资客开发商利润－投资合同期内，开发商占有使用权因此获得收益分配投资收益－业主拥有的产权部分获得的收益分配佣金－由于开发商拥有使用权，因此通过合同将使用权衍生的经营权委托于第三方，第三方因此获得佣金。合同到期后，若业主愿意，仍可继续签订类似投资合同。产权酒店所有权使用权专业第三方开发商投资客户酒店住客经营权图例：合同关系：权利素：现金流：投资回报开发商收益佣金产权式酒店权益关系产权式酒店经营模式模式产权管理者业主收益业主入住权利开发商权益按竭期间按竭到期后模式一产权完全归属业主发展商委托的第三方专业酒店管理机构月收益用于支付月供款无分红根据经营状况每月收取净收益每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式二月收益用于抵冲供楼款获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配模式三自付供楼款，获得酒店支付的月收益获得浮动分红根据经营状况每月收取净收益+浮动分红每月可入住若干天入住影响收益参与酒店利润分配模式四获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款获得承诺的固定收益＋浮动分红业主自付供楼款每月可入住若干天入住不影响收益参与酒店利润分配承担保证业主月固定收益的义务风险由业主承担，可能出现亏损主要风险由开发商担承目前国内市场上已普遍采用第四种经营模式案例展示——大梅沙海景酒店（模式4）发展商：深圳市桂祺实业发展有限公司投资商：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司酒店管理：秀峰度假俱乐部（深圳）有限公司地址：深圳市盐田区大梅沙占地面积：11596.3平方米建筑面积：14088平方米客房：312间各式高档客房开盘时间：2000-09-01入住时间：2019-08-31均价：海景房约60万元/套；

山景房约50万元/套销售状况：基本售磬投资方式实景展示方式一获40年的产权，这个产权是可以自由买卖的每年能享受60天的休闲度假生活酒店承诺每年给客户相当于总购房款5％的固定回报和经营利润30％的分成算例演示当投资者以30％的首付购买一套价值50万的酒店产权时，他只需投入首期款15万元，每年就能得到固定回报25000元。若客房部平均年纯利润只计500万元，那么他每年可分得红利3602.9元。投资者60天的入住权益根据淡旺季平摊，就可以达到13016元。扣除应扣减的服务费6528元，权益转让可得6488元，考虑到资金的时间价值，投资的动态回报率能达到14.67％。即使扣除每个月2317.59元的供楼款，其投资回报率也可达到11.66％产权式酒店的优势在于可以快速销售，劣势在于后续经营优势快速脱手，快速回现，减小资金压力。并且考虑到开发商资金使用的财务成本，在迅速回现后，年8％投资回报返还并不高。产权式酒店售价一般高于市场其他产品。可以长期拥有使用权，以及酒店配套设施产权从而获得长期收益。通过客房部分产权的出售将部分或全部经营风险转嫁给投资客户。目前国内签署返租协议时间已缩短至三到五年，开发商风险大大降低。劣势产权式酒店需要专业的酒店管理公司进行运营，并具备一定的品牌实力。若向投资客户承诺固定回报，在项目承诺投资期内需投入较大成本，且需承担较大市场风险，甚至亏损。当前新政重点打击就是投资类行为，产权酒店正属于此范围，可能会受政策影响。从国内地产投资来看，更多的投资客户属于传统的短线投资类型，投资物业持有期超过5年的并不多见，而产权酒店需要的是理性的长线投资客户，这于当前市场情况不符。如果酒店后期经营管理不善，对开发商品牌会造成很大影响。屯溪酒店市场产权式酒店研究屯溪产权式酒店市场产权式酒店市场反映良好，售价高于其他产品项目名称规模销售均价（元/㎡）销售情况新徽天地—中国观邸4.2万㎡，799套四星级标准装修标准为800~1,000元/㎡，产权式酒店5,400（600套）；酒店式公寓4,800（200套）07年10月开盘，产权式酒店销售率85%以上，酒店式公寓销售率仅10％不到黄山假日广场—C2C酒店29861.48㎡，近500余套四星级标准，装修标准2,000元/㎡5,50007年初开始销售，目前销售率85%以上黄山旅游广场黄海仙都四星级酒店300多套--开盘时间未知世贸绿洲300多套420008年3月首期推出5-9层，销售率60%；4月全部推出，销售率40%；南向小户型全部售完客户以省外投资客为主，主要看重黄山旅游发展前景项目名称产品户型客户来源经营模式酒店管理公司新徽天地—中国观邸40平米标间60平米套房70％以上省外客户3年8％固定回报，每年70％浮动收益分红黄山假日广场—C2C酒店40-60平米标间设计70％以上省外客户C2C模式：客户需支付酒店管理公司管理费，通过网站平台，自主定价，收益自理黄山旅游集团黄山旅游广场---------------------黄山旅游集团世贸绿洲45平米一房60平米一房80平米两方屯溪当地与三区四县客户占50％，省外客户占50％屯溪建行团购150多套10年8％固定回报酒店经营公司未定未定产权式酒店产品户型集中于40－60平米，标间及套房设计均有旅游广场新徽天地世贸绿洲产权式酒店方向研判黄山作为全国旅游胜地，酒店需求旺盛，且在一定时间内，供应量仍不会饱和。本项目地处行政新区，具备开发产权式酒店的地理条件。黄山产权式酒店市场07年底起步，销售情况良好，利用低总价和前景展望吸引了大批外地投资客进行投资。产权式酒店销售速度及销售价格都高于其他产品。本项目建设产权式酒店符合开发商目标。但相应的后续管理及运营投入有一定风险，能否与有实力的专业管理公司合作是最大的考量因素。客户目标：减小风险，快速回现产权式酒店商务公寓商业酒店式公寓项目发展方向研究住宅公建城市新区发展案例借鉴黄山目前无纯写字楼在用，大多为综合性商住楼，档次很低宇隆大厦商住楼配置，环境较差部分在售，面积120、150、45平米均有，2900-3500元/平米租赁15元/平米·月，租金回报率约5.4%。物业费0.5元/平米·月东方家园根据朝向及楼层不同，2500－3600元/平米不等租金价格12元/平米·月左右空置率很高产业结构决定黄山写字楼需求低迷，建设纯写字楼具有相当风险项目名称规模户型售价销售情况客户君悦华府3-8层商住楼，约1.2万方，毛坯交付40、70、140平米3000元/平米08年初开始销售，去化70％左右客户30％为外地客户，包括三区四县及省外客户黄山旅游广场规划有一幢纯写字楼，281间精装修商务公寓未售，装修成本对外报1000元/平米，但实际装修效果很差------世贸绿洲规划有一幢纯写字楼，尚未最终确定--------区域内未来商务氛围的形成依赖于区域的进一步建设和成熟，但已具备一定雏形，处于起步阶段

现在那个区域还是政府和居住为主，纯写字楼就整个黄山市场而言都不行，黄山缺乏产业支持。作为行政新区而言，等配套、氛围都起来，一些小面积的办公楼作为投资产品应该还是有机会的。——江南新城销售部经理目前黄山吸引了大批的投资客商务公寓以低于写字楼的投入和风险、高于住宅的租金回报吸引投资客商务公寓投资性分析在产品设计上充分考虑了办公、居住的功能，宜商宜住，投资风险小；低于写字楼的单价，小于写字楼的单位面积，因此总价较低；以办公物业出租，取得较高于住宅的租金收益；投资风险小投资门槛低投资回报高商务公寓以低投入、高回报，宜商宜住的特点获得投资者青睐屯溪都是小企业，很多都在住宅里办公。只有大企业才会到专门的写字楼，黄山没有什么大企业，所以也没有专门的办公楼。而且商住楼面积小，合算。——东方家园商住楼投资客商务公寓以其自身特点吸引中小企业入驻，且作为企业选择关键因素的地段优势明显商务公寓的使用主要针对成长中的中小企业的需求租金、管理费于写字楼低可商可住，功能变换灵活可大可小，空间的分割组合灵活中小型企业商务公寓吸引作为以商务办公用途为主的物业，地段位置仍是关键的影响因素。商务公寓方向研判根据城市新区发展规律，本区域已进入中高档写字楼发展期。商务公寓开始在区域内出现，将逐渐为投资及租赁客户认知。行政新区作为城市未来核心，对中小企业极具吸引力。由于旅游业的发展，黄山已吸引大批省外投资客，商务公寓对此类客户具有吸引力。本项目地理位置在区域内具有相当优势，昭示性标志性强，交通便捷。商务公寓与本项目契合度高客户目标：减小风险，快速回现产权式酒店商务公寓商业酒店式公寓项目发展方向研究住宅公建城市新区发展案例借鉴受人口体量的限制，屯溪城市商业已经饱和，商业中心（百大商圈）的地位已经确立，城市型商业发展空间不大百大商圈——黄山市商业核心，人气最旺；屯溪老街——纯购物型商业街，面向外地游客，转让少；维多利亚广场——临近百大商圈，时尚购物廊，商铺转让频繁，转手费5~10万，一二楼80㎡，租3000~3500元/月；万和精品广场——以服装销售为主的业态，一楼40%空置，二楼80%空置，在经营商铺也面临转让，一楼40元/㎡.月，二楼12元/㎡.月。商业中心—百大商圈历史文化街区—屯溪老街维多利亚广场万和精品广场世纪花园商铺核心商业区边缘的商业经营不景气，非核心商业区经营惨淡，黄山的城市商业已经呈现饱和状态。商业太多了，到处都是商铺，黄山人口只有14万，哪里有那么大的消费力呢？你看维多利亚，表面经营不错，其实转手太快了！——某地产中介人士这里的开发商开发商铺根本没有规划，不管商业能否经营得起来，临路能做商业的地方都做商业了。——某楼盘销售经理旅游广场20000平米大型商业城市商业将以两个中心为基础继续发展，形成特征和功能分区明显的两个市级城市中心

1.老城中心以旅游商品服务为主，不仅为城市居民服务，而且要考虑为游客服务。老城中心未来考虑跨新安江向南发展，南北两岸共同形成城市的商业中心。2.前园路商业中心以为本地居民服务为主。

前园路目前已经建成了一些大型商场，商业中心地位已经呈现，但目前商业档次和商业氛围还不是很好，未来本地区的商业设施建设以改造和完善为主。本区域目前以街铺形态零散分布的自发性邻里商业，体量小、档次低，租金回报率低目前项目周边商业以街铺形态零散分布于黄山东路、安山东路、新园东路；小型超市、餐饮、旅馆、诊所、五金、杂货等，规模小、档次低；面向小区内及周边居民、附近学校；区域内居民大型购物仍习惯于百大商圈。项目周边底商价格7000－10000元/平米底商单层面积40-100平米不等租金15-18元/平米·月,租金回报率约2.5%项目名称规模均价（元/㎡）销售情况客户构成世贸绿洲·天盈财富广场一期财富1-2号楼四层，18000㎡休闲商业；二期57000㎡休闲商业街、综合办公楼；三期40000㎡星级酒店、大型超市、综合百货等，共十万方规模一层8000元/㎡，三层3000元/㎡5年管理协议,前两年售价直接反还15%,后三年根据经营情况目前一期（规划为皮革城专业市场及餐饮康体等休闲商业，开发商负责整体招商）在售，单层1400平米,一层去化80％左右，二层/四层以整体出售,三层去化60%外地招商二层/四层均为浙江客户购买一层/三层大部分为本地人黄山旅游广场20000㎡大型商业中心，规划有商场、超市等－－－－－－君悦华府临街两层商铺，单层1000㎡，总计2000㎡两层均价6000整体销售，未售出－－莲花怡庭沿天都大道临街底商两层均价7000销售80%基本以本地客户为主，三区四县占30％左右目前区域内在建大型商业超过12万方，区域商业氛围将逐渐加强，但几近饱和商业方向研判根据城市新区发展规律，本区域将进入配套商业、社区商业的发展期，区域商业、城市商业发展有待时日。屯溪城市商业几近饱和，本区域内已经有大规模城市商业及区域商业在建。随区域新建小区的逐渐落成，人口数量增加，对配套商业存在需求。与本案隔路相对世贸绿洲大型商业体及旅游广场的建设将提升区域商业氛围。本项目商业昭示面好。以片区居民为主要服务对象、具备区域服务功能的沿街底层商业，即满足市场的现实需求，又将风险降到最低客户目标：减小风险，快速回现产权式酒店商务公寓商业酒店式公寓项目发展方向研究住宅公建城市新区发展案例借鉴高收入租客的缺失直接决定酒店式公寓风险很大开发商投资客租客异地企业驻本地高管高收入外来人口终端消费者严重缺失与本项目契合度最高的物业形态:

住宅/商务公寓/产权式酒店/沿街底层商业类别市场实现度价格预期对于项目可能贡献目标契合度普通住宅市场实现度高3700元/平米，实现区域内高价稳定的现金流，风险最小产权式酒店酒店市场存在需求5000元/平米快速回现，但后续经营有一定风险商务公寓市场存在3500元/平米稳定的现金流，风险较小商业配套小量，作为配套问题较小两层均价8000元/平米量小，配套存在大型集中商业市场供应饱和，风险高——销售难度大，需要招商先行，沉淀资金酒店式公寓租客缺乏————拟合度最高拟合度最低A地块组合方式一

全公建:商铺+产权式酒店物业配比总建筑面积A地块B地块4-28层三幢产权式酒店1-3层街铺住宅4.86万3.01万0.6万1.25万产权式酒店市场销售速度最快产权式酒店市场售价高于其他物业3万方体量的产权式酒店必然要打造高星级标准,需要与专业公司合作3万方体量酒店需要相应酒店配套,会有少量物业沉淀后续有相应成本投入及运营管理优点缺点A地块组合方式二

商铺+商务公寓+住宅物业配比总建筑面积A地块B地块9-28层三幢住宅3-8层商务公寓1-2层街铺住宅4.86万1.95万1.2万0.4万1.25万住宅及商务公寓销售态势平稳,属于保守策略A地块是否9-28层是否能在控制面积的基础上实现合理三幢排布A地块住宅居住品质不高,住宅三梯两户产品可能会存在市场抗性优点缺点项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向市场研究机会分析结合安全、快速赢利的目标，从项目价值实现的要素入手分析项目发展战略商住两用住宅赠送功能面积市场高占位充分利用地段优势立面与现有产品体现区别按照城市行政新区发展规律，找准最佳物业组合填补区域内户型空白在控制成本的情况下，局部提升产品品质住宅提高使用率，强调功能性与舒适性附加值形象提升定位差异产品区域价值价值实现在行政新区已有价值认知基础上，充分挖掘客户充分借助项目位置昭示性强的优势，塑造成区域内高形象项目模型来源：世联研究打造高形象中高品质产品以主流需求为导向，在区域内形成一定产品差异局部优化，建立产品品质竞争优势发展战略做足面子工程：通过外立面、大堂、人口广场等提升项目形象住宅户型适当控制，进行市场补缺住宅户型产品设计优化，公建更强调公共空间······策略落实项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向市场研究机会分析分物业定位产权式酒店物业定位商务公寓物业定位住宅物业定位商业物业定位市场定位产品定位客户定位业态定位产品定位市场定位产品定位客户定位市场定位产品定位客户定位客户定位产权式酒店物业定位商务公寓物业定位住宅物业定位商业物业定位市场定位产品定位客户定位分物业定位住宅市场定位以高形象、户型设计优化、功能面积赠送为核心卖点的高档城市住宅面向中高端购买实力的首次、二次置业客户的产品城市高尚住宅区•主流产品住宅客户定位IIIIIIII偶得客户：外地购房客户以投资为主要目的，看重行政新区升值潜力I核心客户：屯溪当地中高端客户职业特征：政府中高级公务员、大型企事业单位管理层、私营企业主等年龄特征：25-45岁之间置业目的：首次置业与改善居住均有，对新区价值认可II重要客户：三区四县的中高端客户职业特征：政府中高级公务员、私营企业主等年龄特征：30-45岁之间置业目的：改善居住为主，因为工作关系或考虑小孩入学，希望在市区有居所，并看重政府发展方向I核心客户的AIO分析

追求舒适、方便、一定品质的生活Action活动时间相对规范经常参加一些社交活动周末到市区购物及周边放松一年中会有1～2次左右的旅游Interest兴趣生活要求一定的档次，但追求奢华喜欢文化、人文的东西关注城市发展及未来产生的变化Opinion观点认可新政新区未来的发展潜力希望社区有一定的档次，“邻居”有一定层次希望住在离上班较近的地方周边有较好的学校供子女入学福利房有些很旧，太小，考虑换房愿意接受新事物和新产品购房希望一次性到位客户特征总结：生活舒适、方便，对地段有要求喜欢周边配套齐全的社区追求一定的生活品质产品定位的出发点开发商目标：快速回现市场需求：小户型产品市场反应非常好，80-120平米两房、三房去化最快目标客户：首次置业者对面积总价有一定控制，改善型居住因此对户型尺度的需求较大，偏爱舒适的户型区域内的主流户型：120-140平米的三居、四居。户型设计平庸。住宅产品定位控制面积总价，以两居、三居为主；户型设计体现亮点，注重功能空间及面积赠送的城市高档住宅本项目的户型配比建议：两居紧凑三居舒适三居合计户型面积80-90110-120130-140套数配比50%42%8%100%与区域内主力户型差异化，符合市场主流需求分物业定位产权式酒店物业定位商务公寓物业定位住宅物业定位商业物业定位市场定位产品定位客户定位商务公寓市场定位以高性价比商住两用为核心卖点的弹性商务物业为本地中小企业及外地办事处提供高形象、低成本的办公场所城市行政新区•创新产品商务公寓客户定位IIIIIIIII偶得客户：外地公司驻屯溪办事处由于有长期业务往来，需要常驻屯溪的企业，规模一般较小5-10人Ⅱ重要客户：本地小型企业、三区四县及省外投资客特征：自用企业规模一般5-10人，主要为咨询、律师、广告、贸易等，主要看重性价比投资客看重区域潜力Ⅰ核心客户：本地中小型企业、本地投资客特征：自用企业规模一般在10-30人，主要为公司总部、咨询业等，地处行政新区需要体现企业实力形象，并方便与政府机关联系投资客看重区域潜力商务公寓产品定位

户型面积50-80m2100m2左右100-150m2面积比例60%25%15％50-80平米左右为主力户型本项目的目标客户为中小型企业及投资客，适当控制面积总价；100平米左右户型占有一定比例处于发展期的企业对办公需求不断提高，需要部分大面积产品；配合100-150平米的大户型针对少量较有规模的本地企业，人数在10-20人左右。采用框架－剪力墙结构，根据客户需求可自由组合为大面积产品从外观、公共空间、电梯等看得见的地方提升形象本项目的户型配比建议：成本控制型，把钱花在看得见的地方分物业定位产权式酒店物业定位商务公寓物业定位住宅物业定位商业物业定位市场定位产品定位客户定位产权式酒店市场定位依托城市旅游产业发展的高投资回报产品目标为商务旅游客户旅游城市核心•商务型酒店产权式酒店客户定位IIIIIIIII偶得客户：其他区域投资客Ⅱ重要客户：本地及三区四县投资客特征：看重旅游产业带来的升值潜力资产保值Ⅰ核心客户：长三角一带投资客特征：看重黄山旅游产业发展带来的升值潜力大多来源于浙江温州、义乌等地产权式酒店产品定位

户型面积40-50m2面积比例100％本项目的户型配比建议：四星级商务酒店分物业定位产权式酒店物业定位商务公寓物业定位住宅物业定位商业物业定位业态定位产品定位客户定位商业业态定位根据商业业态研判，区域及配套商业目标消费者的主要消费需求：目标消费者的消费需求为本项目提供了发展以下业态的机会：考虑到本项目极好的展示性：餐饮休闲(特色连锁餐饮，快餐、咖啡厅等，满足各类人群日常需要，同时带动人气)

服务(银行分理处、电信移动大厅等)

日常购物(中小型超市满足日常需要，家居日用百货等精品店)

休闲娱乐(满足各类人群特别是商务消费需要)

目标消费者主要需求社区居民超市、大众餐饮、日常生活类的服务和零售（如洗衣、美容美发、照片冲印、家电修理、水果店、花店等）银行等服务业家居装饰品商务人士餐饮、休闲娱乐、银行、商务配套服务（如票务、旅行社、打印复印、图文装订等）建议具一定规模的服务业及餐饮休闲作为重点发展的业态。商业客户定位IIIIIIIII偶得客户：省外投资客特征：看重黄山及区域发展I核心客户：本地及三区四县投资客特征：主要考虑区域发展前景；对总价有限制；对目前的投资回报率有一定要求，但不是决定因素II重要客户：银行、移动等公司特征：需要在行政新区、居住集中地有办事大厅；需要有极强的昭示性、交通可达性好；价格承受能力较高，关注品质和档次商业产品定位街铺部分产品定位：建议街铺的最小可分割单层面积为100平方米左右转角两侧做少量小面积产品鉴于商业研判，本项目考虑做二层沿街底商休闲餐饮一般需求的面积至少在200－500平米左右；其他日常购物和商务服务等业态对面积需求一般不高，在100－200平米之间即可；银行、电信移动等营业厅需求面积500－1000平米左右；结合各种业态的需求，建议最小可分割面积为100平米，可自由组合度高。转角两侧考虑少量日常生活类服务商铺，单层面积面积控制在50－80平米左右，方面投资及经营.社区型沿街底商项目报告的结构思路导图项目属性界定客户目标项目发展战略项目核心问题界定项目物业发展建议项目定位可能的发展方向市场研究机会分析Part.１项目总体发展建议Part.２分物业发展建议住宅物业发展建议商务公寓物业发展建议商业物业发展建议项目整体风格规划建议园林景观建议都市的、高形象的、现代的建筑体香港太古汇项目价值决定必是具有现代感的项目责任决定必是高形象的

项目属性决定必是属于都市的成为行政新区标志性建筑北京·华贸中心Part.１项目总体发展建议Part.２分物业发展建议住宅物业发展建议商务公寓物业发展建议产权式酒店物业发展建议商业物业发展建议

项目整体风格

规划建议园林景观建议项目总体规划设计原则规划原则规划形式感和序列感蕴含能动关系的合理功能分区具有领地感的鲜明项目形象充分体现A地块的昭示性通过A、B地块错落有致的建筑形态体现整体的序列感AB地块合理分区，土地集约利用A地块与地块前市政绿地充分融合形成边界，树立项目领地感。B地块12层板式小高层A地块裙楼+2幢28层点楼次入口黄山东路天都大道市政绿地中央绿化主入口广场规划建议Part.１项目总体发展建议Part.２分物业发展建议住宅物业发展建议商务公寓物业发展建议商业物业发展建议

项目整体风格规划建议

园林景观建议A地块应充分考虑与市政绿化结合，在项目形象展示面打造小型广场，提升项目档次主要以硬质景观为主，配以绿地及挺拔大树。写字楼广场——利用独特的雕塑小品、旗杆增加项目的标志性，融入人性和艺术的元素。地块规模有限，景观应做到布局简洁明快，特点鲜明突出平面布局不宜复杂，应当使用简洁的几何图形。硬质景观与软质景观要按互补的原则进行处理，如：硬质景观突出点题入境，象征与装饰等表意作用，软质景观则突出情趣，和谐舒畅、情绪、自然等顺情作用。小型中央花园作为社区公共交流空间。重点突出楼栋间绿化，实现景观均好Part.１项目总体发展建议Part.２分物业发展建议

住宅物业发展建议商务公寓物业发展建议商业物业发展建议

项目整体风格规划建议园林景观建议住宅物业发展建议原则住宅物业产品定位住宅物业产品策略住宅物业发展建议原则立足于主流市场，增强产品竞争力，通过附加值提升性价比，实现快速变现户型配比满足主流客户需求户型适当创新，增加功能面积赠送综合物业的高形象做为产品增值点在达到市场平台水平的基础上，控制面积总价以高形象、户型设计优化为核心卖点的高档城市住宅住宅物业发展建议立面建议户型配比户型设计国际主义风格，彰显羡慕气质，以与众不同的形象面对市场竞争国际主义风格整体建议建筑色系立面效果细节建议外墙材料局部构造重要元素成本要点本项目整体色系建议——以高档质感的淡雅色系为主色调，其它冷色调点缀浅色调符合城市特点，黑白色或点缀易于表现线条感；整体感觉豪华大气，充满现代感，适合营造高档都市住区形象；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售建议采用金黄揉白或银灰色作为项目主色调，以区别于市场上普遍的白色调品质建筑色系浅赭石主色系示例雅灰搭配色系示例炭黑暗紫色白色满足客户心理符合差异化要求。。。建议立面采用简洁明快线条，避免复杂造型，局部适当采用弧形元素建议采用简洁、明快的线条，避免复杂造型，以保证建筑风格的统一协调；立面形式模块的规律排列形成韵律感，建筑外立面生动；局部形成弧形的流线造型，但需避免简单而繁复的弧型元素便于施工的同时，控制成本。立面效果都市外墙材料是体现品质感的最重要的元素，需着重打造外墙材料选择1——较高品质的外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果外墙材料选择2——高品质的外墙涂料，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂；底层材料可采用高品质的石材或仿石瓷砖，提升近距离的观感品质外墙材料建议采取对屋顶和局部立面采用构架的形式，丰富立面效果屋顶——以平屋顶+构架组合形式代替屋顶上的体块，保持整体建筑风格的统一；对统一屋顶形式进行组合形成富于变化的整体感；有利于塑造良好的天际线；立面——重点加强竖向的构造设计有利于凸显都市感觉局部构造都市立面构造屋顶构造细部结构以简单直线造型的金属元素（如类黑白色）展示，注重品质精良注重窗框、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目的高档次；材料选择类金属质感以保证整体品质和风格。造型方面建议以直线条为主，避免繁复造型重要元素1其它：注意排水管道和空调机位的处理，避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化品质质感玻璃增强现代感觉，需与建筑外立面色调协调，同时需考虑窗户的隔热性能玻璃元素的应用，通透的玻璃使建筑变得明亮和开敞，现代感十足重要元素2备注：阳台栏杆运用玻璃可以将都市感觉彰显得淋漓尽致，但需考虑增加的成本，建议少量使用都市质感玻璃材料12在保障品质的前提下，注重成本控制建议用简洁、明快的线条，不赞同用复杂造型；减少细节的复杂性，简化立面等；建筑造型成本要点外墙作为体现品质的重要元素，不能过于省钱而影响整体档次；建议大部分立面在保障品质感的同时平衡涂料与面砖的用量，以适度控制成本；可见近观的部分立面用高档材料；外墙材料构造部件没有适用性，只是造型需求，无需过于夸张，增加成本；金属线条元素要简洁，不用过于繁复；不用采用大面积玻璃，特别是弧形玻璃，玻璃栏杆慎用；其它细节住宅物业发展建议立面建议户型配比户型设计住宅整体户型配比

本项目的户型配比建议：两居紧凑三居舒适三居合计户型面积80-90110-120130-140套数配比50%42%8%100%A地块住宅户型配比本项目的户型配比建议：两居紧凑三居合计户型面积80-90110-120套数配比50%50%100％以小户型产品为主，控制总价A地块展示面好,但临街作为居住而言则有负面影响A地块建设住宅,1-8层必然为公建设计,对9-28层居住品质会产生较大影响A地块建设住宅,单层面积325平米,势必出现两梯三户甚至两梯四户产品,会带来市场抗性B地块户型配比以小户型产品为主，少量舒适性三房B地块较A地块作为居住而言位置更佳,考虑到做足容积率及限高问题，做少量大户型产品满足部分高端客户舒适性要求本项目的户型配比建议：两居紧凑三居舒适三居合计户型面积80-90110-120130-140套数配比45%35%20％100％住宅物业发展建议立面建议户型配比户型设计户型的竞争价值原则分析户型竞争价值原则——本项目需在保证市场基本条件的前提下，做局部创新，适度加强赠送面积的力度，强调一个或几个价值震撼点即可。差异化战略市场竞争层级客户需求特征自住需求追求舒适度舒适度基本得到满足，但产品价值还有突破空间市场户型对舒适性的基本要素大多得到满足一些创新元素开始引入市场，但集中于大户型产品单价敏感贪小便宜赠送面积不足，小面积户型还需进一步细化对居住基本舒适性的坚持，对过于糟糕的户型拒绝接受对常用价值元素熟识，对提升舒适性的创新元素开始接受心理需要更多赠送面积，功能空间的细化则需要进一步引导户型设计优化提升舒适度以及更多功能空间赠送为住宅产品核心竞争点舒适度挖掘超值空间赠送舒适度挖掘观景露台超值空间赠送凸窗飘窗挑空露台储物间赠送必选项市场已有，但集中于大户型产品，本项目在小户型产品方面优化可改房的阳台入户花园赠送阳光房不同价值（面积）的户型舒适度逐级提升越高价值的物业可考虑赠送更多面积，以消除客户对单价提升的抗性嵌入式衣柜强化主卧超值的品质的活动空间强化可选项市场创新产品通过观景露台或是窗户来实现多面采光的理念，让住户更贴近自然，景观均好性佳通过观景阳台的大空间处理，将景观直接延伸至室内，沿展室内空间使得客厅及其它相关房间得到最大采光面舒适度挖掘观景露台依照市场的流行特征及客户的喜好，阳台可适度塑造弧线，体现品质感较大户型的观景阳台，可考虑与主卧或是其它活动功能空间连接，既增大景观面，又扩大阳台的活动观景空间全景式餐厅，美景伴美食主卧观景阳台设计超大连通型阳台设计将以起居室为核心的动区空间功能适度强化交通动线组织合理，以起居室为核心的动区空间独立；动区视野好，采光面大；入口玄关与入户花园的的仪式感，体现档次；依托起居室安排其它情趣活动空间，符合市场发展舒适度挖掘活动空间强化入口玄关的仪式感南北阳台增大采光客厅活动区情趣活动空间别致的入户花园和玄关合理分区保证起居室独立性合理分区保证起居室独立性适度强化主卧空间的设计，特别是高价值物业，使主人的生活更加舒适舒适度挖掘强化主卧高价值物业采用双主卧设计，符合部分大市场老板家庭3代同堂的特点，提供更为舒适的主人居住空间双主卧设计主卧室次主卧室衣帽间强化主卧套间功能，提高主卧舒适度与观景阳台连同适度活动空间储物间和嵌入式衣柜——易于感知的实用功能空间赠送体现性价比超值空间赠送利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；考虑用阳光房或内嵌