2023年整理-资产评估中的最经典案例重要知识点汇总

武汉市城乡统筹示范区整体改造项目2012年5月 2 一以及测算说明 4 4 6五以及项目成本测算 7 一以及土地价格定位 二以及土地出让收益 24三以及国家规定计提费用 28四以及土地净收益测算 五以及资金平衡结论 一.项目资本金 31 三以及土地收益转投 武汉国佳房地资产评估有限公司地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)-Ⅱ-电话二.附件 地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—1—电话.项目概况及背景及陈家嘴以及董家店以及三眼桥7个村和什湖农场)综合改造的批示精地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—2—电话启动了三环线及周边环境综合整治工作，要求将三环线建成武汉市及绿化美化以及管理规范"的具体要求。由于汉阳西部“七村一场"紧二是"三万"活动中村民猛烈要求进行改造。汉阳西部“七村一场”市"三万”活动启动以来，汉阳西部“七村一场"农夫群众向驻村工作划(2010～2020年)》,汉阳西部“七村一场"中有4个村属规划中“城二以及项目区位概况汉阳西部“七村一场”隶属汉阳区永丰街办事处，东邻武汉三环线，西连蔡甸区，南与武汉经济技术开发区毗邻，北接汉蔡高速大路。汉阳区人民政府对“武汉市城乡统筹示范区”整体改造项目高度重视并将给与大力支持。地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—4—电话阳西部"七村一场"项目成本主要包括拟改造地块征地报批规费一以及测算说明二以及征地成本测算依据地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—5—电话：027-857556666以及武汉市物价局以及房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知(武价房字【2004】74号);9以及现场勘查资料以及市场调查资料及评估人员所把握的武汉市三以及征地成本测算过程改造项目用地为集体土地，地上房屋实行还建方式进行补偿，宅基地部分按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比2以及依据实际用途确定各种用途区位价格(商业以及住宅区位单及装修以及资产设备的补偿金额汇总，未评估的在明确土地用途性质为法》(武汉市人民政府令第149号);置方法》(武汉市人民政府令第149号)和《武汉市征用集体全部土地房屋拆迁管理方法》(武汉市人民政府令第148号),其集体土地上企业按照评估资料显示的土地以及房产以及装修以及资产设备的补偿金额汇总四以及主要技术思路和相关说明房屋重置价评估接受重置成本法，即求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价74号)。重置价评估中房屋折旧(成新率)的评估接受年限折旧法和勘察2以及住宅用房区位价格评估技术思路接受市场法评估住宅区位价的技术思路：遵循市场法可比实例的选取原则，依据评估人员把握的房地产交易市场资料，在与估价对象地块同一供求圈内选择三至五个与估价对象用途以及规模以及档次以及建筑结构相同或相像的近期房屋交易实例作为可比实例，扣减重置价后，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易状况修正以及交易日期修正以及区域因素修正以及个别因素修正，求取待估房地产的区位价格(比准价格)。3以及商业以及办公用房区位价格评估技术思路地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—7—电话以及项目成本测算依据财综[2006]48号文标准，按80元/平方米计取。依据鄂价费字[1992]130号以及武政[1998]30号标准，按1.5万元依据省政府[1999]182号令按耕地2000元/亩以及非耕地1500元/由市财政局负责征收，依据湖北省财政厅湖北省地方税务局关于印发《湖北省耕地占用税适用税额标准》的通知，按50元/平方米计取。本项目在实际操作中只有可出让用地及公建类用地会发生相关规费(可出让用地及公建类用地面积合计为11092.95亩)。依据以上测算标准，征地报批规费约5.49万元/亩，合计约133870.68万元。(水域以及禁建区)土地面积(公顷)折合(亩)1耕地开垦费(万元)亩2征地管理费(万元)1.1%x征地费总额3有偿使用费(万元)4新菜地开发基金(万元)1.5万元/亩5水利建设基金(万元)非耕地：15006耕地占用税(万元)前期规费小计(万元)2以及征地成本地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—8—电话址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—9—电话造项目用地为集体土地，地上房屋实行还建方式进行补偿，宅基地部分按《武汉市中心城区农村宅基地区位图》确定所处地区宅基地区位分类，确定宅基地价格。耕地部分，按成本法测算征收集体土地耕地费用，并参照其他拆迁评估项目中征收集体土地费用阅历数据调整。具体工作内容及流程如下：A以及在对现场进行现场勘查的基础上，参照项目预评资料，确定房屋平均重置价格及建筑容积率，估算总建筑面积及各类型用途房屋的比B以及集体土地征地补偿依据《武汉市征用集体全部土地补偿安置办法》(武汉市人民政府令第149号);C以及集体建设用地征地补偿根依据《武汉市征用集体全部土地补偿安置方法》(武汉市人民政府令第149号)和《武汉市征用集体全部土地房屋拆迁管理方法》(武汉市人民政府令第148号),其集体土地上企业依据评估资料显示的土地以及房产以及装修以及资产设备的补偿金额汇依据《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》(鄂政发(2009)46号以及2009年12月1日起施行)的有关规定，郑家嘴以及徐湾以及快乐岭以及罗家嘴以及陈家嘴以及董家店以及三眼桥7个村和什湖农场属于武汉市汉阳区IV等地段，年产值标准为9550元/亩。结合打包地块现状，初步估算工业用地以及公共设施用地以及居住用地以及市政公用设施用地以及居住配套教育用地以及公共设施用地以及独立公用停车场用地的征地补偿成本单价为年产值标准的21倍(其中土地补偿费以及安置补助费的补偿倍数合计为20倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为1倍),约20万元/亩，绿地以及水域以及禁限电话区以及道路用地的征地补偿成本单价为年产值标准的8.4倍(其中土地补偿费以及安置补助费的补偿倍数合计为6倍，地上附着物和青苗补偿费的补偿倍数合计为2.4倍),约8万元/亩，实际改造土地面积24403.20亩，则征地补偿总价为253543.80万元。土地类别(亩)(万元/亩)(万元)工业用地公共设施用地居住用地市政公用设施用地居住配套教育用地公共设施用地绿地禁限建区水域征地费用小计(万元)3以及还建房投资以及货币补偿估算(1)还建房投资依据《中共武汉市委武汉市人民政府关于乐观推动“城中村”综合改造工作的意见》(武发[2004]13号)的规定，住宅类征收依据80平方房建筑面积约100万平方米。其中80万平方米还建房，货币补偿20万平方米。另重置价补偿面积约50万平方米。住宅用地的容积率为2.5—3.0,本次还建用地的容积率按3.0估算，则需要支配还建用地400.00亩。本资金平衡方案考虑从可出让用地中的住宅用地中调整400.00亩的还建用地。①还建房建安投资依据《武汉市建设工程造价管理站文件》(武建价字【2011】20号)的规定，还建房建安成本单价取3000元/平方米，则还建房建安投资估算为240000.00万元。②过渡费还建房建设期暂定为2年，依据《武汉市征用集体全部土地房屋拆迁管理方法》(市人民政府第148号令)的规定，过渡安置费按还建房面积6元/月/平方米计算。据此估算，过渡费为11520.00万元。③还建房投资还建房投资合计为251520.00万元。还建房用(亩)容积筑面积(m²)(元/m²)投资(万元)(万元)(2)货币补偿费初步估算，需要进行货币补偿的建筑面积有200000平方米，依据以往征地补偿数据，货币补偿标准约为4000元/平方米，则货币补偿费为80000.00万元。4以及装修补偿费初步估算，还建房建筑面积约100万平方米，重置价补偿面积约50万平方米，则需要进行装修补偿的建筑面积有1500000平方米，依据以往征地补偿数据，装修补偿标准约为100元/平方米，则装修补偿费为15000.00万元。地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—12—电话1)住宅(2)非住宅数据，拆迁补偿标准为1000元/平方米，则非住宅的拆迁补偿费为(3)拆迁补偿费土地登记费依据以上五项之和的0.5%计算，即39依据征地补偿费和安置补助费的10%计算，即58506.38万元。9以及利息项目改造投资为以上四项之和，为931268.03万元，计息周期(区别于项目周期以及滚动贷款)暂定为6年，利率取中国人民银行现行一至三年期贷款利率6.65%,利息估算为43989.75万元。项目改造总成本为以上五项之和，约975257.80万元，约39.96万(亩)本(万元)费(万元)资(万元)(万元)利息(万元)项目改造总成本(含息)(万元)11以及成本回收土地单价本项目拟对可出让用地以及禁建区及水域之外的基础设施用地等其他土地实行成本回收。经估算项目改造总成本为975257.80万元，则单价(即成本回收土地单价)为316.32万元/亩。估算过程详见下表。(万元)面积(亩)(万元/亩)3140.25亩为可发生依据武汉市土地交易中心公示，2011年全市土地成交地块258宗，比2010年多出59宗地，成交面积约为2万亩，比2010年略有削减，成交总金额仅539.04亿元，同比下降31%左右。土地单价约275万元/亩，平均楼面地价为1890元/平方米，同比下降9.05%。出让土地的平均容积率为2.80,土地利用效率与2010年基本持平。141.40亿元，第三季度达62.98亿元，第四季度达134.95亿。通过年度土地价值显著增长。2011年成交土地20宗，同比增长25.00%,土地面积3132.45亩，同比增长19.26%,成交金额118.44亿元。汉阳区成交的房地产开发用地平均楼面地价22010年2010.70元/平方米的水平增长4.6%,低于全市房价19.4%的同地块的规划建筑面积占51.95%;2000-3000元/平方米的占20.14%;3000元/平方米以上的占27.91%。兼容用地占比达到52.11%,土地面积108.83公顷(合1632.45亩),同比增长168.38%;居住用地78.80公顷(合1182亩),占37.73%,同比增长32.97%;商业用地21.2公顷(合318亩),占10.15%。若计入商住兼容用地中的居住用地，则居住用地占房地产开发用地总成交面积的84.37%,成交面积达到154.98公顷(合2324.72亩),交总面积的15.63%,达到53.85公顷(合807.75亩),规划建筑面积188.68万平方米，用途结构比较合理。5以及评估综合结论7060号武汉蓝空房限公司公共设施兼容居住以及居住3.32以及服40年8050号武汉西高电气有限公司村特1号以及百工业50年/9057号汉有限公司居住商业金融业034号公司汉阳区二环线以南以及汉欣街以北以及芳草路西路以西居住年035号设开发投资有限公司汉阳区芳草北二大道以北以及芳草路西路以东以及芳草路以西商业金融业商服40年036号设开发投资有限公司汉阳区芳草北二阳东路以东以及芳草西路以西商业金融业年地址：武汉市汉口建设大道702号(武汉市房地产交易大厦24楼)—22—电话目融资主体为武汉市城乡统筹示范区投资开发有限公司。项目资金筹措来源分为三个部分：资本金以及债务资金以及土地出让一.项目资本金依据投资估算和资金使用方案，依据国家资本金制度的规定要求，本项目的资本金额度不应低于项目总投资的30%。本项目资本金为319257.80万元，占总投资的32.74%,资本金来源二以及项目债务资金筹措1以及项目债务资金测算依据总成本费用估算和资金使用方案，依据国家资本金制度的规定要求，本项目的债务资金额度不应高于项目总投资的70%。依据70%计算，在不考虑总资金结构的状况下，本项目债务资金总额至多为：682680.46平衡资金的来源为土地净收益和成本返还，但这部分资金并不是从计算期第1年就可以实现的，可出让土地的净收益在整个计算期的第2年(2013年)开头实现，融资方案在2012年开头实施，融资金额为441000万元，占总投资的45.22%,债务资金的偿还来源为土地出让净收益。电话：027-857556663以及利息项目本年应计利息本年还本付息本年付息未安排利润自有资金3时间：2021年x月x日土地供应方案从2013年开头，部分土地出让净收益可转投入，用于偿还借款利息，这部分资金为215000万元，占总投资比例的22.04%。时间：2021年x月x日一以及财务评价基础数据与参数选取1以及财务价格项目财务评价对将来的偿债收入和建设投资进行分析时所接受的价格是猜测价格。由于项目将来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用猜测的固定价格。2以及利率结合本项目的融资及还款期限，依据中国人民银行公布的2011年7月7日起执行的人民币贷款基准利率，项目债务资金的借款利率确定为3以及项目计算期选取依据同类项目实际实施周期和本项目实际需要，项目改造规模较大，但考虑到用地方的实际用地需要及融资支配，项目实施周期总体确定为6年。自2012年4月始，至2017年12月止。其中项目改造5年内完成，土地供应滞后1年。主要的里程碑大事的相应时间为：2012年4月开头征地工作；2013年初完成一部分的项目改造，2013年初完成第一批土地供应；2016年3月完成全部的项目改造；2017年12月底前完成剩余土地的供应。3562013年2014年2015年2016年2017年时间：2021年x月x日二以及财务评价报表三以及财务评价结论时间：2021年x月x日页码：第37页共43页本项目测算范围为武汉市城乡统筹示范区整体改造项目：包括郑家嘴以及徐湾以及快乐岭以及罗家嘴以及陈家嘴以及董家店以及三眼桥7个村和什湖农场。用本项目范围内的可出让用地出让收入来平衡自身的项目改造投资。进行资金平衡分析测算，现将资金平衡方案测算结果汇总如下：打包地项目改造投资主要包括拟改造地块前期征地报批规费以及征地补偿成本以及还建投资以及货币补偿成本以及装修补偿费用以及拆迁补偿费用以及土地登记费以及基础设施投资费用(三通一平)以及不行预见费以及财务成本等。依据相关文件，项目的投资概算状况如下：武汉市城乡统筹示范区整体改造项目投资总概算为975257.80万元，其中征地报批费用为133870.68万元，征地成本为253543.80万元以及还建房投资为251520.00万元以及货币补偿费为80000.00万元以及装修补偿费为15000