商业地产住宅项目全过程成本管控操作 供电成本测算等全

商业地产住宅项目全过程成本管控操作供电成本测算等供电成本测算项目阶段：施工科目编码：SG-0301工作内容供电成本测算2工作时间开始时间：建议交地日后85日结束时间：建议交地日后180日周期：95日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司工程部、设计部5对接部门成本控制部（目标组、项目组）6工作要点6.1前置条件：6.1.1供电批复完成（明确电源接驳位置、容量）；6.1.2设计单位第一版供电报批图纸完成；6.1.3完成当地供电配套费等相关的收费标准、供电配套费包含范围等资料的收集；6.1.4当地供电公司对设备材料的要求及移交供电公司的相关要求调研完成；6.1.5价格调研完成，电缆、母线按集团集采价格，高压柜、低压柜、变压器、直流屏等市场询价。6.2制度流程：内部联络单：项目公司成本部--成本副总--总经理—商业地产目标组--目标组主管副总（顺序审批）抄送：成本控制部项目经理、成本控制部项目组副总备注：条件允许以机电设计成本指标复核的形式上报。6.3集团模板；机电设计成本指标复核模板7完成标准7.1完成外电源成本测算，包括电缆费用、间隔费用、管道占用费(或施工费用)、市政工程破坏补偿费、临时占用市政设施收费、挖掘城市道路修复费等所有外电源费用；7.2完成开闭所（包含开闭所出线）成本测算；7.3分业态完成变配电室成本测算；7.4完成高可靠供电费用测算；7.5完成供电配套费测算；7.6了解当地供电公司关于配套费相关政策后，如住宅地下室、底商、地上公共用电设施可以缴纳配套费的方式实施，应进行自建方案及缴纳配套费方案的方案测算对比，依据测算结果确定实施方案8工作成果用途8.1复核第一版供电报批图纸的合理性，明确设计优化方向，确保外电源、变电室整体成本指标可控；8.2为供电设备材料、工程招标、直委提供成本数据依据。9跟踪落实要点9.1关注供电施工、供货合同、清单；9.2供电施工过程中的设计变更及现场签证数额；9.3供电工程施工、供货结算结果。10关注重点10.1流程上报时间和审批人员的选择；10.2如供电公司无品牌要求，按集团13版建造标准及集团品牌库要求选择设备材料品牌；10.3微机保护装置建议采用国产优质品牌；10.4销售物业低压柜出线无需设置多功能智能仪表10.5在满足相关要求的情况下尽量减少外电源数量；10.6关于高压接线方式对高可靠费用的影响；10.610kV电源为优先选用电源；10.8变压器低压主进、母联断路器选用框架式断路器，变电所低压馈电回路断路器电流在630A及以下使用塑壳断路器，630A以上使用框架断路器；10.9低压柜断路器分段能力的选择按下表执行；序号变压器容量（KVA）变压器低压侧断路器短路分断能力（KA）1≤800≥2521000≥3531250≥4041600≥5052000≥6510.10防火剩余电流动作报警设置是否合理；10.11利用限额设计等工具依据计算电流对电缆截面的复核；机电设计成本指标复核项目阶段：施工科目编码：SG-0311工作内容机电设计成本指标复核2工作时间开始时间：交地日后115日结束时间：交地日后180日周期：65日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门成本控制部（目标组）6工作要点6.1前置条件6.1.1第一版施工图：提供平面图、系统图、剖面图，图纸说明、材料设备清单，材料设备的材质、形式、技术参数要明确；6.1.2相关模板、资料准备：包括集团模板、机电专业指导手册、技术标准、合同、定额、造价信息等。6.1.3价格信息调研a图纸中集采设备（风机、水泵、阀门、电梯、电缆、母线、发电机、消防报警设备等）的价格信息向成本控制部咨询或参照定额设计的内容；b其他材料设备（管材、高低压柜、变压器、直流屏、配电箱柜、桥架、电线、灯具、开关插座、锅炉、换热器、散热器、电动阀、保温材料等）的价格信息要市场询价。6.2制度流程项目公司成本部--成本副总--总经理--成本控制部目标组--目标组主管副总6.3集团模板机电设计成本指标复核模板（附件一）、功率负荷密度参考指标（附件二）。7完成标准7.1按时完成计划模块节点计划；7.2测算指标准确；7.3对指标偏离度大的细项作出分析：超出细项成本指标分析出优化方向和处理措施；超出细项成本指标而又难以优化的，分析出成本的平衡方案。7.4上报资料完整：1）复核模板中项目特征描述、测算指标填报齐全；2）提供复核报告；3）相关图纸、合同台帐及其他测算附件。8工作成果用途8.1复核第一版施工图纸的合理性，明确设计优化方向，确保整体成本指标可控；8.2形成机电设计成本指标复核报告，按计划模块的节点要求，上报流程。9跟踪落实要点9.1优化意见在施工图中的落实情况，以及优化工作对成本指标的最新变化；9.2机电专业各细项中标结果及变更签证。10关注重点10.1机电成本指标测算的准确性：10.1.1测算的各项成本指标与细化目标成本指标比较，判断偏离程度；10.1.2测算附件中的各项单价与集采价或市场价比较，判断价格水平。10.2细项成本超支的原因分析，以及成本优化的方向是否合理：10.2.1参照现行建造标准、定额设计、机电专业相关指导手册和技术标准的内容，复核机电专业的系统形式、设备的选型配置、管材及保温材料的选择、材料设备的品牌等级是否与上述技术要求一致；10.2.2参照阀门选型配置标准，复核各系统常用阀门的材质、形式的选择是否合理；10.2.3参照风机、水泵采购选型指南，复核风机、水泵的选型是否在集采清单内，技术参数及配置标准是否合理；10.2.4参照功率负荷密度指标，复核变压器、开闭所、外电源的配置标准是否合理；10.2.5依据建造标准，复核低压柜、配电箱柜内元器件（如断路器、交流接触器）、消防报警设备的品牌等级；10.2.6依据计算电流，复核电缆、母线的截面面积；10.2.7关注断路器分段能力的选择、浪涌的应用、漏电探测器的设置、电机启动方式的选择、EPS持续时间等。10.3流程上报时间和审批人员的选择。11工作教训心得（项目公司完成工作）项目现场视频监控系统集采申请项目阶段：施工科目编码：SG-0321工作内容项目现场视频监控系统集采申请。2工作时间开始时间：约交地日后150天；结束时间：约交地日后160天；周期：10日。3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门集团信息管理中心6工作要点6.1前置条件：项目现场视频监控系统集中采购协议编制完成；现场实际点位数量、所用设备数量已确认；已签署使用设备的四方会签单。6.2制度流程：详见附件《集采申报审批流程》中“其他集采类”。6.3集团模板：项目现场视频监控系统集中采购协议。7完成标准合同签订完成，应在集采审批之后30个工作日内完成。8工作成果用途8.1移交工程部及监理公司予以实施。8.2移交财务部、总部成本控制部予以备案。9跟踪落实要点跟踪最终实施点位的数量、品牌与合同约定是否一致，及其执行情况。10关注重点10.1复核现场实际使用设备的数量、型号、价格；10.2复核是否存在其他广场旧设备再利用的情况；10.3确保与项目现场视频监控系统集中采购协议核心条款一致。11工作教训心得11.1集采申请不需要走招标采购系统，直接通过成本管理系统进行合同审批；11.2需要与项目现场视频监控系统集中采购协议的采购范围、采购内容相匹配，需要提前与集团信息管理中心进行充分沟通。供电配套外线招标项目阶段：施工科目编码：SG0331工作内容供电配套外线招标。2工作时间节点开始时间：入伙前345天结束时间：入伙前300天周期：45日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门成本控制部南（中、北）项目组6工作要点6.1前置条件：6.1.1完整的图纸；6.1.2工程量清单；6.1.3技术要求：所有技术参数、系统的要求等；6.1.4工程范围：详细明确施工范围；6.1.5工期节点：开工时间、完工时间、竣工时间。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详见附件《地方类标招标审批流程》6.2.2操作要点：1）标前会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》2）招标计划：重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。3）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1××项目公司总经办总经理组长招标项目总体把控2××项目公司总经办成本副总商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理3××项目公司总经办设计副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认4××项目公司总经办工程副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认5××项目公司成本部经理商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理6××项目公司设计部经理技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认7××项目公司工程部经理技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认4）入围单位选择(地方类)详见附件《资格预审及供方入围》。5）招标文件编制a）工程范围及施工界面图纸范围内总价包干。b）样品及样板段无c）工程情况描述、承包范围、工期要求等内容在招标文件的不同位置应保证一致。d）付款条件：付款条款等实质性条款复核是否有修改。e）工程量清单u清单子目描述清晰、全面；u措施项目全面；u系统调试费、检测费、验收费等（如有）单独列明，单位为“项”或“系统”。6）投标答疑（如有）详见附件《招标答疑工作内容》7）开标及项目经理答辩（如有）详见附件《开标及项目经理答辩》8）评标详见附件《评标标准流程内容之综合评分部分》9）详评会、定标会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》10）合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同审核要点：u核对中标单位名称是否有误；u核对合同金额是否与定标金额一致；u定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；u与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质性修改；u核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；u核对是否有新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年分包工程模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30天内完成。8工作成果用途移交:项目公司工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点跟踪：主要施工工艺、施工标准执行情况，主要价格情况。10关注重点10.1单位选择；10.2调试、验证的保证；10.3分析各子目综合单价及主材费是否合理；10.4关注的当地垄断的范围、土地协议；10.5对比项目土地协议关于红线外外电源费用责任方与招标范围是否一致；10.6外电源点落实或建设周期是否满足项目开业及入伙需求；10.7关注外电源路由优化。11工作教训心得消防工程成本测算项目阶段：设计科目编码：SG0341工作内容消防工程成本测算2工作时间开始时间：交地日后170日结束时间：交地日后200日周期：30日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门成本控制部南（中、北）项目组6工作要点6.1前置条件：提供施工图纸，完整消防、防排烟图纸6.2制度流程：项目公司成本部经办人-成本经理-成本副总-规划副总-总经理-成本控制部项目负责人-成本控制部副总-成本控制部总经理6.3集团模板；消防工程指标统计表7完成标准7.1形成消防成本测算最终报告7.2提出图纸优化方向8工作成果用途在目标成本内使图纸设计符合建造标准9跟踪落实要点9.1在收到图纸后5天内完成审图，并根据图纸提出疑问之处，形成问题清单；9.2与设计部协调设计单位，召开施工图纸交底会。须由设计单位、设计部、造价咨询公司及成本部共同参会，并要求设计单位及设计部就设计图纸问题清单予以答复且形成会议纪要；9.3根据设计图纸及设计方案交底会议纪要，进行图纸工程量计算，并按照消防测算模板进行成本测算（包括工程量清单，工程量指标表、造价指标）。于15天内完成；9.4根据测算初稿，结合材料设备的询价，并与其他项目指标比较，相应调整测算成果，形成测算最终成果。10关注重点10.1必须与建造标准作再一次的比对，找出材料设备选用的差异，除地方有强制性要求的，与设计部沟通严格执行建造标准，尤其是数量比较大的管材、线材；10.2必须与其他采用类似设计的项目进行造价指标比较，对差异比较明显的子项分析造成差异的原因，对设计不合理的差异提出图纸优化（深化）的建议；10.3针对集采设备（消防报警设备）布管布线要求与一版图不匹配的子项，应及早与集采单位沟通，要求集采单位配合设计部及时完成图纸的深化。对于消防报警设备采用的是总线制或多线制，应在测算时引起重视，按不同制式有区别的测算；10.4在进行图纸工程量计算的同时，注意综合管线的标高，尽早发现综合管线标高出现交叉、碰撞的情况，提醒设计部注意，避免后期成本因此增加，同时提高测算的准确度；10.5在测算最终报告中应考虑后期可能产生的变更签证费用；10.6消防工程中的桥架、电线、电缆、消防喷淋（消火栓）管道除经济指标需合理外，数量指标也必须合理；10.7阀门、水泵、消防报警设备等甲供设备材料，可按其他项目指标测算。11工作教训心得（项目公司完成工作）消防工程招标项目阶段：施工科目编码：SG-0351工作内容:消防工程招标工作。2工作时间:开始时间：交地日后195日结束时间：交地日后255日周期：60日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部南/北方项目组。6工作要点6.1前置条件：6.1.1图纸完备；6.1.2设计部已提出相关技术要求；6.1.3工程部提供供货及安装工期节点要求。6.2制度流程：6.2.1审批流程详见附件“审批流程”。6.2.2操作要点：资审→合同签订1）资格预审：详见附件“资格预审及供方入围”。2）招标计划：a）重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。b）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1××项目公司总经理组长商务标评委2××项目公司总经办成本副总商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理3××项目公司总经办工程副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认4××项目公司总经办设计副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩5××项目公司工程部工程部分管专业工程师技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认6××项目公司成本部成本部土建造价工程师商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理7××项目公司设计部设计部土建工程师技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认3)入围单位选择：详见附件“资格预审及供方入围”。4)招标文件编制工程范围详见清单。5)投标答疑：详见附件“招标答疑工作内容”。6)开标:详见附件“开标及项目经理答辩”。7)评标：详见附件“评标工作流程”。8)标前会、详评会、定标会：详见附件“标前会、详评会及定标会”。9)合同a）合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交；b）严禁定标后再次议价；c）合同审核要点：详见附件“合同审核要点”；d）模板及范本：参照集团最新范本执行。6.3集团模板：参照集团最新范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30天内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点跟踪：与其他专业(如机电、通风空调、智能化)的交叉施工情况。10关注重点10.1供方单位资质，应能保证完成消防验收工作；10.2消防施工图纸必须经相关部门审核过去，方可招标；10.3了解当地消防验收要求，确定消防工程的招标范围及施工界面，是否包含防排烟、防火门、防火卷帘、超细干粉灭火器、消防水炮、气体灭火等；10.4消防检测、电气检测分别按“项”列入措施费清单，由投标单位报价包干；10.5根据建造标准要求，根据不同业态对应的消防消防报警设备集采厂家。根据不同厂家的消防报警设备特点及布置形式，与设计提前对接，避免预留管线报废；10.6包干方式应为综合单价固定、总价包干方式；10.7编制清单时需加入拆改清单；10.8橡塑保温等材料设备需满足集团消防安全品牌库要求；10.9材料设备当地市场价格情况；10.10消防中的报警设备、阀门、水泵、风机等均由集团集中采购，在编制清单时，只需报安装费用；10.11应满足集团安监部远程联网要求；10.12变更签证的过程管控；10.13关注****集团消防品牌库与当地消防材料设备品牌的冲突；10.14关于消防性能化。11工作教训心得无。风机（国内品牌）供货(集采项)项目阶段：施工科目编码：SG0361工作内容风机集采申请、合同报批工作。2工作时间开始时间：交地日后413日结束时间：交地日后458日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部。5对接部门成本控制部招标管理组。6工作要点6.1前置条件：设计部移交图纸，与供方单位对接完成并确认，选型及参数明细表设计部确认(签确版)，董事长签批版面积指标表，工程部提供关键供货节点要求。6.2制度流程：6.2.1审批流程：见附件《集采审批流程》。6.2.2操作要点1）集采申报计划：重点两个时间点：开始时间、完成时间(模块化截至时间)。①采购申请：a.分业态编制清单；b.根据董事长签批版面积指标表统计各业态面积；c.在OA中发起采购申请，审批完成后，于成本招标采购系统中发起核价审批。②合同审批：a.分业态复核单方造价指标是否在指标范围内；b.参照单项合同范本拟定采购合同(主要条款不允许更改)；c.在OA中发起合同审批，审批完成后，于在成本管理子系统中发起合同审批。6.3集团模板包括采购申请模板、合同审批模板，详见“附表1-1”、“附表1-2”。注：a.上述模板中要求的附件必须上传；b.在未下发取消OA审批通知前，线上(成本招标采购系统中、成本管理子系统)、线下(OA)并行。7完成标准合同签订应在审批完成之后30个工作日内完成，且不得晚于模块化节点时间。8工作成果用途移交工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点及时付款、及时结算。10关注重点项目公司完成工作：关注选型是否合理；单方造价指标是否合理；供货周期是否合理。11工作教训心得国内品牌适用范围：含大商业（部分）、酒店（消防）、写字楼、公寓、住宅等。关注选型参数与设计参数的偏离情况。水泵（国内品牌）供货(集采项)项目阶段：施工科目编码：SG-0371工作内容:组织采购申请、合同报批工作。2工作时间开始时间：交地日后190日结束时间：交地日后240日周期：50日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部招标组。6工作要点6.1前置条件：6.1.1设计部移交图纸；6.1.2与供方单位对接完成并确认；6.1.3选型及参数明细表设计部确认(签确版)；6.1.4董事长签批版面积指标表；6.1.5工程部提供关键供货节点要求。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详集采审批流程6.2.2操作要点1)集采申报计划：重点两个时间点：开始时间、完成时间(模块化截至时间)。2)采购申请：a)分业态编制清单；b)根据董事长签批版面积指标表统计各业态面积；c)在成本招标采购系统中发起核价审批。3）合同审批：a)分业态复核单方造价指标是否在指标范围内；b)参照单项合同范本拟定采购合同(主要条款不允许更改)；6.3集团模板:参照采购申请模板、合同审批模板、合同范本执行。7完成标准合同签订应在审批完成之后30个工作日内完成。8工作成果用途8.1移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；8.2跟踪：排产及供货周期及时付款、及时结算。9跟踪落实要点9.1到货验收单、付款单、结算资料等签字难问题；9.2排产单中的到货日期、排产数量是否合理；9.3到货后卸货及施工单位接收责任落实；9.4付款的及时性。10关注重点10.1关注选型是否合理，结合泵房尺寸、空间大小选型；10.2单方造价指标是否合理；10.3供货周期是否合理；10.4在设计阶段确定是否需要使用一体化提升设备，且应符合建造标准的要求。11工作教训心得无。电缆集采项目阶段：施工科目编码：SG0381工作内容电缆供应集采申请工作。2工作时间开始时间：开工日后235日结束时间：开工日后250日周期：15日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部招标管理组。6工作要点6.1前置条件：一版图纸已完成。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详集采审批流程6.2.2操作要点：1)核价申请a)责任人须提前与成本控制部招标管理组负责人沟通，确认集采厂家。b)责任人根据电缆统计清单及集采价格与集采厂家对接。c)责任人通过成本招标采购系统进行核价审批。2)合同申请a)合同上报时间：集采核价审批完成后提交申请。b)合同编制要点：Ø采用集团下发的合同范本；Ø核对中标单位名称；Ø核对合同金额。6.3集团模板：参照2014年模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在集采审批之后30个工作日内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：电缆选型情况、电缆排产及供货情况、电缆抽检情况、价格波动情况。10关注重点10.1如存在供电配套费，应注意供电配套具体范围；10.2新增电缆规格的核价原则；10.3电缆调价执行情况；10.4电缆数量定尺加工要求。11工作教训心得无配电箱招标项目阶段：施工科目编码：SG0391工作内容配电箱供应工程招标工作。2工作时间开始时间：开工日后235日结束时间：开工日后280日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部项目管理组。6工作要点6.1前置条件：重点：核实是否存在供电配套费，供电配套费所包含的范围。招标图纸测算必须在目标成本之内。招标图纸移交须设计副总确认，此OA流程审批做为启动招标的必要条件；否则，不能启动招标。6.1.1工程量清单；6.1.2技术要求：配电箱供应范围内设计技术要求；6.1.3招标范围：详细明确供货范围；6.1.4工期节点：开工时间、到货时间、完工时间、竣工时间；参照2014版招标文件范本编制配电箱供应的招标文件。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详地方类审批流程6.2.2操作要点：1)招标计划：详招标计划（模板）。重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）。正常情况下，发标至回标至少应保证15天。2)成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1×××项目公司总经理组长2×××项目公司成本部副总商务组成员3×××项目公司成本部安装工程师商务组成员4×××项目公司设计部副总技术组成员5×××项目公司设计部安装工程师技术组成员6×××项目公司工程部副总技术组成员7×××项目公司工程部安装工程师技术组成员3)入围单位选择(地方类)详入围单位选择附件。4)招标文件编制a)工程范围供货范围应包括×××项目之所有成套配电箱设备，且需按照图纸所示和技术要求，提供下列所需设备的供应、配合安装、进行调试、配合各种政府部门验收、操作及维修等各项要求：Ø根据要求，供应、配合安装调试设备。Ø设备必须满足当地供电部门验收要求。Ø提供在两年保养期内的质量保证、维修及保养。Ø提供要求的土建配合图。Ø提供电器元件厂家的授权证明。Ø提供零备件、设备系统测试报告、CCC认证、操作和维修手册。Ø提供所有设备和材料的技术资料(包括所需样品)。Ø对业主及酒店管理公司的员工提供培训及指导。Ø与土建承包单位和其它承包单位合作并协调，以按时完成有关工作。Ø提供设备进场计划表。Ø提供设备的维修设施。b)施工界面与总承包商的界面划分：Ø总承包商负责设备混凝土基础、预留吊装通道。Ø总承包商负责配电箱安装及相关接线工作。Ø配电箱供应单位负责配合总承包商安装调试要求。c)工程情况描述、承包范围、工期要求等内容在招标文件的不同位置应保证一致。在工程概况中，应提供本项目各业态的建筑面积。d)付款条件：付款条款等实质性条款复核是否有修改。e)工程量清单Ø配电箱设备必须明确具体箱体编号。Ø每套配电箱必须要求提供详细组价明细。5)发标编制完招标文件后，提前通过RTX发送招标小组预审，经网上审批完毕下发各投标人，同时利用网上短信工具通知各投标人。6)投标答疑网上下载各投标单位的投标疑问，汇总并请相关单位或评委回复。需认真复核对各投标单位提出疑问的回复内容，是否表述清楚、是否一一作出正确解答、是否有前后不一致等。待所有答疑完成后，通过网上下发各投标人并短信通知各投标人。7)开标及项目经理答辩a)截标时间过后通过网上开标，系统自动对投标报价汇总对比。b)答辩流程：按开标签到的正顺序进行项目经理答辩→会议签到→告知参会项目经理答辩叙述内容→技术标评委对项目经理进行针对性提问→汇总需要承诺内容→投标封样（如有）是否满足要求→结束c)重点考察项目经理的综合能力和对项目的理解程度。d)在项目经理答辩时，对该单位于投标文件中描述不清楚的地方做出澄清（只为技术部分）。e)针对答辩时的回答及澄清说明，要求提供书面的承诺函，做为过程文件的一部分，也是招标过程中减少风险的一个步骤。f)项目经理答辩时常规承诺内容：Ø设备生产制造及供货周期；Ø设备是否满足供电部门的要求，保证通过当地供电部门验收。8)评标详评标工作流程。9)标前会、详评会、定标会详标前会、详评会、定标会工作流程。10)定标审批经定标会确认的中标结果，须通过网上审批流程。注意定标时间如涉及模块化节点，须及时填报。11)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同编制要点：Ø采用招标文件中所附合同范本；Ø核对中标单位名称；Ø核对合同金额；Ø定标之后的图纸应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；Ø核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；Ø汇总新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30个工作日内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：设备选型执行情况、施工标准执行情况，主要价格情况。10关注重点10.1如存在供电配套费，应注意供电配套具体范围；10.2主要元器件的品牌档次尽量统一；10.3主要元器件的系列必须明确；10.4当地供电部门的验收要求；10.5每套配电箱设备报价必须附详细组价明细。11工作教训心得无变压器招标项目阶段：施工科目编码：SG0401工作内容变压器供应工程招标工作。2工作时间开始时间：开工日后235日结束时间：开工日后280日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部项目管理组。6工作要点6.1前置条件：重点：核实是否存在供电配套费，供电配套费是否包含变电站工程。招标图纸测算必须在目标成本之内。招标图纸移交须设计副总确认，此OA流程审批做为启动招标的必要条件，否则，不能启动招标。6.1.1工程量清单；6.1.2技术要求：变压器供应范围内设计技术要求；6.1.3招标范围：详细明确供货范围；6.1.4工期节点：开工时间、到货时间、完工时间、竣工时间；

参照2014版招标文件范本编制变压器供应的招标文件。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详地方类审批流程6.2.2操作要点：1)招标计划：详招标计划（模板）。重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）。正常情况下，发标至回标至少应保证15天。2)成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1×××项目公司总经理组长2×××项目公司成本部副总商务组成员3×××项目公司成本部安装工程师商务组成员4×××项目公司设计部副总技术组成员5×××项目公司设计部安装工程师技术组成员6×××项目公司工程部副总技术组成员7×××项目公司工程部安装工程师技术组成员3)入围单位选择(地方类)详入围单位选择附件。4)招标文件编制a)工程范围供货范围应包括×××项目之所有成套变压器设备，且需按照图纸所示和技术要求，提供下列所需设备的供应、配合安装、进行调试、配合各种政府部门验收、操作及维修等各项要求：Ø根据要求，供应、配合安装调试设备。Ø设备必须满足当地供电部门验收要求。Ø提供在两年保养期内的质量保证、维修及保养。Ø提供要求的土建配合图。Ø提供材料厂家的授权证明。Ø提供零备件、设备系统测试报告、CCC认证、操作和维修手册。Ø提供所有设备和材料的技术资料(包括所需样品)。Ø对业主及酒店管理公司的员工提供培训及指导。Ø与土建承包单位和其它承包单位合作并协调，以按时完成有关工作。Ø提供设备进场计划表。Ø提供设备的维修设施。b)施工界面与总承包商的界面划分：Ø总承包商负责设备混凝土基础、预留吊装通道。与变配电设备安装分包商的界面划分：Ø变配电设备安装分包商负责变压器安装相关接线工作；Ø变压器供应单位负责配合安装单位调试及正式发电并满足当地供电部门验收要求。c)工程情况描述、承包范围、工期要求等内容在招标文件的不同位置应保证一致。在工程概况中，应提供本项目各业态的建筑面积。d)付款条件：付款条款等实质性条款复核是否有修改。e)工程量清单Ø变压器设备必须明确具体参数。Ø变压器必须明确具体所带附件要求。5)发标编制完招标文件后，提前通过RTX发送招标小组预审，经网上审批完毕下发各投标人，同时利用网上短信工具通知各投标人。6)投标答疑网上下载各投标单位的投标疑问，汇总并请相关单位或评委回复。需认真复核对各投标单位提出疑问的回复内容，是否表述清楚、是否一一作出正确解答、是否有前后不一致等。待所有答疑完成后，通过网上下发各投标人并短信通知各投标人。7)开标及项目经理答辩a)截标时间过后通过网上开标，系统自动对投标报价汇总对比。b)答辩流程：按开标签到的正顺序进行项目经理答辩→会议签到→告知参会项目经理答辩叙述内容→技术标评委对项目经理进行针对性提问→汇总需要承诺内容→投标封样（如有）是否满足要求→结束c)重点考察项目经理的综合能力和对项目的理解程度。d)在项目经理答辩时，对该单位于投标文件中描述不清楚的地方做出澄清（只为技术部分）。e)针对答辩时的回答及澄清说明，要求提供书面的承诺函，做为过程文件的一部分，也是招标过程中减少风险的一个步骤。f)项目经理答辩时常规承诺内容：Ø设备生产制造及供货周期；Ø设备是否满足供电部门的要求，保证通过当地供电部门验收。8)评标详评标工作流程。9)标前会、详评会、定标会详标前会、详评会、定标会工作流程。10)定标审批经定标会确认的中标结果，须通过网上审批流程。注意定标时间如涉及模块化节点，须及时填报。11)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同编制要点：Ø采用招标文件中所附合同范本；Ø核对中标单位名称；Ø核对合同金额；Ø定标之后的图纸应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；Ø核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；Ø汇总新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30个工作日内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：设备选型执行情况、施工标准执行情况，主要价格情况。10关注重点10.1如存在供电配套费，应注意供电配套具体范围；10.2当地供电部门的验收要求；10.3变压器设备对部分原材料的品牌和产地要求。11工作教训心得无高低压配电柜招标项目阶段：施工科目编码：SG0411工作内容高低压配电柜供应工程招标工作。2工作时间开始时间：开工日后235日结束时间：开工日后280日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部项目管理组。6工作要点6.1前置条件：重点：核实是否存在供电配套费，供电配套费所包含的范围。招标图纸测算必须在目标成本之内。招标图纸移交须设计副总确认，此OA流程审批做为启动招标的必要条件；否则，不能启动招标。6.1.1工程量清单；6.1.2技术要求：高低压配电柜供应范围内设计技术要求；6.1.3招标范围：详细明确供货范围；6.1.4工期节点：开工时间、到货时间、完工时间、竣工时间；参照2014版招标文件范本编制高低压配电柜供应的招标文件。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详地方类审批流程6.2.2操作要点：1)招标计划：详招标计划（模板）。重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）。正常情况下，发标至回标至少应保证15天。2)成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1×××项目公司总经理组长2×××项目公司成本部副总商务组成员3×××项目公司成本部安装工程师商务组成员4×××项目公司设计部副总技术组成员5×××项目公司设计部安装工程师技术组成员6×××项目公司工程部副总技术组成员7×××项目公司工程部安装工程师技术组成员3)入围单位选择(地方类)详入围单位选择附件。4)招标文件编制a)工程范围供货范围应包括×××项目之所有成套高低压配电柜设备，且需按照图纸所示和技术要求，提供下列所需设备的供应、配合安装、进行调试、配合各种政府部门验收、操作及维修等各项要求：Ø根据要求，供应、配合安装调试设备。Ø设备必须满足当地供电部门验收要求。Ø提供在两年保养期内的质量保证、维修及保养。Ø提供要求的土建配合图。Ø提供电器元件厂家的授权证明。Ø提供零备件、设备系统测试报告、CCC认证、操作和维修手册。Ø提供所有设备和材料的技术资料(包括所需样品)。Ø对业主及酒店管理公司的员工提供培训及指导。Ø与土建承包单位和其它承包单位合作并协调，以按时完成有关工作。Ø提供设备进场计划表。Ø提供设备的维修设施。b)施工界面与总承包商的界面划分：Ø总承包商负责设备混凝土基础、预留吊装通道。与变配电设备安装分包商的界面划分：Ø变配电设备安装分包商负责高低压配电柜安装及相关接线工作；Ø高低压配电柜供应单位负责配合安装单位调试及正式发电工作，并满足当地供电部门验收要求。c)工程情况描述、承包范围、工期要求等内容在招标文件的不同位置应保证一致。在工程概况中，应提供本项目各业态的建筑面积。d)付款条件：付款条款等实质性条款复核是否有修改。e)工程量清单Ø高低压配电柜设备必须明确具体箱体编号。Ø每套高低压配电柜必须要求提供详细组价明细。5)发标编制完招标文件后，提前通过RTX发送招标小组预审，经网上审批完毕下发各投标人，同时利用网上短信工具通知各投标人。6)投标答疑网上下载各投标单位的投标疑问，汇总并请相关单位或评委回复。需认真复核对各投标单位提出疑问的回复内容，是否表述清楚、是否一一作出正确解答、是否有前后不一致等。待所有答疑完成后，通过网上下发各投标人并短信通知各投标人。7)开标及项目经理答辩a)截标时间过后通过网上开标，系统自动对投标报价汇总对比。b)答辩流程：按开标签到的正顺序进行项目经理答辩→会议签到→告知参会项目经理答辩叙述内容→技术标评委对项目经理进行针对性提问→汇总需要承诺内容→投标封样（如有）是否满足要求→结束c)重点考察项目经理的综合能力和对项目的理解程度。d)在项目经理答辩时，对该单位于投标文件中描述不清楚的地方做出澄清（只为技术部分）。e)针对答辩时的回答及澄清说明，要求提供书面的承诺函，做为过程文件的一部分，也是招标过程中减少风险的一个步骤。f)项目经理答辩时常规承诺内容：Ø设备生产制造及供货周期；Ø设备是否满足供电部门的要求，保证通过当地供电部门验收。8)评标详评标工作流程。9)标前会、详评会、定标会详标前会、详评会、定标会工作流程。10)定标审批经定标会确认的中标结果，须通过网上审批流程。注意定标时间如涉及模块化节点，须及时填报。11)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同编制要点：Ø采用招标文件中所附合同范本；Ø核对中标单位名称；Ø核对合同金额；Ø定标之后的图纸应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；Ø核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；Ø汇总新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30个工作日内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：设备选型执行情况、施工标准执行情况，主要价格情况。10关注重点10.1如存在供电配套费，应注意供电配套具体范围；10.2主要元器件的品牌档次尽量统一；10.3主要元器件的系列必须明确；10.4当地供电部门的验收要求；10.5每套高低压配电柜设备报价必须附详细组价明细。11工作教训心得无分体空调招标项目阶段：施工科目编码：SG-0421工作内容分体空调招标工作。2工作时间开始时间：试营业日前120天结束时间：试营业日前150天周期：30日注：参照物业用房精装招标模块节点推算。3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部南/北方项目组。6工作要点6.1前置条件：设计部提供相关招标图纸及技术要求；工程部提供关键节点要求。6.2流程要点：6.2.1审批流程：见附件《地方类标招标审批流程》。6.2.2操作要点：1)招标计划：见附件《招标计划模板》。重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间。正常情况下，发标至回标至少应保证7天。2)成立招标小组：详见《项目成本管理制度》。3)入围单位选择：见附件《资格预审及供方入围工作流程》。4)招标文件编制：参照“设备(材料)供应及安装招标文件”范本执行。a)工程范围及施工界面Ø包括：分体空调供应及安装，以及设备吊装、铜管、保温等的供应及安装；Ø不包括：室外机混凝土设备基础施工。b)工程量清单Ø分体开空调按“套”计(室外机、室内机不分开计量)；Ø所有保温套管不单独计量，随铜管一同计量；Ø室外机安装应明确包含设备吊装(本项也可单独列项)。5)招标答疑：详见附件《招标答疑工作流程》。6)开标及项目经理答辩：详见附件《开标及项目经理答辩工作流程》。7)评标：详见附件《评标工作流程》。8)标前会、详评会、定标会：详见附件《标前会、详评会及定标会工作流程》。9)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同审核：详见附件《合同审核要点》7完成标准合同签订完成。8工作成果用途移交工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点室外机的安装位置及铜管的长度、保温的厚度。10关注重点10.1入围单位的产品品牌档次是否属同档；10.2须明确设备类型，为单冷型或冷暖型；10.3须明确压缩机的要求，如直流变频、数码涡旋等；10.4铜管的厚度(是否为国标产品)；10.5须明确保温的材质、容重、厚度；10.6单方制冷量是否合理(按室外机总制冷量计算，一般情况不超过180W/m²)。11工作教训心得无。红线内供电配套招标或直委项目阶段：施工科目编码：SG0431工作内容红线内供电配套招标或直委工作。2工作时间开始时间：交地日后230日结束时间：交地日后260天周期：30天3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门成本控制部南（中、北）项目组6工作要点6.1前置条件：6.1.1图纸完备；6.1.2设计部已提出相关技术要求；6.1.3工程部提供供货及安装工期节点要求。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详见附件《地方类标招标审批流程》6.2.2操作要点：1）标前会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》2）招标计划：重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。3）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1××项目公司总经理组长商务标评委2××项目公司总经办成本副总商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理3××项目公司总经办工程副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认4××项目公司总经办设计副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩5××项目公司工程部工程部分管专业工程师技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认6××项目公司成本部成本部土建造价工程师商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理7××项目公司设计部设计部土建工程师技术组成员技术标评审、项目经理答辩、封样确认4）入围单位选择(地方类)详见附件《资格预审及供方入围》。5）招标文件编制工程范围详见清单。6）投标答疑详见附件《招标答疑工作内容》7）开标及项目经理答辩详见附件《开标及项目经理答辩》8）评标详见附件《评标标准流程内容之综合评分部分》9）详评会、定标会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》10）合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同审核要点：u核对中标单位名称是否有误；u核对合同金额是否与定标金额一致；u定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；u与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质性修改；u核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；u核对是否有新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年分包工程模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30天内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点跟踪：主要价格情况。10关注重点10.1设备供货单独招标：高低压柜、变压器；10.2与供电外线的界面划分；10.3供电局的验收要求及收费标准；10.4各变电站内及变电站之间高低压桥架/线槽的界面划分；10.5电力监控系统、漏电火灾报警系统独立管理，但预留与智能化联网接口；10.6与柴油发电机的启动并机控制及相关线缆的界面划分；10.7设备安装的槽钢基础是否包含在安装单价内或单独列项报价。11工作教训心得无红线内外给水管线铺设工程直接委托项目阶段：施工科目编码：SG0441工作内容红线内外给水管线铺设工程直接委托工作。2工作时间开始时间：交地日后385日结束时间：交地日后430日周期：45日3责任部门项目公司成本部4配合部门项目公司设计部、工程部5对接部门成本控制部南/北方项目组6工作要点6.1前置条件设计部提供相关图纸及技术要求；工程部提供关键施工节点要求。6.2制度流程6.2.1审批流程：参见附件“审批流程”。6.2.2操作要点1）通过调研及咨询当地政府管理部门，针对本项目，确定经其许可的施工单位(适用于工程计价模式)；2）查阅土地合同，确定红线内外市政中水是否含于基础设施配套费用内；3）调研项目周边最近中水管线位置、口径及接入项目的可行性；4）调研周边项目的红线内外中水管线铺设造价情况(适用于工程计价模式)；5）调研项目所在地主材市场价格；6）调研当地自来水主管部门下发的最新版收费标准，尤其关注收费标准中规定的施工界面及工程范围(适用于费用计价模式)。7）工程范围及界面包括：中水管线、水表、阀门等的供应及安装；8）洽谈会流程：明确参会部门、人员→预定会议室→发会议通知→提前半个小时进行会议准备→再次发出会议通知→按时召开会议→介绍参会人员→介绍项目情况→介绍报价金额情况→质疑及解答→价格谈判→总结发言(汇总会议纪要)→会议结束具体参考附件“标前会、详评会及定标会”内容。9）直委单位的确定：原则上为最低报价单位。10）合同合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。合同审核要点：详见附件“合同审核要点”。6.3集团模板以当地自来水公司规定合同范本商定合同文件(部分条款可修改)；如无相关规定，可参照“分包招标文件”范本修改合同文件。7完成标准合同签订完成，应在中标之后15个工作日内完成。8工作成果用途移交：工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：与其他专业(如园林)的交叉施工情况。10关注重点项目公司完成工作：此项工程属垄断行业，关注重点如下：10.1参与方案设计，在满足项目需求的前提下，尽量减少管线铺设长度以节约成本；10.2该费用是否含于基础设施配套费用内；10.3当地政府的垄断情况（是否按照建筑面积计费，以及收费文件）；10.4施工界面划分（土地协议、直委范围）；10.5方案中，工程量以及清单单价组成情况；10.6材料设备当地市场价格情况；10.7直委合同额与目标成本对比分析；10.8变更签证的过程管控。11工作教训心得按集团直委流程进行审批。红线内外排水管线铺设工程直接委托项目阶段：施工科目编码：SG0451工作内容红线内外排水管线铺设工程直接委托工作。2工作时间开始时间：交地日后385日结束时间：交地日后430日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部南/北方项目组。6工作要点6.1前置条件设计部提供相关图纸及技术要求；工程部提供关键施工节点要求。6.2制度流程6.2.1审批流程：参见附件“审批流程”。6.2.2操作要点1）通过调研及咨询当地政府管理部门，针对本项目，确定经其许可的施工单位(适用于工程计价模式)；2）查阅土地合同，确定红线内外市政排水是否含于基础设施配套费用内；3）调研项目周边最近排水管线位置、口径及接入项目的可行性；4）调研周边项目的红线内外排水管线铺设造价情况(适用于工程计价模式)；5）调研项目所在地主材市场价格；6）调研当地排水主管部门下发的最新版收费标准，尤其关注收费标准中规定的施工界面及工程范围(适用于费用计价模式)。7）工程范围及界面包括：排水管线、检修井等的供应及安装；8）洽谈会流程：明确参会部门、人员→预定会议室→发会议通知→提前半个小时进行会议准备→再次发出会议通知→按时召开会议→介绍参会人员→介绍项目情况→介绍报价金额情况→质疑及解答→价格谈判→总结发言(汇总会议纪要)→会议结束具体参考附件“标前会、详评会及定标会”内容。9）直委单位的确定：原则上为最低报价单位。10）合同合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。合同审核要点：详见附件“合同审核要点”。6.3集团模板以当地排水公司规定合同范本商定合同文件(部分条款可修改)；如无相关规定，可参照“分包招标文件”范本修改合同文件。7完成标准合同签订完成，应在中标之后15个工作日内完成。8工作成果用途移交：工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：与其他专业(如园林)的交叉施工情况。10关注重点项目公司完成工作：此项工程属垄断行业，关注重点如下：参与方案设计，在满足项目需求的前提下，尽量减少管线铺设长度以节约成本；该费用是否含于基础设施配套费用内；当地政府的垄断情况（是否按照建筑面积计费，以及收费文件）；施工界面划分（土地协议、直委范围）；方案中，工程量以及清单单价组成情况；材料设备当地市场价格情况；直委合同额与目标成本对比分析；变更签证的过程管控。11工作教训心得按集团直委流程进行审批。红线外热力管线铺设工程直接委托项目阶段：施工科目编码：SG-0461工作内容红线外热力管线工程招标工作。2工作时间开始时间：试营业日前315日结束时间：试营业日前270日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部南/北方项目组。6工作要点6.1前置条件：设计部提供相关图纸及技术要求，工程部提供关键施工节点要求。6.2流程要点：6.2.1审批流程：详见附件《地方类标招标审批流程》。6.2.2操作要点：1)招标计划：见附件《招标计划模板》。重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间(模块化截至时间)。正常情况下，发标至回标至少应保证10天。2)成立招标小组：详见《项目成本管理制度》。3)入围单位选择：详见附件《资格预审及供方入围工作流程》。4)招标文件编制参照“分包招标文件”范本执行。c)工程范围及施工界面Ø包括：热力管线、热计量表(如需)、阀门等的供应及安装；Ø不包括：红线内热力管线的施工。d)工程量清单c)管道按“m”计量，若为直埋管道(含保温)则保温含于管道单价内，不单独计量；d)所有支架不单独计量，均含于对应设备及管道安装单价内。5)招标答疑：详见附件《招标答疑工作流程》。6)开标及项目经理答辩：详见附件《开标及项目经理答辩工作流程》。7)评标：详见附件《评标工作流程》。8)标前会、详评会、定标会：详见附件《标前会、详评会及定标会工作流程》。9)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交；b)严禁定标后再次议价；c)合同审核：详见附件《合同审核要点》。7完成标准合同签订完成。8工作成果用途移交工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点与其他专业(如园林)的交叉施工情况。10关注重点10.1须明确红线外市政热力是否含于土地合同中基础设施配套费用内；10.2通过调研及咨询当地政府管理部门，针对本项目，确定经其许可的施工单位，在此基础上确定入围；10.3调研项目周边最近热力管线位置、容量及接入项目的可行性；10.4调研项目所在地主材市场价格，以及热力管理部门指定供应站的价格情况；10.5调研当地热力主管部门下发的最新版收费标准，尤其关注收费标准中规定的施工界面及工程范围；10.6调研周边项目的红线外热力管线铺设造价情况，预估我司项目造价；10.7若按工程计费：需参与方案设计，在满足项目需求的前提下，尽量减少管线铺设长度、热力容量以及热力小室设置数量，以节约成本；10.8若按面积计费：可参照单方收费标准要求调整面积计算方式，同时争取优惠政策，以节约成本；10.9工程范围及界面：针对按面积计费的模式，需重点关注此收费包含的具体施工内容(如施工至红线处或换热站处)；10.10若此项工程为地方垄断，则参照《直接委托审批流程》执行。工作教训心得：无红线外电力管线铺设工程直接委托项目阶段：施工科目编码：SG-0471工作内容红线外电力管线铺设工程直接委托。2工作时间开始时间：开业日前345日结束时间：开业日前300日周期：45日3责任部门项目公司成本部。4配合部门：项目公司设计部、工程部。5对接部门：成本控制部南/北方项目组。6工作要点6.1前置条件：设计部提供相关图纸及技术要求；工程部提供关键施工节点要求。6.2制度流程：6.2.1审批流程：编号分类权限最终批准人审批流程1符合制度的直接委托金额＜30万元项目公司总经理经办部门--分管副总—成本控制部--成本副总--财务部--财务副总--项目公司总经理2金额≥30万元成本控制部总经理1、商业地产经办部门、其他系统(除项目系统外)申请--分管业务副总裁--商业地产成本控制部总经理2、经办部门--分管副总--成本控制部--成本副总--财务部--财务副总--项目公司总经理—项目管理中心主管工程/营销的副总--商业地产成本控制部总经理3不符合制度的直接委托30万元≤金额＜100万元成本控制部总经理1、商业地产经办部门、其他系统(除项目系统外)--分管业务副总裁—商业地产成本控制部总经理--分管成本副总裁--总裁2、经办部门--分管副总--成本控制部--成本副总--财务部--财务副总--项目公司总经理--项目管理中心主管工程/营销的副总--商业地产成本控制部总经理--分管项目副总裁--分管成本副总裁--总裁4100万元≤金额＜500万元分管成本副总裁5金额≥500万元总裁6.2.2操作要点：1)通过调研及咨询当地政府管理部门，针对本项目，确定经其许可的施工单位(适用于工程计价模式)；2)查阅土地合同，确定红线外电力管线铺设是否含于基础设施配套费用内；3)调研项目周边最近电力管线位置、型号及接入项目的可行性；4)调研周边项目的红线外电力管线铺设造价情况(适用于工程计价模式)；5)调研项目所在地主材市场价格；6)调研当地电力主管部门下发的最新版收费标准，尤其关注收费标准中规定的施工界面及工程范围(适用于费用计价模式)。7)工程范围及界面a.包括：电力管线、检修井等的供应及安装；8)洽谈会流程：明确参会部门、人员→预定会议室→发会议通知→提前半个小时进行会议准备→再次发出会议通知→按时召开会议→介绍参会人员→介绍项目情况→介绍报价金额情况→质疑及解答→价格谈判→总结发言(汇总会议纪要)→会议结束a)明确参会部门、人员：通常要求成本部、设计部、工程部，以及其他与本次直委有关的部门、人员参加。b)预定会议室，在RTX上对内部员工发出会议通知，通知中应明确“会议内容、会议方式及地点、会议时间等”，并向参会人员发短信或电话明确是否参加，如不能参会，需授权该部门其他同事到场参加。c)提前半个小时与进行会议相应准备工作，并于会议开始前再次邀请参会人员按时到达会场。d)会议流程内容(举例)：（1）参会人员介绍：由职务高低依次介绍(需介绍所属部门、职务、姓名)；（2）介绍主要会议内容；（3）价格谈判；（4）由参会领导做总结发言；（5）根据会议内容汇总完成会议纪要；（6）宣布会议结束。9)直委单位的确定：原则上为最低报价单位。10)合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)合同审核要点：Ø核对直委单位名称是否有误；Ø核对合同金额是否与最终洽谈金额一致；Ø图纸应作为合同一部分，作为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；Ø核对是否有新增附件资料。7集团模板：以当地电力公司规定合同范本商定合同文件(部分条款可修改)；如无相关规定，可参照“分包招标文件”范本修改合同文件。8完成标准合同签订完成，应在中标之后15个工作日内完成。9工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。10跟踪落实要点跟踪：与其他专业(如园林)的交叉施工情况。11关注重点项目公司完成工作：此项工程属垄断行业，关注重点如下：11.1按工程计费：需参与方案设计，在满足项目需求的前提下，尽量减少管线铺设长度、仔细复核电力负荷以节约成本；11.2该费用是否含于基础设施配套费用内；11.3跟进供电方案，尽可能优化外电源的进线数量；11.4方案中，原有110KV变电站的剩余容量以及新建站的费用和建设期（如开业前需要采用过渡供电方案，需跟进成本增加情况）；11.5施工界面划分（变压器以及高低压柜由谁来采购供应）；11.6合同计价方式以及后续施工中可能导致的变更签证的预估及管控；11.7拟直接委托合同与目标成本指标做对比分析。12工作教训心得12.1核对商业地产公司与当地政府签订土地合同交地标准电力提供条件了解，了解供电容量设定、供电线路的投资、新建变电站的投资、高可靠供电费等政府提供的条件或政府投资界面。12.2成本部需跟进供电方案，对电力负荷需要复核及优化；优化外电源进线数量，根据变电站距离远近作出双电源进线最优化组合；对供电计量方式提出最利我司运营的计量方式。12.3为有利成本管控，合同适宜采用总价包干，对外线工程中牵涉的专业交叉、原管道疏通、市政管道敷设开挖及恢复、绿化迁移等费用总价包干。12.4对拟定合同价作出分析，可列出外电源每米电缆综合单价、单方造价等指标与周边城市类似工程情况的项目公司对比，并与目标成本对比，指导谈判策略。12.5若外线工程由政府投资，需确定投资的工程界面划分；协助开发设计部组织召开协调会，落实外线工程实施的进展；目标成本需预留政府工期拖延而影响外线工程、或政府投资部分超资等特殊情况而增加项目公司的投资。电梯集采项目阶段：施工科目编码：SG0481工作内容电梯集采申请工作。2工作时间开始时间：开工日后210日结束时间：开工日后225日周期：15日3责任部门项目公司成本部。4配合部门项目公司设计部、工程部。5对接部门成本控制部招标管理组。6工作要点6.3前置条件：6.1.1项目各业态指标总图经董事长签订；6.1.4各业态对应电梯品牌确定；6.1.5电梯设计参数已确定；6.1.4电梯深化设计图纸完成。6.2制度流程：6.2.1审批流程：详见集采审批流程。6.2.2操作要点：1)核价申请a)责任人根据确认的电梯参数表报成本控制部进行线下核价。b)成本控制部线下核价完成后下发项目公司。c)责任人通过成本招标采购系统进行核价审批（供应与安装同时审批）。2)合同申请a)合同上报时间：集采核价审批完成后提交申请。b)合同编制要点：Ø采用集团下发的合同范本；Ø核对中标单位名称；Ø供货与安装合同分开签署；Ø核对合同金额；Ø每批次电梯的节点时间。6.3集团模板：参照2014年模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在集采审批之后30个工作日内完成。8工作成果用途移交:工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)；9跟踪落实要点跟踪：付款情况、排产及供货情况、安装验收取证情况。10关注重点10.1电梯的选配功能对价格影响，尤其装饰配置要求。10.2合同文件应明确每批次电梯的详细节点时间，需充分考虑供货周期和现场安装条件。10.3如需集采厂家安装井道钢构，需尽快确认施工图纸，并签署井道钢构补充协议。10.4如需临时用梯，需尽快明确用梯梯号和临时用梯时间，并签署临时用梯补充协议。11工作教训心得无夜景照明招标项目阶段：施工科目编码：SG0491工作内容：夜景照明招标。2工作时间：开始时间：交地日后225日结束时间：交地日后275日周期：50日3责任部门：项目公司成本部4配合部门：项目公司设计部、工程部5对接部门：成本控制部南（中、北）项目组6工作要点6.1前置条件：6.1.1完整的图纸；6.1.2工程量清单；6.1.3技术要求：所有技术参数、系统的要求等；6.1.4工程范围：详细明确施工范围；6.1.5工期节点：开工时间、完工时间、竣工时间；6.2制度流程：6.2.1审批流程：详见附件《地方类标招标审批流程》6.2.2操作要点：1）标前会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》2）招标计划：重点四个时间点：发标时间、答疑时间、开标时间、定标时间（模块化截至时间）正常情况下，发标至回标至少应保证7天。3）成立招标小组（7人或9人、单数）（举例）：序号姓名工作单位建议人员小组内职务备注1××项目公司总经办总经理组长招标项目总体把控2××项目公司总经办成本副总商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理3××项目公司总经办设计副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、重点灯具等封样确认4××项目公司总经办工程副总技术组成员技术标评审、项目经理答辩、灯具等封样确认5××项目公司成本部经理商务组成员负责商务标函分析、判断报价是否合理6××项目公司设计部经理技术组成员技术标评审、项目经理答辩、重点灯具等封样确认7××项目公司工程部经理技术组成员技术标评审、项目经理答辩、灯具等封样确认4）入围单位选择(地方类)详见附件《资格预审及供方入围》。5）招标文件编制a）工程范围及施工界面图纸范围内总价包干。b）样品及样板段投标封样通常要求投标单位提供2-4种LED灯具（LED灯具做为夜景工程中主要出动画效果的灯具，对项目实施的好坏起到至关重要的地位）。c）工程情况描述、承包范围、工期要求等内容在招标文件的不同位置应保证一致。d）付款条件：付款条款等实质性条款复核是否有修改。e）工程量清单u各灯具清单描述中需有与灯具选型表对应的灯具编号，并保证清单描述内容与灯具选型表一致；u所有灯具单位为“套”；u夜景照明配电箱的工作内容中应包括智能控制模块，不应单独列项；u所有灯具的工作内容中都应包括支吊架制安和金属软管供应安装，不应单独列项；u清单中应包括智能照明控制系统设备。招标图纸一般对智能照明控制系统设计不足，编制清单中很容易遗漏，此部分还需投标单位自行深化；u清单中应包括送配电系统、防雷接地系统、整体灯光控制系统调试子目，单位为“项”或“系统”。6）投标答疑详见附件《招标答疑工作内容》7）开标及项目经理答辩详见附件《开标及项目经理答辩》8）评标详见附件《评标标准流程内容之综合评分部分》9）详评会、定标会详见附件《标前会、详评会及定标会标准流程内容》10）合同a)合同上报时间：原则上应在中标之后7个工作日提交。b)严禁定标后再次议价。c)合同审核要点：u核对中标单位名称是否有误；u核对合同金额是否与定标金额一致；u定标之后的图纸及投标封样应做为合同一部分，做为所有定标后发生的变更、洽商以及结算的依据；u与合同范本及《招标文件》等进行对比，核对是否对合同条款有实质性修改；u核对本工程合同附件与招标文件及其他附件是否一致；u核对是否有新增附件资料。6.3集团模板：参照2014年夜景照明工程模板/范本执行。7完成标准合同签订完成，应在中标之后30天内完成。8工作成果用途移交:项目公司工程部及监理公司(实施)、财务部(备案)、行政部(备案)、总部成本控制部(备案)。9跟踪落实要点跟踪：样板、样品及主要施工工艺、施工标准执行情况，主要价格情况。10关注重点10.1投标送样灯具选择是否合理；10.2投标封样灯具是否符合满足设计参数要求；10.3标函分析时重点分析非标LED灯具的综合单价及主材费是否合理；10.4中标价格在考虑合理变更签证后，夜景照明预计结算金额不超目标成本；10.5关注夜景照明中用量较大或单价较高的灯具价格是否合理。10.6夜景照明第二版施工图与第一版施工图（招标图）的差异对成本的影响。11工作教训心得11.1确定建造标准，对目标成本进行拆分，预留景观灯费用及签证变更费用。11.2成本控制部及集团规划院共同确定的****夜景照明设计灯具标准选型库（2012版）及***