文旅主题景区发展策略研究（大型文旅主题公园）

XX文旅主题景区发展策略研究PAGE旺盛的发展需求与资源约束目录前言 1第一章 外部形势与条件变化带来的影响 3一、CEPA的实施给XX景区的服务业发展带来新机遇 3二、“文化立市”战略的影响将为XX景区的文化建设带来机遇 3三、“大珠三角”黄金旅游圈的构筑使XX景区旅游业竞争与机遇并存 4四、城市重心西移使XX景区在新的功能定位上获得更大的发展机遇 6五、撤消XX景区开发区使企业和城区面临挑战 8六、严格规范的土地出让政策对XX景区房地产业带来一定的冲击 10七、周边地区的掠夺性建设将对XX景区造成带来激烈的竞争和沉重的压力 12第二章 XX景区自身发展的趋势推断 14一、城区功能趋向多元化、综合化是大势所趋。 14二、城区内人口规模持续增长的态势难以改变 15三、城区内建设开发量的继续增长是必然的追求 15四、城区的交通量将不断增长 16五、XX景区集团公司对城区控制力有可能减弱是必须面对的现实 17第三章 相关的规划设想和发展思路 19一、上层次规划对XX景区发展的要求 19二、XX景区自身发展的规划设想 20第四章 XX景区发展条件分析与评价 24一、硬件资源分析——XX景区能承载多大的人口规模和建筑开发量？ 24二、软件资源评价——XX景区的核心竞争力在哪里？ 27结语：对XX景区未来发展目标和策略的建议 30附件一：XX景区合理居住人口规模的预测分析 31一、指标解读及说明 31二、主要技术路线 31三、分析预测 34附件二：XX景区合理建筑开发量的预测分析 41一、指标解读及说明 41二、主要技术路线 41三、分析预测 42附表1：XX景区现状用地汇总表（2004年） 5PAGE2前言XX景区过去二十年风雨兼程的发展造就了今天的辉煌和绚烂。XX景区不仅仅是XX景区集团的XX景区，还是居民的XX景区；不单单是XX景区人的XX景区，还是XX市的XX景区。这里寄托着太多的期望，也牵引着太多的敏感，由不得急功近利和莽撞而造成难以弥补的破坏，XX景区需要进行睿智、理性和持续的发展。面对XX景区的未来，XX景区人审时度势并且精雕细刻。但是，XX景区面对什么样的外部发展形势？这些发展形势给XX景区创造了什么样的机遇和挑战？XX景区内部又显示出什么样的直接影响到未来的发展趋势？XX景区的资源条件是否能够支撑她抓住和把握未来的发展机遇呢？这些都是直接关系到XX景区未来的关键问题。这些也都是XX景区人最关注的问题。本专题将针对上述问题展开分析，首先从外部发展形势对XX景区未来发展带来的影响入手，甄别机遇和挑战；结合XX景区自身的发展趋势判断，着眼于XX景区未来发展的构想，对XX景区的硬件资源和软件资源等支撑性条件进行全面客观的分析；在此基础上提出合理的人口规模和规划期限内的建筑开发总量。以此作为城区发展目标和策略制定以及总体规划修编的依据。

外部形势与条件变化带来的影响一、CEPA的实施给XX景区的服务业发展带来新机遇有利于香港高端服务业进入XX景区，以提高城区服务业的标准中央人民政府与香港特区人民政府于2003年6月29日签定的《内地与香港关于建立更紧密的经贸关系的安排》（以下简称CEPA）的主旨是为香港与内地之间逐步减少或取消货物贸易的关税和非关税壁垒，逐步实现服务贸易的自由化，以及促进贸易投资便利化。其中，就内地与香港就旅游业发展合作进行了规定，允许广东省居民个人赴港旅游、促进以珠三角为基础的旅游宣传和推广活动、允许香港公司以独资形式在内地建设、改造和经营饭店、公寓楼和餐馆设施及设置合资旅行社等一系列政策措施，促使境外各大旅游企业进军内地市场。XX景区是一个国际化程度较高的社区，在1990年代末期，即有大量香港居民在XX景区置业和居住，近几年，大量来自韩国、日本、台湾在珠三角地区工作人士安家XX景区。其次，定位于高端房地产项目的波托非诺标志着XX景区中央人民政府与香港特区人民政府于2003年6月29日签定的《内地与香港关于建立更紧密的经贸关系的安排》（以下简称CEPA）的主旨是为香港与内地之间逐步减少或取消货物贸易的关税和非关税壁垒，逐步实现服务贸易的自由化，以及促进贸易投资便利化。其中，就内地与香港就旅游业发展合作进行了规定，允许广东省居民个人赴港旅游、促进以珠三角为基础的旅游宣传和推广活动、允许香港公司以独资形式在内地建设、改造和经营饭店、公寓楼和餐馆设施及设置合资旅行社等一系列政策措施，促使境外各大旅游企业进军内地市场。2、有利于丰富XX景区旅游服务业的业态形式CEPA协议的签订，进一步简化游客通关手续、降低香港旅游企业进入内地市场的门槛，配合以口岸通关条件的不断改善，将使粤港澳旅游业互动更加明显。XX景区旅游业有与香港方面长期合作的良好基础，又有近水楼台的优势。可借助香港旅游企业先进的管理制度和经验、丰富独特的旅游产品，给本地旅游业带来现代服务、管理新概念，促进游业整体水准的提升，形成区域性旅游组织中心的功能，形成旅游咨询、旅游商务等多个新的旅游相关服务业的业态形式。更重要的是，还可以与香港旅游企业携手，在提高质量、丰富产品的同时，进一步扩大珠三角旅游市场的容量，并向内地市场拓展。二、“文化立市”战略的影响将为XX景区的文化建设带来机遇2004年3月2日召开的XX市实施文化立市战略工作会议，市委书记黄丽满明确提出了“大力实施‘文化立市’战略，努力把XX建设成为高品位文化城市”的建设目标2004年3月2日召开的XX市实施文化立市战略工作会议，市委书记黄丽满明确提出了“大力实施‘文化立市’战略，努力把XX建设成为高品位文化城市”的建设目标。我市文化发展的目标是：到2010年，基本建立起适应社会主义市场经济要求、达到国际先进水平的城市文化发展格局、文化管理体制及运行机制，使XX广大市民综合素质普遍提高，文化繁荣、科技实力雄厚。具有先进配套的文化设施、充满活力的文化体制、一流的文化精品、强大的文化产业、繁荣有序的文化市场、独具特色的现代化的海滨城市文化形象、丰富多彩的群众文化生活，文化产业成为新的经济增长点、文化发展主要指标全国领先、文化综合实力和国际竞争力达到国际先进水平。三、“大珠三角”黄金旅游圈的构筑使XX景区旅游业竞争与机遇并存1、XX景区将显著受益于大珠三角旅游圈资源整合后共同做大的旅游市场为了进一步促进珠三角地区旅游业的发展，《珠三角洲城镇群协调发展规划纲要》明确珠三角地区的旅游产业发展应当重视发掘地区内丰富的自然与人文资源，创造多类型、多层次的特色旅游产业，构筑区域旅游产业体系。应当重视与港澳的合作，发挥三地旅游产品、类型及制度背景的互补优势，利用港澳对国际游客的吸引力、国际交通枢纽地位，共同打造具有世界知名旅游品牌影响的粤港澳旅游区。《规划纲要》将珠三角地区旅游业分为娱乐型、文化观光型和休闲型旅游业。其中，对娱乐型旅游业的发展，着重要求在广州、XX现有主题公园的基础上，借助香港迪斯尼建设，继续有选择、有重点的发展主题公园。2002年，广东口岸接待入境香港游客5663万人次，接待澳门游客1804万人次；由广东口岸进入香港的内地游客312.4万人次，进入澳门的游客234.7万人次。包括粤、港、为了进一步促进珠三角地区旅游业的发展，《珠三角洲城镇群协调发展规划纲要》明确珠三角地区的旅游产业发展应当重视发掘地区内丰富的自然与人文资源，创造多类型、多层次的特色旅游产业，构筑区域旅游产业体系。应当重视与港澳的合作，发挥三地旅游产品、类型及制度背景的互补优势，利用港澳对国际游客的吸引力、国际交通枢纽地位，共同打造具有世界知名旅游品牌影响的粤港澳旅游区。《规划纲要》将珠三角地区旅游业分为娱乐型、文化观光型和休闲型旅游业。其中，对娱乐型旅游业的发展，着重要求在广州、XX现有主题公园的基础上，借助香港迪斯尼建设，继续有选择、有重点的发展主题公园。2002年，广东口岸接待入境香港游客5663万人次，接待澳门游客1804万人次；由广东口岸进入香港的内地游客312.4万人次，进入澳门的游客234.7万人次。从促进共同协调发展、避免恶性竞争提升区域性旅游业整体竞争力的角度出发，大珠三角旅游圈对粤、港、澳地区丰富多样的自然、人文旅游资源进行了有效的整合，对旅游资源进行了分类型、分层次的规划布局。这就使大珠三角地区的旅游资源能够形成一个有机的整体，利用各项旅游资源形成的合力，在大珠三角地区形成世界水准的旅游胜地，出击全国、东南亚乃至更大的旅游市场，进一步成为亚洲地区游客的热门选择。作为在全国范围内具有较高品牌知名度和号召力的XX景区三大主题公园，分别凭借其对深厚中国古典建筑文化、民族文化艺术的挖掘和发扬，对世界著名景点的复制和再创作，以及高科技手段与现代、动感、活力个性的充分结合，在大珠三角地区独树一帜，一直以来具有稳定的客源市场。在大珠三角地区旅游资源整合的过程中，对各项资源从层次和类型角度的进一步细分，将使旅游资源的特色更为突出，针对的市场目标客户更加明确。对于在大珠三角地区中不存在同质性旅游设施的XX景区三大主题公园而言，将更大地受益于大珠三角旅游圈共同做大的旅游市场，但是又较少受到同质化旅游资源的竞争。2、区域性交通条件的改善将为XX景区旅游降低门槛，吸引更多的客源新时期的一系列大型交通网络的规划和区域性交通设施的选址与建设，对XX的区域性对外交通条件产生了根本性的改善，XX景区也将随之受益。国家发展和改革委员会于2004年1月21日出台了《中长期铁路网规划》，为了扩大路网规模，规划了总里程达到1.2万公里以上的“四纵四横”铁路快速客运通道以及三个城际快速客运系统，客车速度目标值达到每小时200公里及以上。其中，“四纵”客运专线中有两条将连通XX，其一是北京-武汉-广州-XX客运专线，全长2230公里，将连接华北和华南地区；其二是杭州-宁波-福州-国家发展和改革委员会于2004年1月21日出台了《中长期铁路网规划》，为了扩大路网规模，规划了总里程达到1.2万公里以上的“四纵四横”铁路快速客运通道以及三个城际快速客运系统，客车速度目标值达到每小时200公里及以上。其中，“四纵”客运专线中有两条将连通XX，其一是北京-武汉-广州-XX客运专线，全长2230公里，将连接华北和华南地区；其二是杭州-宁波-福州-XX客运专线，全长1600公里，将连接长江、珠江三角洲和东南沿海地区。为了促进香港和XX以及整个珠江三角洲地区的共同发展和繁荣稳定，加强香港与珠江三角洲及整个华南地区的联系，改善深港之间的口岸通行能力，深港双方经过多年协商达成一致，确定了西部通道的建设设想。作为深港合作的重大建设项目之一，其建设方案已获得批准。按照规划，西部通道将通过XX湾跨海公路桥连接香港与XX，在南山区分别与XX城市道路网和广深高速公路（近期）、沿江高速公路（远期）形成衔接。西部通道由深港双方共同投资建设，西部通道填海和环道工程填海等前期工程已经完成施工，XX湾公路大桥的主体工程已经开工建设，相关的配套工程处于施工图设计阶段。西部通道工程计划于2007年建成通车。为了改善XX铁路客运交通能力有限的局面，争取将京广客运线延伸到XX为了促进香港和XX以及整个珠江三角洲地区的共同发展和繁荣稳定，加强香港与珠江三角洲及整个华南地区的联系，改善深港之间的口岸通行能力，深港双方经过多年协商达成一致，确定了西部通道的建设设想。作为深港合作的重大建设项目之一，其建设方案已获得批准。按照规划，西部通道将通过XX湾跨海公路桥连接香港与XX，在南山区分别与XX城市道路网和广深高速公路（近期）、沿江高速公路（远期）形成衔接。西部通道由深港双方共同投资建设，西部通道填海和环道工程填海等前期工程已经完成施工，XX湾公路大桥的主体工程已经开工建设，相关的配套工程处于施工图设计阶段。西部通道工程计划于2007年建成通车。为了改善XX铁路客运交通能力有限的局面，争取将京广客运线延伸到XX，使XX成为全国铁路客运的南部终点之一和全国性大型铁路客运枢纽之一，XX结合国家中长期铁路网规划广深铁路客运专线的规划选线，在龙华为二客运站进行了规划选址。从现有规划看，连接京广客运专线、京九、沪深（沿海高速铁路）三大铁路干线的区域性铁路客运交通枢纽，为珠江东岸和西岸南部部分地区居民提供铁路长途客运服务。其次，XX轨道交通还规划在龙华二客运站设置站点，以实现区域性铁路客运交通与城市轨道交通的换乘。因此，龙华铁路客运枢纽将成为XX区域性、战略性的交通基础设施。3、香港迪斯尼乐园对XX景区旅游业未来的发展机遇大过竞争1999年1999年11月，由华特•迪斯尼公司与香港特别行政区政府合作开发建设的香港迪斯尼乐园计划正式公布。香港迪斯尼乐园座落于大屿山竹篙湾临海地段，占地126公顷。香港迪斯尼乐园主要包括一个迪斯尼乐园式主题乐园、两间酒店以及面积达2.8万平方米的购物、饮食及娱乐设施，是全球第五个以迪斯尼乐园模式兴建、迪斯尼全球的第十一个主题乐园。香港迪斯尼乐园预计于2005年开幕，预计每年入场游客人数将达到1000万人。目前，香港迪斯尼乐园度假区已经基本完成填海工程、道路及市政配套设施建设工程。香港迪斯尼乐园即将建成开业，对于毗邻的XX景区主题公园，在短期内可能会分流游客量而产生负面影响，但是，从长远发展而言，对XX景区主题公园应该是带来更为广阔的发展空间，形成双赢局面。迪斯尼乐园具有世界性的品牌号召力，对于在亚洲地区建设的第二座迪斯尼乐园，不仅秉承了其一贯的特色并建设有经典的游乐设施，还充分发掘中华文化，从活动安排、设施建设和美食项目的引进等许多细节，都进行了许多具有市场针对性的创新。因此，从其营建的苦心而言，将形成相当的市场吸引力，对于XX景区的欢乐谷等景点将形成一定的冲击。但是，着眼于未来的长期发展，由于香港迪斯尼乐园与XX景区主题公园的特色存在显著差异，以及赴两地旅游的经济成本也相差悬殊，由此会进一步细分各自的目标游客的层次和类型，更由于内地游客赴香港迪斯尼乐园仍然存在政策性门槛（按照现有出入境管理政策，内地居民赴香港仍然需要办理相关的手续），在很大程度上影响了内地游客到达香港迪斯尼乐园的可达性，因此可以乐观地判断，XX景区主题公园在长期发展中将仍有广阔的游客空间，受香港迪斯尼乐园负面影响是暂时而有限的，这从东京迪斯尼乐园的情况可以得到佐证。东京迪斯尼乐园开业当年，周边所有主题公园的游客量下降50%，但是一年后反弹甚至超过以前。此外，不容忽视的是，香港迪斯尼乐园建成后，可能会因为各具鲜明特色的多个主题公园群聚于深港两地，并且由于深港地区位于华南地区邻海的尽头位置，而极易形成大规模的旅游终点地区，因此带来整个市场规模的扩大，为XX景区主题公园赢得更大的发展机遇，从而会形成一种多赢的局面。四、城市重心西移使XX景区在新的功能定位上获得更大的发展机遇1、XX双中心结构的逐步形成为XX景区功能定位的提升创造了独特的区位优势1996年《XX市城市总体规划（1996-2010）》提出了建设福田中心区的目标，特区显现城市建设重心向西推进的趋势。在《XX2005拓展与整合》中，明确提出，“继续强化新市中心的行政商务功能和罗湖商贸中心的金融商贸功能的基础上，建设南山科教中心和前海物流两个市级功能中心，统领全市高新技术产业和现代物流业的发展”。XX特区的空间结构基本延续着罗湖—福田—南山的自东向西的推进过程。南山是特区内土地资源存量相对充足的地区，也是近期城市开发的重点和热点。XX景区1996年《XX市城市总体规划（1996-2010）》提出了建设福田中心区的目标，特区显现城市建设重心向西推进的趋势。在《XX2005拓展与整合》中，明确提出，“继续强化新市中心的行政商务功能和罗湖商贸中心的金融商贸功能的基础上，建设南山科教中心和前海物流两个市级功能中心，统领全市高新技术产业和现代物流业的发展”。目前，XX景区周边缺乏大型公共设施和商业设施密集的中心。但是，XX景区及其周边居住有近20万人口，并且在南部填海区、东部园博园等地都在建或规划有大量的居住功能用地，人口将进一步增加。着眼于XX景区及其周边地区巨大的、不断增长的配套服务需求，XX景区所具备的特殊的区位优势，使其具备发展成为城市次级中心的可能性。是进一步融入城市并承担更多的城市服务功能，还是保持自身发展的相对独立性，是未来发展需要做出的战略选择。2、城市交通可达性的根本性改善为XX景区都市旅游景区的营建创造了条件地铁一号线一期工程以XX罗湖口岸为起点，经繁华的深南大道到达XX景区世界之窗，在XX景区设置有侨城东、XX景区和世界之窗三个站点。地铁一期工程于2001年3月全线动工，目前正在进行车站装修、设备安装及出入口信道施工，计划于2004年年底建成通车试运营。地铁一号线以XX机场为终点，预计将在2005年开始二期工程的建设计划。即将于今年年底通车试运行的XX地铁一号线和在建的红荔路西拓工程，将使地铁一号线一期工程以XX罗湖口岸为起点，经繁华的深南大道到达XX景区世界之窗，在XX景区设置有侨城东、XX景区和世界之窗三个站点。地铁一期工程于2001年3月全线动工，目前正在进行车站装修、设备安装及出入口信道施工，计划于2004年年底建成通车试运营。地铁一号线以XX机场为终点，预计将在2005年开始二期工程的建设计划。其次，连接罗湖口岸和XX机场的XX地铁一号线通过在罗湖口岸和罗湖火车站的立体交通换乘系统，以及在XX机场形成的强大的旅客疏散能力，将在一定程度上方便区域性游客抵达XX景区，从而大大提升XX景区旅游业、房地产业的区域辐射力。为了加强XX由东到西的城市组团的联系，提高东西向城市主干道的通行能力，按XX市城市道路网整体布局的要求，制定了延伸红荔路穿越XX景区为了加强XX由东到西的城市组团的联系，提高东西向城市主干道的通行能力，按XX市城市道路网整体布局的要求，制定了延伸红荔路穿越XX景区至科技园北区的玉泉路的规划方案。目前，红荔西路建设已延伸至农林路，近期将延伸至侨城东路，穿过XX景区的建设方案需要进一步协商。红荔路延伸的规划备选方案1、南部方案。沿XX景区北区南部横穿方案，即利用原侨城东街、侨城西街拓宽，该方案横穿建筑密集区，涉及改造问题较多，对XX景区环境景观破坏较大，可行性不高。2、北部方案。沿XX景区北部横穿方案，即利用原XX景区香山东街、香山中街和香山西街拓宽。该方案穿行区域，建设量少，但对波托菲罗、纯水岸、中信花园等高尚住宅区的环境有影响问题。3、外部方案。利用侨香路方案，即沿侨城东路、侨香路再回到香山西街。该方案对交通的通过能力有较大影响。面对房地产业投资过热的局面，从2003年初开始，国家利用土地和金融作为宏观调控的工具，出台了一系列政策文件。针对全国土地市场秩序治理整顿中出现的突出问题，如乱占滥用耕地、非法转让土地、违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模等，国务院于2003年下半年先后下发了《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)和《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》等一系列重要文件。目的是建立健全土地管理制度，并进一步加强经营性用地拍卖挂牌出让制度、基本农田审批制度等具体制度的实施，从而改善土地市场秩序和土地执法环境。具体措施包括：1、全面清查各级人民政府及其有关部门批准设立的各类开发区，面对房地产业投资过热的局面，从2003年初开始，国家利用土地和金融作为宏观调控的工具，出台了一系列政策文件。针对全国土地市场秩序治理整顿中出现的突出问题，如乱占滥用耕地、非法转让土地、违规擅自设立开发区、盲目扩大开发区规模等，国务院于2003年下半年先后下发了《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)和《国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》等一系列重要文件。目的是建立健全土地管理制度，并进一步加强经营性用地拍卖挂牌出让制度、基本农田审批制度等具体制度的实施，从而改善土地市场秩序和土地执法环境。具体措施包括：1、全面清查各级人民政府及其有关部门批准设立的各类开发区，重点是省及省级以下人民政府和国务院有关部门批准设立的各类开发区，以及未经批准而扩建的国家级开发区。2、在检查清理的基础上进行整顿规范和土地复垦。3、加强对开发区建设用地的集中统一管理。4、今后要更严格控制设立以成片土地开发为条件的开发区。遵照上述政策，广东省政府近日下发文件，撤消了397个开发园区，其中由国务院侨办于1985年11月批准成立的XX景区经济开发区也在被撤消之列。这些开发区不仅要取消名称，同时撤消管理机构，收回开发区各项管理权限。1、XX景区集团彻底回归企业本位XX景区集团在1999年以前同时行使的企业和政府的双重职能，在撤消XX景区开发区后，XX景区集团将彻底成为一个多元化经营、规模庞大的企业。由此，XX景区集团不仅丧失了对XX景区统筹规划、整体开发和强势管理的能力，同时也将逐渐卸掉一直以来作为“准政府”在城区内所承担的若干项政府责任，如持续性投资保持城区环境品质、建设社区文化等。作为企业的XX景区集团，也逐渐失去了以往对城区内土地、空间、景观等各项资源的强大的整合能力。对于XX景区带来的最大影响就是XX景区集团逐渐淡出覆盖整个城区的社会、物业、治安、交通等方面高度协调的管理，集团回归企业本位，城区逐渐融入城市。2、XX景区逐渐成为多元化业主平等共处和共享的城市区域作为与XX景区集团这个中央直属的大型国企同时成立的开发区，XX景区的规划建设和发展都被打下了深深的XX景区集团的烙印，XX景区集团是城区的所有者、建设者和管理者。尽管在XX景区内因为购买厂房、住宅有越来越多的企业和个人进驻城区，但是他们只是身份单一的业主，与XX景区集团之间是管理与被管理的关系。在撤消XX景区开发区及XX景区集团移交各项管理权限以后，从法律角度而言，XX景区集团将作为一个扎根城区的纯粹的企业，与城区内各位企业和个人业主之间处于一个平台上，平等共处于XX景区这片空间里，彼此之间的管理和被管理的关系被彻底割裂。XX景区可能将退化成一个地名，3、XX景区集团与城区之间紧密的依存关系将无奈地受到冲击一直以来，XX景区集团与城区之间存在着十分密切甚至曾经“合二为一”的关系，集团是城区的建设者和管理者；而城区是集团勤奋耕耘并承载有美好希望的热土。因为集团先进的规划理念、高标准的建设和持续的投资，城区拥有了独具特色的、高品质的环境景观和浓郁的文化氛围；而城区又因此成为集团“旅游地产”理念的最初试验田和受益者，进而成为集团在向外拓展、走向全国、推广“旅游地产”建设理念的一块金字招牌，并且用来赢得地方政府有力支持的重要资源。集团和城区之间相互依存，相互需要，共同发展。对于集团过去二十年智慧与勤奋所铸就的XX景区，XX景区开发区的撤消使集团面临着艰难的选择：是仍然持续性投资建设和维护城区的环境景观，并承担一定的社会责任完善设施和社区建设，以继续维护城区这块金字招牌？还是回归企业本位，将城区完全交由政府进行公共投资和建设？这两个选择会产生窘异的后果。但是，如果选择前者，对于集团而言，也是一个企业所不堪重负的责任。并且，这种投入所产生的外部“溢出”效益，不再是由XX景区集团独享的资源，而是一种公共资源。这种投入-产出效益的不平衡，是一个追求经济效益的纯粹的企业所无法接受的。如果今后XX景区集团进一步进行股份制改造且整体上市，那么企业对于公共性投资和管理的能力将受到更多的制约。这对于XX景区集团而言，是一种无奈的局面。与此同时，对于集团对于城区管理职能的全面退出，城区虽然面临着失去集团的持续性投资建设后的综合环境品质可能下降的危险，但是对于国家统一的政策性转折，城区显得无能为力。XX景区集团和城区之间曾经紧密依存的相互关系面临着因为遭到冲击而被淡化的危险。但是，何去何从取决于XX景区集团的权衡和选择。4、XX景区集团成片开发模式受到了冲击在XX景区过去的建设中，XX景区集团从一个经济开发区起步，借助于统筹规划、产业互动、整体开发、强势管理等一系列环节组成的成片开发管理模式，在XX景区的摸索和实践，终于成就了今天的XX景区。XX景区成片开发模式也因为其产业发展、城区建设的双赢而闻名，也因此形成了XX景区的品牌和知名度。XX景区集团在总结经验形成“旅游地产”理念的基础上，成为外拓发展的范式。但是，目前XX景区成片开发模式的一些先决条件发生了重大变化，对今后XX景区自身的后续发展以及成片开发模式向外推广，都产生了不可忽视的影响。首先，国家有关部门出台政策清理整顿开发区，并要求“今后要更严格控制设立以成片土地开发为条件的开发区”，这意味着批准成立开发区及申请相应的开发用地遭遇了严格的政策门槛。这使得XX景区统筹规划、产业互动、整体开发的建设模式缺乏必需的土地资源，而难以实现。5、削弱了XX景区集团对城区资源的掌控能力XX景区开发区的撤消，让XX景区集团失去了对XX景区全面、综合的管理权力和“准政府”的职能。这种变化让XX景区集团对于城区内土地、设施等资源的掌控权力发生了微妙的变化。以往，XX景区集团可以作为一种特殊的政府，对城区内的资源行使一种近似于政府的至高的权力，因为政府的背后是社会公众，政府的决策代表的是一种公众利益。但是，在XX景区开发区被撤消后，XX景区集团回归到企业的本位，在法律的角度与城区内其它产权所有者站在了同一平台上，面对的是来自政府的裁量。为形成土地公开交易的政策环境和制度体系，规范土地出让的方式，同时使土地供应更加透明，2002年5月，国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性开发的项目用地，一律进入土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌的方式进行公开交易。各地方政府也结合实际情况，针对国家及有关部门的文件制定了地方性土地政策。以北京为例。北京分别为形成土地公开交易的政策环境和制度体系，规范土地出让的方式，同时使土地供应更加透明，2002年5月，国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，规定经营性开发的项目用地，一律进入土地交易市场通过招标、拍卖或挂牌的方式进行公开交易。各地方政府也结合实际情况，针对国家及有关部门的文件制定了地方性土地政策。以北京为例。北京分别于2002年制定了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(京政办发〔2002〕33号)，2004年2月10日，北京新土地政策《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(京政办发〔2004〕4号，以下简称4号文)正式出台。今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。这标志着北京市已经根据中央文件精神，建立起一套比较完备的土地公开交易的制度体系。由此可以预见以招标、拍卖、挂牌为主要出让方式的土地公开交易将成为北京土地交易的主渠道。从2002年至今的近两年时间里，国家和各地政府针对房地产行业的多项调控政策接踵而至。其中，关于规范土地出让方式、建立土地公开交易制度的文件对房地产业的发展形成了强烈的冲击。XX景区集团将房地产业确定为三大核心产业之一，是集团利润的主要来源。因此，这些政策对XX景区房地产业可能产生的影响不能不引人关注。身处高速增长的房地产市场，面对密集的政策调控，在巨变格局中，对于那些希冀获得增长与发展的房地产企业而言，应变似乎是制胜的惟一良策。1、促使XX景区集团逐步拓展和转变获取土地的新思路XX景区集团进入房地产业领域是从XX划拨给XX景区的土地迈开第一步的。十多年来，随着十多个项目的建设和投入市场，逐渐使其房地产业在XX占有一席之地。虽然早在1989年XX开启了全国第一宗土地拍卖，并且早在2002年国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》之前已经建立了以招标、拍卖为主要形式的土地公开交易制度，但是XX景区集团似乎很少参与土地公开交易的竞争。1999年XX景区集团将建设管理权限移交政府时，通过与政府协议的方式确定为城区的部分建筑面积补交了17.7亿地价。XX景区集团在北京的房地产项目的用地，也是凭借“旅游地产”的开发理念和XX景区的广告效应，通过与政府协议以零地价获取土地的。土地公开交易制度的建立，标志着土地出让方式逐步走向规范化，土地供应和交易透明化。土地供应成为政府除了投资政策以外的另一个控制社会固定资产投资的重要的宏观调控手段。土地出让方式的转变，尤其是停止经营性项目国有土地使用权协议出让的规定，对于一直通过协议方式获取土地的XX景区集团而言，XX景区集团应适时调整思路，采取更为积极的态度，参与一级土地市场的招标、拍卖或挂牌，或着眼于二级土地市场，通过资产运作的方式，如投资参股、公司收购、土地使用权置换等多种方式，进行土地储备。2、重组和提升XX景区土地资源显得更为重要和迫切“旅游地产”的开发理念是XX景区集团在总结自身建设经验的基础上形成的。在锦绣中华、中华民俗村和世界之窗等主题公园通过独具特色的文化旅游理念和丰富的环境景观大大提升了城区的综合环境品质时，1990年代末期初初试水房地产业的XX景区集团因势利导地提出了“旅游地产”的规划建设理念。其特点是通过土地的成片开发，将环境景观通过旅游进行包装，使旅游文化与房地产结合起来。旅游与房地产业的结合是双方优势互补，高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供了稳定的资金保障和风险规避，知名品牌的旅游品牌为房地产注入丰富的文化内涵，在某种意义上起到了包装的作用，从而让两种产业互为优势、互动发展、相得益彰。如此的产业互动发展的思路是十分成功的。XX景区的旅游和房地产两大支柱产业都是以土地为载体的。XX景区集团以“旅游地产”的开发经营理念，借助XX景区“旅游地产”的开发理念是XX景区集团在总结自身建设经验的基础上形成的。在锦绣中华、中华民俗村和世界之窗等主题公园通过独具特色的文化旅游理念和丰富的环境景观大大提升了城区的综合环境品质时，1990年代末期初初试水房地产业的XX景区集团因势利导地提出了“旅游地产”的规划建设理念。其特点是通过土地的成片开发，将环境景观通过旅游进行包装，使旅游文化与房地产结合起来。旅游与房地产业的结合是双方优势互补，高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供了稳定的资金保障和风险规避，知名品牌的旅游品牌为房地产注入丰富的文化内涵，在某种意义上起到了包装的作用，从而让两种产业互为优势、互动发展、相得益彰。如此的产业互动发展的思路是十分成功的。3、为XX景区房地产业提升核心竞争力创造了机遇土地公开交易意味着开发商机会均等，有实力的开发商会得到新的发展机遇，没有实力的开发商将逐渐淡出。因为，它更有利于整合房地产市场资源，为了适应这种市场资源分配的新方式，并在公平、透明的土地市场中形成竞争力，房地产企业走向专业化并提升土地营运能力是关键。XX景区集团提出的旅游地产理念在XX景区的房地产开发中取得了很大的成功，赢得了许多地方政府的肯定，并邀请参与当地的项目开发。但是，面对土地公开交易的制度化建设所带来的优胜劣汰的竞争不断加剧的情况下，如何在旅游地产理念的基础上，进一步提升房地产营运的综合能力，建立自己的营运标准是今后发展的核心问题。北京首创置业董事长刘晓光提出，对于房地产业来说，地产综合营运能力比土地资源储备更重要。营运标准的几个要素中具有代表性的是多元化物业组合、项目判断能力、营销能力、综合服务能力等，在中国确立房地产业的营运标准只是时间问题。国际专业咨询机构麦肯锡公司在其出具的一份房地产业研究报告中提出了房地产业营运的标准。这份报告从资源组合、地段评估、资本融合、项目开发、产品营销、相关服务等等诸多方面来评价房地产公司的营运标准。麦肯锡的报告认为，营运标准的确立有助于地产商在项目开发上稳定在一定的水准。而无营运标准可言的公司项目的质量往往参差不齐，令市场很难放心。在房地产业发展程度较高的国家，人们已经习惯用一系列营运标准来评价地产公司，营运标准不久将会在中国房地产业确立起来。因此，“营运标准”才是竞争力。北京首创置业董事长刘晓光提出，对于房地产业来说，地产综合营运能力比土地资源储备更重要。营运标准的几个要素中具有代表性的是多元化物业组合、项目判断能力、营销能力、综合服务能力等，在中国确立房地产业的营运标准只是时间问题。国际专业咨询机构麦肯锡公司在其出具的一份房地产业研究报告中提出了房地产业营运的标准。这份报告从资源组合、地段评估、资本融合、项目开发、产品营销、相关服务等等诸多方面来评价房地产公司的营运标准。麦肯锡的报告认为，营运标准的确立有助于地产商在项目开发上稳定在一定的水准。而无营运标准可言的公司项目的质量往往参差不齐，令市场很难放心。在房地产业发展程度较高的国家，人们已经习惯用一系列营运标准来评价地产公司，营运标准不久将会在中国房地产业确立起来。因此，“营运标准”才是竞争力。七、周边地区的掠夺性建设将对XX景区造成带来激烈的竞争和沉重的压力目前，XX景区周边地区房地产的开发呈现如火如荼之势，尤其是填海区的房地产开发正热，不仅对为XX景区地产的开发构成竞争压力，而且由于对XX景区的公共配套设施的分享而带来沉重的负担和压力。XX景区西边的白石洲村，建设了密集的沙河农场工人自建住宅和自行开发的商品房住宅区。由于长期规划管理的严重失控，农场工人的自建住宅大部分属于违章建筑，形成了“握手楼”片区。片区内居民多为打工的暂住人口，交通、治安和环境卫生条件很差，缺乏必要的公共配套设施。常年的问题累积使该片住宅区成为一个“城市毒瘤”。一辉花园飞地在建容积率高达4的高层住宅组团，对发展备用地的景观形成了强烈的压抑感。XX景区多年苦心营建形成的优质环境景观和完善的配套设施，成为众多短视投资者觊觎的珍贵资源。于是，这些投资者采取最直接、裸露的逐利方式，通过XX景区西边的白石洲村，建设了密集的沙河农场工人自建住宅和自行开发的商品房住宅区。由于长期规划管理的严重失控，农场工人的自建住宅大部分属于违章建筑，形成了“握手楼”片区。片区内居民多为打工的暂住人口，交通、治安和环境卫生条件很差，缺乏必要的公共配套设施。常年的问题累积使该片住宅区成为一个“城市毒瘤”。一辉花园飞地在建容积率高达4的高层住宅组团，对发展备用地的景观形成了强烈的压抑感。周边地区的一些开发建设也使得XX景区的美好的规划蓝图难以实现。一方面，安托山开山造地使XX景区“上山”之路受到阻隔；XX湾填海使XX景区离海越来越远。另一方面XX湾填海造成的填海区水质恶化成为影响城区环境和景观质量的重要问题；填海区拟采取的高密度开发模式将成为XX景区面海的屏障。虽然侨城北工业区内还有部分尚未出让的建设用地，XX景区集团也一直在谋求城区北拓，以争取更大的发展空间，并逐步形成“上山下海”的城区格局的规划设想，但是，北拓的步伐因为种种原因而举步维艰。突出的原因是，如果想在新拓展空间内延续XX景区的房地产开发的景观优美的风格和开发高端住宅的市场定位，那么势必需要对侨城北工业区内的工业企业进行搬迁或整合，以便形成大规模的成片开发建设用地。但是，这种工业企业的搬迁和用地整合是一项艰巨和困难的工作。即使获得该片工业区用地进行开发建设，地块南北向纵深小、北临广深高速公路、与现有城区中间被侨香路分隔等不利因素，都对今后的开发建设并与城区形成统一协调、联系便捷的新城区，形成巨大的挑战。

XX景区自身发展的趋势推断上一章我们全面分析了外部因素的变化给XX景区发展带来的影响。由于这些因素在相当长的时间内难以改变，其对XX景区发展造成的影响将是长久的、持续的，由此导致XX景区已经发生的一些现象或问题在短期内不会发生转折性的变化，而是会按照原有轨迹延续下去。特别是区位条件变化、城市地位的提升以及空间资源的短缺等因素，将可能造成如下已经发生的趋势进一步强化。一、城区功能趋向多元化、综合化是大势所趋。首先，从整个城市空间发展时序进行分析，南山区将成为近期建设的热点和重点，XX景区过去作为相对独立的开发区的状况已经发生彻底改变。随着XX景区开发区的撤消，XX景区集团对于城区的统筹规划、整体开发、强势管理的权限也发生了改变，来自不同主体的更多的开发需求可能会直接对城区功能产生影响。这些变化，都将促使XX景区进一步融入城市的整体发展格局中。XX景区由于拥有优越的区位优势和发展基础，有条件承担更多的城市服务功能并进一步提升自身的地位，企图回归到建设开发初期的那种静谧的田园风光式的氛围是不切实际的梦想。XX景区内现状旅游、居住、工业和商业用地分别达到128.58公顷、99.7公顷、23.96公顷和15.07公顷，占城区建设用地总面积的比例分别为28.7%、22%、4%和3.4%。其次，从XX景区发展现实看，经过十多年的发展变化，已经形成了集旅游、居住、工业、商业等多种功能为一体的综合性城区格局。欢乐谷项目的引入以及沃尔玛、铜罗湾等商业设施的进驻，大大改变了原来的社区氛围；沿深南路沿线的酒店、办公等设施开发，进一步强化了社区的开发程度。再加上“旅游地产”经营策略提出和开放性、公共性城区理念的倡导，使得城区要维持过去相对封闭独立、功能单一的格局已经不可能，城区功能的多样和混合是必然趋势。这一趋势虽然对于需求不同的游客和居民形成了一定干扰，并在交通设施的需求上产生冲突，带来噪音、拥挤、无序等问题。但是，功能的多样和混合也给具有浓郁欧洲小城安静、秩序、舒适风格的居住区注入了活力和动感，由此产生的丰富完善的文化配套设施和浓郁的文化氛围，同时也成为吸引大量居民安家XX景区内现状旅游、居住、工业和商业用地分别达到128.58公顷、99.7公顷、23.96公顷和15.07公顷，占城区建设用地总面积的比例分别为28.7%、22%、4%和3.4%。另外，周边地区的开发进程也明显加快，多种功能要素不断向XX景区内部渗透。在此环境下，XX景区想独善其身也是勉为其难。消极防御是难有成效的，以积极的方式应对才可能有所作为。由此得出的结论是：在目前的发展形势下，讨论城区的发展方向是多元化还是纯净化、是趋向开放还是重归封闭已经不合时宜。务实的态度是在适应功能多元化趋势的前提下，如何通过城区的资源整合，使得多种功能和谐共处，相得益彰。二、城区内人口规模持续增长的态势难以改变XX景区内每天流动的人口主要包括城区的居住人口、就业人口和以XX景区为出行目的地的流动人口（如旅游、购物、参观等）。城区功能的多样化对人口产生的直接影响是人口规模大、层次复杂、人口流量大。目前，XX景区内人口总规模达到5.1万人，其中户籍人口1.6万人，暂住人口3.5万人。（另有一种说法，由于暂住人口难以完全统计，城区内暂住人口估计至少有5万人，总人口达到6.6万人）。人口层次分布十分复杂，从住在集体宿舍的打工者到购买城区内价值百万以上豪宅的居民，在职业分布、生活状态、经济收入水平等各方面存在巨大的分化。其次，城区内三大景区全年接待的游客接近500万人次（2003年为480.6万人次），还不包括参观游览城区的游客，据估计这类游客全年也将达到500万人次以上。城区平常每日人流量达到7万人次，在节假日旅游高峰期达到11万人次。XX景区总人口从1986年的7000人，增长到1996年的3万人，进而发展到目前的5.1万人；XX的人口总规模从同期经历了从1984年的20万到1994年的335万到2003年的1000万人。在XX过去20多年来的人口快速增长条件下，XX景区也同时经历了城区自身的人口急剧膨胀的历程，XX景区的发展历程和遭遇的问题简直就是XX整个城市所经历的过程和问题的缩影。在XX市人口快速增长的趋势下，XX景区根本无法置身于XX整体发展的大环境之外，保持自我封闭而不受影响。根据《XX城市总体规划》，到2010年全市总人口控制在430万人，但实际上到2003年，XX的实际人口已经突破1000万，向一个超大型城市发展；而且尚没有任何迹象表明，XX的人口的增长趋势在短期内会发生重大转折。由于XX景区XX景区总人口从1986年的7000人，增长到1996年的3万人，进而发展到目前的5.1万人；XX的人口总规模从同期经历了从1984年的20万到1994年的335万到2003年的1000万人。由此得出的结论是：在缺乏有力有效的控制手段的条件下，XX景区人口规模的增长趋势不可逆转。需要解决的问题是，清醒地认识在保持基本环境品质的条件下整个城区合理的人口容量；并通过合理的功能安排，引导人口结构的理性发展。三、城区内建设开发量的继续增长是必然的追求伴随着城区人口的持续增长趋势，必然产生对城区建设量进一步增长的旺盛需求。事实上，在XX景区过去十多年的发展过程中，尽管一直注意保持环境品质，控制开发节奏，但在强大的建设需求推动下，城区的开发建设总量也是节节攀升。建成区面积由1985年的0.8平方公里增长到1995年的3平方公里，再到现在的接近4.3平方公里；而总建设量则由1985年的22.9万平方米增长到1995年的170万平方米，再发展到现在的247万平方米。延续着这一趋势，整个城区的建设开发总量进一步增长是必然的。由于市场竞争加剧和国家政策的调整，XX景区集团通过向外拓展空间、低价获取土地资源的难度加大，面临的市场和政策风险也在增加。因此，XX景区的地产经营效益在整个集团公司的发展中仍占据着举足轻重的地位和作用。在土地资源容易稀缺的条件下，提高土地开发强度、获得有限土地的收益最大化是任何一个企业的必然追求，也是XX景区集团最稳健最现实的选择。1999年，XX景区已经通过向政府补交17.7亿元地价的方式获得了整个城区430万平方米的合法建设开发权。尽管对于开发时序和节奏可以适度控制，但未来城区建设开发总量的增加是企业发展的必然要求。另外，在过去的发展中，XX景区审时度势、苦心经营，以求不断完善和提升城区的设施与环境品质；其精心打造的“旅游地产”的规划建设理念和已经形成的良好的人文旅游资源，使得城区内旅游业、文化艺术和房地产业的发展形成更为有效的优势互惠、互动发展和相得益彰的效果。旅游业发展建设形成的区域景观环境和丰富完善的设施，不仅对城区本身、而且对于周边地区的地产开发带来大量的增值效益。这些环境改善带来的土地增值具有强烈的外部“溢出”效应，XX景区若自己不充分利用以获取高收益的回报，而听任周边地区开发商无偿占有和消费，对一个企业发展而言也是不智之举。由此得出的结论是：在土地资源稀缺、增值利润空间巨大的形势下，XX景区建设开发量的进一步增长是企业的必然追求。目前需要解决的问题是，如何在XX景区现有的环境质量不下降的条件下寻求土地利用效益的最大化，应确定整个城区合理的开发容量，对其空间布局进行理性安排，并控制开发时序和节奏。四、城区的交通量将不断增长随着城市的发展，XX景区由远离城市中心的独立组团发展到城市的次中心，XX景区交通区位条件得到了持续的改善。城区功能的多样化，使城区已经成为一个重要的交通量吸引点和产生点，这包括旅游、参观、商务办公、购物等多种出行目的所带来的交通量。其次，城区内居住人口、就业人口和其他目的的流动人口规模的快速增长，使XX景区成为重要的交通发生地和目的地。第三，在机动化水平不断提高的大趋势下，小汽车进入快速增加时期，人们的出行方式已经发生根本性的改变。目前，XX市每个月的机动车增长量都在15000辆左右；对于XX景区而言，交通量的不断增长也是城市机动化发展大趋势下的一个反映。而且，XX景区新近开发的楼盘都是基本面向高收入阶层，机动车拥有量和使用率的进一步增长是无法逆转和难以有效控制的。而XX景区的现有道路交通系统是在低密度开发的基础之上确立的，道路采用生态型、人性化设计手法，与自然地形有机结合，构成XX景区最具吸引力的特征。但这一系统并不是建立在满足人口和开发规模激增的基础上，也没有预计到机动化迅猛发展的趋势。随着XX景区开发规模和强度的增加、功能的不断叠加混合以及周边地区高密度开发的影响，带来交通需求的快速增长和多样化，持续增长的交通需求与道路设施供给不足的矛盾已经而且将一直成为XX景区未来面临的最突出问题。由此得出的结论是：城区内机动车、行人的交通量不断增长趋势难以遏制。交通问题的解决必须是建设和管理等多管齐下，包括需求管理、多种交通方式并重、交通系统的整体改善等，才有可能支撑城区的持续发展。其中城区独具特色的道路网系统将面临严峻的考验，是否继续保留、能否保留以及如何保留是XX景区交通面临的一个重要课题。五、XX景区集团公司对城区控制力有可能减弱是必须面对的现实在XX景区过去的建设中，XX景区集团从一个经济开发区起步，借助于统筹规划、多种产业互动、整体开发、强势管理等一系列开发管理模式，形成了今天的XX景区。XX景区成片开发模式也因为其产业发展、城区建设的双赢而闻名。XX景区集团在总结经验形成“旅游地产”理念的基础上，成为外拓发展的范式。但是，目前XX景区成片开发模式的一些先决条件发生了重大变化，对今后XX景区自身的后续发展以及成片开发模式向外推广，都产生了不可忽视的影响。首先，国家有关部门出台政策清理整顿开发区，并要求“今后要更严格控制设立以成片土地开发为条件的开发区”，这意味着批准成立开发区及申请相应的开发用地遭遇了严格的政策门槛。这不仅使得XX景区成片开发、多种产业互动的建设模式缺乏必需的土地资源供给，而且以往集策划、规划、建设、管理于一体的运作方式难以实现。对于XX景区带来的最大影响就是XX景区集团将逐渐淡出覆盖整个城区的社会、物业、治安、交通等方面高度协调的管理，集团公司完全回归企业本位，不再行使公共服务职能。事实上，XX景区在几年前就已经纳入整个南山区的规划管理中，目前尚处于过渡时期，今后城区的规划建设和公共管理职能完全交还城市只是时间问题。其次，XX景区内房地产权属的逐渐多元化和分散，使XX景区集团对城区的管理影响力减弱。XX景区内部分居住、工业、商业及其它功能的物业出售给了企业或个人业主，因此，XX景区内产权的分散不可避免。随着国家有关产权的法规和政策的出台并更加规范，业主的产权意识不断增强。对于XX景区内土地开发和建设，不再是一个完全可以封闭在XX景区集团内部运作的过程，多元业主在XX景区内形成的相邻关系，使集团在XX景区内的开发建设行为受到了更多的关注，甚至置疑。多元化业主形成的复杂的相邻权关系，成为XX景区集团在城区内进行开发建设的一种影响甚至是制约因素，无形中削弱了XX景区集团对自有资源的实际掌控力。此外，产权的分散和多元化，也让XX景区集团如今在谋求成片改造建设中首先需要解决产权回购的问题。这也使得二次改造的成本比一次开发高出了许多，也迫使集团在进行改造建设的规划中必须更加审慎和务实。由此得出的结论是：XX景区集团公司对于城区开发的控制影响力逐步减弱是难以回避的现实问题。在难以依赖过去的制度因素的条件下，要继续保持对城区发展的影响力，掌控必要的发展资源是必备的前提条件。着眼于集团长远、持续的发展，多元化的物业经营组合对于公司的稳定增长具有重要的战略意义。单纯的销售型物业受开发进度、销售业绩、现金流的影响会有一定的波动，维持一定比例的持有型物业可以提高抵抗风险能力。建议XX景区集团在房地产开发中注意控制房屋租售比例。对于一些有经验的开发商来说，地处黄金地段不断增值的大量持有型物业，是其稳定收益的主要来源，并且在此基础上谋求更高的投资回报。

相关的规划设想和发展思路XX景区的建设发展是基本遵循规划实施的。各层次的规划，从城市总体规划、分区规划到XX景区自身的总体规划对XX景区的功能定位、产业布局和空间规划布局都给予了强有力的指导和规范。XX景区创建十多年来，坚持把科学合理的规划理念贯穿于城区规划设计、开发建设和城区综合管理的整个过程，有力保证了规划的实施，使城区建设呈现出良性的发展态势。一、上层次规划对XX景区发展的要求1、城市总体规划的要求《XX市城市总体规划（1996-2010）》将XX景区片区确定为片区级中心，是特区内南山组团的五大片区之一，将XX景区片区定位为全市的旅游服务基地之一，继续扩大建设规模和完善旅游设施，将其建设成为国家级旅游渡假区；适当发展高科技产业并在文化设施、住宅建设上与中心组团配套；继续保持低密度、高档、集中、稳步发展的策略，人口控制规模7万人。在旅游方面，将XX景区定位于规划建设的两个市级旅游基地之一。规划建设旅游商业、宾馆酒店、餐饮娱乐、展览会议等齐全的旅游配套设施；集中各类旅行社团，开辟旅游专线交通、口岸直通专线和旅游专用停车场；创造良好的行李、票务、通讯、信息咨询、广告宣传等旅游服务环境；形成市级乃至区域性的旅游基地。规划中还提出，XX景区工业区保留完善，并开发未建的工业用地，规划工业用地规模168公顷，以电子工业为主。于2002年完成的《XX市城市总体规划检讨与对策（2001-2005）》对XX景区发展的要求是：塑造城市形象的重要节点地区，使XX景区成为全市乃至区域性有影响的人文旅游景区，区域性的文化活动中心。并建设重要的灯光夜景控制区：使XX景区成为具有全国性影响的文化旅游区，照明应强调装饰性，体现欢乐的气氛，灯光环境的主要构成部分是绿化照明和道路照明。2、南山区分区规划（2002-2010）的要求XX景区属于分区规划划定的XX湾片区。XX湾片区面积16.59平方公里，规划人口18.8万人。由居住、旅游、高科技产业三大功能单元组成，是XX市重要的市级旅游服务基地之一、南山区环境优美、设施完善、认同感强的高尚生活社区，也是南山区规划的7个片区级商业中心之一以及南山区三个次级体育中心之一。为了适应产业升级的发展要求，规划对片区东部的部分工业用地进行功能调整；考虑到交通条件的限制和功能区规划化的要求，侨香路与广深高速公路之间仍保留为工业用地发展区域。侨城北作为老工业区，被规划为南山区7片保留的工业区之一。原则是“集中新区开发，改造旧工业区，有利于技术密集型和高科技工业发展”。填海区的土地使用和景观控制要充分考虑北部建成区的背景天际线和景观要素特点，通过一号路东侧的旅游发展备用地强化XX景区景区与XX湾的空间渗透，并且在界面上考虑“塘朗山、安托山—XX景区住宅群—XX景区景区——填海区住宅群—滨海绿化带”各空间层次的形成及城市滨海天际线的塑造。图：《南山分区规划》（送审稿）XX湾片区划分示意图二、XX景区自身发展的规划设想XX景区集团在走向全国的征程中，将华侨成区当作他们引以为自豪的杰作和金字招牌。因此，对于风华正茂的XX景区，集团还在不断的精益求精，力图在新的社会经济宏观发展形势下，保持并发扬XX景区的特色。集团对XX景区的未来充满了希冀，提出了许多创新性的发展思路和规划设想。1、XX景区城区总体规划（1996-2005）XX景区城区总体规划是指导目前XX景区开发建设的一个最重要的纲领性文件，该规划将XX景区的发展目标定位为：以先进工业为基础，各项事业协调发展、服务功能综合配套、城区环境优美高雅、社会风尚健康文明的现代化科技旅游商务区，远期规划目标是将XX景区建成21世纪示范城区、XX市的高尚型社区和具有国际水平的旅游城。在城区结构方面，从整体上更好地保护利用自然，创造和保持环境优势，把XX景区建成一个由西部水城、东部山城和南部海城有机构成的山水城区。西部以发展高科技工业和相应的高级居住区为主；东部加强休闲旅游、文化和商务功能，调整更新现有工业和提高综合的居住环境质量；南部结合XX湾填海区的规划，拓展多样化旅游项目，形成国家旅游度假区的主体景区。另外，将保持综合中心区的规划构思，即建设一个以商务、文化活动、旅游、居住为主要功能的综合体，成为XX景区具有特色的城市空间，是城区居民和游客进行各种公共活动的重要场所。规划最大的特色是“依托自然、以人为本”的规划理念贯穿其中。保留原有的山丘坡地、海岸环境、山塘小溪和荔枝树林等自然资源，充分体现了尊重自然、塑造高品味生活环境的规划理念；结合原有的地形地貌，规划采用人车分流，丁字交叉等道路布局方式，为创造丰富的道路景观提供了有利条件，同时弯曲有序的道路既满足了交通功能，也起到了限制过境车辆的进入和城区内汽车速度的作用，从而减少了汽车交通对居住环境的不良影响。规划中提出，XX景区的总人口最大控制规模为7万；规划（修编）以近期人口达到4.5万人（1999年），远期（2004年）达到6万人为参考数；根据XX景区的旅游特性和规划弹性的要求，XX景区的旅游商业、停车场等主要服务设施以10万人（其中游客3万人）的规模配套；城区人口综合密度为150人/公顷。根据用地规划，西部区的人口为2.5-3万人，东部区为3.5-4万人，南部区为0.5万人。2、《XX景区集团2001-2005年发展战略》于2002年完成的《XX景区集团2001-2005年发展策略》是指导XX景区近几年发展的一个纲领性文件，其中与空间规划密切相关的要点有：进一步提升“XX景区·旅游城”的整体品牌形象，将XX景区建成国内最具文化及科技含量的旅游渡假区和商务会展中心，中国现代大型居住示范城，全国主题房地产著名品牌。在旅游业发展方面，要加快景区、酒店更新改造的步伐，与房地产联合进行旅游主题社区项目开发，努力塑造酒店品牌，研究探索商务公寓，打造XX景区旅游为全国旅游第一品牌。在房地产方面，采用地产与旅游互动发展模式，发挥主题旅游项目开发与公共配套空间营造的优势，树立“环境+质量+文化”的品牌形象，建设具有良好生态环境、高品位文化氛围、开放社区形态的主题社区。3、《XX景区交通综合改善规划》XX景区的交通问题一直是集团公司关注的焦点，正在编制的《XX景区交通综合改善规划》结合XX景区的实际条件，提出了城区交通改善的总体策略为：有利于XX景区的可持续发展、体现公交优先的城市交通发展策略、交通功能与景观环境同步改善，构造以人为本的交通空间、充分发挥复合型交通作用、区域内部一体化、近远期结合，技术经济可行。XX景区路网的主骨架已基本建成，规划在原有的路网基础上，坚持公交、行人优先的原则，考虑在合理交通需求管理的前提下基本满足机动车交通需求，构造一个道路总量合理，各级路网功能明确，对外通道顺畅的路网体系。由于城区土地开发已基本定型，不具备对路网结构进行全面改造的条件，因此规划结合土地开发特点，充分考虑可实施性，应地制宜地对现有路网结构进行调整，形成合理的路网结构；调整对外通道出入口，强化对外交通快速便捷；理顺内部交通，合理组织交通，有利于内部交通顺畅。在公共交通系统方面，规划建议保持深南大道公交一级走廊地位的前提下，进一步加强XX景区周边干道的公交走廊功能；香山街布设贯穿东西的公交线路，形成二级公交客运走廊；开辟内部屋村巴士线路（三级公交走廊）。在步行系统的功能布局方面，以“功能需要为核心，兼顾凝聚商业、商务人气”为主导思想，结合交通轴线和景观轴线，以市政道路两侧人行道、步行街、二层步行连廊与平台为依托，构筑南北向人行系统为主骨架，并在此基础上设置人流集散中心的次通道，以地铁站为核心布设辐射状人行网络。其中休闲生活主轴线是南区开放性公园—锦绣中华—民俗文化村—中旅广场—沃尔玛—铜锣湾广场—OCT广场—燕含山公园；次轴线是波托菲诺—欢乐谷中部—生态广场—沃尔玛—铜锣湾—食街—光华小区—东组团—东部市场—锦湾花园；交通轴线为杜鹃山西街—侨城西街—世界之窗；核心辐射点有侨城东站、XX景区站、世界之窗站。4、东部工业区OCT-LOFT改造设想LOFT原意是指工厂或仓库的楼层，现在，艺术家们使它成为一种生活方式的代名词。LOFT作为一种新的城市建筑群概念，不是简单的厂房改造，而是新经济人士对自由工作和生活空间的需要催生的。工业厂房的高敞空间，正与这种新经济工作环境需求相吻合。于是，就产生一股巨大的推力。不拘一格的艺术家们把工业文明时代的产物，那些位于市中心的、价格低廉的、废弃了的工厂、仓库，改造成既可居住又可工作的房子，因为完全是依个人的需要和想像而再创造，每一处都千奇百怪、形式各异。目前，在北京、上海、成都和昆明等地，由艺术家自发聚集形成的LOFT，成为城市一景。

东部工业区是XX景区早期工业区的重要组成部分，随着XX景区社区功能的转变，工业区内的旧厂房LOFT原意是指工厂或仓库的楼层，现在，艺术家们使它成为一种生活方式的代名词。LOFT作为一种新的城市建筑群概念，不是简单的厂房改造，而是新经济人士对自由工作和生活空间的需要催生的。工业厂房的高敞空间，正与这种新经济工作环境需求相吻合。于是，就产生一股巨大的推力。不拘一格的艺术家们把工业文明时代的产物，那些位于市中心的、价格低廉的、废弃了的工厂、仓库，改造成既可居住又可工作的房子，因为完全是依个人的需要和想像而再创造，每一处都千奇百怪、形式各异。目前，在北京、上海、成都和昆明等地，由艺术家自发聚集形成的LOFT，成为城市一景。XX景区以及地处工业设计产业、新经济产业非常活跃的香港、XX、广州、珠三角和东南亚地区，有非常好的产业发展基础。其次，XX景区具有独特的环境景观和文化积淀，如集团一直倡导并身体力行的“文化旅游”和“旅游地产”的发展理念，城区内建设的何香凝美术馆、华夏艺术中心等文化设施，都营造和烘托起XX景区浓郁的文化艺术氛围，使之成为一片吸引创意产业和设计人才的沃土。因此，XX景区集团充分利用自身优势，并凭借对房地产业发展的高度敏感和发展文化艺术事业的浓厚兴趣，于2003年推出了XX景区东部工业区的具有鲜明后工业社会艺术人文化特色的整体改建计划———OCT－LOFT方案。“OCT-LOFT”计划利用XX景区东部工业区4万平米的旧厂区进行改造，得到重新定义、设计和改造，从而营造出一个呈现出鲜明的后工业时代特色的新型工作、生活空间，使之得到充分的再利用，为活跃在珠江三角洲和港澳台的文化人、设计师、先锋艺术家提供一个创意工作场所。OCT－LOFT计划一旦获得实施，将是XX首个LOFT大社区。正在规划的“OCT－LOFT”园区将在环境、道路和配套设施上对旧区进行改善，统一风格，厂房则在保留原有的结构的基础上由使用者自行设计、装饰。既保存了历史的痕迹，又在此基础上发掘新的价值点，注入社区新的个性和时代内涵。“OCT－LOFT”将吸引XX文化行业的进驻，使之逐渐发展成为画廊、艺术中心、出版、演出、艺术家工作室、设计公司以及精品家居、时装、餐饮酒吧的聚集地。不仅如此，OCT－LOFT将是一片既能够与周遭环伺的世界之窗、欢乐谷、民俗村等人文景区以及华夏艺术中心、何香凝美术馆、雕塑公园等文化设施连成一气，同时又具有鲜明的现代文化特征的区域，还将为XX人提供了一个新的体验景点。5、欢乐海岸“欢乐海岸”文化旅游景区是XX景区集团2003年的重点项目之一，位于XX湾滨海大道北侧，民俗文化村主题公园南侧，南面与规划的XX湾绿色长廊和红树林保护区隔路相望。“欢乐海岸”的建设目标是成为都市精品旅游区，将成为XX15公里海岸线的重要节点，并通过“欢乐海岸”项目整合XX景区南部三大景区，成为都市休闲娱乐的中心。“欢乐海岸”是“XX“欢乐海岸”是“XX第三轴线”的最南段，“XX第三轴线”是由燕晗山步行系统－OCT广场－沃尔玛－玫瑰广场－欢乐海岸形成的一条城市功能空间轴线，是XX三条轴线中唯一一条非政府规划的区域。6、玫瑰广场“玫瑰广场”方案是两年前为加强XX景区南北两区联系提出的颇具创意的构思方案。该方案在XX景区指挥部办公大楼和XX湾大酒店之间规划了一个市政广场，是一座横跨深南大道的步行广场，是城市第三轴线上的中心地带，是XX景区心脏区域、地铁、道路和步行复合交通的汇聚点，也是XX景区将为XX市贡献的又一富有文化内涵的标志性公共景观。它的建设将加强XX景区片区南北的步行联系，进一步提升XX湾地段作为人文旅游和居住示范区的品质和内涵。玫瑰广场占地10000多平方米，广场设计巧妙地利用了深南大道地现有地形，同时结合XX景区地铁站地建设，综合考虑地铁站出入口、公交车站地位置等因素，最终使转乘地铁和公交的人流与广场空间能有机联系，形成一个功能与景观有机融合地连续性空间。广场地规划设计重点突出了自然生态环境和社会人文环境地结合，强调广场规划设计主题与XX景区地旅游文化的密切结合。尽管由于种种原因而未能实施，但也可以为今后规划中解决南两区的联系问题提供启发性思路。

XX景区发展条件分析与评价在巨变的社会经济发展格局中，XX景区面临着种种机遇和挑战。XX景区是否可以抓住这些机遇并应对挑战？XX景区凭借什么资源条件抓住发展机遇并且应对挑战，以谋求更广阔的发展空间？土地、公共设施、市政基础设施等构成了XX景区今后发展的硬件支撑性条件，而XX景区集团在过去二十年的发展历程中所形成的品牌知名度和经验等因素，构成了城区未来发展的软件支撑性条件。一、硬件资源分析——XX景区能承载多大的人口规模和建筑开发量？针对XX景区存在的土地资源有限的瓶颈问题，XX景区集团提出了要确保XX景区环境质量进一步提升的发展目标。那么，XX景区可承载的合理居住人口规模和建筑开发量成为关系城区环境质量的关键