啤酒城购物中心啤酒城业态规划定位方案课件

青岛啤酒城购物中心◆项目区位项目位于青岛崂山区香港东路与海尔路交汇处，地处崂山商圈。◆青岛主城区现有商圈格局崂山商圈香港中路商圈中山路商圈台东商圈CBD商圈李村商圈城阳商圈◆崂山商圈主要商业设施分布本案利群（筹）大拇指乐天丽达鹏利南华◆过度竞争的时代青岛目前的商业竞争态势早已由最初的商场与商场、项目与项目之前的竞争演变为各个商圈之间的竞争。随着各个商圈的不断扩容、新商业体的陆续加入、经营定位的轮番升级，未来商圈与商圈之间的竞争将异常激烈。A商场VSB商场A商圈VSB商圈这种竞争态势加上日益拥堵的城市交通、越来越快的生活节奏，使得大众消费越来越倾向于就近选择，新项目短期内跨区域截取客流的难度加大。因此，如何快速形成我项目对周边居民的粘合力，在最短的时间内巩固住这部分人群的消费而不是任其外流，对项目的成功开业并顺利度过培养期尤为重要。◆项目定位开业时[总体定位]中偏高[项目属性]生活服务型购物中心[人口]少、不密集[交通方式]私家车、出租车、公共汽车[消费习惯]目的性强[店铺面积]大[店铺数量]少[客单价]低[商圈状况]发展中2020年[总体定位]中高[项目属性]生活方式型购物中心[人口]多、密集[交通方式]地铁、私家车、出租车、公共汽车[消费习惯]随机性强[店铺面积]小[店铺数量]多[客单价]高[商圈状况]成熟中◆项目业态配比开业时[主力店]35%超市百货[娱乐]10%影院歌厅电玩儿童乐园[餐饮]25%美食广场啤酒餐饮主题食街主题餐厅咖啡冰饮[零售]25%服饰、珠宝化妆品、杂品[服务及生活配套]5%美容、美发、美体SPA药店、花店、洗衣房2020年[主力店]35%超市百货[娱乐]11%影院歌厅电玩儿童乐园[餐饮]20%美食广场啤酒餐饮主题食街主题餐厅咖啡冰饮[零售]28%服饰、珠宝化妆品、杂品[服务及生活配套]6%美容、美发、美体SPA药店、花店、洗衣房◆B1F功能定位B1F生活杂品鞋包美食广场休闲餐饮水吧烘焙服务及生活配套精品超市◆B1F业态规划◆B1F目标品牌一览表色块对应业态细分业态目标品牌A类B类超市精品生活超市永旺、ole、BHG、百盛blt、V+、TREAT服务及生活配套药店、洗衣店、花店、数码冲印等同仁堂、海王星辰、法玛西可；伊尔萨、福奈特、朵拉；第一夫人；富士彩色国风、医保城、众生、百草厅；洁神零售生活杂品、日用、个护化妆、眼镜、时尚鞋包配饰、礼品、茶庄、烟酒滋补等屈臣氏、欧舒丹、redearth、深蓝彩妆、佰草集、kingking、气味图书馆；HOTWIND、温莎、卡洛驰；宝岛眼镜、巴黎三城；阿吉豆、曼谷银、EXPRESS、蒙奇奇、XOXO、1983、阿努比斯、Accessorize、疯果、一伍一拾、LOCKLOCK、IRIS；天福茗茶、竹叶青极草5x、华致酒行、泰山1532、老尹家海参、张公岛海参、尊品金海参鸥美药妆、采活、万宁；西遇；亨得利、吴良材、亨视、永真；Diva、hellokitty、PUCCA；八马茶业、晓阳春餐饮美食广场、休闲餐饮、面包烘焙、水吧冰饮等大食代、美美地；必胜客、米斯特、棒约翰、肯德基、麦当劳、康师傅私房牛肉面、吉野家、仙踪林、沃歌斯；85度C、巴黎贝甜、ICHIDO；找茶、快乐柠檬、鲜芋仙、爱西西里、贝尔多爸爸、英记饼家、唐饼家全食界、亚惠、健力源；巴莫斯、汉堡王、赛百味、味千拉面、真功夫；面包新语、丽驰烘焙、元祖；优古利诺、优格花园韩日风情街韩日特色商品、食品、化妆品等Cocokara、DHC、francfranc、THEFACESHOP、JUSTBB、ORBIS、正官庄、韩国青洋martL1F啤酒餐饮主题食街咖啡冰饮知名品牌服饰、化妆品、鞋包珠宝流行百货◆L1F功能定位◆L1F业态规划◆L1F目标品牌一览表色块对应业态细分业态目标品牌A类B类百货精品百货百盛-零售知名品牌服装、珠宝、鞋、化妆品、饰品、数码产品、钟表、眼镜等MARCCAIN、EP、例外、ON&ON、影儿时尚、恩曼琳、DAZZLE、地素、ZUCZUG、Salad、MAPbybelle、NINEWEST、LAMPO；ZARA、H&M、IT、MUJI、UNIQLO、GAP；Citychain、SWATCH、TISSOT、katespade；AGATHA、ARTINI、FolliFollie、IDO、瑞恩钻饰；贝纳通、LACOSTE、诺帝卡、CKjeans、GUESS、HAZZYS、TOMHILFIGER、REPLAY、EVISU、DKNYjeans、CKunderwear、AJ、AX、G-starRAW、VERSACEjeans、NOVO、C.P.U、BAUHAUS、PAULFRANK、Deisel、TOUGH、BrooksBrothers；SEPHORA、MAC、sasa、BobbiBrown、ORIGINS、benefit；亮视点；APPLESRORE、三星体验店C&A、UR、ASOBIO、FOEVER21；亨得利钟表餐饮啤酒主题餐厅、酒吧水吧青岛啤酒吧、朗园、海角一号、VIVI、列侬、甲壳虫吧、拿波里、外滩一号吧、嘉士伯、百威、喜力、柏龙吧星巴克、costa、太平洋;哈根达斯、DQ、酷圣石；满记甜品、一茶一坐SPRL2F啤酒餐饮主题食街西式餐饮男女服饰运动、户外服饰&用品流行百货◆L2F功能定位◆L2F业态规划色块对应业态细分业态目标品牌A类B类百货精品百货百盛-零售男女服饰、饰品、运动户外服饰、用品欧时力/5plus/TRENDIANO、ONLY/VEROMODA/JACKJONES/SELECTED、LILY、motivi、FOREVERNEW、olivedesolive、E-LAND集合、collect-point、TBF、播、JNBY、peacebird集合、拉夏贝尔集合、BASICHOUSE集合、Holister、伊华欧秀、MO&CO、GOZO、玫瑰子弹、CHOCOOLATE、moussy、爱特爱、A02、2%、kipling、乐波仕、TWICE、海盗船、REBECCA、CHARLESKEITH、LOVE&LOVE、JUSTUS、木九十;百丽运动集合、胜道运动集合、TNF、JW、TOREAD、哥伦比亚、HUMMER、法藤、timberland、JEEP、斯凯奇；G2000、马克华菲、HUNT、PAGEONE、VISCAP、速写、GXG、HOPERISE、LEE、LEVIS、novoplus、GAS餐饮啤酒主题餐厅、西式餐饮合掌、将太无二、松本楼、板长寿司、禾绿寿司、大渔铁板烧、DOZO、和民；釜山料理、山茶花、新石器烤肉、权金城、汉拿山;蕉叶、日越轩、玲珑泰、阿那汗、融合马来餐厅西堤牛排、新元素、蓝蛙、力萨地中海餐厅上井、美佳、渔寿司；本家、东古来、天登山、亨伯名家◆L2F目标品牌一览表L3F影院儿童乐园中式主题餐厅家居家纺育婴童服饰、玩具、用品流行百货◆L3F功能定位◆L3F业态规划◆L3F目标品牌一览表色块对应业态细分业态目标品牌A类B类百货精品百货百盛-零售孕婴童服饰、玩具&用品、家居家饰家纺、内衣家居服等MOTHERCARE、Kidsland、丽家宝贝、乐友孕婴童、玩具反斗城、卡酷全卡通、妈妈好孩子、十月妈咪、博士蛙、nikekids、addidaskids、好孩子、E-LANDkids、芙儿优、pawinpaw、丽婴房、U-JAY；生态家、乾唐轩、ESPIRIT&恐龙纺织、博洋家纺、富安娜、澳洲泊然生活馆、乔德；棉花共和国、全棉时代、基本生活；爱美菲露、hosa、爱慕、夏娃的诱惑、爱美丽、居可衣、BODYPOPS、奔趣、6ixy8ight、CASS佳适餐饮中式主题餐厅船歌鱼水饺、外婆家、绿茶、麻辣诱惑、赞生活1001、茉莉餐厅、西贝、鹿港小镇、避风塘、洋葱餐厅、吉旺、新辣道、拿渡、望湘园、57度湘、江边城外烤全鱼、鱼酷、KUSH、春和楼、海边人、锦上鱼府、仰口海鲜新粤茶餐厅、粥全粥到、粗粮细作、黄记煌、老船夫娱乐影院、儿童乐园、亲子中心、早教中心等PALACE、百老汇、CGV、星美、嘉禾、卢米埃、保利、博纳；奇乐儿、红黄蓝、金宝贝、哈佛儿童游泳馆、哆啦A梦横店、正天、奥维尔、金逸、中影、鲁信、耀莱成龙、UME；海洋贝贝、咕噜岛、L4F影院会所式DISCO厅&KTV电玩&量贩式KTV美容美发美体SPA餐饮次主力店流行百货◆L4F功能定位◆L4F业态规划色块对应业态细分业态目标品牌A类B类百货精品百货百盛-服务及生活配套美容美发美体SPA、瑜伽、乐器行、教育机构、健身房等美丽田园、克里蒂娜、思妍丽、贝黎诗、丽妍雅集、玛花纤体、悦美荟ESPA、李嘉子、傅军造型、发源秀色、东田造型；万怡瑜伽、静悦瑜伽、印想瑜伽；PAGEONE、大众书局、新华书店、京广书城、柏斯琴行、疯狂钢琴；英孚教育、华尔街英语、韦伯英语；良子健身、一兆韦德、中体倍力、英派斯莎蔓莉莎、潇洒名派、植物秀面餐饮餐饮次主力店唐宫、海底捞、东来顺、重庆小天鹅、豆捞坊、辣婆婆、巴山夜雨、苏浙汇、小南国、湘鄂情怀、俏江南、金钱豹、阳光海岸自助餐厅、港丽、太兴、鼎泰丰、采蝶轩娱乐会所式DISCO厅&KTV、电玩、量贩式KTV、4D电影、桌球等钱柜缤纷会所、FeelingClub、夜潮、viviclub；SEGA、神采飞扬、嘉斯猫、汤姆熊；好乐迪、格莱美、好乐星、麦度；4D飞行影院、星雅5D影院、，妙境5D电影；博克名流、8号桌球、皇家乔氏台球长江7号电玩、娱人码头；星期八、大家乐、音乐之声、同乐迪、凯歌美、海乐迪◆L4F目标品牌一览表◆青岛市主要“大型店”承租水平业态代表品牌开店面积（平米）合同年限（年）单位租金a（元/平米·天）单位管理费b（元/平米·天）综合单价a+b（元/平米·天）快时尚服饰ZARA、H&M1200-20007-12扣点5-10%包含在扣点内1.5-5.5*影院百老汇、嘉禾4000-600015-201.50.11.6美食广场美美地、新食尚2000-30008-122.40.22.6瑜伽馆健身房万怡瑜伽、一兆韦德1000-20006-100.8-10.21-1.2电玩神采飞扬1000-15006-101.5-1.80.21.7-2量贩KTV格莱美2000-25006-101.30.21.5*快时尚的销售额测算以百丽广场和乐客城为参考，以这2个项目的ZARA为例，百丽广场的店铺面积1500平米，月均400万左右，而乐客城的则分别是2200平米和150万左右，统一按6.5%扣率计算，百丽ZARA的综合单价为5.7元/平米·天，乐客城ZARA的综合单价为1.47元/平米·天,ZARA是快时尚品牌的代表，该行业在青岛的总体承租水平以此推算。◆我项目未来大型店商务条件预估（首年）业态目标品牌开店面积（平米）合同年限（年）单位租金a（元/平米·天）单位管理费b（元/平米·天）综合单价a+b（元/平米·天）快时尚服饰ZARA、H&M150010扣点7%包含在扣点内2.5影院百老汇、嘉禾5000151.50.11.6美食广场大食代、美美地2500122.40.22.6瑜伽馆健身房万怡瑜伽、一兆韦德1000810.21.2电玩神采飞扬120081.80.22量贩KTV格莱美、好乐星2000101.30.21.5百货店百盛235002020.22.2超市百盛、永旺等5000151.30.21.5◆周边主要商业设施“中小店铺”租金&管理费水平序号可比项目项目类型商业体量（m2）单位租金a（元/平米·天）单位管理费b（元/平米·天）综合单价a+b（元/平米·天）1大拇指广场购物中心7500041.645.642百丽广场购物中心800005.41.817.213乐客城购物中心20200031.974.974CBD万达广场购物中心15200051.586.58◆我项目“中小店铺”平均租金预估（首年）结合我项目自身具备的优势，同时借鉴其它可比项目的自身情况、发展轨迹、周边配套等状况，以及目标定位的品牌在我项目可达成的销售额，预计首年中小店铺平均租金管理费综合单价为6.25元/平米·天，其中租金单价为4.45元/平米·天，管理费单价为1.8元/平米·天。◆我项目招商收益预估（首年）业态单店面积（平米）店铺数量（个）总面积（平米）单位租金（元/平米·天）租金a（元/年）单位管理费（元/平米·天）管理费b（元/年）招商收益a+b（元/年）超市5000150001.32,372,5000.2365,0002,737,500百货23500123500217,155,0000.21,715,50018,870,500快时尚1500230002.52,737,500002,737,500影院5000150001.52,737,5000.1182,5002,920,000美食广场2500125002.42,190,0000.2182,5002,372,500瑜伽、健身房1000110001365,0000.273,000438,000电玩1200112001.8788,4000.287,600876,000量贩KTV2000120001.3949,0000.2146,0001,095,000中小店铺80-300若干378004.4561,396,6501.824,834,60086,231,250合计8100