青岛保利里院里项目定位及营销策划下课件

项目业态定位餐饮娱乐零售服饰文化创意风情生活配套咖啡茶坊超市便利生活家居以文化创意风情为主题业态，增强项目的商业辐射力与集客力，带动目的性消费，同时立足于本区域居民生活需求，配置生活服务型商业业态，两者之间可相互融合，相互共享客流。点石成金·.文化创意风情咖啡茶坊、餐饮娱乐本区域为步行街核心区域，商铺均为2层，住宅非直接建于商铺之上，所以此区域的业态布置以文化创意业态为主题店，并引入与之相契合的咖啡茶坊、特色餐饮、休闲娱乐。业态布置点石成金·.青岛剪纸业态表现

传统文化主题店点石成金·.青岛贝雕业态表现

传统文化主题店点石成金·.泊里红席青岛草编业态表现

传统文化主题店点石成金·.可在步行街中进行特色民俗花车的设置以最传统的方式重温山东民间文化业态表现

传统文化小铺点石成金·.时尚摄影工作室业态表现

创意文化特色店点石成金·.格调画廊业态表现

创意文化特色店点石成金·.玻璃工坊创作陶吧业态表现

创意文化特色店点石成金·.影音工作室业态表现

创意文化特色店点石成金·手工巧克力.业态表现

创意文化特色店点石成金·特色产品、手工艺品、创意小店、电玩数码.业态表现

时尚休闲娱乐店点石成金·.餐饮娱乐本区域位于步行街入口处，具有很好的展示面，且面积较大，可进行餐饮娱乐业态的设置。业态布置点石成金·.业态表现

特色餐饮店点石成金·.业态表现

大众休闲娱乐店点石成金·.零售服饰售楼处商铺面积套数119-194㎡37200-320㎡6本区域位于主干道上，有较好的对外展示面，可进行品牌零售服饰的引入，这类业态的租金承受能力较强，可体现出本区域的商业价值。业态布置点石成金·.业态表现

服饰零售点石成金·.生活配套、家居本区域位于支线道路，商铺均为一层，且住宅直接上盖，餐饮娱乐业态不能设置，且商铺面积较小，故进行生活配套、家居业态的设置。业态布置点石成金·.业态表现

生活家居点石成金·.业态表现

生活配套点石成金·.在一期的商业步行街中，根据图纸表示，其中部区域为消防车道，而人流的导入需要从两边上台阶进入，这样的设置就完全失去了步行街的意义。建议改建成缓坡，方便客流导入。

规划设计点石成金·.项目一期的主题定位为文化创意，同时本项目商业为对外销售型商业，故建议在楼层层高的设置上进行挑高设计，可使商家进行自由分隔，使得商铺形式更为灵活多样，同时提高商铺的性价比，吸引投资者购买。停车位对于项目的运营是必要的也是必须的，故在住宅停车位充足的情况下，建议划拨部分作为商业独立的停车位。

规划设计点石成金·.在项目的具体实际操作上，为了保证项目定位可实现，保证整体商业的形象品质，从而促进大体量商铺的顺利销售，建议对步行街中心区域部分商铺通过持有或带租约销售的形式，先行引入各类文化主题商业，从而打造整条商业街的文化与时尚氛围，形成形象鲜明的样板商业街区，提升其余商铺价值空间，并通过该批商铺的招商形成业态吸附效应，避免后期商业业态出现参差杂乱的现象，影响住宅品质感。核心操作一：文化主题商业的引入，保证商业街的样板品质形象

运作方式点石成金·.商业街是以打造区域文化商业为主题，可以很好的承接本区域自身所形成的商业文化氛围，提升海云庵文化的整体形象。在整个过程中建议在二期商业中设置展示区，可为本区域文化主题商业商家提供对外展示、交流的平台。核心操作二：设置文化展示平台，提升商业文化氛围

运作方式点石成金·.以政府打造四方文化的理念，借助政府的推动能力，由本商业提供运作平台，联动旅游局、文化局以及四方区政府等相关部门，定期组织举办各类文化活动，拉动本区域的商业人气，促进本项目的商业发展。核心操作三：携手政府组织文化活动，拉动商业人气

运作方式点石成金·.在把本商业街的文化创意商业做大做强的同时，其本身就可以很好的拉动其他商业业态的共同发展，这两者是相辅相成的，在有了这样的商业理念下，本项目的其他商铺就可以很好的落实到一些基本的商业业态中，如餐饮、娱乐、零售、服饰等，这些业态都会得到很好的发展，并且其商业业态、商业品质都会逐步得到进一步的提升。核心操作四：提升文化商业品质，兼顾各类业态共同发展

运作方式点石成金·.革凡成圣·规划缺陷住宅组团如何保证私密性市政道路对于整个项目瓜分，降低安全性路面停车的杂乱，地下车库设计的难点住宅入口与商业街铺的衔接性户型的不足.关键词：私密安全/荣耀品味/交流共生/舒适空间打破传统住宅模式创造全新的里院的生活理念及标准革凡成圣·.商住兼容院落式住宅模式保证住宅的私密性保证住宅内的活动不受周边活动人群窥视革凡成圣·住区优化第一层级私密安全——一个舒适的生活住区人车分流地下车库合理入户核心：开放、交流、共生.革凡成圣·增强空间的层次感秉承“深宅”特质Quiet静2、入户视线的遮挡3、入户轴线的转折4、入户模式的多样化1、人车分流立体化社区5、景观打造6、入户大堂打造.革凡成圣·人车分流“完全人车分流”系统案例将地下车库出入口设置在每个组团社区外，位于次干道的两侧，保证小区内不受汽车的嘈杂声和废气污染；RESIDENTIAL创智坊次干道次干道主干道地库入口.“完全人车分流”系统案例地面停车设于主干道及次干道一侧，为地面停车车位；次干道末端设置路障，外来车辆无法进入社区。次干道次干道主干道地面车位革凡成圣·人车分流.革凡成圣·合理入户入户模式多样化，充分考虑人、住宅、商业的和谐共生；每个组团社区入口设置标志，较为醒目。可以直接进入组团社区内部；业主刷卡进入，机动车辆不得进入。组团社区入口次干道次干道主干道组团社区入口.革凡成圣·合理入户每栋单元楼宇入口对内，形式上不与社区外部连通；提供刷卡入户，刷卡后直接进入小型入户大堂；提供24小时安保服务24小时安保服务；单元入口次干道主干道单元楼宇入口单元入口单元入口.革凡成圣·住区优化第二层级荣耀品味——一个有心理荣耀感的生活住区入户大堂设施小品组团景观核心：开放、交流、共生楼宇公共空间社区公共空间入则得尊贵，出则得景致围合住区组团内形成第二重围合活动空间.景观打造——简洁、时尚、自然的现代社区建筑的围合、景观的围合、廊庭的围合，最终形成一种院落套院落的围合感;形成外有大院落，内有组团式的小院落，构建了一个让邻里可以自由交流与接触的平台，让每个有家园情节的人深深留下回忆。组团庭院围合家的温馨以最少的硬景、最生态的种植，通过层次多样的植物配置，营造现代园境。轴线景观一步一风景

组团内以景观中轴线贯穿，采用格状铺装，辅以常绿树植点缀，分布在组团中的景观点，搭配地势走向，营造出曲径通幽错落有致的住区风貌。

组团景观里院内的围合院落革凡成圣·.节点私密性、内向性不同组团内有以树阵为主的，有以水景为主的，有以旱地景观为主的，但都给居民提供一个“相对私密”的交流的空间。重点隐蔽、为景开放

整个社区景观以中央景观贯穿，并在此基础上设计出不同层次的景观空间，包括公共空间、半公共空间以及私密的庭院空间，空间主题不同但风格统一。组团景观私密与共享里院精神体现革凡成圣·.革凡成圣·住区优化第三层级交流共生——一个有共鸣和归属感的生活住区人与建筑人与人人与自然核心：开放、交流、共生人群与环境的共生时尚与传统的共生软件与硬件的开放和共生传统与时尚的开放与共生.社区居民社区绿色保护组织认养社区内植物定期修剪、保养果实采摘定期种植新苗全社区的自然保护理念周末的家庭活动对子女的自然保护教育革凡成圣·社区内活动——植物认养.利用社区中心广场优势举办Block间、家庭间趣味运动会或各种小型主题亲民活动（亲子主题、创作主题等）社区内活动——趣味民俗活动革凡成圣·.以整个社区的名义结合民俗风情街打造各种具有影响力的民俗主题或时尚主题的活动。社区外活动.革凡成圣·住区优化第四层级舒适空间——一个兼容尺度感和功能性的生活住区户型完善核心：开放、交流、共生功能改善空间优化保证户内各功能间功能合理宜居保证规划限制条件下的空间尺度.革凡成圣·当前方案主要弊病：部分核心功能间采光面宽过于狭小；部分户型核心功能间尺度与户型空间定位不匹配；部分户型存在暗卫；

…….革凡成圣·116998569四房两厅一卫两房两厅一卫D1D1D2D2