2023年毕业大作业样板

毕业大作业

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学生：_____________________________

学号：_______________________________

指导教师:

宁夏理工学院专科毕业大作业

系别:建筑与环境学院专业：

学生姓名：学号：

评估成绩：评阅老师：

浅谈影响中国房价的因素

内容摘要：我国的房价正在进入一个调整期，短时间的大幅上涨是不也许出现的，但随

着城市化不断发展，物价的上涨，土地资源的稀缺，政策的哄托等诸多因素的影响，国内房

价应当还会出现一定上扬。相信国家也会出台更多的相关措施来克制房价的上涨，毕竟房价

过快的上涨与群众现有的购买力差距实在太大，并且会加速楼市泡沫的急剧破裂。

关键词：房价走势价值量通胀供求关系炒作

商品自身价值影响房价走势

1.建材价格对房地产价格的影响

房产自身价值中建筑材料所占的比重是最大的,建材价格的变动对房价带来

很大限度的影响，建筑所需重要建材价格发生变动，都会不同限度地对房价产生

影响，而建材价格的上涨,必然会导致房地产开发成本的上升。

2.土地价格的走势直接影响着房地产价格

房产的价值不单单局限于房子的自身,随着经济的发展，人口的增长,对稀缺

的土地需求便有了无限扩大的趋势，土地资源的有限性势必导致地价不断上涨。

虽然土地的储备和招标、拍卖、挂牌等制度在一定限度上解决了土地批租的弊病，

为开发商提供了平等竞争的机会,但是，由于优质土地的供应有限,开发商对土地

的敏感限度较高，土地的竞标过程还是有很大的水分的，将地价计入房价，无疑

会提高建筑的成本，房价势必会很可观，另一方面，为获得更多的收入，地方政

府更是不断地为地价的上涨推波助澜。

简而言之，房地产用地供应的连续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使

得未来房价上涨的压力不断增大,这是我国房地产价格连续上升的直接因素。±

地资源的有限性、土地占用的从严控制使得土地成本不断提高,土地成本的提高

决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。房地产市场的旺盛

需求，住宅销售的活跃，房地产开发的日趋剧烈，导致地价连续保持较高水平。

房价和地价两者之间互相促进，互相提高对方的价格，使双方价格都不断攀升。

据有关资料显示，一般情况下，地价在房价中占20-3096的比重，个别城市和地

区达成70—80圾甚至更高。而随着国民经济和城市作用的发展“级差地租”呈

现增长趋势。土地价格呈现上涨趋势，随着我国城市化进程的推动,城市土地资源

日渐稀缺，土地含金量增大，特别城市中心地价飞涨。地价推高房价，房价反推地

价上涨，形成“高地价一高房价-高地价”的价格循环，导致开发商和消费者的

“追涨心理”，导致消费者需求的提前释放，进一步加剧了土地的供需矛盾。

3.劳动力成本对房价影响

经济发展、物价上涨必然导致劳动力成本上涨，从而影响房产自身价值，据

从多家建筑公司得到的相关数据看,2023年很多工种的工时费上涨了50%以上，

最多的甚至达成100%以上。加上新《劳动协议法》实行，公司人工成本的增长

是显而易见的，这对房价的影响也是不容小觑的。业内人士分析，在新法实行后

用工费还将有20%-40%的涨幅。劳动力成本水平也具有一定周期性，这与宏

观经济周期有关。国家对流动人口的暂居限制，致使人力资源处在饥渴状态,我认

为这也是导致劳动力成本增长的必然因素。

二.货币代表的价值量影响房价走势

1.通胀是刺激经济发展的重要手段,高通胀必然会导致房产投资增长房价升高

相关资料显示,正常的通胀率是3-5%,而在经济高速发展期通胀率会超过

正常值。通胀自身会带来实际利率的下跌，以至导致银行存款实际负利率，诱发

投资性房产需求增长。结果货币大量流入房市、股市，致使房价、股价上扬。这

时银行不得不加息、提高准备金率等措施使货币回笼。在经济萧条阶段实行积极

的财政政策和适度宽松的货币政策放松银根同样会导致未来更多资金流入房产

市场引起房价上扬，而这一过程必然使房价走势产生周期性变动。

2.货币供应量对房价走势的影响

近年来，国家大大鼓励发展个人住房消费信贷,个人住房消费信贷现已发展

成为住房消费最重要的形式。近年来货币供应量的增长,刺激了房地产的投资和

消费者的购买能力，推动房价的上涨。随着人们消费信贷观念的转变，货币投放

量增长,从而进一步推动房价走高。

三.供求关系影响房价走势

1.人口增长'城市发展客观上对房产产生刚性需求

我国人口自然增长率降至1%以下，人口数量仍以每年800万到100()万的

速度增长。城市化进程的快速发展和人口的增长，使得城市房产需求急剧增长，

这对我国房产需求大于供应的现状无疑是雪上加霜。

2.土地供应有限性使房价上升

在保证耕地不减少的政策下可开发土地是有限的。城市土地增量来源重要是

郊区荒地和旧城区改造,而房产增量重要是通过扩大容积率实现的。尽管扩大容

积率效果较好，但对我们这个人口大国来说房产供应压力仍然难以缓解。

3.保障性住房政策势必增长供应

目前,我国城市住宅的供应重要有廉租房、限价房、经济实用房和商品房。

其中，廉租房、限价房和经济合用房重要面向中低收入家庭，其价格也由政府决

定或指导，而商品房的价格则完全由市场决定。住房的保障功能重要体现在了对

于低收入家庭的经济合用房,便宜租用房屋制度上，但是从我国这些年的房地产

开发经验上来看，很显然，中国政府对于这种利润极其低下的行业并没有表现出

多么高涨的情绪，抓的也不紧，没能把这些最低档的最基本的房屋建设放在城市

房屋建设的首位，特别是在经济实用房，廉租房上面，我认为，这无疑是一个很大

的社会发展漏洞。

4.房产价格水平最终决定于本地人均收入水平

房产具有本地购买本地消费的特点，炒作资金对房产价格的影响是暂时的。

因此地区人均收入水平的发展趋势会很大限度的影响房价走势。

四.楼市炒作影响房价走势

现在我国的炒楼买楼现象非常严重,这种现象的存在遍及全国各大城市，很

多中产阶级甚至把这种方法想象成为一夜致富的好办法，从而不惜冒着房价大跌

的危险与开发商一起炒高楼盘的价格，这种情况很大限度上让那些专职炒楼者有

了很大的心里保证和自信，由于这使他们看到了楼市炒作的利润空间。炒房团将

所有资金集中一起，投放到一个城市买下大量楼盘,导致这个城市的楼盘交易量

大幅上涨，妇孺皆知供应比相应着的价格，是价格的最主线影响，在这些成交量

下面人们只能看到供不应求的表面现象而发现不了这种肆意炒作。炒房团购房的

目的并不是为了居住，只是为了投资倒卖。现如今，在很多人看来，买卖房屋要

比炒股票、期货风险小，更经济，更稳定,更划算，于是他们不惜运用手中资金，

更有甚者直接向银行贷款来买房子,或出租,或寻求合适的买主进行买卖，赚其中

的差价，别的不说，就我从身边所知，有很多人甚至买了十几二十套房子进行出

租变卖，他们的这些行为严重影响了正常市场经济下的中国楼市！

五.开发商的捂盘销售影响房价走势

从这些年的房地产市场看来，囤积土地，囤积房屋，捂盘销售等已经成为大

部分房地产开发商最常用的，用来抬高房价，赚取更高利润的手段。他们为了获

得更大的利润，想方设法囤积土地，空置房子，捂盘销售甚至是捂盘不售等，这些

手段导致了房子越来越紧缺的假象,给人们灌输了房子价格必将上涨的概念，这

个时候他们便开始哄抬房价了。我们的房地产商是很有手段的，他们掏自己的腰

包聘请几十人甚至上百人来买自己推出的楼盘，导致供不应求的假象，致使不少

人觉得现在房价就这么高并且有疯狂上涨的趋势，这就导致近期无需买房者也诚

惶诚恐的加入到了买房行列当中,给了房地产商没有成本的提高利润的机会，从

这些现象看，我认为房屋价格的轰然上涨是不正常的，是需要我们的政府大力遏

制的，当然，就社会的发展而言，这些现象也只能遏制，而不能遏止。

六.政府对土地的批租形式影响房价走势

我国国有土地供应以批租模式占绝对主导地位，有其深刻的历史和时代背

景。在一定历史时期，这种土地批租方式有其不可否认的作用。由政府当“地主”

的批地模式，最致命的地方,就是政府可以无视市场规律,为了获得更多的财政收

入，控制土地供应价格和供应数量，导致居高不下的土地价格。土地批租制度，

对于合理配置土地资源，提高土地使用效益，增长政府财政收入,加快城市化进

程，改善城市基础设施和人民生活居住条件，以及带动房地产及其相关产业的发

展，无疑都产生了巨大的推动作用。但是，由于土地具有公共属性，特别是中国

的土地事关农民的生存问题，这种土地批租方式长期下去，势必会破坏土地的公

共属性，而导致一定限度上的土地私有化。在我国，土地批租形式上是政府向土

地使用者出让一定年限的土地使用权，实质上是让渡了一定期限的所有权。我国

是土地公有制国家，这就使得土地批租成为我国财政，特别是地方财政的一个重

要财源，在获得这一财源的同时,大批的土地用40—70年的期限出让给了独立

的法人，而这些独立的法人又往往表现着其“私有”的性质。与此同时，由于政

府的短期行为以及土地市场的不规范，土地批租容易形成总量失控，使得大片耕

地被占用，“圈而不用"、“圈而滥用”的现象随着而生。有关资料显示,土地批

租制度带来的问题集中表现在以下几方面：一是寅吃卯粮，我国土地批租模式从

上世纪80年代开始。相关法律规定城乡土地属国家所有,农民土地属集体所有。

因此房地产商从政府手中批到的土地是长达40-70年的使用权。而批租土地使

用权的价格是一个贴现值，从理论上说这个贴现值等于未来40至70年这块地所

有也许收益之和，涉及级差地租升值在内。然而，在实践中，即使是最高明的数

学家也无法计算清楚这个“也许收益之和”。通过土地批租，政府一次性获得的

地租收入就相称于40-70年的地租。这就会产生这样的结果：一届政府在任期

内花掉了40—70年的地租收入；二是两极分化，我国目前的土地批租，从形式

上看，政府拿到了40年、50年或70年的绝对地租，而事实上,39年、49年或

69年级差地租的升值所有落入到受让者手中，在我国这个工业化和城市化刚刚

进入高潮时期的国家,政府每年投入大量资金进行基础设施建设，土地升值的速

度几乎是不可预测的，级差地租的数量会近乎集合级数增长。另则，无论以何种

方式出让土地，都存在土地出让价格与土地出让期内实际价值的背离，而在现行

的土地出让制度下，无论是政府定价还是市场定价，规定初始土地出让价格可以

反映土地未来几十年的所有使用价值都是不现实的。所以土地批租，形式上不是

转让所有权，而事实上是用时间偷换了空间，这种空间使受让者获得土地的实际

价值,政府却随之失去了本应获得的价值。这种方式和操作,客观上会形成暴富阶

层，在资产占有上带来社会问题。并且，暴富阶层在土地批租中得到的财富会向

其他领域扩张，扩大了其个人财产，从而在社会上引起更大的贫富差距；尚有一

个方面就是批阻制度下的土地金融，作为房地产融资链条第一环,被视为房地产

业的暴利根源，也因其纠缠了地方政府、开发商和银行等各方的相关利益，而使

这场对市场不规范行为和矛盾关系的调控与梳理显得尤为引人注目。举例，一

块农用地以5万元/亩的成本征用，但出让时也许达成每亩百万元以上，增幅近

20倍。以极低价格收地，再以高价通过招拍挂方式出让，甚至联手开发商，直接

“以租代征”，省去出让成本，是目前一些地方政府和开发商获得土地暴利的重

要手法之一。尽管之前有国土资源部高层人士表达，由于土地出让的大部分收益

都用于征用以及动拆迁安顿，即使收上来的收入也有一部分投入到城市建设。但

从招拍挂价格的一路走高，“地王”标金额的一次次刷新可以看出，地价上升快

速至少是房价走高的因素之一。随意改变土地使用性质也是牟取暴利的一个重要

手段。比如将本来的工业用地转为商业用地,土地可以以很高的价格转让出去。

在这样的体制下，凭空出现暴利空间是难免的。事实上，凭空拉高地价只能是将

大量的流动资金为利益主导方所用，即没有改善市场运营能力，也没有实质提高

物业价值和产业效率,最终买单的是金融环节和广大消费者。由于我国的税负起

点较高，再加上土地批租制度,会使土地成本扩大，最终转移为房价上涨。因此单

一的土地批租制度并不适合我国国情。土地批租保证了政府在土地上收益的利益

最大化，却最终得由购房者来承担高房价。正由于看到了土地批租制度的片面性,

才引来了“国十五条”的限房价，限地价等保障性住房金融政策。这是对土地招

拍挂的及时修正。招拍挂制度的前提是在商品房用地市场化同时，留下另一个渠

道给民生用地，即廉租房和经济合用房等保障类住房的供地,而现在看来政策只

是片面地执行了一半，也就是对利益集团有利的一半。现有土地一次性出让收取

出让金的方式的弊端前已述及，所以改批租为年租是供应方式一次重要变革。年

租方式可以明确地体现土地公有制的基本属性，年租可以随时间的推移而体现土

地的实际价值，同样，年租金的方式可使土地初始出让的价格下降，致使初始投

入成本大大减少，从而有效地控制房价的大幅上涨，使其趋于平稳。土地掌控在

国家手里，掌握决定权的还是政府，是稳中求升，还是加剧泡沫的破裂，我们拭目

以待。

七.利益集团的暗箱操作影响房价走势

由于现在腐败现象比较严重,腐败必然会渗透到房地产领域,开发商为获得优

惠政策贿赂地方官员，官商勾结，搞一些权钱交易暗箱操作之事，干一些违反法

律、法规的行为之事。这些腐败现象破坏了房地产市场的正常运营，开发商不是

伟大的慈善家，其最终是要将腐败费用记入房地产成本里的，这在很大限度上增

长了房屋的建导致本。地方政府掌握着土地的垄断市场,开发商掌握了房地产的

出售、定价垄断权，银行掌握资金垄断市场。这三个利益集团互相运用、互相勾

结、互相支持、互相炒作、互动三赢。地方政府把房地产业当作一项增长财政收

入的重要来源，采用种种手段用低价从农民手里购得大量的土地资源,运用竞拍

的形式将土地高价卖给开发商，由于利益的驱使，已经达成了疯狂掠夺的限度。

开发商采用腐败手段官商勾结，在地方政府那里获得了优惠政策,掌握了房屋的

出售、定价垄断权，从中获得最大的利益。银行为了获得利益积极的参与房地产

的贷款业务，并从中获得高额信贷利益。开发商从中赚取了暴利，我们的政府也

腰包鼓鼓,银行获得的利益不容分说，可谓“一箭三雕”，最终的消费只能由购

房者买单。

八.结束语

市场决定价格，试想假如老百姓都捂紧了钱袋过日子,不盲目的跟风买房,房

地产市场会有什么样的前景呢,但是，脱离了市场再谈房价的问题也没有任