改造项目汇报课件

改造项目情况汇报改造项目情况汇报项目概况1234提纲YLLABUSS56项目性质项目分析项目策划项目运营项目总结项目概况1234提纲YLLABUSS56项目性质项目分析项目第一部分项目概况项目区位及用地概况城市设计改造范围项目用地内部基本条件项目概况第一部分项目概况项目区位及用地概况城市设计改造范围项目用一、项目区位及用地概况项目位于主城南部官渡区，毗邻昆玉高速公路与机场高速，交通较便利。项目区位一、项目区位及用地概况项目位于主城南部官渡区，毗邻昆二、城市设计改造范围东至云大西路西至彩云北路南至新宝象河北至红外路延长线昆玉高速彩云北路

项目地处官渡区窗口位置，交通便捷、配套相对齐全，但较为低端，地理位置优越。云大西路红外路官宝路新宝象河珥玑路昆石高速总用地：2102.73亩二、城市设计改造范围东至云大西路西至彩云北路南至新宝象空地村镇用地企业用地新村用地军事用地河流、水域城市设计范围保护古建教育设施用地道路用地改造设计范围片区城市设计范围：改造片区四至为：东至云大西路、南至新宝象河、西至彩云北路、北至红外路延长线规划道路。改造范围总用地面积约为140.18公顷(2102.73亩)。三、项目用地内部基本条件——现状土地权属空地村镇用地企业用地新村用地军事用地河流、水域城市设计范围保项目用地内部基本条件——现状三维模型织布营社区大街村郭家小村珥琮村东廊村西廊村项目用地内部基本条件——现状三维模型织布营社区大街村郭项目用地内部基本条件——新村现状织布营社区大街村郭家小村西廊村112345623456东廊村项目用地内部基本条件——新村现状织布营社区大街村郭家小项目用地内部基本条件——老村现状珥琮村西廊村11222221项目用地内部基本条件——老村现状珥琮村西廊村11222项目用地内部基本条件——现状公建152634152634小板桥镇中学小板桥小学官渡区红十字会医院小板桥派出所小板桥街道办事处小板桥老年活动中心项目用地内部基本条件——现状公目用地内部基本条件——现状公建123456123456八角亭万寿楼华潮水产批发市场现状托运市场现状厂房寺庙项目用地内部基本条件——现状公建12345612345项目用地内部基本条件——现状河流123456123456老宝象河中段新宝象河宝象河支流老宝象河宝象河支流现状河流项目用地内部基本条件——现状河流12345612345项目用地内部基本条件——交通道路状况珥季路彩云北路规划区内用地功能较为混乱，城中村内住宅用地与企业用地混杂，整体土地区位效益和土地效益较低，不能体现片区价值。项目用地内部基本条件——交通道路状况珥季路彩云北路规划项目用地内部基本条件——现状主要问题片区整体环境质量较差，影响城市的形象，有待改善；现状用地功能混乱，土地使用经济性差，不能发挥该区土地区位潜力。1、片区内交通流量小，道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。目前部分道路已建好或在建，可解决部分交通问题。2、片区内总体环境质量差，公共绿地缺乏，卫生条件较差，造成了片区整体环境不佳的局面。环境整治急需解决。3、片区内各种用地功能相互交织，公共服务设施缺乏，给各项生活造成了较大的影响，各区用地功能调整急需进行。4、片区内村镇建设及乡镇企业发展缺乏规划控制，严重影响上位规划的实施。5、片区对抗震和防灾的措施缺乏，急需对整个片区进行综合的整治。

由于现状多种不利因数的综合影响，使得该项目地区整体土地效益与区位潜力不符。项目用地内部基本条件——现状主要问题第二部分项目性质片区定位主城区南部城市副中心、昆明创新型城市示范区。区域内人口稠密除西侧为世纪城项目外，其余多为城中村和一些低端多层商业，缺少足够的商业氛围。又毗邻多条城市主要道路，对城市形象不利。项目将是以提升城市形象品质，带动城市区域经济发展的一级开发综合整治项目。对拉动周边区域商业建设和东南部副中心的城市形象起到良好带动作用。第二部分项目性质片区定位主城区南部城市副中心第三部分项目分析片区商业市场分析项目分析项目位置前景项目SWOT分析项目分析总结第三部分项目分析片区商业市场分析项目分析项目位置前景项目一、片区商业市场分析普遍为基本生活配套型底商商业及村庄，商业配套较为缺乏从整个区域的格局上分析，现阶段社区型商业配套严重不足。这为项目发展商业地产，提升土地价值提供了充分的空间。位于片区西侧的珥季路将连结项目地块与世纪城片区。世纪城项目北侧红外路沿线有部分临街商铺、综合农贸市场及工厂企业；珥季路与昆洛路交叉路附近由于学校和医院较多，人流量相对较大，有一定的商业气氛，也是区域内商业氛围相对最浓厚的地段。沿街商业一、片区商业市场分析普遍为基本生活配套型底商商业及村庄二、项目位置前景横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿彩云北路由万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居。以世纪城、官渡古镇、新亚州、中豪、洋浦为支撑，发展区域性中型商业社区。本案世纪城片区官渡古镇体育城片区中豪片区洋浦片区商圈+文化旅游+品质住宅=项目开发潜力大二、项目位置前景横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一三、SWOT分析——项目内部条件利弊分析Strength(优势分析)新老宝象河贯穿场地内外，环境优势明显。毗邻彩云北路及地铁线，未来将给项目带来无限的升值潜力。毗邻大型综合性社区及官渡古镇，区内有万寿园、小板桥街场碑、珥琮村向旭庵及东廊村李氏民居，人文气息浓厚。毗邻世纪城商业中心，有一定的商业及基础配套设施。Weakness(劣势分析)区域内河道退让较多，项目得地率较小，导致净用地收储成本增高。项目回迁量较大，增加土地开发成本和周期。道路较少且等级低，部分支路断面和线型不合理。城中村分布广，城中村的密集制约了南市区道路、市政配套的建设以及东南市区的环境改造进度。南市区的价格相对其他片区较高、上升空间较小。三、SWOT分析——项目内部条件利弊分析Strengt

SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析Opportunity(机会分析)毗邻大型综合性社区及文化古镇，有很大潜在商业需求。南市区的商业资源不够丰富和集中，发展空间大。政府对南市区越来越重视，从道路建设到市政府的投入和执行力度上看，政府正在着力打造一个全新的南市区。Threat(威胁分析)东南市区商业起步相对较晚，市场认可度需要培养。南市区的土地储备相对较大，未来南市区的竞争会更加激烈。南市区的价格相对于其他片区较高。SWOT分析——外围环境对项目的利弊分析Opportu四、项目分析总结可能的物业发展方向商务办公商业普通住宅政府的招商引资政策吸引入驻的企业和企业所带来的消费人群将成为项目的一大支撑。横向以毗邻世纪城片区的优势，逐渐形成一条以商业、金融、餐饮、娱乐为主要业态的经济带，纵向沿万寿楼、小板桥街场碑方向形成集文化娱乐、商业旅游为一体的商业服务中心，有助于项目商业价值的提升。东南市区城市发展的相对滞后，使该区域的住房需求长期压抑，住房需求量较大基于项目用地特征和地块优劣势分析上可能的物业发展方向四、项目分析总结可能的物业发展方向商务第四部分项目策划土地一级开发成本测算土地出让价格测算项目策划测算总结第四部分项目策划土地一级开发成本测算土地出让价格测算项目一、土地一级开发成本测算土地征地拆迁参考文件明细：参考文件：1.财综[2006]48号、财综2009]24号2.昆政发〔2006〕50号文件3.昆政办（2006）132号文4.昆政办200951号文5.昆政办200953号文6.昆政发〔2010〕67号文7.昆政发201069号文8.昆政发201075号文9.昆政发201246号文10.《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》一、土地一级开发成本测算土地征地拆迁参考文件明细：参考（一）成本分析——征地拆迁直接成本（不含回迁）单位：亿元征地拆迁成本总计22.61亿元。（一）成本分析——征地拆迁直接成本（不含回迁）单位：亿元征地（二）成本分析——原规划方案测算总用地：2102.73亩可出让净用地：508.72亩，可出让净用地亩均直接成本为444.39万/亩规划容积率：3.49规划方案总图控制性规划（二）成本分析——原规划方案测算总用地：2102.73亩规划成本分析——安置房建设成本（原规划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地块净用地为397.44亩，整总拆迁量为1245710.4

㎡，回迁安置量为725807.8㎡

，安置房建设单价取3000元/㎡，总建设成本为21.77亿，安置房亩均分摊成本为428.02万元/亩。地块零散，土地使用率，安置房地块先拆迁难度大。成本分析——安置房建设成本（原规划方案）安置住宅地块改成本分析——基础设施建设成本（原规划方案）基础设施分摊总成本为6.74亿元，亩均分摊成本为132.53万元/亩。成本分析——基础设施建设成本（原规划方案）基础设施分摊成本分析——综合成本分析（原规划方案）项目2102.73亩土地一级开发总成本为51.12亿元。原规划方案可出让净用地为508.72亩，亩均综合成本为1004.87万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为54.51亿元，亩均出让单价为1071.54万元/亩。测算显示：原规划方案亩均出让单价远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。单位：亿元成本分析——综合成本分析（原规划方案）项目2102.7总用地面积：1,401,825m2（2102.7亩）

净用地面积：902660（1354亩）公共绿地面积：194051.6m2（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2（63.4亩）道路面积：243678.5m2（362.42亩）地上面积：3,153,777m2地下面积：1,146,050m2拆建比：1:1.75容积率：3.49建筑密度：23.01%绿地率：37.9%（不含公共绿地）绿地率：44.4%（总地块含公共绿地）居住户数：18,531户居住人口：59,300人道路线密度（总地块）：7.8Km/K㎡道路线密度（不含公共绿地）：9.63Km/K㎡（三）规划方案调整总用地面积：1,401,825m2（2102.7亩）容分地块指标分地块指标用地平衡表

新控规(亩)所占比例总用地面积2102.74100%R20安置用地面积（㎡）250.8911.93%R21居住用地面积（㎡）831.2539.53%A33中、小学用地面积（㎡）97.134.62%S1道路用地面积（㎡）362.4217.24%B1商业服务用地面积（㎡）74.073.52%B2商务金融用地面积（㎡）45.252.15%B4公用设施营业网点用地（㎡）7.320.35%A5医疗卫生用地面积（㎡）29.381.40%A1非市属办公用地面积（㎡）15.760.75%A7文物古迹用地面积（㎡）23.691.13%M工业用地（㎡）

0.00%S3交通设施用地（㎡）

0.00%H4特殊用地（㎡）

0.00%G1公共绿地面积（㎡）271.6712.92%G2防护绿地（㎡）63.403.01%E1水域（㎡）19.400.92%U22环卫用地（㎡）11.110.53%用地平衡表新控规(亩)所占比例总用地面积2102.741改造前后经济指标对比改造前总用地面积：1401825㎡（2102.7亩）

地上面积：1654462m2容积率：1.25建筑占地：643430m2建筑密度：

45.9%绿地面积：8187m2绿地率：

0.066%（绿地率低）居住人口：

38526人道路线密度：3.96千米/平方千米道路长度:4.45千米建筑高度：≤18M改造后总用地面积：1401825m（2102.7亩）

地上面积：3153777m2地下面积：1146050㎡容积率：3.49建筑占地：207734m2建筑密度：

23.01%绿地面积：341763m2绿地率：

37.9%居住人口：

59300人道路线密度：7.8千米/平方千米道路长度:10.94千米建筑高度：≤120M改造前后经济指标对比改造前改造后规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图规划方案效果图城市天际线分析城市天际线分析调整后控规控规对比原控规规划容积率：3.49规划容积率：3.49调整后控规控规对比原控规控规对比

原控规(亩)所占比例新控规(亩)所占比例增减（亩）总用地面积2102.74100%2102.74100%

R20安置用地面积（㎡）379.4418.05%250.8911.93%-128.55R21居住用地面积（㎡）224.5110.68%831.2539.53%606.74A33中、小学用地面积（㎡）228.1110.85%97.134.62%-130.98S1道路用地面积（㎡）556.5326.47%373.5317.76%-183.00B1商业服务用地面积（㎡）

74.073.52%74.07B2商务金融用地面积（㎡）284.2113.52%45.252.15%-238.96B4公用设施营业网点用地（㎡）

7.320.35%7.32A5医疗卫生用地面积（㎡）20.410.97%29.381.40%8.97A1非市属办公用地面积（㎡）14.730.70%15.760.75%1.03A7文物古迹用地面积（㎡）20.941.00%23.691.13%2.75G1公共绿地面积（㎡）294.3914.00%271.6712.92%-22.72G2防护绿地（㎡）65.813.13%63.403.01%-2.41E1水域（㎡）

0.00%19.400.92%19.40

其他用地（㎡）13.650.65%

0.00%-13.65控规对比原控规(亩)所占比例新控规(亩)所占比例增减规划前后交通系统对比改造前交通路网道路用地比例：8.98%道路长度：4.45KM道路线密度：3.96KM/平方千米改造后交通路网道路用地比例：16.54%道路长度：10.9KM道路线密度：7.8Km/K㎡规划前后交通系统对比改造前交通路网道路用地比例：8.98%道规划后绿地系统分析面积指标：总人数59300人，人均公共绿地3.27平方米公园、景观节点景观轴线1、沿老宝象河及昆洛路形成三条景观带，公园及景观节点为市民提供休闲娱乐场所及设施。2、公共绿地及公园的服务半径≤400米，步行5分钟内即可到达。公共绿地面积：194,051.6m2

（291.08亩）防护绿地面积：42,267m2

（63.4亩）规划后绿地系统分析面积指标：总人数59300人，人均公共绿地规划前后绿地系统对比绿化率：0.066%绿化率：44.4%改造前改造后规划前后绿地系统对比绿化率：0.066%绿化率：44.4%改河流道路调整分析1、恢复原来沿昆洛路被覆盖河道，并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观。2、保留用地内的老宝象河，并并退让河道不小于50米距离设计为绿地及景观。3、建筑退让新宝象河不小于50米距离，设计为绿地及景观。河流道路调整分析1、恢复原来沿昆洛路被覆盖河道，并退让河道不建筑退距分析退昆玉路≥60米退珥季路≥40米退宝象河≥50米退万寿楼≥25米退宝象河≥50米退宝象河≥50米退宝象河≥50米退昆玉路≥60米退昆洛路≥20米退规划主路≥20米退官宝路≥30米1、退昆玉路≥60米（50米+桥高6米）2、退新、老宝象河≥50米3、退万寿楼、李氏民居≥25米4、退珥季路≥40米5、其他退距均满足规划要求退李氏民居≥25米建筑退距分析退昆玉路≥60米退珥季路≥40米退宝象河≥50米配套设施分析配套商业配套商业配套商业24班幼儿园18班幼儿园24班幼儿园24班幼儿园18班幼儿园54班初中（扩建）配套社区医院24班初中48班高中（新建）配套商业60班小学48班小学公园公园公园1、配套中学、小学、幼儿园等教育设施满足规划要求。2、医院、商业等基础设施满足规划要求。2、配套公园绿地满足规划要求。非市属办公配套商业加油站垃圾中转站垃圾中转站配套设施分析配套商业配套商业配套商业24班幼儿园18班幼儿园文物保护分析八角亭万寿园1、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板桥街场碑（八角亭）。2、沿昆洛路规划一条绿地景观带，万寿园和李氏民居之间布置一条传统仿古商业街，将三个文物单位紧密联系起来，让文物还于民间。李氏民居文物保护分析八角亭万寿园1、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李调整规划方案总结1、方案调整满足上位规划要求。2、方案调整不影响现有主要道路的规划布局，建筑退规划道路退距均满足规划要求。3、恢复沿昆洛路被覆盖的老宝象河流域，建筑退新、老宝象河≥50米。4、原址保留万寿园（包括向旭庵）、李氏民居、小板桥街场碑（八角亭）。5、新方案配套中学、小学、幼儿园、医院、商业、公园等基础设施满足规划要求。6、新方案建筑高度大部分＜100米、局部突破到120米，城市天际线优美。7、新方案容积率为3.49，保证公共绿地、水域面积不减少。8、其他相关规划要求均已满足。调整规划方案总结1、方案调整满足上位规划要求。（四）、成本分析——新规划方案测算总用地：2102.73亩可出让净用地：950.57亩，可出让净用地亩均直接成本为237.82万/亩规划容积率：3.49规划方案总图控制性规划（四）、成本分析——新规划方案测算总用地：2102.73亩规成本分析——安置房建设成本（新规划方案）安置住宅地块改造范围回迁安置房地块为L1、M、N1地块，净用地为250.89亩，平均容积率为4.34。整个地块总拆迁量为1245710.4

㎡，回迁安置量为725807.8㎡

，安置房建设单价取3000元/㎡，总建设成本为21.77亿，安置房亩均分摊成本为229.07万元/亩。L1、M和N1地块较规整，现状为老村用地，拆迁难度最小，满足安置房建设先行原则。L1M N1成本分析——安置房建设成本（新规划方案）安置住宅地块改成本分析——基础设施建设成本（新规划方案）基础设施分摊总成本为5.06亿元，亩均分摊成本为53.23万元/亩。成本分析——基础设施建设成本（新规划方案）基础设施分摊成本分析——综合成本分析（新规划方案）单位：亿元项目2102.73亩土地一级开发总成本为49.44亿元。新规划方案可出让净用地为950.57亩，亩均综合成本为520.11万元/亩。加上土地出让15%专项计提基金，土地出让总价为56.86亿元，亩均出让单价为598.12万元/亩。成本分析——综合成本分析（新规划方案）单位：亿元项目2世纪城商铺17000元/㎡住宅10522元/㎡高顺铭都商业15000/㎡办公商业楼8600元/㎡银海畅园住宅9329元/㎡彼岸小区住宅9102元/㎡云大知城住宅14000元/㎡枫林盛景住宅8928元/㎡螺蛳湾商铺10000元/㎡-30000元/㎡写字楼8000元/㎡项目位置奥宸橙郡商铺35000元/㎡住宅7500元/㎡二、土地出让价格测算（一）周边市场评估参考价世纪城高顺铭都银海畅园彼岸小区云大知城枫林盛景螺蛳湾项目位置片区附近写字楼较少，调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为参考，均价在8000-8600元之间；据此，本项目写字楼测算价格定为8000元/平米。区域房地产市场以世纪城为代表，目前发展基本成熟；参考周边市场，住宅价格定为7500元/㎡。项目周边除螺蛳湾和车立方外，缺乏集中的大型商业，需要商业氛围的积累，因此商业价格定为18000元/㎡。周边市场评估参考价住宅商铺写字楼/公寓均价：7500均价：18000均价：8000片区附近写字楼较少，调查采用周边高顺铭都及螺蛳湾的写字楼作为

(二)土地出让价格测算（新规划方案）楼面地价占物业销售单价的30%：最大出让价为59.94亿，可盈利3.08亿。项目(30%)计容面积市场参考价楼面地价土地市场价（亿元）土地出让成本价盈亏可出让净用地市场接受土地单价（平米）（元/平米）（元/平米)分项合计（亿元）（亿元）（亩）（万元/亩）住宅196280175002250441630.2759.9456.863.08950.57

630.52商业254302180005400137323.08办公850008000240020400.00(二)土地出让价格测算（新规划方案）楼面地价占物三、项目测算总结出让成本56.86亿最大盈利3.08亿出让收益56.86~59.94亿亩均出让成本609.28万元/亩市场最大单价630.52万元/亩有盈利空间，项目可行。三、项目测算总结出让成本最大盈利出让收益亩均出让成本市场最大测算分析及总结1、原规划方案亩均出让单价为1071.54万元/亩，远高于周边市场接受土地单价，项目一级开发不可行，需调整规划设计方案，增加可出让净用地以降低亩均成本。2、调整方案后，一级开发总投资为49.44亿元，土地外挂成本为56.86