某房地产营销策略及执行方案

世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案世界的星河湾–浦东星河湾营销策划执行细案以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中国城市豪宅的王者地位。今天，星河湾立足上海，将一个胸怀伟大理想的企业与世界对话……浦东星河湾项目定位浦东星河湾营销执行策略2以打造城市豪宅社区为价值核心的综合地产商姿态，星河湾奠定了中浦东星河湾项目定位3浦东星河湾项目定位3一、解读星河湾※高端住宅社区※顶级名流生活圈层※高端资源整合平台全景园林、精装平层豪宅公寓、超五星酒店、会所、商业，真正意义上的大规模成品豪宅社区。舒适而奢华的设计理念成为社区的“隐性门槛”，实现顶级豪宅真正意义上的身份纯粹而同一。以国际豪宅经营理念在星河湾做到极致，建造产品即整合跨界资源，营造高端的生活与社交平台。4一、解读星河湾※高端住宅社区※顶级名流生活圈层※高端资ShanghaiBeijing北京：中国的标杆/官场人居时代革命，中国的星河湾Guangzhou广州：华南的门户/商场品质大盘时代，华南的星河湾上海：世界的窗口/洋场星河湾，对话世界二、上海对星河湾的意义5ShanghaiBeijing北京：中国的标杆/官场人居时代运作上：规模化开始显形表露对市场而言，从项目走向品牌化资源上：真正从链环到平台化二、上海对星河湾的意义6运作上：规模化开始显形表露二、上海对星河湾的意义6三、浦东星河湾的提升※成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发，引起世界关注，最终形成星河湾世界级资源平台，成就中国第一张奢侈品地产品牌。※建成第一个最复杂最具国际化豪宅社会。上海文化熔炉的国际化地域特点决定了浦东星河湾的业主圈层将是星河湾系中国际化色彩最为浓郁的顶级层峰社会。※纯粹的奢华的量身定制豪宅。集合广州与北京星河湾项目的产品精髓，浦东星河湾项目摒弃一房、二房产品，专为亿万身价客户量身定制。7三、浦东星河湾的提升※成为中国的世界名片。从浦东星河湾先发上海豪宅公寓市场分析市场特征：◎上海豪宅市场发展动线遵循由西向东的变迁◎分布上以古北、碧云为代表的圈层型与陆家嘴滨江、新天地等资源型为主去化特征：◎06-08年，在售项目逐年增加，月均去化套数始终保持个位数，；受整体市场环境影响，2008年市中心豪宅呈现价格调整特点。◎09年1-4月，上海豪宅公寓市场金三银四成交量集中放量，3~4万元/㎡项目通过适当降价带动成交量的上升。

整体市场环境8上海豪宅公寓市场分析市场特征：去化特征：整体市场环境8上海豪宅公寓市场分析

豪宅竞争市场层面

从成交均价来看，成交均价大于35000元/㎡的在售豪宅公寓项目，仅16个！（世茂滨江花园＼御翠豪庭＼嘉利浦江＼泰府名邸＼君御豪庭＼永业公寓＼经典茂名公寓＼静安紫苑＼老西门公馆＼翠湖天地嘉苑＼远中风华园＼兰馨公寓＼王子晶品＼新外滩花园＼财富海景花园＼翠湖天地御苑）从主力面积来看，单套产品主力面积大于250㎡的在售豪宅公寓项目，仅4个！（晶品公寓（王子晶品）、兰馨公寓、财富海景花园、万特园二期（独栋、公寓社区，公寓为35套复式）从综合推案量来看，单套产品主力总价大于1000万元、超过150套的在售豪宅公寓项目，无！9上海豪宅公寓市场分析豪宅竞争市场层面从成交均价来看，市场经验历史数据无参考空白千万级豪宅社会定位世界的星河湾目标浦东星河湾10市场经验无参考空白千万级豪宅社会定位世界的星河湾目标浦东星河

星河湾很像我在曼哈顿看过的房子环境！小环境大环境都要好，到现在为止我还没见过让我满意的样板房做的美仑美奂，但是收房时总是打折扣，为何不能眼见为实园林景观看起来挺美，可是入住后缺总觉得缺点啥邻居是谁很重要很期待，却总是在期待11星河湾很像我在曼哈顿看过的房子11有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品”级别的。。。房子？早已有了自己的豪宅有了无数处城市的府邸，但是，仍然希望找到一处能释放自己的地方只遵从自己的心与梦想不经意间，成就“豪宅收藏家”，无奈下唯有继续寻觅12有钱可以买到奢侈品，却买不到“奢侈品”级别的。。。房子？12总统套房，日租1-5万不等下榻必住最高级酒店的总统套房；与其说是夜宿地，不如说是没有“家”对于好房子，心里有标准，完美的作品经得起细节的挑剔，中意的居所绝不勉强一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动。。。13总统套房，日租1-5万不等一旦遇到，顷刻间收入囊中，实非冲动平面的豪华并非生活的奢华。。有内在，空间才值得存在。当别人追求用平方米来衡量成功的同时，少数人早已深谙“豪华”与“奢华”的分别。一切空间只为生活而存在14平面的豪华并非生活的奢华。。有内在，空间才值得存在。14消费者描绘15消费者描绘15阅尽了功名，游历环球，尝遍了世界，享尽人生。还有什么能打动他？直到，遇见星河湾……16阅尽了功名，16营销执行策略17营销执行策略17浦东星河湾2009年销售目标：300套年内销售金额30个亿！18浦东星河湾2009年销售目标：300套年内销售金额30个亿！30进1法则：

以足够庞大的社会高端人士现场到访量，创开盘即红盘！1930进1法则：

19开传奇，创传记！万人看星河湾8月8日~9月8日,日均300人次，峰值日1200人次逾万名高端阶层蜂拥浦东星河湾20开传奇，创传记！万人看星河湾8月8日~9月8日,日均300人星河湾，已经足够优秀如何告诉客户！地段，不重要；多余的概念包装，不重要……我们的任务21星河湾，已经足够优秀如何告诉客户！地段，不重要；多余的概念包行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户重度关心者忠实购买人群对高端品质住宅极具判断能力向上海看齐，高品质住宅跟随者外籍/港澳台客户受影响者，盲目跟风，相信神话产品注重品牌形象以及产品性价比（比较香港国外豪宅）浦东星河湾目标客户分类信息露出震撼偶像神话鉴别22行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户重度关心者对高端品生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现行业内/老客户江浙客户上海本地客户其他区域不同客户与马斯诺理论的匹配生理安全归属尊重自我实现外籍客户23生理安全归属尊重自我实现生理安全归属尊重自我实现生理安全归属与客群的对话方式行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他区域产品信息公布重度关心项目具备鉴别好东西的能力以现场实景震撼航机杂志、公关活动配合与上海联系密切追随特点航机杂志、公关活动配合外籍客户航机杂志、公关活动配合具备鉴别好东西的能力24与客群的对话方式行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他区域产行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户外籍/港澳台客户企划表现逻辑思路保持信息披露与上海联系密切追随挑剔的鉴赏力挑剔的鉴赏力25行业内/老客户上海本地客户江浙客户其他客户外籍/港澳台客营销总原则精准制导/集中爆发/线下配合传奇故事/产品力/PR事件8.8核爆二个基本点一个中心26营销总原则精准制导/集中爆发/线下配合8.8核爆二个基本点一

传播策略【紧密围绕五类目标客户】概念传播

线下为主6月-7月8.8核爆集中投放

全面覆盖

轰动事件8.6-8.88月-9月产品力表现

线上线下

持续推进传

播

节

奏传奇态度+开盘信息产品力+PR事件传播诉求27传播策略【紧密围绕五类目标客户】概念传播

线下为主6月-营销节点执行方案及工作内容活动展板/名片DM折页/手提袋礼品/巡展用邀请函高端杂志航机杂志客户通讯区域位置图销售总平图制服7月8月9月6.256.76.16月时间轴阶段目标：16月份以物料准备为主，6月1日前公关活动用物料到位，6.25日前部分销售物料到位；此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。传播手段：配合公关活动，以软性新闻推广为主；此阶段杂志稿完成，以备7月份刊登。杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。公关活动：1、荷兰银行京、广、沪VIP活动2、上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛3、星河湾巡展+推介会4、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星河湾北京业主/星河湾广州业主5、一财会活动23活动、公关开始CRM系统投入使用拿到预售证一财会活动公关活动排片表28营销节点执行方案及工作内容活动展板/名片高端杂志区域位置图7物料准备活动用展板5.12-5.145.15-5.205.20-5.316.16月后大型活动使用资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成

名片5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成DM折页5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成手提袋5.15-5.195.20-5.215.21-5.316.1活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用邀请函5.22-5.255.265.26-6.16.5巡展各地通用版创意设计调整打样制作成品完成礼品5.15-5.225.23-5.265.26-6.056.11活动及开盘使用创意设计调整打样制作成品完成巡展用展板5.12-5.135.14-5.155.14-5.185.18本次招聘会及今后巡展通用版8-12个资料及图片搜集整理创意设计及调整打样制作成品完成创意设计调整打样制作成品完成区位交通图生活机能图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25用于临时会客厅创意设计调整完稿成品完成销售总平图5.20-5.316.1-6.146.15-6.206.25活动及销售使用创意设计调整完稿成品完成制服5.20-5.265.275.286.11活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告高端杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广5.25-5.285.29-6.46.56.5同上创意设计调整完稿完成需6月完成的工作29活动用展板5.12-5.145.15-5.205.20-5.7月份执行方案及工作内容7月8月9月7.16月时间轴阶段目标：1项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。传播手段：户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、杂志、账单直投及新闻软文公关活动：23概念楼书/户外高炮媒体新闻稿/网络广告TVC第一波投放专业杂志/高端杂志/航机杂志/生活手册销售夹/杯垫/胸牌/激光笔/光盘套/信封信纸/销控板/司徽/账单直投7.157.251、星河湾巡展+推介会2、星河湾产品推介会-高端会所俱乐部/易居钻石会员/基金经理人/星河湾北京业主/星河湾广州业主3、梁上燕副总裁电视专访307月份执行方案及工作内容7月8月9月7.16月时间轴阶段目标物料准备概念楼书5.20-5.275.28-6.126.13-6.196.19-7.1活动及销售使用资料及图片搜集整理文案撰写、创意设计调整及完稿打样制作成品完成生活手册6.25-7.17.2-7.57.6-7.107.25内容：生活机能图、金钥匙服务、酒店会所、园林知识、建材介绍创意设计调整打样制作成品完成销售夹、销控板6.25-7.87.9-7.157.16-7.207.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成纸杯、杯垫、胸牌、激光笔、光盘套、信封信纸、雨伞、司徽等VI应用6.25-7.87.9-7.157.16-7.187.19-7.25活动及销售使用创意设计设计定稿打样制作成品完成广告户外高炮6.15-6.216.22-6.266.26-6.296.30创意设计调整完稿画面完成TVCA版（第一波）目前-5.255.26-7.57.7-7.107.151分钟概念形象篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放新闻稿（媒体）7.17.1-7.157.1-7.157.157.1-7.15媒体记者北京、广州之行，期间对两地星河湾进行新闻报道活动开始撰写稿件发稿完成专业杂志7.1-7.97.10-7.147.157.25硬广形式：类开盘稿，项目信息露出，可选上海楼市、租售情报等创意设计调整完成投放框架传媒系列硬广7.5-7.197.20-7.247.258.6一夜之间，全市高端社区电梯内框架媒体全部发布，4张稿件创意设计调整及完稿完成及截稿全城投放高端杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5一般杂志需要提前15天-30天截稿，每月只有一期或两期，需提前完成创意设计调整完稿完成航机杂志硬广6.25-6.286.29-7.47.57.5同上创意设计调整完稿完成网络广告6.25-6.286.296.307.1通栏广告、首页旗帜等网络硬广创意设计调整完稿完成直投账单广告7.6-7.107.11-7.157.16-7.187.20创意设计调整完稿完成需7月完成的工作31概念楼书5.20-5.275.28-6.126.13-6.17月8月9月8.106月时间轴阶段目标：1围绕8.8开盘，8.6-8.8进行立体式、全方位广告轰炸。8.8后持续跟进，产品力表现。传播手段：开盘当天沪上主流媒体头版（晨报、晚报、东早、解放）、开盘后纸媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一财经、网络、专业杂志公关活动：1、千人地产CEO看星河湾2、波士堂周年庆星光会活动（暂定）3、上海国际金融论坛4、千位业主包机看星河湾5、星河湾体验日,易居钻石会员答谢会6、基金理财研讨会7、上海市青年企业家09晚餐会8、星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会9、澳华节--经济文化交流系列活动238.68.20全市主流媒体全市框架传媒TVC第二波户型图册开盘活动邀请函专业杂志8.20开始-9.18竖1/2联版报纸媒体

8.8开始-10.15产品楼书制作

8.88月份执行方案及工作内容327月8月9月8.106月时间轴阶段目标：1围绕8.8开盘，8物料准备8.8活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4创意设计打样制作完成使用一财会活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18.4根据具体活动时间调整，并以一财会为主创意设计打样制作完成使用产品楼书8.88.289.1510.15拍摄实景照片设计稿完成定稿制作完成户型图册7.25-7.287.29-7.307.31-8.28.6活动及销售使用创意设计调整打样制作成品完成广告TVCB版（第二波）-5.255.26-7.57.7-8.18.61分钟生活篇脚本调整拍摄、制作、后期制作完成、审片投放媒体新闻稿7.1-7.107.11-7.257.26-7.308.1具体与活动、专访等相关的新闻稿需要根据实际情况有所变化撰写大纲撰写正文调整完成开盘报纸稿7.1-7.247.25-7.308.18.6/8.7上海各大主流媒体头版：小全版或半版创意设计调整完成投放专业杂志7.12-7.247.25-7.318.18.10上海楼市、租售情报等：别刊形式创意设计调整及完稿完成投放报纸稿（热销、产品系列稿）7.15-7.318.1-8.148.158.20-9.18竖1/2三联或二联版，出2套系列稿，每套4张画面，开盘后自8.20开始，连续投放5-6周创意设计调整完成每周四或五投放需8月完成的工作338.8活动邀请函7.10-7.197.20-7.318.18总体预算分配：5200万元报纸户外（含分众）电台活动广告公司34总体预算分配：5200万元报纸户外（含分众）电台活动广告公司6.17.18.19.1重要时间节点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开始CRM系统投入使用10.1执行原则：集中优势媒体资源和时间段核爆式投放，在短期内形成全城知名和品牌形象影响每阶段目标：推广费用预算比例：（10月后预留10%）10%45%25%10%全国性高端杂志投放，为项目正式亮相做前期铺垫开盘后乘热打铁，配合项目提升调性形象与销售此阶段公关活动开始，媒体传播以软性新闻为主，不涉及产品信息。项目亮相、概念传播、不涉及详细信息。销售物料到位。传播手段:杂志稿诉求内容以项目打造的高端圈层为主，覆盖最广客群。通过客户通讯维护关系。媒体组合：户外高炮、概念楼书、网络广告、TVC第一波（7.15投放）、高端杂志、账单直投及新闻软文围绕8.8开盘，8.6-8.8进行立体式、全方位广告轰炸。8.8后持续跟进，产品力表现。开盘当天沪上主流媒体头版（晨报、晚报、东早、解放）、开盘后纸媒竖1/2三联版、TVC第二波、第一财经、网络、专业杂志分众框架传媒356.17.18.19.1重要时间节点8.8开盘核爆日拿到预售6.17.18.19.1重要时间节点8.8开盘核爆日拿到预售证活动、公关开始CRM系统投入使用10.1执行原则：1、走出去，利用其他资源渠道嫁接2、全球路演，塑造项目国际形象1、8月8日以第一次大型场活动创造“开门红”2、中国星河湾大会拉开序幕，启动万人看星河湾。1、活动不断。大小活动相互穿插，现场保持持续人气2、配合销售

荷兰银行京、广、沪VIP活动上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛各阶段主要活动：

星河湾亮相巡展活动

星河湾产品推介会(各行业、各城市)

千人地产CEO看星河湾

波士堂周年庆星光会活动（暂定）

上海国际金融论坛

千位业主包机看星河湾

星河湾体验日,易居钻石会员答谢会

基金理财研讨会

上海市青年企业家09晚餐会

星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会

澳华节--经济文化交流系列活动

陆家嘴金融俱乐部

亚太国际金融论坛

星河湾－群星璀灿重阳慈善夜

外服CEO星河湾酒会

第十一届上海国际艺术节

张江国际电子商务论坛

时尚奥斯卡颁奖晚会

未来创想中外儿童涂鸦大赛

时装新品发布会

奢侈品新品发布会

高级钻石珠宝VIP客户年会一财系例活动

易居中国·09第一财经商界精英高尔夫挑战赛CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼

星河湾产品推介会（港澳台、境外）

线下渠道策略【紧密围绕五类目标客户】366.17.18.19.1重要时间节点8.8开盘核爆日拿到预售

公关活动排片表月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算6、7月NO.1荷兰银行京、广、沪VIP活动600人/场*1场VIP讲座荷兰银行上海.喜来登太平洋大饭店60,000.00NO.2上海国际时尚高尔夫俱乐部09-10赛季会员杯赛150人/场*1场俱乐部活动上海国际时尚高尔夫俱乐部上海.旭宝高尔夫球场50,000.00NO.3星河湾亮相巡展活动/巡展+推介会/杭州.西湖国际高尔夫乡村俱乐部+高档会所60,000.00苏州.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00温州.东方仰义乡村高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00宁波.启新高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00无锡.太湖国际高尔夫俱乐部+高档会所60,000.00北京鸿华国际高尔夫球场+丽池会所60,000.00太原辰憬高尔夫俱乐部60,000.00南通.俱乐部+高档会所60,000.00NO.4星河湾产品推介会-高端会所俱乐部100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.4星河湾产品推介会--易居钻石会员100人/场*2场推介会/上海.高级酒店120,000.00NO.5星河湾产品推介会--基金经理人50人/场*2场推介会/上海.高级酒店80,000.00NO.6星河湾产品推介会--星河湾北京业主300人/场*2场推介会/北京.星河湾现场30,000.00NO.7星河湾产品推介会--星河湾广州业主300人/场*2场推介会/广州.星河湾现场30,000.00NO.8梁上燕副总裁电视专访/栏目专访第一财经频道上海一财打包费（以下费用会视星河湾酒店现场硬件设施提供条件而相应调整）37公关活动排片表月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算8月NO.1千人地产CEO看星河湾1000人易居论坛易居中国/CRIC星河湾现场300,000.00NO.2波士堂周年庆星光会活动（暂定）庆典、宴会第一财经星河湾现场2,800,000.00NO.3上海国际金融论坛300-500人/场国际性论坛上海市社科院金融研究中心等星河湾现场1,000,000.00NO.4千位业主包机看星河湾200人产品推介+晚宴/星河湾现场1,000,000.00NO.5星河湾体验日,易居钻石会员答谢会500人VIP活动易居中国星河湾现场500,000.00NO.6基金理财研讨会100人论坛易居中国/CRIC星河湾现场200,000.00NO.7上海市青年企业家09晚餐会120人宴会上海市青年企业家协会星河湾现场300,000.00NO.8星河湾新品亮相-暨杭州江南会1001红酒会开张酒会100人酒会江南会杭州150,000.00NO.9澳华节--经济文化交流系列活动400人友好交流会澳中友好交流协会等星河湾现场4,500,000.00

公关活动排片表38月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算8月NO.1千人月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算9月-12月NO.1陆家嘴金融俱乐部/系列活动/星河湾现场待商定NO.2亚太国际金融论坛500人论坛中国民主促进会中央委员会、世界华人商务中心联合总会星河湾现场待商定NO.3星河湾－群星璀灿重阳慈善夜200人电视现场演播+宴会/星河湾现场1,920,000.00NO.4外服CEO星河湾酒会50组研讨+活动上海市对外服务有限公司星河湾现场280,000.00NO.5第十一届上海国际艺术节200人文化交流活动中国上海国际艺术节中心星河湾现场3,800,000.00NO.6张江国际电子商务论坛500人论坛

张江高科园区星河湾现场100,000.00NO.7时尚奥斯卡颁奖晚会200人宴会联合会星河湾现场待商定NO.8未来创想中外儿童涂鸦大赛300组互动活动/星河湾现场待商定NO.9时装新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.10奢侈品新品发布会100人酒会/星河湾现场待商定NO.11高级钻石珠宝VIP客户年会50人/场*4场巡展+宴会钻石协会长三角地区杭州,苏州,温州,宁波等地1,000,000.00一财系例活动NO.2CBLA中国最佳商业领袖评选+颁奖典礼

评选+颁奖第一财经北京星河湾一财打包费上海星河湾太原星河湾北京星河湾

公关活动排片表39月度编号活动名称规模形式主办方城市.地点预算9月NO.1陆家礼品建议黑檀木艺术品高级手帕用于赠送开盘当天购房客户礼品用于活动期间大量派发40礼品建议黑檀木艺术品高级手帕用于赠送开盘当天购房客户礼品用于星河湾卡8月8日前各类活动礼品礼品建议41星河湾卡8月8日前各类活动礼品礼品建议41

销售策略“围”“追”“堵”“截”Step1：圈定客户Step2：追寻客户Step3：积聚客户Step4：销售目标达成·目标客户名单数据库搜寻与建立·建立客户CRM系统·行销模式的建立·培训工作的展开·广州、北京星河湾宣传点建立（09.6.8）·资源类公关活动的参与（上海&长三角）·数据库名单的邀约和更新·客户通讯的建立（活动邀约、信息互动）5.18启动6.8启动·数据库名单的更新与筛选·客户小圈层的融入·平台类活动的参与（邀约已累积客户）·包机体验广州、北京星河湾7.8启动·业主包机看浦东·星河湾·业主/内部客户预约销售·8.8核爆开盘销售8.8启动42销售策略“围”“追”“堵”“截”Step1

销售策略围：Step1：圈定客户

时间2009.5.18星河湾老业主名单1易居会钻石级会员2易居（中国）高端物业业主名单3沪上高端物业业主名单（外部数据库资源）4沪上CLUB、车友会、奢侈品CLUB会员名单（外部数据库资源）5终端运营商VIP顶级客户名单，如：银行、中国移动等（外部数据库资源）6EMB等商学院名单（外部数据库资源）7开发商名单（易居中国·周董资源）8星河湾高端资源平台涉及的资源名单9Theothers10圈定客户名单内容动作2009.5下旬CRM系统的建立（客户名单的导入）标志：客户数据库建立（初步）43销售策略围：Step1：圈定客户时间

销售策略追：Step2：追寻客户

时间2009.6.8分别设立2个小组（各精选3人）进入广州、北京星河湾销售现场，设立联络/宣传点，向当地业主介绍浦东·星河湾项目进展等信息传递；广州、北京星河湾宣传点建立内容动作标志：广州、北京星河湾宣传接待点设立配合/动作广州、北京星河湾销售点协调（星河湾）名片、宣传物料等（PPT＋概念楼书+展示）（策划＋天机）接待流程＋说辞（销售）2009.6.25此类资源性平台公关活动的参与，起到宣传介绍星河湾，获取客户资料，加入客户资源库；荷兰银行/上海国际GOLF俱乐部等活动参与配合销售客户积累公关活动的尽快确定（公关）接待流程＋说辞（销售）2009.6中旬借助异地公关活动，拓展长三角客户资源，加入客户资源库；异地高尔夫活动八个城市（长三角）参与活动尽快确认，便于销售动作开展（公关）宣传物料、礼品的到位（策划＋天机）2009.6中旬《星河湾·星志》刊物建立，与数据库客户通过电话CALL客、上门拜访、短信联络、小型派对等多种渠道方式与数据库客户建立沟通；客户通讯建立