一品国际花园项目营销策划提报二

一品国际花园项目营销策划提报2014.4.141、房地产市场浅析2、一品国际项目认知3、营销战略诊断4、营销策略推广5、形象推广设计6、公司简介与案例目录第一部分：房地产市场浅析老城板块东北新区板块城东板块新野已经形成三足鼎立的竞争格局老城板块：供应量较少，仅有汉城广场、名都商城、阳光花园等商业带住宅项目，档次不高，规模不大，且都属于尾盘，均价约3000元/平米左右。城东板块：在售的主要有凯旋城、福地名钻、颐景苑(书香人家处于尾盘状态)，盘量皆超过10万方，属于销售热点片区，均价约3200左右。目前还有部分土地处于待推状态。后期竞争激烈。东北新区板块：政府重点打造的行政中心区，目前有儒林新城、希尔顿国际公馆及一品国际花园，体量均在40万方以上，现正处于前期蓄客阶段。片区还有大片土地待开发，片区呈大盘竞争格局，未来竞争激烈。未来竞争分析东北新区与城东两大板块形成直接竞争，板块内各楼盘短兵相接老城板块势微，东北新区板块与城东板块供应量激增，两大板块间将展开激烈竞争。两板块均属于新区，且板块内各楼盘相距很近，外部条件基本相同。因此产品自身的竞争力将成为制胜的决定因素。市场容量有限，供应量激增，未来竞争激烈据实地踩盘及与同行交流，统计12年新野销售约1900套，年度总销售面积约22万方。平均每月去化158套。新野自2011年5月以来成交土地面积约18万方，未来供应量预计达50万方左右。市场将形成供过于求的局面。当前市场在售户型以110-130平米的的刚需三房为主，同质化竞争激烈。竞争项目资源配套对比表项目宇信凯旋城奥通福地名钻鑫汇·颐景苑儒林新城希尔顿国际公馆建筑风格新古典中式现代新古典现代新古典园林风格法式园林江南园林法式皇家园林苏式园林法式园林景观资源内部240米滨水景观带，80亩法式园林，最大70米宽景楼间距千米滨水水景带，江南风情园林20亩中心花园，最高107米宽景楼距5万平生态绿化，社区水景社区外60亩景观广场、滨水景观带社区配套3万平商业街3万平广场，2万平商业步行街，国际双语幼儿园，老年活动中心、医务室、室内健身房国际双语幼儿园，商业街4万平大型商业，社区医院，康乐球场、幼儿园希尔顿酒店竞争项目推广特征对比表项目宇信凯旋城奥通福地名钻鑫汇·颐景苑儒林新城希尔顿国际公馆推广高度新野地标一座城市的骄傲新野首席5S好房子标准，引领人居典范别墅级人生极境唯此一景国际化极致考究形象定位新野地标．纯粹法兰西TreeHouse优质生活城钻石品质名仕城邦20万㎡墅质洋房社区46万㎡生态宜居大盘城市作品极致考究推广战略高举高打，深耕品质，持续通过活动及名人策略聚集人气，提升品牌形象通过震撼的现场体验及高性价比的产品取胜走高性价比路线推广较为平实，以2万抵6万大幅优惠蓄客依托酒店，树立高端形象。通过0元成为会员形式蓄客主推卖点板楼、80亩法式园林、新古典外立面、宇信地产品牌、品质用材社区配套优越、CLD区位板楼，20亩中心园林、新古典建筑规模、宽楼间距、景观、社区运动设施法式景观、酒店式物管、新古典建筑主要推广渠道道旗、户外、活动、派单活动、户外、道旗户外、道旗、活动、网站、派单户外、临时外展、行政单位定点宣传户外、外展、宣传车、派单第二部分：项目认知2.1、项目概况2.2、卖点总结2.3、13年项目定位2.1项目概况项目准概况【一品果国际娱花园】位于伸新野女东北村新区大南阳禾大道乒旁，芳地属冰县城脸新区恼，比侄邻老蒜城区司，南注临南荣阳大托道，坚北接部三里项河南幼路，案西靠伟金州求路和底老城符区居贺民房枪，东貌临三吐国大斥道与逝新野仿五星耳级酒挣店。一期命总用跳地92醋95艘5㎡，辰总建24两04蚀43㎡，炕其中蝴住宅副面积20翠80术95㎡。建筑历密度33弯%，容凤积率2.向58，绿很地率31割%，总宅户数14盏27户，圆总车休位50挖0个，押其中辰地上尽车位28歉3个，丽地下报车位21闻7个。85糕—9繁1㎡两器房26晶2套，10香2—过13弹0㎡三玩房99信1套，13养9—校14驼1㎡四案房17案4套。老城废区本案行政迈中心东北到新区位处泽东北督新区斥核心独，共毕享5分钟仪老城利生活仗圈配俘套，冷坐拥旦三里庸河一怖线滨亦水美脉景2.仰2卖点植总结品牌全国磨化布爆局的厚集团发公司朵，城雷市运崇营专子家作为露新野航招商棍引资冰的重哗点企提业，竿南阳闪希尔虑顿房交地产20年沉蹦淀，房诚布局雀全国乡丰，多杂个成园功案算例佐愉证，净实力沫与专萍业更阻胜一形筹。气希尔朽顿携捧手新价野县劣政府雅，20亿打盟造新俩野中崖心，板改变费城市刺格局常。品质国际嚼视野称打造嫁一品律华宅新野劫招商禽引资携重点仓项目忆，城灰市房寺地产呆的标烘杆。截古典麻英伦英经典础建筑鼓，国歇际级逮会所叛，精疗品建友筑，两高档枪用材微，精乓工品熄质城袍市难汗觅其兄它。地段城市板中心既国际挖品质北特区位处寸东北剩新区鬼核心病与城平市门始户口李岸位盟置，伏与市民政府俯仅一的河之及隔，底与老需城中陆心仅5分钟咳车程寸。紧甚邻城醒市主让干道搅，交抱通便慕利。规模超百找万方险恢弘卷体量总用州地近60亡0亩，适总建衬面积辈超百厕万方乔，新册野第匙一大吧盘即退将诞陵生！挠大品鲜牌，柄大社坟区，摆大享缝受!教育享受同一站雄式便痒利教璃育社区穴幼儿绞园，斧周边到幼儿逢园、昂小学嗽及中可学林型立，清一站乳式便迹利教珠育，将让孩覆子赢夫在起准跑线植上。规划墅质驻宽景良洋房决社区稀缺杯一梯隶两户堡墅质肠电梯竿花园忍洋房搂，两捞梯两净户、堵两梯稿三户杏板式大高层弱。整差体建秆筑北然高南稀低，繁通透咱采光督俱佳蚁。配套酒店迫、超惩市、住广场拘、公孤园等辨配套搜一应见俱全3万㎡恼商业陷配套场，60亩春转风广枝场，华五星尿级酒爽店，惰千亩骄河滨心公园……更享哲老城罚区5分钟孕成熟古生活哭配套哗。景观奢享7万平夸米大拣花园知名捧机构陪打造7万㎡茅绿化干空间鞋，9大景估观组超团。莫架空甜层种筝植绿除化，股进一芦步增盏加社聚区绿删化空役间。川大部啄分高宏层可谷观三像里河灭水景套。户型市场附主流滤户型85惧—1束41㎡两否房、茂三房鹿、四翠房，仙客户颜选择碍面大厌，以茄三房娱为主跨，符扣合市丽场主百流需顿求。团队实力谨团队抹通力芝协作广银样集团广、希组尔顿躲房地做产、临知名在物管2.六3、13年项搅目定倡位核心妙优势品牌筒：县标招商香重点愤企业客，全药国布材局的都集团趴化公偷司，订实力牢雄厚规模姑：百捡万方饲建筑蹲群，战运营拿城市(涵括胃住宅亲、商苗业、阴办公今等）地段门：新观区核棉心，俩行政嘉单位熔搬迁勇于此袜，交闲通及帮配套饮逐步戴完善品质摧：古仗典英省伦建黄筑，五开发询商拥伯有打卸造精煤品楼秋盘的数实力受和经叨验产品红：洋沙房产泻品，疏市场吨稀缺夕。两令梯两忆户、裙两梯正三户弯板式灶高层鸟。资源绑：千笔米滨丛水美店景，60亩广迈场，3万平阔商业弄，5星酒斗店，18雾00平幼您儿园项目车定位旬（方晃案一俱）城中坐心·百万锯方都定市综贸合体区域雷属性市界定大型魂社区开发未商实迟力体璃现气势台上压尿制竞介品集酒款店、剃商业挺、广盼场、术住宅以、办踢公、跨学校婚及公白园于阶一体产品除属性赴界定仔，与各竞品叔形成搏区隔开发梳商运础营城浓市，取并非叔简单携的住柏宅开园发城市奴未来·百万谢方行干政级籍宜居厦大盘项目衣定位联（方缎案二篇）新城屯中心息，潜东力无路穷广银站远见叶未来露，运夏营城调市格绳局大型岂社区开发扒商实通力体宴现气势差上压仍制竞滤品行政绢中心浙区资源蹈、配国套、捡产品错及品遣质优很势决诵定项倍目的第宜居荷属性第三长部分钱：营销犯战略牙诊断一品浮国际插项目尽属于晨新野史新区批最大亭的项街目之授一也是墨最有站代表吉性和舍影响猜力的下项目去，无论背其开续发理葱念、钻规划隶设计久、产嘴品定众位、呀销售邪执行、阶物业宰服务器（售翠楼部东物业酒服务倾）、增开发底商实粉力还是讨未来备发展期潜力监等，都可闷谓是新野污首屈历一指一品颂国际磁项目感属于援新野倡新区牙最大励的项膏目之莫一但是发，好冶的产股品却乌没有倾叫卖唱，甚誓至不互卖座罗。什么散原因折？我们史从客政观和项主观焦两方锹面分粉析，衫得出岗如下端结论销：客观蛙方面性：1、国翼家房博地产好宏观度政策弹的调呢整，搞对购愤房者撒心理舱产生渐影响抚；2、政浮策影递响导滨致新故区建盟设的冻推进千速度丝式期望伏值降擦低；3、短着期内外（20搞12年至搁今）嫁，市倒场供半应量逝迅速劲增长有；4、同搁业间律无序幻玉竞争猴、恶雨性竞茧争；5、新箱野县午域市场场的勒房地步产消勇费观坏念没省有质投的升糊级；6、我缸们不匆了解塞新野理市场荡需求您与特块性，便水土淹不服亡；主观颈方面明：1、我肃们的均目标办客户轿定位称模糊后或不帮准确林；2、我洽们的假广告冷定位兆与设馅计大韵众化绒，没全有鲜兽明特展征；3、策间划、郑推广怕、营雁销、溉活动址、制抽作等堡衔接境不畅援；4、营锻销、翅促销袖策略检与产革品定灵位不泳符；5、价迁格策克略出稻现重由大失筋误（屠并非偿价高闪）；6、营围销手越段单笋一，狂策略僵调整撕、跟键进不替及时包；7、产链品卖风点挖压掘不幅到位……宣传芝推广赤语：【一令品国咬际】残/新骄野首扯席城球市运坚营商浮大着新野眯地产兼领航尺先锋率/【一晕品国歼际】抽/世雷界涌匀入新汪野钳一股品领狡先一蔑步/【一盲品国犬际】称/一秧品国及际强新野仓主流赤生活厌缔造进者/【一盼品国惭际】踢/一珍品国彩际皮城躲市精业英和岛贵族五住宅扛供应统商/【一醒品国悦际】查/英想伦春俊色智一品穷人生经/第四夹部分坡：营万销策铸略及效推广一品晨国际秩运作堂的关西键一、宇策略乓先行大盘事开发格模式富借鉴案例返分析抓及精滔英会霜营销毒模式贞探究系统贝定位胀及形付象及龄客户详定位二、艘赢在粪执行整合致营销攀传播大盘茫开发舒模式主题讯社区变开发窑模式通过犯社区舟英伦觉城邦翁主题伟吸引具特定趴消费昂群体建，提予升社哑区的醉影响登力，化支撑吓项目闹开发碰。中心派城镇踢大盘泛模式以区截域规杆划为苍城市仿次中坝心、陪区域纺性中见心为尊基础头，通思过政般府基好础设刻施建黑设为限前提巧的开诊发模雀式。紧缩舅城市滚开发落模式在通胳过城占市大闲盘开茶发中动浓缩肠城市把的主用要功滋能，投通过乱建“挖城中混城”率来保原持项工目的寺相对巩独立柴性。案例唱分析——碧桂蹈园营销府启动祥模式要：体验艳营销+圈层雄营销+活动俩营销推广瓶传播赢手段抽：户外+公交项车体+样板验房+报广+电视+短信+杂志+道旗+围墙+房展摧会+卖场伟展示营销桑启动孤切入砖：产品园作为茂营销付主线社区钉配套旦：五星乔级酒旷店、4万平编方米搬商业僵、幼饥儿园案例施分析——世茂栽河滨栽花园营销虹启动耳模式谋：情景嗓展示+会员封营销+活动换营销推广的传播降手段咐：户外+公交悄车体+市区永接待+报广+电视+短信+杂志+道旗+围墙+房展淘会+卖场魔展示+电台营销菌启动拌切入冷：产品估作为谣营销券主线社区挣配套爸：五星顽级酒柴店、皂农贸闸市场傻、商伟业、米会所案例躺分析——格林盆美郡营销与启动登模式盗：情景少展示+会员丘营销+活动召营销推广蹲传播泽手段戴：户外+报广+电视+短信+杂志+道旗+围墙+电台+网站营销驶启动肾建筑倡风格香作为猛营销卧主线切入社区芦配套磁：社区茅商业营粱销凳模气式产品浩营销扫模式营销网推广侄放在复产品判品质锤上，估体验含营销菌或情川景展刻示，扩感受产着品，周对产姥品品揭质要感求比谜较高槐，多桌适用债于想拨通过朋产品倡来塑之造品技牌的标开发登商概念婚营销旱模式以项永目的碌灵魂裹作为分与客帽户达缺成共达鸣的亡营销耐模式伍，多创在与客絮户在盐精神旅层面暴交流脑，营翼销费么用较邪高，仙多适击用于普全国善影响就力的稼开发吉商价值颗营销滋模式注重劳产品躁价值莲阐述体，包树括区验域价其值，终前景崖价值绪，城算市功能半价值幕，多凶用于期有区技域影泉响力胁的开砍发商一品榨国际跌在营宏销推捕广上塞要站差在城橡市的芦高度引领其新野旷的居客住模摔式开发比商定谣位新野拳首席勒城市这运营夺商恐大新冷野地泻产领青航先帜锋精于软业伯惠遥于民精筑谁山河抹信达园天下至善饿建筑刃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