上海市旅游地产的现状与发展研究上海 旅游地产开发大有可为

上海市旅游地产的现状与发展研究上海旅游地产开发大有可为

城市旅游业和房地产产业的发展促进了旅游业的发展。20世纪90年代中期，上海房地产市场处于历史低潮时期，一些房地产开发商将一些房地产项目用于旅游开发，如改造为旅游酒店。他们没有得到预期的结果。此后，越来越多的房地产企业家开始参与旅游房地产的开发，上海的旅游房地产开始蓬勃发展，成为上海的主要机构。据有关专家的估算,2003年,上海市旅游房地产收入达50亿元,2004年激增到90亿元,增速超过其它所有产业部门。上海旅游房地产的发展现状从项目类型来看,上海的旅游房地产主要包括酒店类、会展类、景观类和民居类等等,已开发或正在开发的项目之多,是其它城市无可比拟的。以酒店宾馆项目为例,2000年,上海市星级宾馆总计不到240家,而到2005年初就达到了400余家,其中五星级24家、四星级37家、三星级132家,并且出现了若干超大型的酒店管理集团公司,如锦江国际酒店管理公司目前拥有客房3万多间、居亚洲首位、全球第35位。经过10数年的发展,目前,上海旅游房地产的开发已形成了多种模式并存的格局。总体而言,比较成熟、开发效益较好的模式主要有:(1)中央商务区叠加型,以陆家嘴和南京西路步行街为典型代表,特别是陆家嘴地区集聚了上海几乎所有的标志性建筑物,吸引了来自世界各地的游客,东方明珠电视塔、金茂大厦等成为来沪游客的必看景致。(2)商务会展型,上海会展业规模居全国首位,再加上2010年世博会的拉动效应,近年来,会展型旅游房地产得到了飞速发展,目前上海市大型会展场馆共有8家,室内展览面积达15.38万平方米、室外展览面积达18.88万平方米。(3)主题景区型,以新天地为典型代表。作为上海的新地标,新天地占地3万平方米,建筑面积达6万平方米。除了这三种主要的模式之外,还有诸如景观建筑物叠加型、古镇再开发型等等。目前,旅游房地产的两大母体产业——旅游业和房地产业都已经成为了上海的支柱产业,并且随着人们生活水平的提高和消费能力的增强,追求时尚消费和度假旅游成为大多数都市居民的共同目标,作为中产阶级消费品的旅游房地产必将迎来大好的发展时期。根据有关方面的预测,到2010年,上海市旅游消费和房地产消费将占到居民消费总数的70%以上,旅游房地产增加值将突破120亿元。房地产的特性旅游房地产是由“旅游+房地产”而形成的房地产业,与传统房地产开发相比,旅游房地产具有自己本身的特点。第一,投资回收率高。旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源、标准化的服务模式来吸引投资者,然后在经营中获取丰厚利润。这主要是因为同一旅游房可以在不同的时段租借给不同的消费者,从而提高了房产的资金回收效率。第二,消费档次高。旅游房地产具有贵族化色彩,属于中产阶级的消费品,其消费者群主要是城市的高收入阶层,他们经济状况良好,消费能力较强,消费品味较高,希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境。第三,消费的可存储性和期权消费。旅游房地产在消费时间上可以是多次的,即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如,密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权,同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。第四,消费的季节性。消费的季节性是几乎所有旅游开发项目的普通特性,旅游房地产作为一种特殊的地产项目和旅游项目,也不例外。旅游房地产项目常年居住的不多,因其产业是依靠旅游而发展的,所以,在假期、旅游季节则火爆,平时比较平淡,其后期的物业管理则成为一个难点。上海旅游房地产开发的优势人文旅游资源丰富旅游资源是发展旅游房地产的基础,上海丰富的旅游资源和较高的旅游知名度无疑为其旅游房地产业的发展提供了先天优势。上海虽然没有雄伟的名山大川、奇峰异谷,但它却是中国近现代史的“缩影”,许多重大的历史事件和革命活动都在这里发生并影响全国,人文旅游资源异常丰富。作为历史文化名城,上海拥有70余处国家和市级重点文物保护单位,上海还是万国建筑博览城,外滩风格各异的建筑群及近年新建的千姿百态的新建筑,引起了海内外建筑界的高度瞩目。在长达近200年的开发过程中,上海始终处于中西文化的交汇点,集中了中、西、古、今各种人文社会资源,仅名人故居、各种纪念馆、博物馆就有几十处。上海还是一个都市景观资源十分丰富的大都市,如被称为全国第一街的南京路商业街,享誉中外。“世博会”影响上海地产业基础新世纪,中国成功加入WTO和2010年的上海世博会,都必将极大地促进上海市旅游房地产的发展。(1)世博效用。举办世博会、建设世博场馆本身就是一个巨大的旅游房地产开发项目,世博会的品牌效应必将带动上海地产业和旅游业的大发展,从而为旅游房地产的发展奠定坚实的产业基础。(2)WTO效应。“入世”虽然不可避免地带来一定的挑战,但机遇是主要的,主要表现为:越来越多的跨国公司将进入上海,而其公务人员通常具有比本地居民更强的消费能力,同时,来上海旅游的外国游客也会有较大程度的增加,这无疑将大大增加对中高档的旅游房地产的需求。高新技术出口增长缓慢,开放度较高自改革开放以来,上海的对外开放程度日益提高。“十五”期间,APEC会议、全球扶贫大会、世界工程师大会等重大国际性会议在上海成功举办,上海对外开放领域不断拓展,城市国际化水平进一步提升,处于国内领先地位。外贸出口总额从2000年的253.5亿美元提高到2005年的907.4亿美元,年均增长率达29%。高新技术出口比重从2000年的19.6%提高到2005年的40%。2005年上海口岸进出口总额达到3507亿美元,占全国的比重由2000年的24.7%上升到目前的27.9%。“十五”期间,外商直接投资实际到位金额286.6亿美元,至2005年末,落户上海的跨国公司地区总部124家、投资性公司130家、外资研发中心240余家。较高的对外开放度,成为上海旅游房地产持续发展的突出优势。一方面,日益开放的社会、经济生活,将吸引大量的外地高收入者入住上海,从而增加房地产商品和旅游产品的潜在消