世联上海知名地产滨江尚都营销策略报告

世联-中海滨江尚都

营销策略商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作汇报之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。上半年回顾目标本次报告结构策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略推出26＃临江一线单位均价￥28000推出7、8、17、21、22＃包括沿龙吴路单位与临江二线单位最低￥11000，最高￥28000，均价￥13000推出12＃临江二线单位，最低价￥12800，最高价￥18700，均价￥16000在形象和价格上方面均已成功跃居区域领袖楼盘1.一期整体销售总结：10年4月世联接盘起至今，一期共销售623套，去化率达到83%，总销金额15.3亿，整体均价增长超过100%。10000150002000025000半年总结2010.46810122011.2463000035000推出23＃临江一线单位均价￥23000推出29、33＃临江一线多层最低价￥22500最高价￥45000均价￥35000推出25＃临江一线单位均价￥270002、推售情况：上半年主要进行一期的剩余房源的推售工作，去化速度良好，上半年实现82%的推案去化率。推售时间3月22日4月18日6月8日小计推售楼座10/18/19/20#25#29/33#/面积段110-155176-216237-244/推售套数

90

36

28154推售面积122396824701126101推售均价18000240003500024000已售套数90324122去化率100%89%0%82%半年总结3、销售情况：3月份开盘集中成交，随后价格一路稳步上升。月份销售套数套销售面积平米销售金额万元销售均价元/平米113538647.351203321346817.322362231491518924040.3416547478764314010.3118331561616511635.461887362115943486.1121870合计3233147554636.8617359注：数据来源于佑威网，时间截止至6月30日上半年成交323套，销售面积31475平米，总销金额5.46亿，整体成交均价17359元/平方米。（含车库、商铺）

半年总结以上数据含车库、商铺上半年成交168套，销售面积25883平米，总销金额4.99亿，整体成交均价19270元/平方米。（纯住宅，不含车库、商铺）

4、一期剩余房源分析：已推房源中的剩余货量较少，多为景观资源较差或总价较高房源。新推或未推房源为一线江景大户型高端产品。楼号户型面积总套数剩余套数余货特征29#24014146月8日新推房源面积大、总价高33#240141030~32#36066未推出23#216181样板房17618125#216182高区、大户型、高总价17618226#216183低区、大户型、景观资源较弱半年总结类型面积户型客户类型C1176/216三房/四房50%上海客户50%两外客户私企业主+高层管理C2153/155三房/三房70%上海客户30%外地客户中高层管理+小私营业主E118/105/150三房/二房/三房90%上海客户10%外地客户中高层管理F122/140二房/三房5、客户情况回顾：以改善居住型自住客为主，本地客户占绝大部分比例，其中徐汇区客户占54％。我们的客户：年龄：客户年龄层次以35-45岁为主，有一定购买力；来源：主要以上海本地客户为主（其中徐汇及周边区域为绝对主力）。一线客户大多集中在徐汇、虹桥等高档区域；二线客户有部分来自于莘庄、闵行等区域。置业目的：绝大多数为自住。关注价值点：江景、中海品牌。成交客户吸引因素统计半年总结6、影响成交的主要因素分析序号正面因素总结经验1滨江资源、成熟社区前期产品定位的重要性2优惠额度增加淡市下优惠活动对促进成交的重要性3准现房销售展示对于销售的促进作用序号反面因素对策1劣势房源、高价房源去化相对缓慢通过媒体宣传、现场销售引导客户半年总结7、形帅象推啊广回香顾：“成唤熟湾雪居，尼国际冰人居吃价值叙领地瞎”“世济居徐倘汇，稍宅藏长滨江希”一线听平层筑大宅抹启用班副案害名“金录域华淹府”整体漠推广醋主题负脉络——由区予域化室江景炉楼盘，到中圆海品薯牌影障响力臂下的轰徐汇观滨江萌精品雄社区严，再樱超越辉自我延，最岔终树转立徐楼汇滨邮江首夸席湾联居形百象，确在价居格与平形象揭方面辣均跻早身全桶上海仿豪宅紫行列榆。中海赌滨江仆尚都底金尤域华懒府徐汇狐一线娱滨江冷之上搅的类邻别墅邮体验世居拆徐汇览，宅迫藏滨慎江一线机滨江棒全景继观大她宅成熟节湾居麦国滚际人雾居价截值领升地滨江碍典藏咳房源乱即列将联激袂登铺场10劫/1洽8/举19葱/2夏0#25叙#29烫/3钥3#3月22日开愈盘4月18日开妻盘6月8日开策盘半年总结8、媒艺体投轰放：椒上半愚年媒咏体推节广费职用总杆计约28像9万，占赞总销戚金额扇的0.帮5%。新闻饺晨报足、新最民晚叮报、东方廉早报昏、租旧售情小报、疤上海君楼市危、搜房龙网、麦房半、东方堤航空踢、DM境外且夹报新闻蔑晨报版、新怜民晚举报、东方爆早报宵、租桐售情腿报、群上海杨楼市婚、搜房晚网、麦房叙、移居孟上海御、东捷方航身空、DM境外泥夹报新闻扛晨报很、新盆民晚兽报、东方爱早报群、租减售情唇报、血上海所楼市半、搜房惑网、理财调周刊叉、DM直邮帖、短信媒体投放----媒体费用----77万127万85万289万上半基年媒追体推从广费蹈用总坝计约28优9万，总销陡金额5.累4亿，仅矩占0.战5%，现闭有媒值体投唐放效拘果较密好。新闻竿晨报盯、新易民晚乔报、东方续早报坦、租骂售情叫报、尽上海为楼市结、搜房厉网、麦房焦、移居因上海贼、DM境外群夹报DM直邮半年总结一期哨小结苦与启捞示一期象启示火：客呢户仍各以区域康性客厉户为主江景郑资源开、中股海品惭牌是客坑户认困可的捡关键洒价值济因素一期芒成果门：项系目价春格实新现大杰幅拉落升＋啊推案谦房源禁的顺时利去香化树立徐汇袖滨江深标杆军楼盘的地判位“成纹熟湾惯居”形象饱已深花入人景心半年总结上半币年回骂顾目标本次查报告瓣结构策略行导出营销串攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略目标销售海目标1、量轨：7亿（筹年度节总销15亿，滩其中弄一期8亿）2、价咐：在熄一期矿的价水格基朋础上杨有所滩提升品牌驼目标项目各：稳稳固当宗前区汁域领雾跑者术地位企业镇：项岸目与缝企业红品牌婚联动少，相奇互拉看升11年目过标量：7亿预计11年8月开盘根据腾户均能面积私（12抖5m2）、沃一期10年C型实幸现价邪格（22悦00逃0元/m2）需要5个月秤内完斑成25酱4套销发售量裹，平均51套/月目标分解目标顾分解谎一：慰量与丛价在价状格继避续小贼幅提疲升的拳基础裕上，制月均偿销售51套，是滚否有珠难度促？价：10年一设期实饶现价榨格的底提升勇：C2型——曲19扁60溉0元/m2↑C1型——尸23梯80从0元/m2↑市场弊形势罩不容11年价爹格快节步上爬涨！资金趟需求筝不容斥高价葬影响雅速度控！与一池期持查平并演小幅怨提升降价格距！C2型——索20砖00丽0元/m2C1型——厘25甜00任0元/m2根据塔户均绵面积透（12尽5m2）、祝一期10年C型实宽现价策格（22肉00狭0元/m2）需要5个月门内完宴成25品4套销用售，塑即51套/月项目11上半年销售量月均销售量中海滨江尚都168套28套尚海湾411套（225套）68套（38套，不计被整体收购房源）百汇园132套22套平均39套(29套）远超浇过11年上搭半年窑的销容售速除度！目标分解目标引分解漏一：象量与屠价量价旱均需剪提升忆，但糟市场殊形势各反差相巨大程，销触售任盾务艰帝巨速度>价格下半桨年销启售的狸首要商任务乔是保大证销蒜售速相度，蒸其次生才是化实现搬价格谨提升篮。深耕男多年踢，奠墨定基牺础上世深纪90年代途初就锡登陆梦上海滚，中估海地吃产已贞成为汇沪上公高档诱楼盘优的代宵名词帽；低调伐内敛健，一绿度淡唉出继海互华花纲园、唯海天永花园圆、海边丽花剑园等仇之后饼，中置海在约上海恋一度财较沉胁寂；中心域城区娃，项胖目联作动卢湾社区、雁闸北蛙区、轮徐汇何区，烂中海轧全面雀落子巩，价暂值联满动促族进品承牌效聪应。目标参分解弦二：扎关于奏品牌中海工在上华海的搭发展倘历程目标分解世居强徐汇闯，宅舱藏滨咽江10年树立锋项目菌品牌排基础11年强化王企业连品牌烧辐射彼力国际间湾岸峰社区中海杜翡翠奸、中狮海锦丑城等岔项目昆陆续忌启动中海虹滨江璃尚都上海扒中海长三课角战齐略重色心目标供分解挣二：趴关于妻品牌11年上巧海中健海多各个项访目同示时运免作，杂是强化启企业采品牌弃影响沸力、坐稳固邀长三扭角战治略重狗心的一凉年。么中海猎滨江杂尚都鞭能上导升到陕的高弟位将捏为其诉奠定屯坚实浆的基硬础。与沪放上其浑他项链目联杜动，孝进一膛步提化升中崭海品箩牌价称值，狼增强泽中海致在上剖海乃坐至长转三角浸地区月的品豪牌影凤响力屡，为动后续躺项目砌的开坦发奠困定坚棍实的中基础窜，夯段实中拼海全计国布会局的曲发展筐战略佳。目标分解目标俭解析女小结滤：是11年上海中海强化企业品牌影响力、稳固长三角战略重心的重点。品牌升值：11年销售任务艰巨，淡市下如何实现有价格要求的快速去化？营销突围：如何占在淡享市下踩完成泼艰巨史的销佣售任伞务？项目稻自身之有何针优劣散势——本体牧分析蛛市睡场中燥有何捉竞争情与威府胁——市场书分析客户寻有何渔特征慰与需挡求——客户盯分析上半旋年回述顾目标本次既报告想结构策略络导出营销筝攻略本体分析市场分析客户分析渠道攻略展示攻略推售攻略推广攻略社区御日趋盆成熟伏，内法部差斩异明输显预计鬼在8月下献旬入堂市，激一期波剩余态货量华为大稍户型卖，没遮有内马部竞邀争2345678910111211季度122011年2009年一期销售状况交房情况配套投入时间可推售栋号10号持续销售阶段客户积累阶段29号、33号、townhouse一期全部交付一期现房销售阶段2季度3季度样板段完成11#达到预售标准25号楼2、3、6、7#达到预售标准本体分析类型面积（㎡）户型10年销售速度销售均价总价区间C1（一线江景）176/216三房/四房144套14套/月23200元/m2360-610万C2（二线江景）153/155三房/三房216套47套/月18200元/m2240-320万E（龙吴路高层）118/105/150三房/二房/三房540套60套/月13000元/m2120-210万F（商业街多层）122/140二房/三房60套10套/月13200元/m2150-190万一期烈基本损为大途三房喝及以烫上产霸品，巡寿体现乳功能楼性、殿舒适许性；产品耕总价播基本歉为20开0万以甲上，告跨度荣较大顷；一期图：基甩本为饺舒适慢性户怕型，以大庭三房徐为主本体分析：90以下小两激房和14事0平米大三瘦房为主建力产气品，产品铲结构优质变健，面积吴趋小金，出侦现紧狭凑型板二房迫。户型面积（㎡）总面积面积比套数（套）户型比两房两厅一卫86-88㎡2604830%29643%三房两厅两卫142-143㎡3146037%22032%四房两厅两卫161㎡2845133%8025%四加一房两厅两卫172㎡90合计/85959100%686100%整体厨面积苦趋小先，产层品结届构与露一期台相比盾发生颤很大见变化轻；从面组积比降上看毒，大胡户型勾产品坊占70％，历是销眠售回栏款的手主力街产品亭；而库从户倘型比债上看牺，小拨户型戚产品午占到43％，颤需要弓在营闹销布械署上高有所屠兼顾得。本体分析本体帆分析起总结丧：（详置细本懂体分抬析见艇附件嫩一）一期梢今年4月整悦体交距付，园各类夏配套偷设施支自今回年年粪初陆砖续投齿入使怠用，社区示成熟工度高；户型毙面积斑整体弟趋小行，新占增资餐源型小两他房；大户佣型面侦积虽舌然减笼小，煎但使用霸功能贫有所扑提升，比拆例锐除减下稀缺彩性凸似显；本次邀报告结结构上半年回顾目标策略导出营销攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略因05敌-0芹6年调怕控效符果不芽明显半，10年全管国房恰价涨铅势难咏控，柄直接踏引发希本轮鸟以金共融紧疲缩为历特征便的宏旧观调朵控；05年调容控主扒要手陡段：诉土地京政策弱、行皮政管子理以扁及对故供应袖结构什进行为硬性乏限制10年调露控主攻要手拴段：卫行政榨管理芬政策捏的继剥续落忙实；志加息+紧缩非银根慨的金常融组哥合调耐控新一奋轮市闭场高底涨期赚，价孩量齐迹升，蒙涨幅聚力度授远超05年，斯在更磨为迅尘猛和谨有针解对性泰宏观乱调控惭下，11年进点入新肿一轮翻整固胶期。市场洞分析大势成交拘量同雅比萎缩妹近半，客户姨观望情绪并日渐壤浓厚电。5月的粥上海浮楼市摧并未盛迎来款以往博如火轨如荼超的销柴售场肆景，宝虽然资商品矿住宅福市场继的集国中放妻量导妹致环有比上赤涨8.节97垮%，但同比抓下降47头.4袋7%，成交奶量为14葡3.垂3万平催方米盯。此外农，成投交商帜品房乒的多蔬集中愚在中盗外环加、外勤郊环讨等地皱区，逮高档咬房成和交均创价有秋所降拉低，贤本月免成交眉均价就为13督92熄9元/平方后米，环比坝下降2.云99忙%。市场锁分析大势大量宪：主要洗集中猪用在影陌生卧片区劳，以枕及传套统的栋公寓也供应责区域亦，如西郊欣板块呢的九颜亭和热浦东唇的周缠浦；较少菊量：主要洽被一氧些品赤牌开匆发商风操作族，位索于相眠对成望熟的邪板块赶，如万科为的金捎色雅傅筑、道金地鸡的湾硬流域么和未夹未来崭；70叨/9档0的开弊发趋忍势：皂中低斜端产首品扎套堆，高端产犬品稀围缺。纯公寓开发公寓＋低密度住宅11年供早应特笔征：葵全市小户贸型集榨中上节市，市端场结屡构的弊变化炼导致郊公寓歌面临同质写化竞型争的升揭级；市场寺分析大势徐汇凡滨江煎板块端规划帆为高挎端休召闲居凑住区伶，板块割价值狡日益馒凸现咳，具买备发艺展优眼势新闻碧链接吹：重新羽启动斯的浦晒江两哨岸开遗发规散划，换重点渐在浦砍西部崭分。档随着墨外滩寻综合桨交通轰改造拢工程室的全融面实农施，杏南外康滩板齐块高维档物蚂业市救场前无景看求好。符据了挣解，"外滩匪一体肉化"工程挨规划问中，丽外滩录延伸缘瑞段属耕于中隐央商反务功并能区验，与衬之毗庸邻的季南外亭滩地习区成英为可增供居瞧住的火高档烤滨江月住宅繁区。规划浸公示盐：浦江它南延水伸段伸将以明生态住环境挑建设两和文漠化旅喉游功隶能为公重点答，发述展成养为集文修化旅该游、裹居住晋休闲挥和高砖科技牵研发讨为一俗体，鞋生态段环境袍优良默的功拐能区。徐汇勿滨江辰段具盗体形片成一启廊、侮两心纲、四扩带、年四片瞧总体敌格局责，形穗成四杏个功泉能区过域，友该规咏划全刃面升迫级徐骆汇滨闲江人堆居环击境。滨江弱休闲谊居住您商务乡丰区的主劝要功亭能是蚕公共布休闲桌、高级需居住、特窝色旅平游、舞创意怕产业敬、商扣务及隙教育催等。市场寺分析板块土地姥环节徒的行臣政性摸调控饰，金酷融层锁面全滥面紧辩缩，11年市南场进殊入阶龙段性唯整固靠期；开发跌、消雪费贷义款双扮重限闸制，据开发盾商回邮现能柿力经忽受考专验成交鞭量较顾去年令同期茎明显炮萎缩政，客户轧观望赤情绪势日渐黑浓厚；成交巾集中久在城抖市外猴围，印价格冶是成酱交的劝主要快驱动妖力；开发鼓商观菠望“裁促销喜策略厅”，万科亦降价危影响捷上海船楼市；小户盟型：轮公寓凳面临70秩/9蚀0集中捞放量，近剖郊板烘块同父质化容竞争台明显倒；高端尚产品姥稀缺；政策喝与调浅控市场程大势沪上村楼市妄逐渐继转入问淡季踏，买疲卖双润方观愈望情陡绪渐很浓，震下半伏年整捧体大定势严绑峻。（详策细大萌势分勇析见姓附件贼二）市场居分析大势良小结市场佳分析竞争大户学型产读品市翻场竞班争分佣析：1）区胖域内失竞争枝：临锯近板伟块同灾品质嚷项目情竞争才情况蔬；2）区引域外多竞争舰：锁括定“列两河此流域冬”，众盘点均与本注项目两具有赌类似返滨江露资源喜和高致品质融的项燃目，旗作为第竞争木参考翠。上海蚁，仅屈有的边两道隶湾域狸风景——黄浦馋江&苏州予河市场抛分析板块区域但内竞身争：笔徐汇堪区价劲格稳卫步攀号升，欢进入5月后杆供应宇放量烘，供撤求比哭达1.斥72：1，呈供大央于求状况宰，区潮域后酒续供宇应量谎大。据佑酬威网纵数据虾显示俯，徐俯汇区阴目前可售呆面积昨达52箩.6万方，总互计约50怨00余套房源伍，区困域市离场后龟续供胸应量挖较大会。已售3.离8万方半，剩备余约2.磨8万方已售13万方街，剩斑余约7万方已售2万方柄，剩织余约6万方已售0.握4万方影，剩统余约1万方一期皆剩余洋约2万方娃，约13禽.6万方汇峰优鼎园百汇骂园一性期本案尚海低湾已售8.跪5万方租，剩丧余约10万方徐汇庄新城赶三期已售5.报8万方武，剩谁余约2万方海上剑名邸7891011121234520姜11年6620速09年竞争街项目龙华灯板块徐家烤汇板省块植物晓园板掌块协和展紫薇欣苑区域泰内竞掌争：鹿重点摧参照嫁区域报内同监价同内质项蠢目，畜均为绑在售守项目歌，在峰下半骡年集虏中放割量，钟区域海内中腊高端蓬项目嚼存量浇约30万方，竞蝇争激桂烈。市场卡分析板块徐汇芹滨江腔板块滨江板块陆家殊嘴滨江法板块卢湾伞滨江朴板块黄浦鉴滨江登板块东外哲滩滨液江白金衬府邸虹（豪忘华户物型）睁鼎隆疯公寓则（小园两房遇）圣骊景河滨婚苑（吸尾盘码，小燥户型选为主圾）已发闸展成仔熟，稻无新暴项目践在售卢湾叹南滨怜江区隙：高沸档商膜务区丝式和旅购游休疑闲区百汇设园、肝尚海棋湾、芝中海龄滨江砌尚都思；放馒量集游中长峰座馨园浅（在揭售）之、上固海滩农花园2期（像在售变）市场逆分析板块区域漫外竞奖争：欣滨江障沿线币板块查新盘闻放量佣集中带在本区居域和长宁广区天基山板纷块长宁哥滨河天山去板块天山筐华庭豪、天扩山怡娱景园兆、天熊山河互畔花搭园；涌放量阻集中同类姐型项针目集曲中放剑量，赖直面运竞争精激烈徐汇婆滨江守板块滨江板块尚海竹湾豪拐庭百汇缠园本案项目名称土地规模预计供应量尚海湾豪庭约62万㎡4栋预售，另有4栋大量余房在售，基本涵盖整个11年售量百汇园约50万㎡1栋在售中，剩余70余套，5、6月继续加推，售量较大中海滨江尚都约27万㎡2期上市上海滩花园约20万㎡4月推出51套上海它滩花丽园区域誉内主摇要竞教争区域歼外主暂要竞本争市场盆分析板块主要因竞争吵项目发在第三纠季度蛮开始摊集中禽放量，其喝中以一线勺江景害豪华练户型讨房源为主征，与本稠项目翼形成做差异籍化竞亭争。2345678910111220灵11年112320怕09年百汇幻玉园尚海臣湾豪赞庭上海利滩花秒园竞争爆项目剩余裂约1.赴5万方跌，11年3月推或出压成轴房党源已售7万方主力袋户型激：85盯㎡一房15言0—率16惕0㎡三房一期亡剩余忘约2.鸭5万方催，11年6月底脉推出及二线消江景中最姿佳楼煤座，瓦预计8月底胃推出辩一线遍江景显房已售8.拣5万方主力耗户型稿：11剪0-絮14代5二房17帅0三房性、21签0四房一期树剩余钓约2.微1万方匙，预椒计下介半年佳将推软出一线咳江景用房已售5.称8万方主力茄户型疤：68一房废、12赴5-引13抵3两房16魄5-氧17葛0三房杯、22怨5四房中海登滨江粪尚都一期饰剩余删约2万方犬，约13绕.6万方一期财已售15鄙.5万方豪，实彩现80别%去化主力毒户型由：14盲0-隶15泼0大三嚷房市场托分析板块20址11年市奏场同累类项胃目月均京销售30套，本项延目11年月喂均销洋售51套的目标筐超出吗市场像水平僵。百汇猫园811791012620销10年856671472////4562665622142302996693411451119上海现滩花尸园尚海文湾中海葵滨江傻尚都13220唇11年11808106239255157243（60）11583056221095402664520低11年同冻类项傍目月均鱼销售肆速度约为30套11年月均销售速度868（38）2239（29）市场铲分析板块6尚海造湾6月份辫的集的中成轨交是支由于6月7日被怜香港宪某集上团整歌体收象购13、15栋楼偷（二坡线江度景）逢，共野计18娱3套，苍总销吴金额9.番2亿，霞均价32岂45像0元/平方蝇米，剂为其稳后续拦推案姓树立的了强泊有力或的价柿格标窑杆。二房0608010我012舅015惭020减0上海渴滩花舞园尚海蜡湾豪洽庭百汇碰园三房二房一房户型谁面积驶（㎡）中海穴滨江防尚都主流狐户型甜面积三房二房三房产品以构成适：竞菊争项努目户辱型面呼积集焦中在12弟0-劝17扑0㎡以及20第0蒙㎡以上宴的豪新华户科型，本警项目大户闪型在降面积饶段上妖与市絮场存径在竞暮争，但90壳㎡以下小两术房属明滨江公楼盘孕稀缺规产品殿。一房二房三房四房四房3+侦1房市场载分析板块区域毒内中卡高端讯项目畅竞争能激烈们，区庄域外酱市场像竞争志量不境大，善主要蛛竞争岁还是喜聚焦尤在同转区域妖滨江咬沿线句项目伴。主要阴竞争给项目片在第三垄季度能开始陶集中清放量，其滔中以一线忙江景游大户陵型房虎源为主踏，与本乓项目振形成熄错位校竞争挺。竞争岭项目捷户型保面积笋集中吧在12必0-倾17满0㎡，本辨项目大户登型与孩市场抚存在悄竞争，但90缺㎡以下小两见房属往滨江迟楼盘狸稀缺惩产品醒。市场宵分析板块舞小结选取废最直蜘接的放竞争领对手——尚海任湾和掘百汇昆园，进柄行点巨对点获分析市场减分析点对丙点分阀析1、配搜套/规划/景观掏：三个捉项目伴皆沿怠浦江烘的走感势排均布，醋将江受景优犹势最葵大化垄发挥颂。本案督在地勾段/江景使资源刺上无幼优势币，竞争部项目裳皆为偏城市蚂综合既体，符本案豪为纯居习住社部区。从“一叹线江案景最努大化糕”角度睡考虑水住区图规划渐与建甩筑单府体设颂计。摧建筑存在竖走向空测间上贫错落井有致洽，由丧东向临西形酬成递碎进关光系；忙临江炉建筑粮组团似巧妙咐地留毛出视缓觉通钳道，楼增加欲了观旷江角悠度；聚设置峡露台翅、景垃观阳浑台、戏凸窗取等多谋级空足间，井形成肺了室醋内生草活与裁室外桌江景搜对话训的平斥台。坐拥浦江糠一线占湾景，集龙住宅蔑、商蚊业、城办公缝为一街体的复合酱型多温功能现社区胖，建筑炊错落召排布少打造舌江景饭最大棒视野水，超雄阔阳喘台、说落地迁窗，放转角糟窗等阁多种始观景推空间盆。中海沈滨江份尚都尚海悠湾百汇辞园一线胁江景庭城市急综合猛体项枕目，住蚀宅沿鸡湾岸庭走势男排布鲜，将垮景观辆资源片最大滤化处涛理，台地块侄中心桥位置螺设置顽地标态建筑——五星租级凯电宾斯扭基酒怕店。君通过滤转角亭阳台混的多追角度拳设置评将景鞭观资喊源放乌大。市场抵分析点对酿点分迟析2、户框型：肚二线她江景泼两房搞比对中海妨滨江死尚都折户型方正茶实用附、空队间利脉用率拴高，主喝卧设董置特司色的六角豪景观援飘窗耽。2/澡2/丢2饼1竿10蚂-1阔15食㎡房型杆不规孙则得房瓶率低2/晨2/撒2农1阴33会.3承3㎡房型仓不规浑则三阳拐台设漏计，歌景观里佳C2愁-2眉2/庙2/梯1烫8泥9㎡主卧六角野景观邪飘窗双厅洒、主花卧均可观快江景得房帮率80驳%以上中海隙滨江尊尚都尚海谊湾百汇械园市场歉分析点对顶点分逆析六角景观飘创2、户凶型：厚景观垃三房絮比对中海普滨江冠尚都泽三房向相对您竞争城项目面积酱偏小，但毯拥有特色挽的景陷观空倾中合还院和前书房，形称成差异番化竞字争。3/忠2/振2板1样74猾.7卧9㎡入户瓦花园豪华下、方院正双贱厅3/傍2/辣3行2基09寻.8钱3㎡豪华斗尺度暗卫症，客牢厅餐仓厅单蝇面采瓶光4阳台馆设计泊，景东观绝芝佳C2纵-3愿3/排2/廉2即1妥46晓㎡客厅寄、主谱卧、贷次卧否均朝练南景观醒书房茶、景滔观主绍卧、浙客厅空中创合院可观授江得房独率80另%以上空中合院景观书房中海键滨江惑尚都尚海岩湾百汇秒园市场统分析点对娘点分梁析4/旋2/乳3哑2拢25影㎡主卧八角护景观棉阳台，卫嫌生间惯可观英景中西啄厨房疫分隔谷，符腔合境积外居幼住习严惯4阳台割设计去，处处会皆景懒观C1逗-2顽4/阔2/校2支1虾75价㎡4.亚8m大面辉宽客寄厅两间膀卧室脱、空相中花天园、奴客厅烂南向白观江景观栗主卧领套间虑含主去卫和景观哪更衣懂室设置到多个头景观建飘窗得房嫁率80打%以上空中合院景观更衣室中海肤滨江拨尚都尚海导湾2、户殖型：姻景观娃四房确比对二者妈皆有寇各自路特色槽的景杜观房刊设置校，尚级海湾疑更符渐合境外纹居住离习惯，尺探度豪轿华，非二者盐间可结形成错位煌竞争。市场防分析点对霞点分恼析3+滩1/滑2/驳3冠2效09可㎡豪华喇尺度卧室默均为洒套房暗卫临，客摩厅餐今厅单何面采零光南北承豪华搞景观军阳台毁设计百汇娇园3、形粘象推替广：爸差异应化竞申争诉泄求中海文滨江防尚都剩目前丑以“成袜熟湾返居”糖“滨拳江”为核苹心诉救求，趴尚海断湾为票“浦司江资毁源”雾和“基综合捞社区起”，护百汇充园为量“地绢段/滨江葵优势救”综合泡性社晚区浦江晓资源地段优势中海坊滨江搂尚都尚海仿湾百汇皇园成熟稠湾居滨江文一线市场疯分析点对死点分自析4、本涛项目告竞争少优势翁明显接：成熟度社区僚、实歇用户帝型、尾纯居樱住区葛、中四海品涝牌竞争项目地理位置建筑面积交房时间主力户型物业类型销售均价开发商尚海湾豪庭宛平南路东安路62万㎡09年12月68-225㎡五星级酒店、服务公寓、商业、写字楼、住宅30000元/㎡上海鑫泰百汇园宛平南路龙华路50万㎡11年9月底110-250㎡服务式公寓、写字楼、商业、住宅30000元/㎡上海百汇中海滨江尚都龙吴路罗秀路27万㎡11年4月一期全部交付86-170㎡住宅、商业25000元/㎡中海发展▼板块抢内竞稠争项抽目点饰对点斯比较凑分析中海挡滨江裹尚都独今年4月一讽期全阔部交涌付，愁社区尊与竞捞争楼妄盘相酬比成弱熟度攀高；难户型其面积骂在10扎5-巩24兽0平米调不等主，以惜舒适催改善异型居边住为缴主，岔一线楼江景屑独有俯空中捧合院吨设计师，创屿新性虎强；秆中海普品牌狂在上鬼海积远极耕栽耘10余年型，是市高档运住宅犯的缔捷造者柏。市场堡分析点对层点分聪析景观推资源箱、地宜段配耽套不纯占优先势本项肃目产剃品与具竞争胃项目设形成错位脾竞争本项秘目竞友争优存势明排显：成熟奥社区警、户从型、疤纯居栋住区愧、品碌牌市场窃分析点对霸点小兽结市区主小户获型分由布：拿具有泪参照焦意义轨的板屋块——三林嘴板块垃和天隶山板肢块（填苏州喝河沿瘦线）区位况上与昆本项后目接奴近；市区狂客户针导入盛型较誓强，松客户阿来源椒与本培项目珍有重宽叠的宰区域君；小户彩型供惑应集仰中，登产品翁类型寨相似六，有90平米抖以下复小两呆房；集中红了大雕量高纳品质彻开发贡项目爆；其唤中大撑盘项雾目居骨多。价格凑上竞泻争力面较强屡，总跳价区朝间在20凯0万左撕右；▼竞争惑板块占选取薄考虑争因素市场痛分析小户医型三林板块徐汇滨江板块天山板块苏州河沿线市中心新江湾板块大宁绿地参考瘦项目绍锁定产品质尤较高胶、总保价段劝相近铲、具蛛有同区类90小两膨房的优项目岛。三林便：金亏色雅吊筑、敲上东魄国际现、湾寄流域天山熟：天想山怡覆景苑么、天纱山华道庭市场皱分析小户撒型项目名称社区形态产品形态均价轨道交通核心价值主要客户描述区位规模容积率物业类型户数面积区间装修金色雅筑中外环三林板块8.51.59小高层/多层885一房：68两房：70-90三房：90-146精装修18000M6万科品牌，产业化住宅专利洋房市区首次置业客户较多尚东国际内中环三林板块321.2电梯情景公寓/4+1宽景洋房1122一房：80两房：85-120三房：114-148毛坯18000M6低密度中环大盘，稀有洋房客户来源广，覆盖全市，层级较高，为自住升级/享受型居住湾流域中外环三林板块231.5小高层/洋房/联排200090平米以下公寓洋房和小高层毛坯30000M6M11金地品牌，低密度社区客户层级较高，覆盖全市，对住宅品质有很高要求天山怡景苑内中环长宁路沿线162.2高层2000一房：61-65两房：85-90三房：140-170复式：250毛坯21000M2内中环成熟区域的大盘客户层级较高，覆盖全市，对住宅品质有很高要求天山华庭内中环长宁路沿线8.81.0高层1000一房：55两房：75-85三房：100毛坯20000M2内中环区位优势，主打90两房来源以长宁/徐汇等附近区域的市中心客户为主三林毅：通巴过品哭牌和怀产品寨力取剖胜，葡客户盛来源禽广泛夕，新坡上海锯人居林多；天山增：通匙过成惩熟配求套和乒地段砖优势武取胜广，客太户主俯要来阻自长强宁及督临近橡区域监，上男海人悄居多肾。本项继目竞喂争优皮势：徐汇考、滨哀江高傅品质兴社区竞争项目地理位置建筑面积资源交房时间主力户型物业类型销售均价开发商金色雅筑环林西路三林路口8.8万㎡金谊河三林公园09年初70-90㎡精装修情景花园洋房、小高层18000万科尚东国际海阳路近上南路32万㎡无一期已交85-190㎡双拼别墅、洋房、小高层、商业18000中万置业金地湾流域中环线、东明路23万㎡三林公园、中汾泾09年5月80-270㎡双拼别墅、小户型电梯洋房、小高层、商业30000金地中海滨江尚都徐汇龙吴路罗秀路27万㎡滨临黄浦江一期4月交付86-170㎡多层、高层商业——中海发展三林小户舱型参竟考项会目点晌对点动比较狮分析本项果目所雾处徐汇听板块与滨江晕资源为最蔬显著样优势芽。市场编分析小户喉型小户亮型市蝴场竞豪争激倡烈：扯三林汪板块断、长凯宁板秘块放撒量巨贺大，乳产品勤品质昆较好怖。本项忌目核删心优也势明滥显：签徐汇吵板块季、滨阿江资亲源市场叫分析小户对型市场烛分析惧总结通过角市场骗与竞工争分析幅，导好出我楼们的核运心竞碌争优保势核心俩优势尾明显啦：成熟父、纯醒粹的沙居住生型社慰区，较中海裕品牌更，精来品户削型核心场优势+湾居作生活委成形制胜载法宝产品纹差异恶化：蹲大户遵型——与竞荷争项弹目形哲成差管异化哪竞争小户奖型——滨江90㎡两瓦房属绣全市业范围赠内稀吊缺产折品市场朵分析总结上半娘年回钢顾目标本次酸报告退结构策略推导出营销洽攻略本体分析市场分析客户分析推广攻略展示攻略推售攻略SP攻略大户咏型产观品与除一期走产品灭基本醉类似赌，客户艰筛选回主要摸参考磨一期用成交扇客户重，特售别是缘瑞一线耗江景当客户女：大户牙型客户筋分析竞争侍项目弯客户引分析专：百淘汇园香、尚珠海湾依成交酷客户（以欧上数鞭据来妄源于汤乾成肌一手呆房成耐交数惯据）（以腹上数卷据来糖源于度乾成划一手旧房成国交数馋据）5—泥10月共翁成交19失1套，成第交客构户主努要以上蓝海人惠为主，年效龄集串中在35误—5致5岁之间辩，港共台和库境外投人士剥占少圆数，玻客户透均为也有车让族，泻车的称档次竖基本贷上都润在20万以格上，疑客户莫大部钉分为二次易置业。成交厌客户胆访谈举语录“我啄买的霉时候土单价嚼还不巧到20译00仰0，现门在已吧经涨恼了10源00拆0多，眉我觉油得到20校10年还编会有呼很大菊的升值满潜力。”“选慢择这敌里一国是因逃为黄浦壤江，其务次是课楼的品质，交竖通无荣所谓枯，反蹦正自搞己有健车，么自己笋住也烫无所牵谓以猴后涨五到多树少。特”10慰—1叮1月共竿成交98套，成打交客鞋户主结要以上蚀海人辛为主，有绩部分投资详客，小户撒型产锋品中诊投资话客较蝇多；掏成交始客户像大部衣分为私有魔企业炉主、外援企或酿国企中高龄层，客避户大莫部分瓜为二次写置业。成交看客户膏访谈统语录“购线买这把里主罪要看唐中地段和江景，还盾有就扶是大悼规模驼的配卫套，愤生活忙上应投该还胜是很衰方便桨的，智而且形将来告肯定背会升值。”（以点上数驼据来折源于嚼乾成室一手弟房成聚交数惜据）成交暗客户读以上饰海人下为主勿，大活部分讯为私装企业盯主或娇企业延中高里层，滴主要倡看中压地段身和江轨景资面源。大户膏型客户赛分析一期获核心霉竞争狡优势率：江景外、中述海品编牌、研户型利用4月份朗入伙嫂及6月份既车库恭推出起，进港行客户牵访谈30余组客户茎多为企业剖中高墙管理淘层，部愤分为私营律业主，银行贪和财站务工晓作人结员亦有民少量哪。核心过竞争趋优势扑：江景姻、中黄海品丢牌成交梦客户批访谈览语录田：“就建是觉培得这秃里有江景啊，夹我弟叨弟过畜来看雨过一获次，朗后来恩就两寻个人蛮都来恨买了捉一套截。”“我洲是路过看到窗的，栗相信中海模的品初牌，自以己先斧买了狂一套域，然琴后又推荐我们扶领导耽买了锹一套头。”主要华途径禽：报纸拖、户广外、及朋友染介绍逮、路森过购买怠因素棒分析认知尾渠道杰分析大户验型客户掌分析一期吨成交敬客户屿访谈乞实录充：核以心关跪注点——江景/中海院品牌/教育滔资源李先盗生：温州像人，35岁左效右，自礼己做生盖意，交煤房时参和老声婆一术起来逢。李桨先生江上身宅穿深顺色夹考克衫，穿着粒较为象普通，他匹老婆迅穿着摊打扮拘比较慕夸张逐，背LV。李祝先生馋买中蔬海主屠要是询弟弟吸推荐，蜻因为械弟弟碰常往乌来上仆海，倘对市户场比角较了扶解，卵最后绑兄弟编俩各剩买一兼套，屯哥哥1套是略一线江景觉房可迫能用午来投舟资，硬弟弟1套是茶二线暑江景舰精装而房，滋将来叉自己妇住，湾选择鼓中海且主要闲看中黄浦渠江。谈隔到后擦续置歼业，饼他们狐不排担除继哪续关卵注投称资，平但也论要看梨市场里大势挥。成交棚客户甘一卢小可姐：上海渗人，40岁左屿右，中国愤银行透高管，说念话慢专声细纹语，苗开CA幼ME穷RY，一次大性付快款。与中亡海有父合作促关系系所以穴比较鉴信任中海柱品牌，买省房也沟有一浪定优帮惠，衔并且中海更物业比较好，灭所以乓购买团这里黑。平牌常喜折欢做史做美恨容、别健身渣，属态于生崭活比戏较有划档次绞的，龄平常菜逛街常去扁徐家聚汇、聪淮海遗路。成交稀客户根二吴先蹲生：上海骨人，45岁左管右，自己佣做生础意，奴开PA木SS掩AT，说层话声屈音很练轻而弹且一谷直面段带微求笑，比较倒谨慎寄。对英周边友几个该项目暂都做裂过比捷较，逃最后倚在百维汇园郊和中溉海滨华江尚味都之芹间做难选择耍，最后选睛择中电海滨必江尚王都一赶是因狂为前呈面看持中的结房子丛已经某卖掉肆了，添二是笋因为面儿子颗确定动要在霉这里附近上学，所窑以确塑定买弹在这谊里，序主要书还是唇看中中海帐品牌。谈咐及今局后是乱否会天再次房诚置业，宣他说岭不会斯在上续海再德买了营，因国为在境上海顾已经榜有多昌处房况产了揪，要显买也羊要到堂国外完去。成交卫客户驶三大户鸦型客户还分析一线蒜江景撇成交算客户赞：工报作区幻玉域与柴生活做区域可都集消中在徐汇员、闵制行，职脆业以私营崖业主苏和企币业高压管为咬主。大户猛型客户滚分析一线懒江景启成交溜客户林：多缩慧为三口勇之家址自住妹为主，年石龄集障中在30胁-5珠5岁，棚收入菜颇丰耍。大户照型客户覆分析大户愿型目构标客赶户锁粘定以徐租汇、廊卢湾欲、黄楼浦等浇市中砖心区紫域的镇上海止人为歉主私企擦业主太及企避业中与高层核心辰客户重要乘客户偶得谨客户1）周哑边区颗域高机端客男户2）中恒海品族牌的缘瑞追随议者并墓看中傍浦江盒资源3）江圆浙一芬带的料外地齿生意屯人1）两陡外人橡士2）新聋上海亲人大户欣型客户涉分析我们殃的客没户是肉这样终一批镜人..旦..字..事业搜有成榨者他们域在40兰-5妨5岁之间胆，多闸居住扇在徐梦汇区瘦内，弯对徐疤汇有盏依赖线感，窃徐家撇汇是欲固定拼的购孔物场聋所；臂偶尔梢也会红去南宫京西越路转陕悠一鸦番；他们刷或在催公司化里身音居要哀职，码或经钉营着柄自己伯的事太业，收入睛不菲类且稳举定；多为鼻三口说之家医，或阿三代强同堂糊，经烛济的侍富裕催使其愤对生活惧品质哀的追典求不断宋提升励；更舒奸适的润房型需，更绢实用踢的空分间，赖更高地档的典建材闭，更册稀缺茫的资穷源，氏更尊预崇的缎身份键感..魂..哥..大户在型目须标客犯户锁恳定大户托型客户设分析本项暂目小叙户型尽是一沙种全爷新产日品，吸在全言市范明围内慈无直汗接竞阵争对焦手，渴属于贫稀缺境的资织源型法高端辨小户帅型产屠品。己其对尤市区仁客户进的吸墙纳能尊力是衰广泛哪的，丛因此驱我们待对小削户型清客户蹦的定活位参壤考锁宝定在膀全市叼范围挪内的吊类似慎项目学，主乞要参似考以掘下三鬼类：1、中扇海滨楚江尚地都一午期二贝、三督线客部户分菜析2、全横市范祥围内转的总皮价在20芒0万的链高端贞小户影型项方目3、三伙林板寸块、炊长宁顿路沿律线高诸端项弦目客喷户分飘析小户福型客户菜分析小户燥型客户沃分析1、一淋期二针、三混线客赏户访边谈：拴部分盯早期低总虾价成罗交的析客户会考引虑购塔买小寄户型灿产品约，主漆要还订是看阵重滨江央资源础、中蛮海品碌牌、泻低总征价。华先框生：上海果人，50岁左塌右，公务杂员，嚷徐汇打区原泉住居纽奉民，颂就是吹不想睬离开蔬徐汇锻，之前期买了早期会沿马弊路的牺住宅，价滥格比猜较便地宜，撒还想再给烛儿子饺也买师一套，以司后住酒在一亡个小区里侮也比叹较方佣便，其但是赚现在辨江景谢房的筋总价这都比资较贵塑，在族等待缘瑞小户属型推闲出。成交巧客户役一王女嘉士：上海弃人，45岁左绵右，提前熊退休顽自己分开店，典而型上舱海中假年女脸性，草精明唉干练兴，已购伞买二线鞠江景15档0平米氏三房，表木示自卸己不会令购买小户杯型，子经济刃实力足够康买舒畜适性任的大稻户型好，不座考虑殊拥挤蝇的小叔户型同产品启，即跨使是境投资疏也要棚买大面枣积的粗房子斥，主调要看责中中海屡的品嫌牌。成交羡客户妙二刘小回姐：新上叠海人俱，35岁左茫右，酬徐家盐汇工秩作的惜外企谁白领哥，开福再特福今克斯扰，已间购买聪了二线坝江景黑房，闹听说浮会有岛小户搞型，帮好时朋友株来咨倦询一下付，朋烤友来碎看过叮自己的房倡子，泡觉得惑小区环境碎很不度错，又缓有江景阻资源，也亚想买谁在一怪起住仔，但区是觉唇得之前节的面积梢比较蹲大、猫总价率太高，所息以想秤了解凯下小艳户型省的情衫况。成交浊客户凳三项目户型单价客户构成项目特质上海滩新昌城63-72m2一房24000原居住在黄浦苏州河一带的老上海人在附近商圈工作的高级白领（金领）阶层上海投资客市中心大盘小户型卓悦居67m2一房86-98m2两房25000北上海人，原居住本区域或偏好市中心在不夜城、南京西路、人民广场商圈工作的高级白领（金领）阶层上海/外地纯投资客市中心认知度低区域小户型保利香槟花园85-93m2两房19000北上海人，偏好中心居住认可杨浦区域的公司高级白领（金领）阶层外地来沪依靠家庭置业的年轻人上海长期投资客滨江板块小户型尚海湾豪庭64-68m2一房29000徐汇卢湾等周边工作的高级白领（金领）阶层上海/外地投资客徐汇滨江板块小户型2、市弓区高胆端小辱户型驱产品禽客户咏情况唤：原区拍域居熔民/附近舰商圈桂高级融白领/投资步客小户路型客户栽分析程小供姐，29岁，墙婚房侦，上按海滩雨新昌里城世界役五百详强公救司高若层管闹理人仙员，收入折不错；火车网站附霉近嘉殖里不抄夜城反工作公；之帐前在储火车芝站附饼近住宴白领速单身雅公寓斯；本次扶置业阔总价爷高，叨但喜梁欢这循个地段，离床公司湖近，幻玉想一道步到捎位，富就算板以后府想卖纱掉，威这个灰地段忘的房犹子也容易励出手；每月流还贷忌没问午题，棚朋友皮大多规收入寸也不悟错，灶经常切出国吴旅游职和去肾香港伏购物助，生活悲精致愁讲究，买葵这个芳楼盘煌是朋友睬推荐野；附近过商圈带高级栗白领张阿矩姨，50几岁彩，为泻儿子将购房扬，卓共悦居先生译公务程员，收入融较好；儿宿子也籍毕业兆工作附，收竟入稳逮定；原居史住在挂火车崖站附做近，慢后因壁拆迁塌搬离疫，一两直希望态住回亮市中奋心；先生窗觉得匹周边争会有绘所改约善，贯这个陕房子损以后还会眉涨价锐，卖虑掉还起是出代租都蛛比较裂容易剑的；这个袄房子学单价帽是蛮扣高的究，但抗是户型乒小，总价还是扭可以咐接受开的；原区阵域居策民肖先柳生，45岁，乎投资王，尚时海湾腔豪庭私营散业主，浙原江人经常垂往来拿上海浮，目抹前在庆上海鹊居住胞于徐置汇区托，感觉杨住在苏徐汇根蛮有畜身份；多年姑关注磁上海夕楼市葡，投炒资过范多套覆物业解；认为弦徐汇框滨江价值喉潜力袖大，以秋后价球格还圾会涨喘；靠近领徐家况汇，出攻租前陷景也粥比较灶好；市区思小户巡寿型产品明少，总价佣较合自理，认扭为值肠得投固资；投资协客2、市御区高需端小摘户型夸产品叠客户援需求丧：区域姓（地饿段）梳的认挺可/总价膜控制/投资赴价值小户抓型客户辆分析客户叔特征板块墙认可饭度1、交屋通方轻便2、认恼可区域穗发展砖潜力3、板败块较伶成熟1、项目把周边洁和徐侨汇、扰黄浦曲、卢俯湾等赔市中扫心客喷户是枕核心踪蝶客户此；2、客吓户层次舒较高奶，价格耀承受挥力较姐好；3、客张户具项备成季熟的蓬置业疑经验禁，属遭于置卡业的裳优质斧客户遣；4、客且户属中产闪上游冲客户利，对项娇目抱霸有的蒸“投卫资＋驾自住剑”的盼置业谷观3、三明林及谦长宁细客户完分析拣小结（客亿户分青析明征细见杰附件蚁三）小户拥型客户群分析一期课二、呢三线景客户否访谈没：部纸分早把期低总成价成斩交的屋客户会考简虑购焦买小叛户型饺产品屋，主迫要看肆重滨江羽资源邀、中哑海品闻牌、暑低总威价。市区毯高端核小户岗型产蛋品客恨户情中况：喝主要坝为原区疾域居粘民、虑附近遍商圈斤高级稀白领现和小客部分虹投资芝客，帽看中态区域才（地忽段）饰、总壳价控绸制、私投资姑价值拔。三林设及长洗宁客映户情爹况：项目宰周边潮和徐县汇、荐黄浦待、卢争湾等投市中误心客匪户是隙核心隐客户，客户盒层次死较高川，价搬格承他受力王较好贴；看轿重交通赠、区残域发嘴展潜警力，道板块您成熟欺度。小户打型