2018年三明年报（易居）

CHAPTER宏观经济、政策环境ONE【三明楼市政策】户籍居民购买二套及以上商品房限售3年➢福建三明市政府5月18日发布《关于加强房地产市场调控的通知》三明市区户籍居民家庭在三明市区购买第二套及以上商品住房，非三明市区户籍居民在三明市区购买第一套及以上商品住房，取得不动产权属证书未满三年的，不得上市交易。企事业单位，社会组织等法人单位在三明市区新购买的商品住房，取得不动产权属证书满三年后方可转让【三明楼市政策】公积金政策先收紧，又放松➢2017年全面收紧：首付比例上调，贷款额度下调。

2017年7月7日，三明市住房公积金管理委员会发布《三明市住房公积金管理委员会关于部分调整住房公积金贷款政策的通知》：✓1、双职工额度调至45万、单职工调至30万✓2、首次使用公积金购买的首付30%，二使用公积金贷款的首付40%✓4、已拥有两套房产（购房所在地）再购，不予公积金贷款✓5、暂停商转公业务✓6、异地公积金贷款业务暂停办理市住房公积金管理委员会接连发出《关于部分调整住房公积金最高贷款额度的通知》《关于部➢2018年重新放开：分调整住房公积金提取政策的通知》《关于职工使用住房公积金贷款购买装配式建筑商品房有关政策的通知》贷款额度上调，✓从今年1月1日起，职工首次申请住房公积金贷款的，市区最高贷款额度调整为双职工55万元、单职工40万元；购买装配式住宅再上浮。✓职工使用住房公积金贷款购买装配式建筑商品住房的，其贷款最高额度可按现行住房公积金最高贷款额度上浮20%，并且在安排贷款资金计划发放时优先发放。【三明楼市政策】南龙铁路正式开通运营，首次将八闽大地连接在一起➢2018年12月29日南龙铁路正式开通运营。这条铁路在福建铁路发展史上占据重要位置：其与合福高铁、杭深铁路、龙厦铁路一起，组成了福建省内高等级快速铁路环状通道；三明站CHAPTER2018年一级市场分析TWO【一级市场】2018年市区供应6块土地，成交5块，流拍1块2018P007贵溪洋I-04三明城投华闽公司4.86万㎡；4.5，12.2万㎡0.25万㎡；4.4；1.01万㎡楼板价：4056元/㎡3461元/㎡2018/7/122018/11/062018P005三明城投2018P068.03列万㎡西；2.3；18.5万㎡福建一建楼板价：3762元/㎡13.7万㎡；4.2；15.7万㎡2018/9/181757元/㎡2018/10/112018P0601海翼地产5.54万㎡；13.9万㎡楼板价：1688元/㎡2018/7/24【一级市场】2018年三明市区共成交74.57万㎡➢2018年出台新政”限地价、定配建、竞房价”；➢18年楼面均价2945元/㎡，同比上升34.5%，创5年来新高；2014-2018三明市区商住用地供应年度用地面积建筑面积供应成交流拍率幅数幅数2014289339.51775092.73770%2015258152.05816658.58330%2016102179.00264192.30330%2017176866.93531905.589811.1%2018363345.43745677.96516.7%

三明市区商住用地年度成交走势单位：万㎡元/㎡9000003500800000300029457000002500600000212321902000500000400000153315003000001000950200000500100000002014年2015年2016年2017年2018年土地面积规划总建成交楼面均价【一级市场】2018年三明市区土地成交明细区域编号案名板块土地面积计价总建起始价(万成交价(万楼面价(元/溢价率竞得人拍卖(㎡)（㎡）元)元)㎡)（%）日期三元区2018P0601——富兴堡554111385281900023400168823.2海翼地产07-24贵溪洋I-04金澜湾贵溪洋486181215453100049400405659.4三明城投07-122018P005——贵溪洋803201847355150069600376235.1三明城投09-18梅列区2018P06——东新五路3726815689710000276001762176福建一建10-112018P007——徐碧新城2473.7510884.528003100346110.7华闽公司11-06【一级市场】房企谨慎续仓，城投占据三明市区房企新增土储首位➢近两年土地市场逐渐摆脱“冷清”，随着住宅市场利好，土地市场回升；➢三明城投凭借本土品牌的实力，勇夺两块地块，以30万m²新增土储，占据三明市区房企续仓首位；排名房企名称新增土储(m²)成交均价（元/㎡)1城投30628039092福建一闽公司10884.53461总计612589.52705CHAPTER2018年二级市场分析THREE【商品房市场】三明2018年商品房供销价情况➢2018年商品房市场供不应求。近2年来，三明市场供不应求，响应国家“去库存”号召，同时，呈现出“量价齐涨”的势头2014-2018年三明市区商品房供求走势909000819280747671358000706900700066646060005050004040003030002020001010000020142015201620172018成交量(万㎡)3970716562供应量（万㎡）7852726064均价（元/㎡）74766900666471358192成交量(万㎡)供应量（万㎡）均价（元/㎡）2018年，商品房存供销情况：➢供应：2018年一手房累计供应套数5365套，面积60.72万㎡；➢销量：商品房累计成交7989套，成交面积89.52万㎡；➢销售均价：均价8911元/㎡，呈现出“量价齐涨”的势头。【商品住宅市场】成交量逐渐增加，价格稳定上升➢随着一二线城市调控加码，三四线城市三明迎来房地产市场活跃期，6月份以来，三明市场各大开发商集中放量，刺激需求；➢成交均价趋于稳定，自6月降至“8”字头以来，稳中有升；三明市区商品住宅月度供求量价走势18000010000160000950094121400009128120000900088208819894310000086518639871286338520838185008000081056000080004000075002000007000201801201802201803201804201805201806201807201808201809201810201811201812供应面积（㎡）成交面积（㎡）均价（元/㎡）➢供销：2014供过于求态势在近两年得以缓解，2017年以来商品房供应、成交均有所上升，整体供求相对平衡；2018年成交89.52㎡；➢价格：从下半年开始，成交集中三元区，整体成交价格稳中稍有回落，全年成交均价8911元/㎡。【区域成交】梅列区市场份额领先，市区房价2019年有望突破1万+➢梅列区以53.92万㎡成交量，占比60.23%，市场份额占比较大；➢梅列区成交均价9251，房价高于三元区1072元/m²；2018年三明市区住宅区域成交占比三元区35.639.77%梅列区53.9260.23%梅列区三元区

9400920090008800860084008200800078007600

2018年三明市区住宅区域均价比92518179梅列区 三元区【成交结构】首改及改善置业开始占据主流需求，整体占比超六成➢面积段：近两年，因为供货主要集中在梅列区（贵溪洋板块），首改及改善需求占据主流，其中91-100㎡、101-120三房户型占市场较大份额；三明市供销情况统计（2017.7-2018.12）140012001000800套数600400200080㎡以下81-90㎡91-100㎡101-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡140㎡以上供应量188204119069070558438581销售量188204119069070558438581【市场存量】三明市区住宅市场在售存量较少，供应不足➢当前住宅存量约为20.98万㎡，销量持续走高，高去化、低供应，促使库存水平继续下降，在售存量严重不足，去化周期不足1.8个月；2017年10月-2018年12月存销走势454035302520151050201710 201711 201712 201801 201802 201803 201804 201805 201806 201807 201808 201809 201810 201811 201812存量面积（㎡） 存销比【房企业绩排行TOP10】城投以成交33.49万㎡，32.22亿元荣获榜首➢从本年度的销售金额榜和面积榜来看，上榜前三的门槛为6.85亿元、9.87万㎡，市场份额为9%和10%；➢从上榜企业来看，本地房企占据重要的市场地位。城投以32.22亿元和33.49万㎡拔得头筹，夺得三明市区销售金额榜和销售面积榜的双榜冠军。2018年三明市区销售金额榜TOP10排名项目名称成交金额市场份额(亿元)11城投32.2241%22轩辉8.210%33碧桂园6.859%富力46.749%5恒大4.416%6一建3.334%7海翼2.593%8中梁2.073%9源昌1.912%10瑞都1.612%

2018年三明市区销售面积榜TOP10排名项目名称成交面积市场份额(万㎡)11城投33.4935%22碧桂园10.5411%33轩辉9.8710%富力47.438%5恒大5.055%6一建4.274%7万达4.004%8海翼3.193%9中梁2.473%10源昌2.312%【商品住宅成交TOP10】城投广场荣获商品住宅销售金额及面积榜双榜首➢从双榜单来看，上榜前三的门槛为6.61亿元，7.36万m²，且梅列区占据前三两席；➢城投广场仅单盘成交，夺得双榜销冠，成交25.81亿元，28.21万m²。2018年三明市区商品住宅销售金额TOP10排名项目名称区域成交总额成交均价(亿元)（元/㎡)11城投广场梅列区25.81914922永嘉天地三元区7.9681713富力爱丁堡梅列区6.61898334御江首府三元区5.882785城投江滨广场梅列区5.59127816恒大御府三元区4.4187257碧桂园梅列区3.9677328山水御园三元区3.2281419一建沁园春三元区2832510宏宇花园梅列区1.1910212总计——66.5590492018年三明市区商品住宅销售面积TOP10排名项目名称区域成交面积成交均价(m²)（元/㎡)11城投广场梅列区28.2191492永嘉天地三元区9.74817123富力爱丁堡梅列区7.36898334御江首府三元区7.0182785碧桂园三元区5.1277326恒大御府三元区5.0587257城投江滨广场梅列区4.37127818山水御园三元区3.9581419一建沁园春三元区2.4832510宏宇花园梅列区1.516704总计——74.728698【新增预售】三明2018年新增预售项目汇总项目名称项目地区批准面积批准套数批准住宅套数/面积批准商业套数/面批准办公套数/面批准车位套数预售证取得（m²）（㎡）积（㎡）积（㎡）/面积（㎡）三明碧桂园梅列区48161.07317317/48161.07------263#、265#、266#富力·爱丁堡梅列区76276.29661543/162788.68118/13487.61----1#、2#、3#、6#、7#5#、6#、7#、8#、9#、城投广场梅列区214906.3618621862/214906.36------10#、11#、12#、13#、B5#、B15#、B6#、B3#三明永嘉天地三元区50034.63439434/49854.695/179.94----5#、6#、7#御江首府三元区70559.26620620/70559.26------8#、11#、2#、9#、10#、5#、3#一建·西江悦三元区14980.51225140/11758.3210/335.7375/2886.46--3#碧水蓝天三元区47488.06506486/45414.0320/2074.03----5#、6#、3#、2#、1#恒大御府三元区19147.18123106/13065.8217/6081.96----19#康城嘉园三元区15902.16145145/15902.16------3#、6#、2#、5#、1#一建·沁园春三元区26824.89244240/26560.374/264.52----D2#、D3#福脉天成三元区14344.13154141/13898.7513/445.38----3#、1#、2#瑞泉花园三元区26006.42226226/26006.42------2#、3#➢2018年三明总计发放预售证件26张，总计约62.46万m²。➢2018年三明预售证整体仍是以住宅为主。【新增预售】三明2018年新增预售项目汇总2018年三明商业销售总额排行榜销售总额排名项目名称总销售（亿元）市场占有率成交面积（万/㎡）成交均价（元/㎡）1万达华府573718%3332172172中央领域533816%5035106023碧桂园507616%4184121324一建西江悦474415%3778125565吉祥福邸409613%2497164016永嘉天地23847%1350176647富力爱丁堡13154%720182638书香世家11644%273242609中梁壹号院9763%6641469710左岸名都3681%28013117【市场小结】随着一二线城市调控加码，三四线城市三明迎来房地产市场活跃期，2017-2018年以来，恒大、中梁、富力、碧桂园等一二线品牌开发商纷纷入驻三明市场，集中放量，当地国企以城投、海翼、省一建为主，两军对垒；2017年以来商品房供应、成交均有所上升，整体供求相对平衡；2018年成交89.52㎡。2018年上半年以来，三明市场供应集中在三元区，成交均价稳中有落。下半年，价格“8”字当头，趋于稳定，同时稳中有升。CHAPTER2019年市场研判FOUR【政策预判】在“住房不炒”的精神指引下，2019年短期内政策难以放松，将加快各项长效机制政策落地，市区为主要调控对象，“刚需”交易成主流1.2015年3月首改标准放宽，公积金首付1.2017年5月实行“一县一策”1.因城施策的微调是关键原则，加强分类指导低至二层2.贯彻落实“房子是用来住2.实行“销售实名制”2.2015年央行5次下调存准率，顾虑购房的，不是用来炒的”的定3.2017年末长效机制措施正3.2015年房地产“闽八条”政策继续执行位，精准控价，保持房地在加速落地产健康平稳的发展2015201720142016201820191.首套房利率最低七折，二套房1.在贷款首付比例和利率方面按2018年5月户籍居民购买认贷不认房照上级银行规定的低限政策执行二套以上商品房满3年才2.2014年8月“闽八条”限购取2.加大公积金支持力度，首付比能交易消提振购房信息例由30%调低至20%3.2014年9月，政策发布，公积4.12月21日习近平重申规范住房金异地互认租赁市场，明确抑制房地产泡沫，准确把握住房的居住属性。2014-2018年房地产调控措施【后市展望】2019年上半年预计主要以在售项目少量加推为主，市场回归理性；下半年开始，新项目集中放量，量价齐涨成交量走势:量 价齐升稳中有涨

2017—2018年销售高涨，得益于恒大、中梁、富力、碧桂园等一二线品牌开发商纷纷入驻三明市场，集中放量；到2018年下半年，梅列区0库存，货量集中在三元区，开始楼市急速降温，成交量整体低位徘徊。成交价格走势:➢2017-2018年，一线品牌开发商和当地国企群雄逐鹿，“量价齐涨”，市区整体成交价格上升至8300-9500元/㎡，预计2019年市区整体成交价格将继续稳中微涨。政策:➢十九大明确提出“房子是用来住的”，受经济压力影响，2019年政策或松动，预计2019年第二季度进入政策放松试探期土地:➢三明市中心已无大量可出让地块，依据最近的土地出让来看，明年开始出让地块将继续“南拓北进”，两极分化。，有望促进整体土地市场的成交。【后市展望】土地价格：2016年以来，土地市场呈量价齐升趋势，品牌开发商强势入驻，当地国企不甘示弱250.0035003067294530002