住宅项目地块定位策划报告及详细规划

马边县西街地块定位策划报告及修建性详细规划（汇报方案）2014年3月目录contents宏观环境研究Ⅰ产业与房地产市场研究Ⅱ西街地块价值评估Ⅲ西街地块综合发展总体思路及定位Ⅳ西街地块空间布局与功能分区Ⅴ西街地块开发项目业态策划Ⅵ建设时序及近期建设Ⅶ西街地块投资收益分析Ⅷ开发模式选择ⅨⅠ宏观环境研究（一）上位规划阶段性成果评价（二）乐山区域发展对马边的影响研究马边的发展定位，充分考虑了其资源优势特征，打造的生态安全保障区与生态城市，突出马边良好的生态植被环境，为县城建设生态、低碳生活环境打下良好的基础；磷化工基地的建设，为马边经济的发展提供产业支撑；川西南民族风情及生态旅游城市的建设为马边民族文化的提升，第三产业的发展确定方向；绿色有机农产品生产加工基地的定位为马边农业确定绿色有机的发展方向。上位规划阶段性成果评价总结：乐山是四川省8个重点工业城市和5个规模以上工业增加值上百亿元城市之一。但从总体来看，乐山市尚未形成系统的经济发展规划，乐山市三大产业经济存在比重不合理、层次不高、结构不合理、效率低下、竞争力不强，对国民经济发展的贡献率偏低等诸多亟待解决的问题。乐山经济结构的调整优化将对马边的电能产业起到一定的推动作用，另外在2009年，在乐山市委、市政府的安排部署下，由乐山市经委、发改委分别牵头编制《乐山盐磷化工千亿产业规划》，也极大的促进了马边磷矿产业的发展，也将带动整个县域的发展。乐山区域发展对马边的影响研究总结：Ⅱ产业与房地产市场研究（一）马边县产业结构分析（二）马边县房地产市场特征分析1.老城区的商业形态以传统商铺为主，商业种类齐全但结构不合理，特色不明显，专

卖店、名店少、经营品种档次较低，不利于提高旧城的品位和商业形象。2.新建城区虽然环境较好，商品档次有很大的提升，但商家入住率低，人气不旺，尚

未形成较为成熟的市场。3.专业市场较少，目前仅有两个农贸市场（农贸市场和东光农贸市场），缺乏对商业

资源的整合，没能形成商品的集聚效应。4.缺少大型的社区商业中心，综合商业市场及大型的购物中心。5.特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。购物环境不佳，影响城

市品位及商业经营状况。

总结：马边县产业结构分析住宅宏观市场分析结论：发展初级化：目前马边的房地产市场还处于初级市场化阶段，产品普遍低端，同质化严重，购房者的可选择面小，很难发现好的产品，改善型住房者的需求在此得不到满足。因此建议在接下来的住宅产品设置上体现出差异化，满足各个层次的消费需求，既要有大众性产品，也要有高端改善型产品。客群潜在化：随着经济的发展，居民收入水品的提高和城镇化的推进，农村居民对商品住宅的需求会增加，农村市场潜力巨大，不管在产品设置还是产品营销推广上都要重视农村这部分客群。马边县房地产市场特征分析结论从现状来看，老城组团是最繁华、最具人气聚集的中心地段，拥有着不可替代的中心地位，但是老城组团的住宅品质和居住环境普遍低下，缺少品质住宅和标志性小区。老城组团在规划上以行政管理、教育医疗和商贸功能为主，在居住功能上没有特别突出，接下来老城组团住宅的发展在旧城棚户改造的同时，应注重居住环境和居住品质的提升，打造标志性的商品房住宅小区。▲西街周边现状住宅这区域鸭市场疫分析蚀结论喝：从现祝状来迁看：东成协、西洗旧、努光乱东光白片区躲已基甜本形依成成更熟的借生活劫圈，搞西街尊片区违居住烫面貌贤依然弊陈旧多，而卸光明缓组团记居住捎条件盐较为转混乱复。因此找建议溪在以眠后的水发展乎朝东城吓、西用旺、溉光投的方施向上发如展，即把聋东光妄组团汇建设可成配餐套完仓善的驰生活翼城；详西街寨打造树别具迹一格猪的旺座宅，并裳配套观以别特具一障格的科商业临，通喜过打拐造旺洪铺、币旺街找来提维升住锄宅价钩值；光明蜻组团锄则以帮投资躺性住评宅为谢主，配合关以公恐寓、只写字彩楼、酷酒店梦等配宋套。从产维品形过态来降看：老城卸组团终、东拦光组终团和丈光明皮组团团在住陡宅产钉品上锐面各骂具特森点，巧区域销特征银明显糊，再碰结合磁到各祖组团含的未椒来规刺划和哥发展拖方向监，因复此在页住在芒产品辫的设烤置上乳，建色议根据召组团钥的特梦点来化体现衡出住晴宅产陶品的惧差异泊化，老城画的产佳品以速小户故型的退刚需擦产品窑为主邀，东下光组雅团则抽以高丧品质潮改善羡型产菜品为狱主，件光明材组团废产品挂设置毅则偏真向于的投资晕型商垄务产巨品。另外瞧，纯讯住宅疯小区追缺失衡。马边茄县房日地产宪市场勺特征鸦分析住宅娘微观虚市场立分析炼结论醉：小快方大慢纺：结合照目前妻马边敏各楼株盘的信销售乖情况永和客麦户需杏求来叙看，速目前浸马边蓬的中侄小户置型产忽品销尸售较帜快，访而市信场上滨大户各型产犁品剩踪蝶余较达多，姨甚至橡出现弯滞销确，因界此建苗议在豆住宅河产品年的设赛置上破应合理伸调整闪户型萍比例,以中锅小户泽型为焰主，衡适量挎设置忘大户很型产讽品。产品舅落伍球：从现蛙有产震品来盯看，洪住宅觉产品篮普普虑通通侵、毫蛾无亮逃点，县建议践接下奋来住含宅产诱品应桃从提升狠产品米档次底和整双体居告住品悬质入手锡，从壶产品熊外观趁设置雀、园繁林的佩打造旋、物蚊业服律务的军提升耽都应锅该在姐现有寒的水事品上茶有所仓突破茄。空置母率高盐：目前允马边羡住宅性空置却较高辨的原灯因来衡看，泻多数桑空置陡源于浴无钱依装修备，建翼议在帅接下叨来有歼必要设置滋部分欧精装呆户型叛产品来满的足客后群的础需求渠。马边畜县房有地产浩市场弊特征枝分析商业中宏观今市场及分析易结论识：商业仅体量餐大:目前北马边毫房地乓产市恋场新揉增商固业与暑住宅劝的比御例为1：2，商佛住比针偏大牲，因燃此商朱业的坛设置枪应该筝从限量另提质入手躬，所覆谓的掌质是激指顺挠应市错场需面求、收能创纸造更邀多价挡值的锐商业谋。商业虎档次炭低:商业代产品务较为屈单一随，多涉为住晨宅底伯商，雕商铺然去化是速度判慢。犹因此汪在接炸下来泥商业劲产品夜的设或置上优应合理低调整迈产品抓比例杆，适动量增益加独中立商羞业以顽及商丢业街熔的比盖例，归结亲来说返也是粮注重舱提升味商铺俗的价择值。马边糖县房扔地产隆市场底特征辆分析<供需鲁分析>老城暴组团闪新增俯商铺朗供应淋来自翻世纪铸家园蓄，全根部为葛住宅躬底商宾，总列面积土为17盲25朝3.熊92㎡，闻占马让边底恭层商葱铺供乒应总苏面积优的23车.2浙%；目删前商族铺剩乡丰余面殊积为73通50纤.6板3㎡（膀含世类纪家刃园三高期未甚开盘寒商铺结面积58旷91骆.6惰2㎡）填，整者体上桨来说接供需宰趋于行平衡内。在盗已成浩熟的浅商铺赚出租趴情况堵来看唐，目贷前用泡于出接租的量商铺文比较连少，套但求安租的库比较墓多。<价格椒分析>老城室组团教商铺膏价格殿最高耕，并预且租怎金根骑据区纽奉域不续同相通差较吴大，傲新建朋街西公侧、揭西街桃以北层的区湖域面冰积25㎡的秩商铺烦年租贞金为5万，未约16彩6元/㎡·月；练新建手街东距侧、蒙世纪眉家园饰以北葡的区怪域租旬金约批为13喂3元/㎡·月；读华西食大道想两侧束，至乏滨河六大道淡的商情铺租错金大倾约在27波—3诊3元/㎡·月之糊间；经西街交以南翻、新廊建街高两侧祸区域敞的租淋金约访为10评0元/㎡·月。庭在老刺城组确团商仓铺的贡售价剖方面裳，以赵世纪踪蝶家园适为例形，底甩层商趁铺的钳售价疫约为3万元/㎡。<产品卡及商组业形索态分帆析>老城歪区商枣铺价碧格分诊布老城滔组团演商铺催主要废是一旱层底盾商，洋新建慕的世逝纪家往园1、2、3号楼文以地芽上一比层商袜业为响主，爆在建树的4号楼想为地辱上三献层商看业，当产品仙形态仆单一售，布炎局规唐划零袜散，冒街道雄也狭期窄，垒因此黑余留傍的步绢行道祝显得本拥堵骂，缺阀失商许业街池以及纽奉商业美广场妄。现帆有的厌商业转业态泉布局宰凌乱界，多射为自喘发形腹成的匠商业额，商境业档勺次低奴，商座铺店巷面形昼象差农。业态宅主要坛以服巡寿饰、冷日用通日化傅产品近为主当，另忍外有偏两家另较大含超市隆（金域雨超左市、点家家辩乐超另市）撑。沿释马边袄河的并区域妇主要映分布狠的是多餐饮抄、休心闲娱览乐的玻业态商，但喷是上堵规模杜档次链的餐粮饮娱骡乐店烧几乎在没有鲁。在懂服饰茫方面饼，主占力店特铺较尽少，麻上档欺次的假有柒然牌男托装、达李宁饥、利载郎、概花花口公子及等男馅装品越牌，追品牌唤女装远缺失陷。老城豆组团浑商铺惠市场丧分析马边仪县房崖地产猎市场厌特征仅分析老城禾组团菠特点友：商业膏相对拍成熟程，商莫铺租设金高患，供总需基奋本区池域平绞衡，竞商业煮整体成面貌吗落后光，商开业业萄态分盖布零妹散，蛛产品方档次书普遍悼低端鹊。Ⅲ西街武地块想价值歪评估西街地块街核心丘价值躁体系地处老城核心区，临学校的医院，区位优势明显人流量大。两面临水，背靠山地，独享公园老城成熟生活圈，生活配套、商业配套完善。所在组团规划以行政管理、教育医疗和商贸为主要功能，潜力巨大。地块独有优势规划优势环境优势配套优势区位优势地块核心价值区位价值

不可磨替代歉的老奥城核霉心区州位通过望以上芹对地碍块的货分析较，对述地块跟进行伸量化效评估撒，得溪出以字下结另论：西街智地块加现今绞处于芽老城值组团忍成熟挠生活溪配套看区，腰交通得、区馋位和酸配套同优势怜明显喂，因饺此价嚷值高腔。但雀是老咸城区都发展案基本戏成型萄，发哪展潜者力受炉限，遥所以蛇也会巴影响醋到地学块的糖发展蒜，总机规中摄该地桃块规危划的既为特铃色商欣业街伪区，玩但地荡块受北整体遮环境怖的影挡响，趣其未盘来发屡展价泼值也糊是有蛛限的医，但荐是从罗地块测自身匠特点藏来看牛，地丸块所葱拥有港的民堤俗商怕业价漫值和沈民俗沃文化聪价值魄是极然为明冻显的印。西街恰地块蔑土地材价值屈评估交通区位环境配套规划西街地块2020102015东光二组地块2015151515农科所地块151551015龟牛坪地块10520515Ⅳ西街询地块赵综合尸发展牺总体伶思路拖及定垃位（一姓）西席街地迟块功端能定原位（二崇）西抬街地竖块产温品定多位（三馅）西庸街地茶块市主场定扒位（四芝）西鸟街地脚块业隔态定野位价值突破点老城核心区位功能定位彝族炎民俗公文化库商贸嘱展示扮区（马渐边财适富阵叨地）价值最大化商贸价值区位价值根据娇以上密对市隙场环至境、独地块现条件疏等方将面的葛分析软，在趣城市匪总体市规划耀思路裂指引嫁下，爪对于豆地块服的功哀能定盗位为:西街枝地块熔功能敏定位地块塑处于盖老城筛区，倒发展婶难度丸相对光较大缸，依茫托一傲个“皇老”暂字，恢将该咽地块叫定位失为对蛾外展能示马溉边形另象的公一张始名片茶，对况内吸咽引周舒末消软费的续聚宝孕盆，使之咱成为煤彝族慎民俗姜文化病的体气验中帅心、到马边锄特色清农副租产品腿销售虑中心伙、马劫边的咱财富搏阵地进。西街地块语产品秘定位功能惯定位彝族浮文化吐商贸烛展示役区特色居民俗纽奉文化屠商贸膊街+住宅产品导定位彝族钩特色难文化马边证虽然偶是一坝个彝只族自至治县翼，但羡彝族晚文化统元素迫在城杰市各准个方环面都冬体现价的少攀之又俗少，痕结合堆城市键综合祥发展折和西其街地必块的偿特点嗓，将席地块雄打成仿造成量展示骡彝家较特色例文化目、集掏购物耽、休辞闲、滚旅游虽为一闷体特休色文区化商赚贸街局。产品伐以特零色旅升游步献行街鼓为主争，步享行街踪蝶以住铜宅底乓商为亭主，键适当袍设置棕部分贩独立朝商业插。通过歇商铺肃价值死实现搂地块往的价仿值，路同时写以商循业街舒的价耀值来趋提升惕住宅健的价腥值，互最终跟实现颠价值嘴最大呼化。西街朽地块乱市场池定位产品借设置律以留脚住周投末经论济，失吸引符外来例旅游故消费石消费麻为目见的,一是影针对道马边骆本地功有周宽末短狼途旅沸游、锣休闲减习惯县的人脊，将胞这部寺分有躁需求坑的人惧就留届在马舞边，丹足不折出户趋就能桌享受拌闲适引安逸杆的生希活。另外续是针缩慧对外浩地来店马边朽的客呀群，别通过纷西街周特色艺文化渗商贸咸街来押吸引其外地轰游客肾，增驶强外断地人凑对彝类族的司了解横，对改马边裹的了划解。本地研市场外地谢市场马边亡旅游仓因开轻发滞形后，圈缺少逆一个自展示罚民族圈特色班的平栗台，减致使帆这么读丰富煤的民支族人姻文资汽源不扑为人牢所认鸣知。衡因此脾在西暗街特六色商淡贸文点化街顽的业久态定撒位上糟要充情分展篇现马云边彝种族文钳化，戚打造骑一个污既能福展示匪民族捡特色考，又利能增每加居盼民收励入的疾财富合阵地洁。业谨态定唐位建授议如趣下：核心业态特色民族餐饮业态特色民俗体验业态配套业态社区配套业态西街爆地块悉业态苍定位Ⅴ西街美地块言空间箩布局锐与功举能分辉区规划潜设计霜方案——交通偷疏理现状检交通膨分析规划抬交通势分析现状泊交通辫分析现状进交通绵路网核不完秃善，刑不成驶系统跑。局部丙道路启断面绩布置贪不合投理，贿不相稍协调普。道路慰很多划地方盐很窄笑，红道线宽谜度不暮合规为范不御管对将车行稿还是昂人行月都带晋来诸宴多不册便。规划民交通祸分析疏理烧后的望交通搞明显托比之假前的栗有主添次。道路屑更加慕的协希调，枕之间统的联活系更吧加明凶显。道路丝式的布摧局形垦式也醉明显尖的提顺高改抖善了扯。规划辅设计读方案——交通慌疏理规划卧设计倍方案——质量斑分析现状壤建筑挽质量迁分析现状宋建筑像质量还分析现状男建筑盐总体赶质量求不高脖，以袋低矮庆破旧镰建筑辉为主电。建筑浴之间默的间吸距不允合理凤，不钓符合严消防宜安全批距离窜。建筑死密度捎过大旦。建筑肉基地偿面积宾2泽70粥29伴.8秀83症㎡建筑瞎密度振50萄.2听9%规划陵设计毁方案——质量完分析规划洗建筑排质量余分析疏理强建筑哑质量宫分析疏理伞过程乏中拆减掉了浇现状础一些扫建筑获质量冲不好败的建承筑，增大体盛保留漫了一圣些现婆状在贞4层勉以上以的好膀的建笛筑。疏理班后的败建筑概比之野前大晕大减翁小了形建筑穗密度辟，建崭筑看苏上去忌不是末那么辛密集呈。建筑后之间努的距胞离也泻符合味规范么，解丧决了纤消防飞安全精问题新增横了很咱多的脊开敞撕空间诱。建筑鲜基地提面积逗1愧07摔51毫.6共8㎡建筑坡密度普20坚.0厚1%规划届设计馋方案——肌理滴分析现状便建筑样肌理搞分析规划态建筑倦肌理青分析现状戏建筑史肌理市分析现状烤建筑汽过多慢导致砖空地苗率过烧少，障让人雹压抑百。疏理圆建筑介肌理晌分析疏理遵后的规在空售地率忧这一诊块大详大提愤高了克，给放人舒幻玉畅的御感觉饶。空地壁率物3狠2.们57绘%空地吴率翼6肿0.挂07册%规划六设计之方案——交通寨疏理交通匹分析人车物分流相，大佩大提永升了遮步行程空间墨，解辆决以翅前人筋车共侨流的熔不便贱。在公蜡园，块步行御街和哗小区羊内部您新增张加了技停车体位，浴解决暗车位同不足淹对人桥们带造来的良麻烦惠。西其街车行总道主魄入口人行咐道主淘入口滨河毁西路车行膛道主