商业地产前期策划及案例

商业地产前期策划及案例分析研究背景2010年到2012年是房地产极则不平静的两年猎，楼市进入大累落大起的深度询调整期。在勤这一大起大落园的阶段，商业拒地产受到前所医未有的关注，怎内资、外资、太开发商、运营杀商齐头并进，烛掀起了一波商浪业地产扩张的道高潮。而对市场反应汁极其灵敏的大苏型开发企业,早在前几啄年就把持万有型商业喘物业经营令做为企业乌长期发展涂战略的重匆要部分。舅如保利基、中海、SOHU中国、富地外、合生创展领、世贸等。住宅市场的研究贡经过多年的研究宣以后，理论相对燥较为成熟了，但腐是商业地产由于光在我国起步较晚别，对商业地产的蛋研究还刚刚开始余，商业地产完善顺的发展概念也许款是在近期才有的恋。商业地产卵是完全区透别于住宅含市场的新仰兴行业。简如果还单盼纯的停留纵在住宅市筒场的经营垫理念中而甜从事操作闻商业地产晃，风险稻不言而育倒。所以有必要对商谜业地产运营模式享进行一次全方位右的认识。希望本吹报告能起到抛砖者引玉的作用！贰、商业猴地产的发假展叁、商业地产前弄期策划肆、商业地产案换例分析核心内容目录壹、商业秃地产理论壹祸商业地产故理论贰取商业地产名的发展叁面商业线地产前期延策划肆艳商业急地产案例晓分析一、商业地膜产涵义二、商业地里产分类三、商业殊地产与住宅地笛产区别四、商业地宪产的价值五、商业兼租售模式广义而言，眼商业地产是优指各种非生泼产性、非居智住性物业，鬼包括写字楼屈、公寓、会撇议中心以及诱商业服务业肝经营场所等广义概念狭义的讲技，商业地梳产专指用蔬于商业服向务业经营巩用途的物朋业形式，提包括零售子、餐饮、罩娱乐、健衣身服务、察休闲设施爹等，其开滩发模式、钻融资模式跟、经营模寻式以及功冤能用途都换有别于住驾宅、公寓鸦、写字楼线等房地产怎形式狭义概念注：商业地恐产与“地产”的关系不如与“商业”来得紧密，其高更多属性是在“商业”上。商业地产概念商业地产分类商业地产的价值与住宅比盏较商业是指以邀买卖方式使怪商品流通的京经济活动，金房地产是房笼产和地产的蒸总称，指土字地及土地之疏上永久性的傍建筑物、构榆筑物、附着翻物和由此所折衍生的权利给和义务关系贴的总和。租售模式第一部分商业地产理论随着社会的发歪展和科学技术巡寿的进步，商业洗建筑呈现出以德下三个方面的兔趋势：规模的刮大型化、功能练的多元化和技樱术的复杂化。移商业建筑不但仍是购物场所，量而且可能结合格休闲、娱乐和叔餐饮等功能。波商业地产的分剩类方式很多。商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价些值分类方法种类按商业形态1.百货商场2.超级市场3.大型综合超市4.便利店5.专业市场（主题商城）6.专卖店7.购物中心8.仓储商店按照规模和服务等级1.城市级商业中心2.区域型商业中心3.社区商业。按照空间形式1.住宅或写字楼裙房部位的底商式2.广场型或中庭型3.商业步行街式。按照功能复合程度1.交通枢纽商业项目2.文化商业设施3.旅游休闲商业设施按开发方式1.商业街商铺2.市场类商铺3.社区商铺4.百货商场、购物中心商铺5.商务楼、写字楼商铺6.交通设施商铺按经营模式只售不租只租不售租售并举自行经营租售模式第一部分商业地产理论商业地产概蜓念商业地产分类与住宅比较商业地产价值兴力达广场天河城广场商业分类——大型商业综急合体（购物肚中心）租售模式第一部分商业地产理论商业分类----开放式商业街集区商业街作菠为一种较芽为传统的神商业模式灯，最大的款特点是分浙散经营，团租户可得挥性较强、掩便于销售宵，回报快董，但同时妙也面临着虽管理难度春大的缺点喷，平衡集助团战略、窗当地市场胀情况及商锣业街特点糖，也是可最考虑的商哑业模式商业地产芽概念商业地产分禁类与住宅比距较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论商业分类----专业市场专业市场版的优势在斥于其价格仰和资源优栽势，依托铁当地支柱据产业所关召联的产品督，建立专沾业市场也投是项目较郑为可行的遇商业模式搜。商业地产概翼念商业地产分即类与住宅比扫较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论泛商业类型（饰旅游、休闲、怪运动等）旅游资源厉较为丰富紫，泛商业唐类型所包什括旅游、千休闲、运格动等商业抄概念对于剩某项目来敌说也是可报考虑的商终业模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论泛商业类型（眉旅游、休闲、涉运动等）旅游资源较棵为丰富，泛袄商业类型所菠包括旅游、柄休闲、运动括等商业概念鼓对于某项目仪来说也是可伐考虑的商业地模式第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比燃较商业地产价险值租售模式第一部分商业地产理论随着项目写字楼女，会展等商业业感态投入运营，项铅目将吸引众多的田商务人士，而不坝再仅仅是专业市皂场的业主，进而级必然将产生对中援高档商务酒店需末求•目前整个商圈粥范围内尚未出棚现中高档酒店恋的供应，为项勿目开发酒店提犯供了市场机会•因项目所在宽区域尚属于杯升级改造过吸程中，对高过档五星级酒济店的承受能刃力有限，而脱三星级酒店鸟较难与区域巾内经济型酒镰店拉开档次榴，初步判断记四星级商务宰酒店应该是饱合适的选择锻方向商业分类----酒店第一部分理论篇商业地产概念商业地产分类与住宅比较商业地产价求值租售模式第一部分商业地产理论从行业研究韵结果来看，榴目前业内对比甲级写字楼肆市场非常看隆好，认为市发场在未来几顽年将迅速发鼻展，空置率幕下降，租金鸦和售价大幅兰攀升•目前写字楼的颤分布主要坐落搁于CBD区域，而本况区则没有甲胡级写字楼的淘供应•虽然存在一幕定的市场机坝会，但由于葱项目所在区驼域为商贸区摩而不是对写垦字楼有着大我量需求的商透务办公区，晒目前区域内在有写字楼需权求商家多为吃专业市场的己业主，该类薪商家对写字俭楼档次、规编模的需求及舅租金承受能玩力相对较低蛾，因此对项直目写字楼的觉规模判断尚弟需经过谨慎冶市场研究商业分类----写字楼第一部分理论篇商业地产概念商业地产分店类与住宅比役较商业地产端价值租售模式第一部分商业地产理论商业分类----商业办公楼商住写字百楼的出现惜完全是现职代社会高似速快捷的零产物，集略办公与住射宿为一体缩慧，“家”鹊办公成为约现实，是钩许多中小粮型公司的澡“权宜之踪蝶计”，但括一般都很南现代化，姿很符合年详轻人快节捏奏、追求去时尚的消雹费习惯，瓜以SOHU·沸城为代表的奥商住办公楼在仆成都一亮相就北吸引了众多投慰资者的眼球。商业分类----交通设施漏商铺交通设施商铺指爸位于诸如地铁站拍、火车站、飞机改场等交通设施里哲面及周围的商铺派，以及道路两侧纸各类中小型商铺拉。第一部分理论篇商业地产概示念商业地产分波类与住宅比较商业地产王价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅的功能翅要求较为单碗一，主要就变是满足人们鼠的居住功能吃，住宅提供帖给客户的是蚁一种他们需答要的“生活方式”/商业地产最一般的功能宴是作为商品流银通的基础设施柴，承担商品的蛙流通展示功能当，对人而言就虏是满足人们的购物需求稼。同时商业桑地产还可以居承载餐饮功允能、娱乐功泰能、休闲功农能、商务功晚能等其他功盲能功能/住宅：住宅选择地段费的弹性空间更担大，不论城市语中心，还是城著市郊区，抑或冬荒郊野岭，均碑可开发。/商业地产：商业地产滩对地段的盾要求更高拣。李嘉诚翅先生关于抱决定商业芬地产投资某最重要的筋考量因素耻的论断，脸那就是“地段，地段，还纺是地段”商业对“易达性”的要求很蝴高，要步求具备较慨强的辐射按力地段商业地产与住宅艰地产的区别/住宅：客户分为两类，念一种是投资型客搏户，一种是自用专型客户。投资性僚客户乃是依靠买破后出租及房产升值获利。/商业地产：但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。客户第一部分理论篇商业地产概切念商业地产分类与住宅地产的在区别商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅地产开发部分采用滚动开发、滚动销售的分期的模式，自有资金的要求不是很高，资金大部分来源于银行贷款。/商业地产：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。资金要求/住宅：

住宅对物业的要求相对简单。主要是满足社区内基本需求即可。/商业地产：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。物业要求/住宅：

住宅的销售模式较商业地产而言模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。

/商业地产：但商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。销售模式第一部分理论篇商业地产与住厉宅地产的区别商业地产概念商业地产分类与住宅地驾产的区别商业地产价值租售模式第一部分商业地产理论/住宅：住宅地产的运作则不需要进行复杂的商业设计。从过程上看，住宅地产销售后就进入了终端，

/商业地产：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。

专业性/住宅：而住宅的投资回报形式只能通过销售来实现。

/商业地产：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。

投资回报形式小结商业地产仅比住宅更夸加复杂，勾专业性要安求更高，钳并且，并衣且对企业丹的资金要皆求、运营具能力要求愿更高。真乖正要实现呈房地产开位发商到房裹地产运营娇商转变，喊挑战颇大椅。第一部分理论篇商业地产令与住宅地漫产的区别商业地产概蓄念商业地产分霸类与住宅地某产的区别商业地产蔑价值租售模式第一部分商业地产理论五方主体（生物链）受益来源（价值链）影响因素（价值支撑）备注投资者物业投资回报商业增值能力/物业升值能力（增值力）大小业主开发商房地产开发利润物业质素/营销推广/售价水平（产品力/销售力）营运商租金差价及管理费等商业规划/业态业种/租金水平（招商运营力）管理公司大商家经营者商品差价人流/环境/商品/服务/价格水平（经营力）小商户终端消费者商品价值/消费体验消费观念/消费行为/购买水平（消费力）第一部分理论篇商业地产与住客宅地产的区别商业地产概杠念商业地产分堆类与住宅比糊较商业地产价值商业地产价充值----商业地产的勾价值链租售模式现阶段国内迷商业地产开本发运作的主看流模式：开发商就是乒投资者甚至杂商业运营方，一个主体双晃重甚至三重角箱色，且物业大浪多是分割产权毫销售（全部或取局部），在此孙模式下，开发初商也是投资商衰，排在运营链主的最前面，而拜小业主也是投烟资者，排在开常发商之后。但监未来商业地哭产开发运作更默多会依托基金激的进入或实现厉证券化，有独躲立的投资主体贴。第一部分商业地产理论与住宅地时产相比商沸业地产的舒经营复杂考性远远要迈求更高，特在国家加紧大商业地蛋产的额度炊时，现在题像恒隆、籍华润、保麻利、瑞安旷、御景等凉等，都还罩在加大物演业持有，记加大租金孤回报。为治什么？d----举例：四大天馒王的榜样商业地产开发对内住宅开发商的三阀重利结论住宅地产是区域揉性的阶段性产业护，商业地产是金侄融、地产、商业支三结合最理想的坊产品。第一部分理论篇商业地产患与住宅地隆产的区别商业地产概宗念商业地产两分类与住宅比较商业地产价抗值商业地产解价值----开发商的利益商业物业是越铁经营越增值的凯，持有经营实焦现商业赢利和辞相邻物业升值壹提升开发餐企业知名劳度,增加股票在崇资本市场上松的吸引力贰以物业增值煎和现金流吸黑引银行,增加授信额度叁实现可持认续发展租售模式第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产农与住宅地宝产的区别商业地产概索念商业地产分类与住宅比较商业地产价继值租售模式/特点描述：只售不租的模盘式即是开发商战只销售、出让锄产权，销售完冠成之后基本上凯就不再进行干针预，仅由物业管理部门进行蓬日常的统一维护耳管理，这是旧有忧商业地产开发普逢遍采用的经营方崖式。/优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期歉套现，减轻资金瞎压力，并且无需裂承担后期经营的亿压力和风险，同时投旋资者也具备完全鼓的经营自主权。/劣势分析：由于产更权被分割攀出售后，罢经营权迅请速分散，文经营权迅栗速分散，幼开发商无谜法进行统炊一的招商购和统一的经营嘱管理，导致业种业滨态组合混乱惩，呈现一种苗无序状态，导致最终经营庸不善等后果，商毅铺的价值也大大缩水。因此对，该模式下客湿户对未来的商凶业的价值预期裕容易产生悲观观情绪，不利于旅销售的顺利进秤展，最终可能导致整体槽商业地产拾开发的失踩败。/匹配项目：只售不俊租的商业剑地产开发革模式，一般局限于商业纲的大宗销售或少主量的社区街铺，对于大卖场懒散铺销售和大型职商业街销售，庆采取只售不租你往往引起经营狡管理失控。/典型案例：深圳大东门商业区由撤于地理位股置的优越晚性，采取雾只售不租昨的开发模臭式，取得汪了令人惊篮艳的成功脱，成为深圳商业俩人流最为旺盛宣的商业中心之甘一；但此时同残时，仍有很多商商场也是难以营立足，其中有中相当一部分原因，就是箱只售不租唱的营销模著式种下的招祸根。由布于大东门捷商圈更是绳缺乏统一本的规划和民引导，近痛年来，内核部环境恶化，核心地旅位和商业功战能正在严重忍退化。模式一：只售不由租第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住驶宅地产的区别商业地产概关念商业地产分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：这种模式由开发商自己进穷行市场培育，营造商业氛围爹，并承担经营风哥险，通过持续有虾效的经营管理提升商业愚价值。在具体的磁操作方式上，租领赁模式又可分为菠整体出租、分层蠢或分片出租、零写散出租等形式。/优势分析：如果经营得交好的话，有利甜于打造项目的吨品牌价值，提俭升项目的竞争自力，使整个物挖业能长期稳定地成为一个傲品牌，开发猎商由此享受讲物业升值所妖带来的持续稳定租金收妄益。/劣势分析：只租不魔售的开发玻模式对于猪发展商的味资金实力夸要求非常迹高，资金压力副较大，同异时面临经趁营风险；缺乏商业经营能洪力的发展商采取慈只租不售模式，虾往往会遇到两难弦的境况：如果将俩物业大宗租赁给辆大商家，虽然经营收益调稳定，经营蜓风险降低，折但是随着商拼战的升级，伍大商家所支蛾付的租金回迷报较低；如架果采取散租津模式，虽然能提高预期句的租金收益，但狗由于自身经营能阅力弱，往往导致欲商场经营失败。/匹配项目：目前的巾商业地产若只租不售看的模式更驶多地体现似在购物中心的开发上，在购禾物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律据之后，越来犁越多的开发县商不得不面田临购物中心坟运营的现实柄。/典型案例：深圳中信城市侵广场是深圳市第一家彼大型城市中心MALL，地处深南中唇信商圈，占地5万平方米，建筑面积15万平方米垫，由购物远中心、中涉信大厦和懂星光广场烂三部分组赢成。深圳隆中信城市截广场国际辅品牌云集呢，2006年一举摘得闻中国购物中欠心领域最高矿奖项——“最佳购物穴中心运营童奖”和“2007年度最佳购便物中心运营但团队奖”模式二：只租遮不售第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产半与住宅地挠产的区别商业地产拨概念商业地产分涌类与住宅比陶较商业地产价坏值租售模式/特点描述：一些商肾业地产开雪发商对旗僻下的商业斤物业不售护不租，采取自主娘经营模式，介入百勿货、超市臣、家居等零售行业。/优势分析：开发商自主帅经营，既是所攻有者，同时也涉是经营者，在渴商业经营中应歌具有一定的优椒势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产橡开发商看中了蛾零售超市百货帜的流动资金。/劣势分析：但是，由于房地产开发与绞商业经营隔行差如隔山，导致很痕多商业地非产开发商担在尝试商弓业运营中吧呛水，一些商业地飘产开发商在运营查零售商业时，一黎般都是从现有的末百货商场挖几个何人凑成班子，还伪不知百货这趟水的深浅就宵草草上阵，结坡果经营失败者魂十之八九。/匹配项目：多出现于大型百货中穷心的商业项目。/典型案例：茂业百货由茂业集团在全朗国范围内通过拍龙卖土地、收购物忆业、收购股权等归多种方式进行积同极拓展，由茂业国队际控股有限公龟司经营管理，欢经过十余年的黎长足发展，目语前在全国华南糕、西南、华北南、华东区域共拥有19家门店。茂业国抱际实现百货与地袭产的无鏠对接，吩走出了茂业特色厘的商业模式，取加得巨大成功。年狮销售额70多亿元，税收贡五献3亿余元，拥有员性工数万人。模式三：不售不牢租第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与扇住宅地产的枣区别商业地产概念商业地产分斯类与住宅比咽较商业地产钢价值租售模式/特点描述：租售结合的模客式，就是租一部分孩售一部分，开发商悟往往将物蜜业的一部信分租给主解力店，再寻销售一小部分商铺金。/优势分析：开发商都喘掌握大部分骡的产权，出秃售的只是小槐部分，往往汽将高楼层整武体出租给品好牌商家，以恩品牌商家为商场经营裹的主体，发挥他匆们的品牌效应，孤将低楼层作为大碌商家的辅营区分仅割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店扒品牌商家的进驻登能提升辅营区的莫销售价值；该模式还粥可以有效成开发商平冈衡资金压常力和经营风险的矛盾杰，这种模式具备盼较高的灵活性和邀可控性。/经营要点：要点一，以优惠的租金引进俯零售的主力店、次主力颠店，尽管较他们的租君金一般都唱很低，但肥这些大品牌的进驻，将规聚集人气，带白旺该商场，总味的来说还是得呈大于失；要点负二，通过主力店提升斤辅营区的销售价墙值，同时必须找国到辅营区的筒准确定位，壁真正利用主倒力店的人流果。/典型案例：上海大拇指广旱场租售并举的运虚营模式，2万平方米由主男力店家乐福长说期租赁，剩余4万平方米商铺采取销非售策略，塔将所有权否出售给投惑资者，但卧收回其经逆营权，由秩证大商旅减管理公司嚼进行统一吊管理，实逃行所有权岭、经营权、贪管理权三爽权分离，拌既通过销剂售回笼资每金，又通牙过统一经苗营管理保沿证商业形源象档次和全业态的完斜整性。家乐福、星巴将克、肯德基等始入驻，使该商吗业地产取得巨景大成功。模式四：租叶售结合第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住跨宅地产的区别商业地产再概念商业地产愚分类与住宅比较商业地产价值租售模式/特点描述：房地产会商在开发艇商业地产星之前，就先与知名商业吸企业结成战略再联盟，在明确了主力辉店的情况下，再对商圈进字行准确的分求析、合理的功市场定位和延业态组合。/优势分析：开发商可以借根助商业巨头的品鼓牌效应提升自身丽的形象，加快中援小店的招商进度地，从而可以大大弱化招商的粥风险，加蜘快商铺的甲销售速度，减少各种其资源的浪费区。/劣势分析：该模式执行锹国外先进的“先招商-后开发”的商业地产开酒发理念，没有明显的劣势，但问题遇是，主力店的商业零售研巨头们对于开发浆商实力及项目地远段的选择非常苛柳刻，对于众多纠中小开发企在业而言，此菜模式的可发挥空间吴有限。/典型案例：深国投与大连万泪达采用定单式估的商业地产占开发模式，运与沃尔玛等第国际国内商朗业零售巨头贪建立战略伙伴关肺系，构建雷了一条“商业+金融+开发+管理”的地产发展订模式，依据章合作商的需驶求进行取地忍、规划、定位，与合岗作商共同顷形成强大落的品牌互赛动效应。点以深国投矛为例，截倡至2008年底，公份司总资产竹为63亿元人民币并商业地产领验域的“深国投”品牌。模式五：繁与商家联密营第一部分商业地产理论第一部分理论篇商业地产与住枣宅地产的区别商业地产概念商业地产航分类与住宅比较商业地产铁价值租售模式/概念描述：一般是指成熟商业地产退的所有者（委夏托人）将资产添交由受托人（抹并完成资产所织有权的转让）伟经营管理，而委欣托人作为受湿益人享有租贿金的信托安烂排。而对聚于新开发恢的商业地蜂产项目，嫌可以采用消为资产证跃券化定制商业地产”开发主流模疗式，以未来察股东利益的斯最大化为目月标，以商家泥的需求为条怜件，以消费均者的需求特零点和喜好为设计原葵点，以资本市兽场上市为目的巩，进行专业的鹿、系统的开发撑。/优势分析：经验表品明，两年抓期左右的旷银行贷款互根本无法附支撑有长翁期经营需恳要的商业匆地产开发页，而传统候的商业地产开发模式贼不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不插足”的矛盾，通过证骄券化工具的使用抖，可以大大加速资金的眼流转速度，连有效的平衡吓一次性买断属收益、物业秆升值收益，住改善企业资旺本结构。事实上肿，国外发薯展较好的购物中抗心，无一例深外都是通过诵房地产信托碌基金作为资遭金支持的。牺对于开发商占而言，风险盐方面的考虑绑也决定了证券化模式义的优势，证券伯化一方面是而缓解了现配金流的危年机，另一慕方面又可矿以将风险徐融入资本泰市场。/操作方法：以房地产信睡托基金为工具马，开发商将所莫持商业证券化漠并在资本市场干公开发售部分吧（例如70%）基金单位嘱募集资金着，同时保扔留部分收悟益（例如30%）以享受分红和青物业升值之利。串一般性情况下，岂打包的商业地产仍由延原开发商茅的关联公仔司运营管喇理。房地舌产商通过REIT园s回笼资金辣投入新项壶目的开发有，项目成找熟后又可播以卖给自已的REITs。模式六：证券删化模式第一部分商业地产理论贰肺商业地产的发喘展壹商付业地产理论叁商服业地产前期策划肆韵商业地产案例木分析一、我国商业地免产起步晚发展快二、我国商业斧地产发展的三汉个阶段三、商业地产问池题众多四、商业地产透短期调整长期茧看好商业地产炭的发展概宝况：起步晚、众发展快、孝问题多、蓄前景广商业地产与住宅堂地产的区别三个阶段问题众多短期调整坚长期看好发展概况同欧美发达富国家相比，坛从开发商行透为与市场经巡寿营模式来看赠，目前中国丈商业地产市顿场的发展整歉体上仍处于拥起步阶段我维国的商业地愁产起步较晚暴，发展相对疮滞后。★20世纪80年代以前，睁中国没有商维业房地产，浅商业形态为杏各种类型的谱供销社、百塌货大楼，而现且其产权属笔于国家或集潮体，经营与移场所的投入宴没有严格的梯经济关系。★20世纪80年代中后期开始防在北京、上海等败大中城市出现的“购物中心”，严格来讲属于债较成规模的百货傅店，目前已扩展怜到各大中小城市船。★20世纪90年代初期、中期垒，这些“购物中心”有些在百货店的累基础上，将餐饮座、娱乐等设施小担规模引入，成为柔名副其实的购物松中心；起步晚一是商业地山产投资额增授速上看。特占别是２００繁３年以来，耐近６年来，私中国商业地控产开发总量额一直保持着棵年２６％的畜增速，发展卖速度之快、剩规模之大，米确可堪称全夫球瞩目。2008年全国商业地盐产开发投资额3947护.55亿元。二是商业地殃产的形态变迈化上看。发展快第二部分商业地产的发展同发达国家连锁商店的阶段比较，有可成为商业地旁产决策时的重悔要参考起步阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法国1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中国1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中国与西方国家的差别距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同发展阶段商业地产与住宅显地产的区别三个阶段问题众多短期调整长默期看好发展概况第二部分商业地产的发展同发达国家百货商店的阶段比裳较，可成负为商业地描产决策时搜的重要参加考创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法国1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中国1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中国与西方国家的差别距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年商业地产与住宅素地产的区别三个阶段问题众多短期调整长期看柴好发展概况第二部分市场篇第二部分商业地产的发展同发达国家超级市场的阶段比较，捡可成为商业地盈产决策时的重选要参考创新阶段发展阶段成熟阶段衰落阶段美国1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法国1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中国1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中国与西方国家的差别距美、50年，距法日港30－40年大体相距30－40年大体相距30－40年商业地产与住宅宽地产的区别三个阶段问题众多短期调整狮长期看好发展概况第二部分商业地产的发展国家和地区人均GDP水平城市化比重商业业态状况1100美金以下25%商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙会、地摊、集贸市场1100~2000美金25%~45%商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活提供基本保障；主要业态为百货商场、商业街、批发市场等传统商业2000~4400美金45%~70%商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生；主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精品店等4400美金以上70%以上商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业开始涌现；主要业态为超越商业范畴的广义商业，如SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等每一种商业变蔽革的出现都是妹以一定的城市迎形态变化为前跟提国家和地区GDP水平城市化比谎重商业业态状她况。观点商业地产与住宅伞地产的区别三个阶段问题众多短期调整长兵期看好发展概况第二部分商业地产的发展2001-2粒0032004汁-200柄72008-？经营管理阶段广告营销阶段招商营销阶段第一阶段第二阶段第三阶段以纯销售为主迹，能卖掉就万喊事大吉，主导照营销的是广告煤宣传以及现场鸣销售人员的技要巧。其销售模衫式主要有两种们：一是只管卖圈不管租，二是洞包租十年销售可。以长期投泡资的思路幼进行操作抗投资者与读经营者尝真试分离，香开发商开俘始重视招正商工作，巴但普遍缺亭少成熟的雨招商运营习团队。在之定位、招尖商、销售歼、经营管霸理四个方值面追求概区念化、表商面化，资垒金链条没君有解决，养基本依靠低自有资金答和私募。商业地产开发开沫始导入“定位—招商—销售—经营管理”全方位市场经营尺理念。目前越来号越多的商业地产要开发商、策划代悦理商，已经开始痰充分重视和涉足悠经营管理领域。涉不断创新商业地攀产开发模式。商业地产与住宅眉地产的区别三个发展寻阶段问题众多短期调整长期惕看好发展概况第二部分商业地产的发展定位失误很多开发商拔基本不做任刃何专业的市着场调查就盲罚目的拍脑门县决策上马商买业地产项目泳，动不动就葛是几十万平米的遭超大项目撇商业地产杰的开发，期如果不根港据市场的许需求和地傅段的特性摸、竞争态艘势等因素眨，进行准确而理性的定刻位，势必使后期这难以正常的经营次。非专业操作商业地产需芽求投资者、迟经营者、物秧业经营者三或者相结合，之商业地产开模发商，大部顽分由住宅开访发商转变而来，对烛商业规律不了乔解，普遍存在货漠视专业人才舒，进行非专业良化运作开发经聪营商场所设计贱的业态组合不写合理或不托切实际虚，采用非升专业操作话給商业地无产带来了闭巨大的投谜资风险。12产权分割出售商业地产成房诚功的必要条撞件是统一招依商和经营，膀前几年流行倡的产权式商馅铺模式在实第践中几乎是全鸟军覆没，娃鲜有成功惧案例。因钱为在产权前分割出售热后，很难贷再统一所口有投资人酒的意愿去统一忙管理；即抓使可以用勇售后返租遇的方式来间统一招商法和经营，言但必然会况涉及一般征不低于8％的投资回报率问题。3商业地产与淹住宅地产的朽区别三个发展按阶段我国商业后地产问题捏众多发展概况短期调整状长期看好第二部分商业地产的发展人才短板由于人才的短板飞，目前大多数商伞业地产开发商都锦注重用百货业的遍管理人员担任重祝用职位，其实这是个误区，顺容易导致商错业地产项目索失败。盲目拷贝模式我国商业祝地产开发售过程盲目竿照搬照抄腿国际概念变，殊不知农区域的不门同、地段烤的不同、阿消费者习漂惯和偏好的不同猛、人口密度范的不同、经沫济收入的不垂同、经济增陆长数据的不淡同，都会对作项目的造成膊影响。我国开发商虽朋不断国外考垮察，但贪大索求洋，按图挽索骥，结果柏往往是“形似神不似”。45资金链断裂地产开发过伟度依赖银行拔贷款，自有枯资本的比例乎偏低，而商名业地产回款踩速度更慢，姓投资回报期悔较长，很容易发生场资金链断裂。6区域市场竞争过逃度当前区域市场竞贞争过度，已经导理致超市等商业倒桌闭事件频繁出现壳；因不适应市场累竞争而导致超市倒闭的案例，在骡全国各地并不显臭见；布点过于密孕集的另一个不良由后果就是造成同应业之间的恶性竞龟争。7商业地产与住宅题地产的区别三个发展阶段我国商业锦地产问题阶众多起步晚发展快短期调整长期看退好第二部分商业地产的发展倒置的开策发顺序我国住宅开裂发商背景的川企业在商业锄地产开发中侵表现为：开站发程序上沿亲用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式碰，由于没有有效结地同商业对接，纯造成商业与地产的严重脱节。8开业经营项目施工项目招商项目设计项目规划土地获取融资项目选择国际成熟商业你地产开发的基桐本流程获取土地项目设计项目施工项目贷款项目销售/招商开业经营目前中国商傍业地产开发紫的基本流程商业地产与住宅蜡地产的区别三个发展晒阶段我国商业蜻地产问题驼众多起步晚发紫展快短期调整长期看饭好第二部分商业地产的发展商业地产与住宅瞒地产的区别三个发展阶筐段我国商业盯地产问题自众多起步晚发展溉快短期调整长期看滩好销售、招商、融粮资三难仍然是困袜扰商业地产整体本水平提高和持续如健康发展的的瓶按颈。■2011年住宅市场与窝商业地产市场挪同时出现明显刻的调整，但是侮从租金调整幅牵度来看，写字兰楼租赁市场表颂现略好于住宅遵租赁市场。■国内一博些大城市膏的商业多骑中心的格此局开始初温步形成，悔商圈由概晒念开始变意为现实，睡但并没有怀出现销售双与开业运托营兴旺的隆期待局面茎。■城市副就中心和区波域商业中盟心的发展恶速度有放竞缓的趋势铅。■国内二、三夹线城市的商业贷地产在2011年也有所改亚善。■缺乏创新的医商业概念和差皮异化的业态、帮整体资金实力畅不强和中长期还资金品种几乎逃空白、系统和加长期运营能力夸偏弱、专业细重分化和跨界人置才的匮乏和流改动性加快，包挖括以销售商铺乓为主的模式依火然占主导地位圆，仍然是2008年中国商之业地产发圾展的问题授。■商业地产行业椒的竞争更多的从伞开发转向招商竞辛争2008年短期调整表现第二部分商业地产的发展经济持续发展消费水平提升城市化发展123商业地产释与住宅地常产的区别三个发展阶段我国商业地产问飞题众多起步晚发展快短期调整长期巧看好受到经济持港续高速发展淹、城市化进诉程加快等因素驱动，中国二三碰线城市规模和城驶市建设普遍面临御升级的需求，商胸业地产规模进入推放量扩展阶段发展驱动因素第二部分商业地产的发展导致商业格答局变化的主垄要驱动因素砍为：人口规溪模的增长、垦住宅房地产屡开发、交颈通系统建设纳和政策规划岁导向人口规模的增继长是城市商业母格局变化的内键在驱动因素1住房开发的规模巨、分布和价格是沿导致商业格局变炎化的主要因素2交通系统的建照立和完善为城始市变迁提供支膛持3政府政策、规键划是城市发展腊的一个指导方哀向4商业地产珍与住宅地瓶产的区别三个发展阶段我国商业掌地产问题够众多起步晚发红展快短期调整长竭期看好第二部分商业地产的发展区域人口法规模增长其、人口迁崇移和消费吃需求变化粘是商业格夹局形成的臣内在驱动碰因素消费需求让变化•随着居民收蛋入水平的不送断提高，消颜费结构也吃发生了较大类变化，人们井对购物场所录的环境、遥服务及便利段性提出了更幻玉高的要求砖，客观上催沾生了大型购偷物中心的出产现•大型超市钓、购物中缺心的出现论，影响着每周边商堡圈的发展居民购买力不断遇提高•区域人均可支配泡收入水平•居民富裕伸程度和购盟买力的提疗高，对商骨业格局临的变化有愧促进作用人口因素商业地产与住肚宅地产的区别三个发展阶段我国商业地番产问题众多起步晚发展快短期调整爷长期看好人口规模增长•区域户籍丢人口增长宝率；外来棋暂住人口浩增长率•人口规模的膨详胀对传统商业载格局提出了巨伴大的挑战，目另前的商业状况炉已不能适应需防求人口迁移从人口迁移情况扔看，迁入人口的押增加，导致该城杠市或区域成为人埋口导入型的城市颤或区域。第二部分商业地产的发展中国城市化进支程和城市群联她动发展步伐的祸加快是商业地检产总量发展的沸另一个契机商业地产与住宅唯地产的区别三个发展阶巡寿段我国商业地赖产问题众多起步晚发张展快短期调整长期看剩好www.cg3企5.cn房市金碟第二部分商业地产的发展商业地产与住宁宅地产的区别三个发展阶段我国商业威地产问题秀众多起步晚发展快短期调整长期看堡好类型明细项目零售商业地产购物中心、百货、大卖场、商业街、各类专业市场……主题式商业地产奢侈品主题商业、女性主题商业、青年主题商业儿童主题商业、家庭主题商业城市综合体融购物中心、酒店、写字楼、服务公寓、住宅为一体的综合型商业建筑体复合式商业地产以休闲公园、温泉、高尔夫、旅游、文化艺术等为带动，将购物中心、商业街、写字楼、酒店、服务公寓、会展中心、艺术中心、文化中心、娱乐中心、体育馆、创意产业、现代服务业等多种商业体与住宅开发复合式发展中国城市商业地情产开发将由过去闲的单一模式向多许种功能为一体的仔现代综合开发模院式转变展望一未来展望www.c此g35.c朗n房市金碟第二部分商业地产的发展开发主体：集团冤化开发,连锁经营将成肺主流展望二并购整合推动柜行业内上市公配司外延扩张，瓣优质物业成为讽并购主要对象展望三一线城市凉的商业地跳产部正由杜开发时代退转向运营谎时代展望四二三线城市卵商业地产将标迎来井喷期跟。具有显著唇的人口导入鞋型特点的城凯市区域是商功业地产发展值得期或待的区域，潜在斥着较大商机展望五由资产销售型逐哈步转移到资产经喜营型，获取稳定预的现金流展望六体验式消费的辞商业模式将受暂到更多关注展望七商业地产薯与住宅地份产的区别三个发展骡阶段我国商业地细产问题众多起步晚发展快短期调整转长期看好未来展望www.c关g35.c音n房市金碟第二部分商业地产的发展叁商评业地产前期策划壹商联业地产理论贰译商业地产螺的发展肆商隆业地产案例分析一、可行性研究二、项目研姜究三、项目定位四、市场推广策划？前期策划？前期策划的总徒体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第一阶段可行南性研之究可行性研究是指填在投资决策前，罗对建设项目进行听全面的技术经济辞分析、论证的过鼠程。是项目投资里决策的依据席。是筹集建设资金冒的依据是开发商袋与有关各食部门签订淹协议、合侧同的依据是编制下煎阶段规划译设计的依大据市场分析市场预测收入、成本、恩费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场贴、区域市故场供给预测、晌需求预测、诞价格预测销售收入常、土地成争本、建安续成本、市壁政配套费宝、管理费青、税费等静态指标：成症本利润率、销所售利润率动态指标匙：净现值耍、内涵报叹酬率、投驼资周期盈亏分析备的关键是户找到盈亏药平衡点，宽即项目达扑到盈亏平晴衡状态利高润为零的破点反应敏感程度的卡指标是敏感系数丹敏感系数=目标值的变谈化百分比／草参数值变动寒的百分比风险分析又称牌概率分析，利爹用概率值来研蔑究不同因素的济概率分布，从伯而对方案的经臂济效果指标做渐出某种概率描忍述，对方案的利风险情况做出熟比较准确的判抱断可行性分析的研导究内容第二阶段项目赖研检究项目研究筝？市场研究？宏观环境弓分析竞争环境思分析项目价值资分析市场状况可能的客户可能的产品项目研究塔的目的：地块潜在客户分析1、宏观环境研红究宏观政策搞及经济形陵势（通胀、利悼率、汇率等仿）重大事件及瞎其影响（如北京2008年奥运会、拍上海2010年世博会）城市经济诞状况（GDP、人均收奴入等）城市建设（城市规划、固钟定资产投资、拆滔迁计划等）人口及其变化状幻玉况（总量、新增纹家庭数、外来枪常驻人口比例习等）房地产市场蛾环境结构及其规模（一、二刑、三级市川场）板块布局（热点区域）行业成熟度（产品丰蒙富度、外忍来开发商余的进入程源度）结论：房地产未肥来发展趋势经济环境2、项目价值技分析产业分布（第待三产业、旅游爆经济、高新技迁术产业、物流吵等）街区价值（土地故级别，区域功能祝定位、人文历史火价值等）（1）区位价值分挥析自然（山景搁、海景、湖窗景等）、人址文景观交通资源（缸公交、高速益路、机场、屈火车站、港纷口等）配套资源胀（购物、蕉教育、医耀疗、文化殊、娱乐等犁）（2）项目资膛源分析3、竞争对手改及成功案例线研究（1）同区位、同腊类型、同价位竞烫争项目分析通过对在只地段、产狸品、价格平等方面构铅成直接竞诉争或者潜墨在竞争的份项目进行辈分析，寻谊求突破创槐新和差异捉化。同区位：肯包含同伟一地段或沈同等地段具两个方面的。同类型：指夺在产品上具碌有相同属性环。同价格：陕包含同单馒价和同总葬价两个方屡面。研究内容：同崭质产品供应总瞧量产品特点消费者群体研究方法：踩盘侧、市场调研、小滚组讨论、问卷（2）经典案例分返析通过对同一个币城市经典案例左的分析，总结满其成功和不足抖为我所用。研究内容：裂产品特色（产品理念、临建筑风格、产僚品组合、商业限特点等）推广手法（广告诉求、媒掩体运用、推广节咱奏等）销售策略其他成功晋因素研究方法：现场询考察+小组座谈（3）成功案例分析通过对对群国内外同服类型项目蹄成功案例放的分析，由总结其成愈功和不足么为我所用脆。研究内容：开发猾策略产品特色推广手法销售策略其他成功哈因素研究方法：案例者分析4、潜在客虫户群（消控费群体）夜研究——以项目为勾出发点的浮定向研究（1）确定研究对象项目周边客群新生客群投资客群特有客群历史客群（2）确定研究内蒙容客户基本特拜征置业能力需求特点置业原因需求特点收入水平、置殃业计划等家庭结构穴、文化背露景、职业腐、区属工作地点、现委有居住状况等5、得出调都研结论未来的市场状况1、2-3年片区内周供应量预杠测2、价格走势恭预测3、需求趋势环预测4、客户消费趋纠势预测可能的消费群体1、消费群