地产开发运营计划管理

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LouisYang

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地产开发运营计划管理Real-estate

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杨奇凡

2013年8月

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Content21.2.3.4.地产开发运营管理概述（什么是运营管理？）运营管理的作用（运营管理管什么？）如何做好运营计划管理如何实现运营计划管理体系的匹配搭建与持续性优化

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一、地产开发运营管理概述（什么是运营管理？）3

1、运营管理的前提是战略目标，运营管理是过程管控。

战略目标：是对企业经营战略活动预期取得的主要成果的期望值。战略目标的设定，同时也是

整个企业经营宗旨的展开和具体化，是企业宗旨中确认的经营目标、社会使命等进一步的阐明和界

定，也是企业在既定的战略经营领域展开战略经营活动所要达到的水平的具体规定。

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1）宏观性3）相对稳定性

5）可分性

7）可检验性

2）长期性

4）全面性6）可接受性8）可挑战性

8大特点财务纬度类指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV（净现值）资金类：经营性现金流/资金平衡时间运营管理类指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成客户纬度类指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度能力纬度类指标人员的培养，人员能力的提高知识经验的贡献程度，利于后续项目管理的提升8/29/2013

一、地产开发运营管理概述（什么是运营管理？）4

附：供参考的地产开发项目管理目标（评价指标）

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一、地产开发运营管理概述（什么是运营管理？）5

2、在了解企业的战略目标后，我们更为直观的可以理解运营管理是一个

企业实现既定战略目标的过程与方法。

运营管理的定义：从本质上讲，运营管理就是在一定的资源条件下，“为达成目标而采取的各种管理

手段与资源整合”的循环过程。企业目标：财务类、销售类、工程类等

运营管理

资源条件：人员、资金、土地等引申出来的操作层面疑问？运营管理具体到底管什么？由谁来管？应该选择哪种合适的运管模式？

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Reserve知识领域管理目标管理内容（运营管理范畴）项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制明确总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利达成项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工项目时间管理保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目成本目标，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量明确各阶段建设质量成果标准，建立各阶段成果质量管理机制，并进行过程中的实时控制项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行项目风险管理尽可能降低项目开发建设的风险性建立会议决策、风险预警机制并有效执行6

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Reserve二、运营管理的作用（运营管理管什么？）1、在地产开发价值链中，运营管理基本上贯穿了整个价值链关键环节运营管理管理范畴管理措施管理目标项目投资决策及收益跟踪参与投资决策，实施全过程项目收益跟踪科学决策，降低投资风险；项目收益控制项目成果管理项目各阶段的成果管理+项目后评估成果降低运营风险，提升项目质量进度计划管理各类项目计划、管理计划的协调提升项目运营效率运营决策管理会议管理（项目例会、评审会、运营例会等）提高决策效率目标成本管理目标成本、动态成本的跟踪与分析成本目标的动态即时控制资金、预算管理预算的编制及滚动控制防范资金风险，提高资金使用效率

二、运营管理的作用（运营管理管什么？）7

2、运营管理是通过“以始为终”的管理手段，管理好影响项目开发、经

营目标实现的各关键要素设定项目基准开发经营目标

实现期

初设定

的开发

经营目

标

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Reserve二、境运营尽管理梨的作偿用（越运营汗管理必管什路么？辛）83、园地产疼项目埋运营担管理扣的重鸭点：牢PT械QCT—为—t颂im奋in块g：氧时间货节点法的管箱理P—涉—p姑er总fo照rm昂an坝ce谁：运裁营绩各效目纳标的渐设定限、跟远踪、功评估Q—顷—q针ua份li章ty字：质东量、目阶段牛性成赤果的渡管理C—建—c漠on扇fe插re压nc共in皮g：寄决策贴会议有管理

在所最有的精指标底当中袄，“级进度商”是最基机本的论指标予之一诞，也直常常龙被认乔为是最晨重要巴、管茫理难拘度最雅大的市指标流之一。

因此桑，对吹于大仙多数通房地碌产企岔业而言，杆运营各管理跃都首懂先从“计膛划管理”开始邻。版权缩慧所有Co锣py纳ri乱gh娇tRe掌se浆rv垫e9三、叛如何狱做好滤运营贺计划映管理1、渣房地洞产项鸡目开渔发的幻玉特点狠决定扑了任历何一健个开殖发商波都会敏在各背个阶义段高察度关注“使进度肤计划参节点慈”的拖实现要情况炭，因冷为：

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干到镰哪算浪哪（观没有螺计划妈）

“三偶拍”贯计划坏（拍产脑袋扩、拍慨胸脯岭、拍双大腿距）

计划槐排不顿了（邻都给堪自己贤留足盗时间近，不众管别亚人能饲不能额干）

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不该李干的乖干了搬，该搜干的拨还没狡动（刚计划枕不清弄晰，殿眉毛塌胡子深一把争抓）

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