广东茂名海景明珠新城营销推广方案

海景明珠新城营销推广方案

中汇(茂名)地产2014-01-10

2013年，在国家宏观调控、货币政策以及本市地方政策的共同作用下，茂名市房地产市场呈现价格稳定、近期交易趋缓的发展态势，激烈的竞争依然存在。

前言报告脉络一三四二项目概况项目定位推广思路及产品建议VIS视觉系统展示茂名市及电城楼市概况Part12013国内房地产市场政策12013年上半年房地产政策汇总2013年上半年房地产政策汇总

2013年上半年，为了进一步加强和扩大房价调控的效果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级，细则也不断的深化。为了进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：·近40个城市出台实施限购，货币、信贷政策持续收紧。一、2013年上半年主要楼市政策之商品房市场◆行政措施：1、限购政策升级2、要求地方出台房价控制目标；3、商品房销售明码标价，严格要求一房一价制；◆货币信贷：1、实施差异化贷款方式；2、二套房贷首付60%，利率1.1倍；3、房地产类贷款同比下降显著；二、2013年上半年主要楼市政策之保障房市场◆问责制：1、1000万套保障房签订“军令状”；2、对落实国家1000万套保障性安居工程建设用地实行责任制；3、加快保障性住房资金预算执行进度4、鼓励央企参加保障房建设；茂名市房地产市场现状分析220浑13年茂挨名房举地产刊市场逗概况烦：20疾13年上飞半年茂名市房向地产开发宴建设旱持续五放缓觉。其主钓要原世因是区：1、从谣投资骨规模乘看，责上半喇年，持全市蓝房地坦产开纠发投萌资总扑额28处.3亿元庭，下蜂降3.提5%，增层速比蚊一季磁度回焦落16鹅.2个百胞分点才，比条上年尖同期闯回落55笔.2个百院分点跟；2、从码施工馆规模牛看，艘房屋疾施工肠面积80店2.剪7万平鼓方米食，仅拘增长0.速9%，比彼一季晶度回冠落14荣.7个百蹦分点令，比捐上年边同期撇回落20低.2个百槐分点虎。新托开工议房屋匀施工填面积14厌6.妙9万平郊方米搅，下嚷降50赌.5岭%。20蛾13年茂聋名市候房地勿产市数场概美况：20号13年上漂半年些茂名涝市房诊地产料市场升发展部特点我市遗房地朵产市蛾场主鄙要呈的现以医下几坐个特竭点：（一亩）外臭地大贞型房蓄企纷朴纷进型驻，趟进一未步推幅动土缘瑞地市亚场交越易活似跃。谷碧桂精园、屠富城犯地产师、中脂国铁来建、伐乐天畜地产替等多拢家国昏内知侍名房迷企纷贵纷进悬驻，串带动翼了我瓶市土婆地市创场成包交活秩跃。（二村）花壳园住评宅受今追捧抱，区情域性鼓特征徐更加皆明显敢。由际于环唤境优旗雅，五物业选服务兆好等蛛原因库，花委园住兼宅一盐直非朴常畅疑销，朝特别闭是在抖目前欢新增债住宅摧以高欧层、苏小高忠层为惜主的槽情况球下，80她-1妹10平方蒜米的置花园伴小区娘在市第场上捡一直镇供不眉应求料，同春时随灯着行稳政中悔心南莲移，长滨海肿新区泰，吸迷引力拉不断语增强罗，住收房需铅求持柳续升原温。（三掉）企数业品水牌特怎征已神显现币力量伞。茂疤南区享星翠抹苑、备明恒睁世家肿等率伸先单姨价逼伴近80末00。滨竭海新帖区南稀组团蜘安泰浮华府木、盈冻翠生永态园潮等单喝价直公逼50渔00。电城东市场欠概述当前亿电城洁房地海产市疑场中央，主公要集窗中在替新区--工贸帜小区性周边哪。城剪区中市心基栽本没冈有成齐熟小付区，侨基本愉以多畏层为翼主，土没有院花园仅概念冈；目眯前以滚清泉愁湾为唯首例松，开舱始带柴来新纺的生葛活方辛式。薄电城立常住喂人口贤少，浩大约7万人版口左桑右，圾但是黄电城攻毕竟亦是文己化底化蕴比男较深肠的城胳镇，遣主要架以海钱产为羽主，悟私营部老板府居多哭，普政遍生梯活水茶平好影，而箩且该摧地居导民二藏次改办善需颗求强唤烈。电城悲目前窑可以神竞争盘的项到目没页有，巷而且高以电岁城为犹核心超辐射耗周边挑的城贺镇市皂场也地是相啦对空裁白。友大型踩的城妹市综掘合体累在电拐城是酒首个幻玉，同虎时也臣会面负临市铅场去防化的最问题秃。近期师茂名母市房棕地产纵市场孙变化20样13年上半年以来乏，尤毯其是6月份押以后，在散新的抱房地黄产市眉场调傲控政啊策力逮度加俱码以恩及货殖币政营策、媒佩体舆滚论等的减叠加久效应捧干预碗下，题我市倘存量解房市萍场成喝交平肌淡，押保持取低位劲运行界。市兼区存廊量房使市场骗成交甲较去散年有所下降查，但府整体昌上看秒还是凡比较醒平稳威。滨海刮新区照则交耕易急鲜跌，爸出现恳放缓垃迹象胶。受二套复房个钻人所寻得税政策耍的影嘴响，二次购房中者的说买房谷成本聋再次既上升皆，同疫时银桥行贷样款的庆难度笼也有持所增急大，萍存量瞒房的历观望皆氛围忌开始进产生将。20杏13年下盘半年垮市场此预测经过码近一扁年的站调整尘，限幅贷限恩购政决策对塘房地润产市谦场形过成一画定打搬压，仁今年惠下半妈年房海地产疑业将寻迎来跃较平晋稳的戴调整灿过程开。总体倍来看右，茂详名市倚房地块产价忌格回养落不券太可辈能，螺但价狼格将励会一颂个相断对平棋稳的演过程惯，明似年上霸半年信会出浪现交罢易量汉的逐添步企健稳，引也可枣能更门早一辱些。对于猜刚需慎购房壁者因秆为成膜本加裕大，偿但是恨毕竟线是刚糖需，共二次康换房竿的就椒注重碎小区能规划通和配绘套等愁等。佳市场样需求评量还循是比粪较稳韵定。项目头概况掘以及闹周边们楼盘义项目占情况3项目混位置稿：电白吉电城纱镇政苏店东仿侧，镇北至32漂5国道争，南畏临大减海，苗西至席城央魂商业互中心夺。面积映：18盛00驰39平方上米。A1、C2块：宿商业坑；A2、B2、C、D块：钞商业娃、住慕宅整个遵项目们拟建炊设包跳括住士宅、众商业杜、酒屑店、致娱乐拼、餐幸饮、笛休闲棵和配删套公务建设袋施等愧各种糖业态克的电犯城镇慕中心渠城区柏最大愧的城绕市综赢合体撒。项目基本情况A区B区C区D区E区F区公寓酒店商业依综合株体G区项目基本情况项目名称开发商地址总建面积户型面积当前均价物业类型清源湾百川地产电白电城工贸小区15万㎡85-138㎡3500元/㎡高层永发大厦锦南地产电白电城工贸小区2.7万㎡79-127㎡未定高层水东碧桂园碧桂园地产滨海新区环城东路4000亩（占地面积）90-130㎡未定综合御湖国际达凯地产电白水东325国道广南路口400亩（占地面积）80-230㎡未定综合飞鵬六期星荟湾飞鵬地产滨海新区水东湾红树林景区23万㎡97-130㎡未定高层安泰华府安泰地产水东镇龙泉路8号30万㎡84-187㎡4500元/㎡高层怡景湾华美地产电白县滨海大道126号45万㎡99-196㎡5100元/㎡高层电城坡镇以惰及滨滴海新纹区区缩慧在售陕及即李将销汪售项国目情医况在电粪城以嚷及滨惠海新昏区楼免市的屠版块你分布饿中，灯我们屯位于梢城东尺组团邮版块联。目坛前北寇组团彻版块骄（市况区）摆中，追楼盘拒供应欢量相铸对较禾小，葛南组爬团版耍块中崖供应代还是棍比较扑充足戴；目兔前电悼城在谱售楼电盘，迷相对关很少鱼，仅袋仅两侵个商池品房甩项目枕，而喷且体沟量都裂不大惧，但超是也馒对项及目的触目标盖客户具形成倡一定量分流燃，所际以我秒们需彼要结晶合本颗项目乐现状吨，从胳而提石炼出搬本案太的推谷广思屑路。

小结项目定位Part2项目晒定位舌报告——思路宽框架项目宇面临死的市鸣场环宵境项目SW趋TO分析项目广核心司竞争蛾力核心哪竞争狸力的伍打造项目惑整体誉发展步战略基于摧项目眯核心搁竞争白力项目络整体然定位五策略项目悬整体台开发遭策略形象维定位产品到定位客户缎定位物业琴功能物业民档次物业僻形态项目SWOT分析优势（Strength）劣势（Weakness）开发商品牌项目自身拥有的规模优势项目“城市新中心”的整体规划优势和区位优势项目周边完善的各类配套，尤其是优质的一站式生活资源，得天独厚。项目未来的定位是目前稀缺的大型综合体，目前是“蓝海”。项目地块旁边的目前空白，毕竟是新区，对项目有一定负面影响地块周边几条道路，路况较差对项目有一定影响周边环境目前看来比较脏乱，和滨海新区南组团楼盘周边自然环境有差距机会（Opportunity）威胁（Threats）大型社区，园林绿化式的高端项目没有，不存在竞争本区域将形成新的一个城市中心区；项目所在片区交通条件不断改善目前城市中心区的住宅项目供应少，没有大型项目，且人居环境欠佳，为本项目打造高品质人居社区提供机会随着滨海新区东组团重点镇的建设、茂名市政府确定打造“东组团”重地的启动，为商业服务业提供发展机会，对项目商业是个机会。宏观经济带来的不确定性滨海新区后续高端高层住宅潜在供应量较大，竞争依然激烈。滨海新区南组团、电城镇内即将在售楼盘也会分流有限的客户资源随着近年滨海新区房地产的发展，已有大量的居民完成首次置业，二次置业受国家宏观调控以及个人经济能力影响较大。电城侮房地搅产市测场处共于新鞋兴阶科段，封但是寸需求颜有限液，本痰项目井自身饺的成乎本、我规模捕、销己售时赞间等盏因素敌相对掉目前大电城纪市场孟来说站，电跌城的纠目前貌需求裂量远扔远达挡不到体项目亿的要必求，升滨海民新区高整体贵市场蜓竞争纯也激团烈。兔从项蜂目的SW首OT分析脉我们绍得出乞结论症就是薪：1、要俱项目狱突围唉而出沾，就祝必须姜从项若目自痛身打矛造差团异性锡和优磁质产秘品，丝式利用动项目怎自身攀优势秧提升舰项目固的核订心竞颈争力负。2、要肝项目控顺利书完成却预期爆目标李就必趣须把街狭隘务的市涌场提撒升高点度，辅项目其客户碑定位至必须登站在趟整个幻玉滨海歉新区矮的高篮度去冒打造肥项目党，开敲拓客宝户资睛源项目SWOT分析充分了解开发过程及目标注重开发过程及项目的闪光点，塑造并不断强化开发商及项目本身的品牌把握市场实态对市场动态的精准把握，有助看清项目在市场坐标上的位置，强调市场引导，而非一味迎合市场把握片区状况在市场调研和熟悉本土实况及充分解读区域消费特征的基础上，了解项目所在地区特点对项目的充分研究透彻寻找项目的唯一性、差异性和市场高度，扬长避短、抢占制高点、树立唯一性、用足项目优势、规避项目劣势，并以此确立项目独特的行业地位。项目益定位热方法项目定位本项醉目竞搂争力话要素胖分析123规模连大产品杀优城市盯区域丧价值树高本项脆目总添占地面积响：18料00酱39平方悦米，在段电城夺市场牛属于改大型石城市塞综合锤体项戴目，剃具有泻规模辨开发醒优势以开堡发公汉司多袭年房纲地产木运作示经验粒，以么及相反关设间计、革营销盏等资机源的京整合别，应爱该能纲规划因设计麦出，龟具有圈市场温差异雹化和莲竞争脚力的砖产品项目骂处于量电城络地理即几何坚中心不，尤灭其是裂政府检办公识资源腰，同柄时周眼边医巨疗、暖商业棒配套炼完善显，具戴有形悼成新统城市碎中心冰的能快力，格并且赤项目侦自身强也有候商业拘街、扰酒店湾等4开发饼企业该实力开发泼商企冬业的垃的实害力和男对项笋目操凉作的碌理念皇，均璃在滨坊海新仅区、苗电城袭市场桥处于括领先守定位汪。项目核心竞争力分析本项亲目核嫌心竞笋争力——集资扔源、这产品朴、服魔务以朋及生致活方房诚式为语一体乏。市场浆竞争纺强附加堡价值忽低附加蔽价值匙高生活欺资源产品申价值服务艘价值完全优竞争市怎场相对提竞争缺市场本项棒目具抓有独像有的场生活闸资源植和品杀牌价卵值，带同时山项目谁周边掌，商牺业、狸医疗键、生袄活等窑配套敏完善冲。良斩好的已物管故将形愿成项纺目的础服务趴价值岛。品牌走价值项目核心竞争力分析本案项目炼本身谅规模鬼和产虾品是屡基础蠢价值蜂。项目那配套版独有督的一烘站式孙生活赞资源战是项膀目的密竞争颈价值膛。获益惨价值剪是项票目绝纯版、写人文器、雅虎居生掀活方陆式本项晃目核兆心价徐值排沟序——中央丸生态仪居住瞧的生凯活方票式是陵项目价的获度益价惧值。生活跪方式配套产品项目核心竞争力分析项目饱概念蕉定位目与整默体发豆展战闷略“城市户新中岁心，班国际醉高尚哥生活疼区”“城掏市新家中心抵”中心蹄，即原意味迷着便伟利、育核心鲜，自谈然是识周边孕教育猾、医独疗、疑商业馒等各搏项配查套完程善。漆项目斯周边弊的生醉活资报源对疑电城顾人而纽奉言已阳经是是非常抢，熟叉知的铸问题殊，所谁以即卸使不邪用强共调，匙已深山深打鹅动消眨费者葡；而痕该区子域位钓置的远中心拒位置药是需疑要强趁化的隙，新插中心邻阐释慨项目叨在主扑城区访内的区域营位置以及未来浅的商醉业、商务舍中心竿的价语值；“国禁际、建高尚嫩”：崖阐释捷了项朱目的闲档次沈特征魄和客匪户群咳特征陶；“生乏活”沿：阐靠释了眉项目港外部乞及内窝部的予景观它资源纽奉以及帐项目早所倡工导的罚生活盯方式洗；根据失我们熊对项编目的锦理解的，项牲目一芝期为惩启动桐期；某因目牌前房距地产携市场炒调整赤周期跃中，娱将会芝对项称目产旗生一惕定的痰影响扇；本地访块项应目二睬期为岸项目何价值聋拔高布期由摆于项虹目自换身知皂名度够、成印熟度驾的提取高以蓝及项删目商归业和稠生态覆价值响的初驴显，陷应为咸价值皇拔高播期；项目整体发展战略对外对内项目戒整体睡发展哭战略“整盘端推广其是项涉目成麻功的全前提释和基吼础”本项铸目是冠由开哗发企讯业打却造的播全新肚宜居蜂中心抖、商碌业中惑心，雾商业射主要议为国果际化垮的高差档休芽闲娱浪乐，昆而商炼务主介要针阴对电呼城、收滨海猫新区齿客户慨群体誉，项评目定蹈位应甚在滨追海新观区范李围内拦属首健屈一绍指。同时轻，本股项目济还具域有国是际化雕、生皇态性施、高踏端物蛛业以狭及整践体性快强等贩特性迁。因此勾，本拔项目捕整体傲竞争栋力非殿常强暴。视恢界认哥为，圈对于葱海景痰明珠疤新城肢项目寇的成铲功因先貌总体到后局旅部，智整盘剂的推销广是客本项然目成顺功的晋基础撕性条际件。项目整体发展战略项目师目标惹客户辆群定付位——客户烈特征客群坟年龄谨段:问25席~5顺0岁客群叔来源:全市注，主踢要是修目前踢工作诞或居蛮住在太电城棒、电味城周复边城完镇如府马踏萍、岭状门、驰爵生赏等、竿滨海田新区找的人返群以甲及茂辅名所抓辖乡关镇、网街道钟的优脱质客链户。客群贯职业列特征:企业示的高伞层管箭理人行员、峡私营落企业消主、劣政府祖官员桌及部川分高拔级蓝局领客群骑承担夹总价计范围：30尼-8闻0万（届当然控很多歉企业歪主，列如电青厂、挺建材份、海释产、虏民企杯等老避板能岭承受逝更高涝）主力推房型狱需求：三训房为川主，秘辅以疑两房沉和四减房配套棚需求：高宾档的棉文化总、运承动休简闲场证所，删及便依利的洲生活龟配套色，看紧重优举质生丽活资心源风格朝需求：现解代风职格为猜主，首要求蚂细节乖处理躲与众肚不同尖，把糟住宅遍作为凉消费墓符号损彰显肠其身横份景观液需求：绿狱地、愉主题彻水景毕、多嗓品种纹高档哄林木舞、园戒林个副性小泊品等产品病及附案加需准求：室内券：阳牙台、忙露台傻、储挽物间咽、卫慌生间她、凸葵窗等禽细部准设计室外虚：高融档运泊动设带施和铃休闲贵场所深、儿剪童艺构术培危养中阳心、券社区订医疗券诊所其他盲：安华全性划及私妨密性露，贴树心物培管，禁车位阴充足项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位项目标目标传客户很群定置位客户分类

客户特征核心客户客户来源：电城、滨海新区以及周边乡镇、街道优质客户客户职业：泛公务员群体、私营业主、企业的高层管理人员置业目的：二次及以上置业，自主为主置业关键因素：看重区域发展、追求生活品质和生活的便利性少量客户偶的客户客户来源：其他外来客户客户特征：三次及以上置业、投资为主，主要是附近从事海产贸易客户、政府官员、市区选择养老等置业关键因素：看好区域发展和项目本身品质和生活便利性BDFACE居住投资顶级财富趋层次高端中端目标央客户项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位功能泄定位--擦--满足树居家失功能有为主誓，兼亚顾投凶资。“居家削类自亏住型翠物业古为主特，兼待顾投联资属卖性”根据暗项目课整体慰规划河要求挨，可巾分二框期开镰发，价一期捡开发周后，颜周边事环境学已经迷得到担较大省改善访，区卷域价秧值得授到提阔升，坚是中竹心城遍市适念合居很住的抢区域衰，对芳消费搂者有卸较强估的吸厦引力痒，以渴居家销自住端为目概的的巧需求攀显著;加之侦项目展规模绞，都脂决定测本项娱目发奖展居蹄家类牌自住贿物业咬为主矛的可查行性痕和必庆要性揉。项目附周边保有大倡体量鹊商业社和商扰务，劫带来用大量蚊人流猜，故忽本项槐目可溪设置故部分芒投资常型物炒业。物业喷功能物业屈档次物业缎形态项目整体定位策略客户定位形象定位产品定位物业炸形态竿定位——英伦冠高层+高层隔公寓+商业英伦愉风格曾高层径住宅会（电焦梯洋伤房）临街景独立戴商业蒜、风齿情内学街、饰会所居住肺舒适豆度：午容积笔率适含度；害适度倍增加若园林椒绿化干；项俭目档连次高留；（岩同时雷在一脾定程摇度上屋通过堪退线春规避降道路亡临街文一面惧住户别的噪刮音及名灰尘秋污染钱，商歉业设另置为谱临街清独立风商业怜。）整体念开发姿策略唐：高者层住连宅作通为主签力物煮业形镰态，枕高层仇公寓盏（小津户型侍产品困）作男为辅脊助物剂业类欣型。璃商业向体量使，满返足规校划要为求。高层睬住宅洲以及他部分高小户摧型公敲寓物业源功能产品雄定位物业岩档次物业搭形态1、我嫩们提李出了床英伦距风格克是整柔个电敏城市区场独些一无稼二的谦，配促合强颜烈的坏诉求滤点，禽抓住愈客户宗眼球裁，当病然也钩可以钞其它蓄风格欲，但盟是必会须要篮创新泛，能漫够吸祝引消散费者嘉，因梳时间席仓促看，不我能大碍量的首做需因求市扶场调秀查，托在此兰不好拌确定乡丰哪种漫风格拢，英谜伦在瓣颜色紧上可魂能要异沉稳度一些宰，没史有地柳中海例、西除班牙焰的明示亮，晋对县驶域客丘户来赔讲后汗者更豪受欢喝迎一范些。2、现掀在电泛城的汤房地恢产市说场项季目没进有主垄题式桃的，魔无非街是简添单的也盖房停子卖爸房子藏，本挎项目劫在操饥作中软需要多，不阴断组乏织与谨项目趣相关册的主己题活演动。3、物另业的晋选择年可以恳决定勒了一茎个项愉目未欧来，音由于贝我们谊的项懒目定炭位成随英伦尼风格管以及多高品硬质路捐线，服我们锅可以候考虑妥知名健物业灭前期狗进入芬销售怎现场暗，让玻客户咱体会归到高江水准扩物业催的将犬会对丛今后犬的生湖活带骑来的益便利廉。品质支撑点推广思路及产品建议Part3目前染项目浪比较灵大，限定位娘于滨下海新守区首捡席大刷型综霜合体娘，客末户群颂体要探从电僻城上袋升到秧整个峰滨海恩新区著，这韵样才萝能满庸足项借目体适量的孤去化