恒大济南超高层项目定位报告

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SLIDE:济南恒大城市综合体项目初步定位

DTZ戴德梁行策略发展顾问部（北京）

2014年4月

１０月福利活动（２０１４年１０月１１日至１１月１０日）

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活动详情：ｈｔｔｐ：／／ｄｏｗｎ．ｗｉｎｓｈａｎｇ．ｃｏｍ／ｈｄ／２０１４１０／ｉｎｄｅｘ．ａｓｐｘCOVER

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CONFIDENTIAL一、整体定位策划建议二、优质标准办公楼部分开发定位建议三、高星级酒店部分开发定位建议四、销售型公寓部分开发定位建议2

整体定位策划建议项目条件——区域规划决定本项目发展的两个重要因素包含：1、高铁枢纽对本项目带来的影响，2、地标性建筑对本项目的影响总部商务区文化商业区商务金融区西客站枢纽中心文化艺术会展中心商业商务中心本案

区域规划以商务办公功能为主，围绕核心轴线，以商业娱乐混合功能为主，区域未来将发展成以商务办公功能为主，结合休闲娱乐功能的济南西部的城市核心区；从建筑限高角度来看，本项目未来将是CBD核心区中央绿轴上的重要地标性建筑。

西客站片区核心区空间结构为“两轴三心三区”

两轴：东西公共服务发展轴

、腊山河生态休闲景观轴三心：综合枢纽中心、文化

艺术交易会展中心、商业商务中心三区：总部商务区、文化商业区、商务金融区区域最高点

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南依赖高铁对周边城市形成两小时城市圈的辐射特征出行感受汽车

火车飞机400km/h300km/h200km/h出行距离（km)250km500km1000km2小时两小时都市圈——高速铁路的核心竞争距离

根据对出行距离与出行感受的研究发现，当出行距离在500-

北京天津济南徐州蚌埠南京上海495km2h347km1.5h319km1h483km1.5h667km2.5h968km3.5h环渤海都市圈长三角都市圈“同城效应”“当天往返”“当天往返”

600公里或者时间在2小时左右，高速铁路比私人汽车和航空运输更具有竞争优质，会促进两小时都市圈的形成于发展。从2小都市圈角度出发，济南与周边城市天津、徐州、蚌埠可以形成“同城效应”，更远则能与北京、南京、上海形成“当天往返”的格局，大大增加了济南城市的辐射范围；

34

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽济南高铁站将直接带动周边区域的房地产业、信息、金融等服务类产业的发展速度交通枢纽的产业发展城市人口增长就业机会扩大

仓储业发展商贸活动增加熟练劳动力增多

技术人才集中资本增多产业扩大技术进步基础设施改善

相关配套产业与集聚效应加工工业布局年平均增长指标人口A1有站点城市2.64新干线建设之前

B1

无站点

城市

3.39C1A1/B10.78

新干线建设之后A2

B2有站点城

无站点市

城市1.88

1.55C2A2/B21.22零售额批发建筑业工业10.112.913.813.713.520.814.914.20.750.620.930.979.9611.638.019.488.858.76.377.811.161.341.261.21有新干线和高速公路

（%）只有高速公路

（%）商业服务信息、金融、咨询服务业研发与高等教育

42125

27126321行政办公银行服务房地产总计202721221128

3

7日本新干线东海道沿线主要城市人口

与经济指标变化日本有新干线城市与没有新干线城市的产业增长比较

高铁站交通枢纽直接带动城市人口、商贸活动、仓储业和加工业的发展，间接促进服务业等产业的繁荣和社会财富等增加，最终促进人才和产业的聚集以及配套设施的发展；

从案例角度来看，高速铁路对有站点城市的影响非常明显，尤其是对房地产、商业、金融、信息等服务的带动效应明显；服务业与其他产业繁荣

直接带动

社会财富扩大间接带动

地方收入增加反馈效应5

整体定位策划建议项目条件——高铁枢纽对外，高铁站扩大了本项目客群辐射范围；对内，带动了项目周边信息、金融、配套等产业的发展

第一圈层直接联系

第二圈层间接联系

第三圈层间接联系进出高铁站的可达性区位潜力建设密度发展动力

5-10分钟

步行布置高等级贸易功能

非常高

非常高

10-15分钟

通过多种交通方式高等级贸易功能的被选区，依赖特殊区位

的特殊功能

高

高

15分钟以上

通过多种交通方式依赖特殊区位的多样化功能

依赖于特殊功能

湿度

结合高铁站点周边地区开发的案例研究，总结出了“三个圈层”的结构模型。在三个圈层中，对第一和第二圈层的影响最大，直接影响的地区约5平方公里。为高速铁路站点周边地区的开发提供了清晰的结构轮廓层次。

本项目距离济南西客站交通枢纽距离约两公里，基本属于第一与第二圈层范围之间，对项目的带动影响力较强；

发展区域与高铁站可达性的相互关系2公里

随着世界建筑不断发展，对建筑高度的不断追求，截止到目前为止，世界上已有的超过400米超高层建筑14个，其中迪拜塔居首，总高828米，其次是台北101大楼，总高508米，其余超高层均未超过500米。从分布来看，主要集中在亚洲，其中大陆拥有的超高层数量最多，有7个，上海环球金融中心居首，高492米。序号

项目位置高度楼层数量建成时间业态1234迪拜塔台北101环球金融中心ICC迪拜台北上海香港8285084924841631011011082010200420082010Office/residential/hotelOfficeHotel/officeHotel/office55双子塔双子塔马来西亚

452马来西亚

452888819981998OfficeOffice789紫峰大厦西尔斯塔京基金融中心南京芝加哥深圳450442442

66108100201019742011Hotel/officeOfficeHotel/office10

广州国际金融中心

广州4391032010Hotel/office11

Trump国际大厦12

金茂大厦芝加哥上海423421988820091999Residential/hotelHotel/office13

AlHamraFirdous

科威特413772011office14

IFC香港412882003office

整体定位策划建议案例研究世界现有超高层分布以亚洲为主，其中中国尤其占据了较高的比重

世界现有超高层分布国内项目

6国内其40雹0米初以上叹超高璃层分顺布

国内设代表针城市追形象父的超估高层丽对高薯度不罚断突未破，奸截止佳到目强前，全窗国或妖将出删现超甩过4默00伴米的享超高潮层建亮筑3猎0个若，其锻中包泪括计划帝、在恶建、懂已建电成以断及暂首停状您态。

从分鱼布来嗓看，径基本鸣集中怕在二盆线城绒市，阁占比俯50衡%，跨但在爪已建成的宏超高芒层项勇目中灰，仍勿以一楼线城兰市为稳主，黑包括吸上海庆环球寄金融中盯心、浇香港府IC瓦C、颈广州崇国际抛金融卵中心体、深泪圳京扯基金疯融中心。序号12345678910111213141516项目天空戴城市武汉烘绿地犯中心王家医墩J吉H0即30邪90粮20伪地块管项目白鹅仗潭钻薯石大榨厦华西穗中国砌龙大标厦平安验国际字金融疮中心上海仓中心纹大厦高银谢11芝7大钱厦天津内罗斯钓洛克厘国际良金融猜中心中天吓未来因方舟波兰花蹈塔周大什福中好心广州文珠江速新城周大找福滨层海中码心中国理尊大连罪绿地堆中心台北拘10该1大非厦位置长沙武汉武汉广州江阴深圳上海天津天津贵阳广州广州天津北京大连台北高度妻（米纯）83笛866察666林065造065桶064郊663钟259和758贸854埋053卧9.找253粘053珠052秀851搂850虫9现状规划在建规划规划规划在建封顶在建在建规划在建在建预备在建预备建成17苏州之中心18上海报环球批金融叹中心19香港掠IC弃C20嘉陵嗓帆影须·国财际经久贸中望心21成都寒绿地购中心22长沙桌国际貌金融筹中心23九龙毁仓国天际金罚融中萝心24绿地驼广场泛紫峰显大厦25京基序金融溉中心26广州拼国际遮金融陷中心27沈阳呀国际吼金融堤中心28上海叠金茂效大厦29香港裂IF纳C30长沙议红星卫国际撒财富渔中心苏州上海香港重庆成都长沙苏州南京深圳广州沈阳上海香港长沙50旁049狠248忘446识846喘845薯245滥045茫044匠1.特844办1.背7542怜742础0.硬5341困240膝0在建建成建成在建在建预备在建建成建成建成施工抗停止建成建成规划整体棉定位栋策划称建议案例希研究国内暴未来体超高颂层项滑目主哨要向骑二线感城市水发展筒，但默在已散建成诵的项笑目中堡，基余本仍涉均分抵布于册一线鄙城市已建决成7一线伏城市二线矿城市三线无城市港、骄台城仔市国内识超高溪层项消目分罩布10吵%7%33适%50制%已建干成超核高层恶项目狂分布38辅%50贼%12侍%序号1234567项目天空回城市武汉务绿地决中心王家消墩J参H0驱30青90浊20凑地块国项目白鹅馆潭钻灯石大宽厦华西屯中国柄龙大归厦平安授国际球金融惨中心上海昆中心诸大厦建成夕时间83唯866睡666叠065展065暑064珠663萍2业态泽组合re约si羞de防nt锐ia美l-肌ho桑te递l-赖of尼fi驱ceho融te付l-稿re侦si铺de扰nt衣ia窃l-枝of修fi锯cere匙si弦de什nt缎ia桌l-弃ho衰te晨l-绞of滩fi盗celh愚ot申el色-o突ff广ic呀ere辣si杀de牺nt旱ia温l-蛇ho纷te糊l-丹of贼fi唯ceof影fi似ceho番te施l-仁of侍fi榆ce891011121314151617181920高银订11广7大增厦天津糠罗斯借洛克悔国际但金融候中心中天准未来亿方舟义兰花跪塔周大差福中兴心广州很珠江己新城周大疗福滨神海中狂心中国触尊大连上绿地掘中心台北跨10去1大告厦苏州产中心上海拘环球也金融叙中心香港敲IC卖C嘉陵世帆影睡·国考际经验贸中纠心59哪758殿854任053塘9.子253瓣053脆052家851盏850谱950宴049缝248医446卖8ho践te翼l-主of筑fi欠ceho浑te化l-袄of接fi肃ceHo乘te正l-奥of嚼fi恋ceHo移te血l-协of乔fi备ceHo骨te糖l-瓜of孔fi辫cere蜜si淡de倡nt赚ia街l-雪ho捎te疫l-翼of爸fi敏ceho授te子l-置re没si跨de镰nt昼ia稳l-尾of娱fi耐ceho厉te熟l-遗re浇si掏de瓶nt河ia简l-待of辽fi甩ceHo怒te馋l/胳of小fi稀ceho踪蝶te糟l-桂re线si膝de以nt恰ia载l-纯of堂fi硬ceHo时te硬l-瘦of京fi愚ceHo抵te陆l-扎of饱fi寄ceho局te悲l-启re捆si译de朝nt侄ia驳l-聚of尤fi剂ce2122232425成都舟绿地活中心长沙碍国际辫金融忠中心九龙发仓国坡际金哨融中短心绿地血广场卧紫峰拳大厦京基万金融悼中心46犹845孩245闸045梨044旷1.倘8ho基te确l-趣re靠si历de怖nt轻ia种l-球of笼fi脚ceHo骗te钓l-炒of并fi识ceHo虚te牌l-壮of罢fi翻ceHo搭te孝l/咸of贸fi透ceHo耻te清l/带of检fi晒ce2627282930广州绪国际甲金融愁中心沈阳死国际惕金融洽中心上海项金茂佩大厦香港厕IF行C长沙股红星左国际裁财富抹中心44透1.挎7542劈燕742衔0.逼5341壤240争0Ho间te齐l/蛇of徒fi装ceho婆te滨l-录re潜si密de产nt奥ia帆l-恼of刺fi蓄ceHo养te沉l/茧of晒fi各ceof朵fi灶ceho欣te惧l-粪re纹si邮de洪nt副ia拐l-扬of圈fi词ce整体惑定位终策划甲建议案例基研究在所俗有超宇高层晓项目洋中，弹办公山和酒椅店业卵态基你本属沙于必摔备业挺态，赛公寓会属于宅可选霸业态狭，商驾业基亿本没疤有40米0米魄以上初超高皇层业等态分浸布特粗征

40竭0米田以上母的超赖高层践大多卖将成饰为所即在城氧市的炉地标骗建筑梁，因此大蹈多以迈办公漏功能粮为核曾心，爬30背个4栽00杏米以秋上超趴高层敢几乎讯所有项午目均桃涉及捞办公地业态寻，其溉次是盘酒店嘉业态虹，居兄住业椒态涉薯及较少汗；

办公+居住酒店+办公酒店+办公+公寓办公从超弟高层辩功能哪角度梁来看薄，4菠00侦米以缘瑞上的呀超高怨层在絮业态毒分布上以宝办公织、酒临店和独居住尊物业洁三大丈业态辅为核僚心，奖商业吃基本劳不设置复在主胸塔部泡分或住设置适的很羡少。综合团来看互，目掩前国扰内超罪高层佩项目汁在业栗态组葵合上邮相对痒单一挡，与居棍住功付能业偏态结哪合的筒尚不责完善升，未东来存挽在可秩发展秃及突忍破的空写间。国内屈超高负层项或目业街态组脑合特驻征53狼%40决%7%已建宣成89整体鼠定位俩策划奔建议案例名研究——综合累案例醉研究通过慌对不世同综财合体阀案例素的研招究，惕办公踪蝶业态幸占比局基本武在40钩%-唉60傅%之间银泰斯中心财富浓中心国贸华贸味中心东方竟广场区位支条件整体明规模拉（s探qm刻)物业茎组合O：诞H：泉S：蕉A办公芳物业矩比例城市营CB亚D3,辱60基0,烦00档0C=焦O＋批A＋悉H&蜂S6:托2:清1.团5:弊0.促50.穷6城市昨CB链D72硬0,姿00卵0C=狮O＋嗓A＋忌H&桐S4:厅3:群2:眠10.受4城市雹CB副D86饱0,烧00宪0C=让O＋摸A＋瓦H&伸S5:饥2:爸1:乳10.档5城市舰核心握区64供0,旺00讨0C=旧O＋恶A＋枪H&填S3:荷3:造1:茅30.古3城市拐核心饶区52宵0,己00杰0C=成O＋捞A＋躬H&字S4:室2:李2:买20.佛4北京裹国贸北京肠华贸北京仓东方师广场财富殃中心银泰钞中心614321512133134222办公公寓酒店商业21.护510整体恒定位油策划讯建议案例专研究——地标校建筑莫案例巾研究在不萍同地进标案判例的鼻研究记中，冈办公缸业态傅占比低超过50阀%，公迁寓和鸣商业勉类业售态较平少出控现上海病金茂广州柴中信樱广场国贸胸三期南京挑绿地片中心上海捆金茂广州慰中信棋广场深圳对地王承大厦区位拘条件整体刻规模谋（s膝qm刻)物业丽组合O：性H：佩S：什A办公蚀物业坊比例北京巡寿CB忠D28魄0,寸00辈0C=蚁O＋邀H&姓S6:台2:江20.仔6城市货核心卡区26鼠0,伶00宋0C=角O＋蜂H&螺24.抱5:湾3.壮5:疮20.惊45城市钟核心逼区28勺0,翻00栽0C=纸O＋啊H&才S6:炸3:秤10.拐6城市罩金融马区29贼0,望00碎0C=塔O＋沸A&暂S6:蒙3:驱10.龄6城市想核心池区26滑7,陆00把0C=雾O＋犯A&调S6:拨2:犬20.立6深圳士地王块大厦南京荒绿地拿中心国贸刮三期-----62255631631622办公公寓酒店商业整体赖定位笋策划聋建议功能榴论证——案例兴层面本项颤目为到以写夺字楼替办公裹物业片为核子心的香综合离体外部条件内部条件四种跟物业召均衡蛙发展C=团O＋晓A＋嗓H＋何S管理央团队毁：物般业管闻理/中经营扇管理以写姻字楼喝为核遮心C=姥O（摇主）城＋A形＋H延&S以商酷业为政核心C=倾S（拜主）羊＋A潮&H晕&O特色曲：建慈筑形爽式/割业态共/服鸽务位置壶：商控业区鬼/大燃型居吵住片页区交通暑：主来干道般沿线蛾/地旱铁口市场垦：流摔量大嫂、商非业气奇氛浓献厚/区域男功能常缺乏脉、需效求旺抖盛定位哗：大董规模另、综纽奉合性性商业功能扩体系辟：商扇业的箱绝对蒙核心规划前设计卡：经仿验丰备富的册专业余公司管理贿团队妄：经延营管尼理以酒奇店为容核心C=坏H（纪主）堵＋A狗＋O炒&S位置暑：不浓远离喝城市胡核心毕区交通无：主袍干道低沿线客户所支持喷：高泻端商惧务客宪户定位涉：通酿过提宪供顶截级服傍务而培非直面阶竞争邻建立窃其核捕心地腊位功能酒体系专：酒棋店决艘定其谣他物厦业功能魔、定奋位与瓣档次配套旺：顶恼级商患场开发企商：蒙强大词的经脏济实海力管理漂团队踢：国谊际品毛牌酒丢店位置乏：城劲市核老心区国中心交通塔：主侨干道姜沿线攀/地饲铁口规模堡：5哨00宏,0纽奉00索㎡+视觉钞冲击炭：超绘高层旋/建兆筑群功能清体系塔：各蛮业态遍的独袜立定部位规划鼠设计剥：高汤水准所、经努验丰庸富配套廉：周匆边与地自身姜均具候备完次善的配套开发商：钳实力英强劲池/经献验丰贷富未来楼商务贝核心晌区引入言核心竿客户产带来叶相关邀簇群30乐0,选00巾0㎡+视觉瞧冲击捞：超凤高层办/建损筑群功能种体系林：写氧字楼没决定盗其他努物业功狐能、家定位耀与档凉次规划俩设计百：高欣水准弃、经现验丰宿富配套汇：商陵业、秧公寓拳、酒插店开发商：测实力变强劲树/经绿验丰衰富特征案例O：秧H：鞋S：油A=2：致1：粱2：毕2北京桃华贸诉中心5：毅2：瘦1：骑2广州顾中信悔广场1：衫1：除4：陪4深圳夸万象倚城1：兄5：拉1：帮3上海宜波特佣曼酒垮店注：镜C＝羞综合戒体，徐0＝痕写字腔楼，颜H＝嫌酒店豪，S亮＝商能业，锤A＝旱公寓11单位便：平简方米12项目靠名绿地能中央劫广场西元极大厦绿地灭中心黄金及时代拍广场鲁商膜国奥娇城天业法龙奥辨天街银座闸好望谋角龙奥疯金座平均售价仪（万斧元/m2）入市泽时间86凯0020羊13载.385堪0020留13偷.326士00劈燕020贯12当.1汤014窑00域020滔12香.911识00显020配10肃.1习012洽00云020揉13篇.113午00而020音14吐.114持00聪020令12复.1改213梨38严7销售默率80乳%90穗%50刻%96公%1年1栋96臣%40资%95亿%78松%月均伐去化填（m2）41叉1435障3658刃8227董2826巩1333钱6025监6836途1035棚51012滨00林00妖010灯00映00奏080且00粒0060滴00章0040摧00焰0020贯00拢00高新字区历下唇区市中岩区天桥胞区槐荫靠区目前踢济南赌在售镜高档井写字宰楼分搏布情世况核心究城区043215012项00习0010险00肺0080会00恩060疑00论040村00看020砖00糕014杀00未00市中还区槐荫甲区历下捐区天桥晶区历城婚区高新刑区整体捐定位玻策划嘉建议功能况论证——市场悦层面济南括整体化办公菊物业纽奉价格吸实现侮更多厚，同束时销倒售率辨和销顽售速膨度也爸相对啄优于咐公寓在售微中高抖端公士寓供赛应量当期稀公寓顶面积数量开盘院时间20数14樱/3姐/1芹620踩13凝/5沫/2胜620忧14何/2鸦/120产13夕/1骑2/巡寿2920缴13岗/1门1/肝120党13寨/5桥/2漠520叨13茄/8博/120性13卧/9登/1垮020淋13诊/6旺/120猜14铃/3姻/1双620犁12欣/1倍2/满120锦12关/1杏0/衣120阶12排/1辜0/峡2020暗13荷/1殿0/抽3120俩13鹿/4坡/2篇020冤12尤/5鉴/120丘13陷/4怕/2饼0名称和信徒SO艘HO绝（平哈层）泉景截天沅返LO附FT天业扭龙奥棉天街连城瞧国际华创厕观礼叔中心杰正寒·山冲山山世茂乏国际僵广场济南税华强赏广场保利赵中心健华府和信凡SO粮HO蚊（L针OF所T）海信唱·龙俩奥九昨号（臣平层导）南益名泉墙春晓祥泰企广场抢（L蓝OF骆T）海信常·龙驼奥九前号（丈LO防FT钓）天阶狱·泓礼都国梯际（检平层无）金桥查国际天阶有·泓麻都国伐际（不LO女FT勾）平均价格12镰00霜013址00泪011略00掉013霸50下011骡50目013甘00统021草00薪014壤00逼091英0013奔00字092父0010支00嘱011祝00贷012衔00垦011肚00座012遗00毛011稍40付012蜻20杏0销售从率60晕%95紫%40讽%81蜘%26恭%97帝%60振%95熄%85廉%60娘%70缘瑞%98绝%95姨%30尾%70临%60包%70鱼%70它%月消基化面屋积93载7837堪6733笼0032陆6423巨4022停0520舌9119傅6319卷5518私7616悟4711卡3511滑1710挖0089扎682欧713婶922迈8813整体惭定位匀策划摸建议功能答论证——需求构层面从客嘴群需雷求来漆看，蔽对办糠公物殖业的普接受妈价格大更高眨，同染时对省西客拍站区堪域抗往性也铜更小30丑.4添%47竟.8违%17践.4绒%4.方3%购买葱写字努楼能欣够承燃受的席价格10陪00获0元显/平明米以捆下30劈燕%40嚷%23粥%3%4%60免00谢-7汤99训9元/平米80瞎00蝴-9信99舱9元/平米10铸00天0-叙12启00第0元/平米12冠00猎0-凤15兼00训0元/平米15耕00永0-被20寄00茄0元/平米20显00育0-尽22红00君0元/平米22宫00恨0元/平米粪以上10赞00盯0-趴15蔑00写0元敬/平序米15歇00胀0-使20未00驱0元穴/平蛙米20篮00膀0-云25秧00孔0元爪/平胶米购买惰公寓忙能够伶承受周的价领格1%13刺%28柱%34州%24岛%非常肠有可事能比较模有可盒能一般不太夏可能完全械不可诉能23冲.5盲%受访乞企业确目前女搬迁疾是否贞考虑茶西客由站C趟BD容区域是否76港.5沫%受访购客群誉对西柏客站肾区域筒公寓付的购凤买意鸟向14整体尾定位肺策划旗建议功能购关系世梳理围绕疾商务泼功能对为核惜心展山开

商务虽功能躲是项锹目的麦核心举功能谢，因纸此，简写字销楼仍掩旧是么最主要的攻业态苏。它集不仅误承担泊商务府功能蚁，也省是项渗目内贴部主缝要的人员英吸引供点和超聚集狮点。

公寓锄和酒因店提务供长辩期、赠短期英的居呈住功少能。荷不仅蛋满足纤商务配套纹功能绝，彼六此之支间也痕建立悠了功适能互强补和发转化馒机制橡。同时裹公寓伤又作财为办阅公功运能的甘补充燥功能貌出现是，从炼产品麻与价格上惰与写附字楼召产品串形成速互补掀；商业凳是重吨要的族配套陪，保租证其省他物近业的疮档次剥和人跳员需强求。从开塑发策突略来泪看，夸办公缺体现缸项目柄的商删务功竿能，厅酒店富往往代表孩了一践个项歪目的蜘档次弯，公泥寓作赏为可知销售镜物业近承担兽平衡自己登的作饼用，里商业党是不困可或姐缺的否配套滩。办公体现哪商务偷功能酒店代表友项目喊档次公寓平衡邮资金商业提供铜配套酒店短期腔居住精功能51犹8米椒主塔地标秋形象公寓办公霜补充表功能孟/长泄期居住谢功能功能搭互补霞与转罚化差异点化补况充与提占升品垫位补充商业配套醒功能配套写字避楼承担宿商务预功能配套15整体秤定位糟策划童建议整体侧和主征塔功反能配悉比首期圾考虑淋适当退缩减堆公寓著体量从，提叫升办冒公与晶商业邻体量办公50中%酒店10恐%公寓20市%76价万平米本项寇目整意体配比无参考本项茎目主盟塔配比芳参考酒店15凉-2唱0%28万平京米办公50象-6母0%公寓20善-3把0%商业20键%（浮沟动范笛围：1~厕3%）30程%40糠%50各%20壁%10竖%25剃%20酱%20霉%30颗%20虾%20晶%30表%30融%10票%10萍%15叼%5%0%80待%10给0%北京壤东方邪广场北京桐华茂葛中心北京枕财富岭中心北京牛国贸北京颈银泰水中心40眯%20荒%办公40滋%酒店公寓60株%商业本项搏目以水办公功能嘱为主捏导方向；大型巨城市馆综合月体的卫物业拍比例60冠%15狱%考虑些项目觉总体量，啄建议呆取较低的斥保守斯数值考虑喉本项批目情况，奴建议副取中间值从本迫项目伸区域配套朴情况轮出发，朵建议石取中间较育高值20器%35狡%20调%35类%30妖%20炊%20钢%20宿%10肿%10气%0%80孩%10咽0%深圳兵地王令大厦南京物绿地坟紫峰乏大厦国贸踪蝶三期上海舞金茂脱大厦广州历中信锈广场20耀%办公酒店40签%公寓60灰%商业超高侦侧的菜物业民比例60指%45妈%60鲁%55市%60稻%35佩00杂平米23辆00帽平米16整体劫定位详策划带建议项目扶首期吼功能阿产品浴论证从销泼售情姓况与劝建筑筛成本灯两方磁面综混合考付虑，粮写字炒楼和邮商业束产品凭均要扑优于额公寓却产品写字亚楼公寓商业结构机电外装16耕00晕元/群平米24报00气/平划米80谁0/剩平米17边00繁/平区米21岭00吧/平隐米60推0/敞平米14哈00桨/平欧米15诞00六/平昌米90我0/失平米内装To道ta望l60怪0/煎平米54扶00巨/平渣米80答0/由平米52隔00敌/平会米10哨00唉/平纸米48表00赵/平及米写字典楼公寓商业现状殃售14羡00补0元炮/平90好00稍元/将平价米米月均粗销售30贺00罩0元壁/平米25鸽00颜平米写字惕楼、盏商业偷的建追安成航本与电公寓达成本屋相差课并不考大通过蓝市场交分析送，写绘字楼差的销劳售速厘度要蜻快于济公寓本项玻目初蔑期已垦经具漠备发明展为跪以写剖字楼察或公扎寓为玻核心的外浙部条需件通过写市场乏与需腿求的阵综合烧较分忧析，辆写字河楼现剖状销单售均巨价1型40士00夏元/碌㎡，达商业劝30面00谁0元馋/㎡飞，高极于公锤寓产那品区域屿特性本项搅目所纤在的松区域哄，将成蛇为济锁南市室重点惭打造的佳交通无枢纽帐和商紫务核心廊区；市场贱销售坐条件

问题点：描在市咱场接谅受程刃度以狮及成回本的种双重较控制德下，责如何贝选择斜首期隶开发疗产品厅？借助眼区域厚的商滩务氛心围，子有计蚊划地魄引入不核心四客户悬，建塌议提倒升首执期写贱字楼盾和商罢业产品熄体量俱，同硬时相等对降拦低公汪寓产桑品体赴量建筑驻成本五条件17整体鲁定位缺策划闲建议首期罗功能骂产品悉配比首期脱考虑毫适当墓缩减脂公寓享体量俱，提匠升办辟公与煮商业择体量办公58顾%商业12趋%公寓30虚%24建.2烧万平米本项申目一拦期配比违参考

从产纤品角僵度出捧发，弹针对阔一期业态耳配比衬，在廉原有托功能抖比例的基芳础上语，建圆议适假当降察低公寓业义态占奴比，兰同时秒提升伸商业和办稻公功垂能物衡业占绪比；办公55屋%商业肝7%公寓38榴%24发.2告万平米本项渡目一狸期原有瓶配比6.册357.迎65367.居241.垒828.黑197.胜26在保雁持建灭筑高胃度不变刘的情古况下接，可以接考虑盼适当淹减少标机准层趋面积18整体魂定位变策划公建议整体列功能龟配比首期盆考虑锈适当棉缩减腿公寓餐体量棍，提上升办捞公与呼商业洋体量办公50吨%酒店10掠%商业20曾%公寓20摊%76暮万平米本项娱目整向体配比债参考办公58语%商业12公%公寓30棕%24挎.2照万平米本项距目一月期配比片参考酒店15灿-2扶0%50夕-6战0%公寓20趟-3错0%本项量目主询塔配比射参考28万平哪米办公6.故357.定657.宅26314甘~1今6.传85~愿65.挠6~耗8.友44.逢7~趴66.舍5~采710壤~1峰2本项负目功脚能配帖比（万屑平米贩）一期

针对鸣一期谨业态患配比，在临原有弦功能庙比例的基配础上火，建乓议降低公挨寓业科态占喉比，同时钥提升视商业知和办公功傲能物拔业占烫比；初步裂方案（浮摆动范乌围：1~号3%）•酒店锡规模爹40亲0-华45锁0间声客房，详建筑尼面积筝5-劫6万唇平米。•主塔庭公寓托实现挡价值关较高考虑逢投入沿一定保体量避的公寓产墓品。•本项叔目总贺建面态积7锯6万德平米，豆主塔形建筑裕面积堪28飘万平米浊，规盐模均方较大子。在参考逃其他殖项目备比例敏同时还要嫁考虑受绝对闯值与许市场的关由系。19办公

一期甚考虑师提高完办公遥、商斤业等碰高回滴报产誉品，提升旋资金讯回笼敞水平声；公寓膛以办灶公的右补充宝功能备为主食，在湾产品险上实现差累异化少，可俩考虑课少量然居住村功能续产品喜；办公

周边朱居住快及工底作人每口增别多，10万平见米的文集中商锁业入融市，服提升虏区域剖配套蚂水平甚，实嫁现其他产之品的锤价值敢提升哗；

项目尝整体洽形成俱，确概立区娱域的帅商务代地位鼠。办公

市场台日趋妈成熟宗，商盘务氛昂围日械渐浓状郁，高品御质办仙公楼想的市抓场接俗受度烫提高驼；五星堂级酒叹店入凝市，刊超高钢层竣久工，截项目的地暮标性扒确立蝇；高档周公寓摘产品猛接受佛度提汁高，短考虑窝设置部分乎服务冲式公犹寓和迅高档疗居住悼型公葛寓；公寓公寓酒店一期二期三期公寓商业商业6.穴357.扔6537.袍2610废~1烫24.污7~孟66.晓5~榆75.肾6~骑8.使414牢~1毕6.牌84.政2~史5.意6整体貌定位锯策划础建议项目盼分期继开发喷建议首期凳开发顽左侧宰办公带、公策寓物农业回失笼资叉金，贝中期混开发把右侧攀商业楚，提疼升区那域配迎套，描后期洗开发迁主塔唉，树接立地加标24掏.223碌.728（单蛋位：以万平扯米）20整体挠定位礼策划丢建议档次钳定位本项漆目整永体档显次为群顶级像城市牢地标已性综罢合体本项百目功委能配烈比及涨档次姻示意物业扭功能写字在楼（耕附塔举）写字播楼（享主塔遇）公寓挨（附趋塔）公寓比（主乎塔）（未面定）酒店面积锣（平舅方米误）21照0,赛00沟014旗0,碍00棉0~隙16辅8,绍00斥012桃0,捐00警0~面13舱2,芦60竖056赢,0旬00魂~8益4,革00诞060我,0天00档次济南遗高端退写字寨楼国际艺顶级旦5A竿写字丝式楼济南什中高找端城拉市公勇寓顶级咬城市肚公寓劣豪宅国际合顶级鸽五星舌级酒夜店档次拐示意中海肠广场冒、绿瞒地中旦央广道场上海罚金茂处大厦误、南址京绿仗地紫贡峰大凉厦、广州遥环球誓金融垦中心三里夕屯v墓il圾la谜ge阀、介含于万翁达与迷中大屑国际之间北京篇银泰内中心坟柏悦枪居、啊北京垄财富苹中心御金锈台、JW点万豪膏、希胞尔顿乎、洲感际皇闲冠假跪日、威斯波汀21整体料定位年策划传建议整体踏风格疾建议原则道一：极突出外现代鲁都市猜风格京。

迎合茂区域凉商务怀区的稳属性捧，利附用玻厅璃幕吼墙营蠢造商贤务中湿心的特灭点，配整体撕呈现便公建臭的外满立面僵；线条惜上更叹硬朗纱，突企出项灯目时洗代前路瞻性脾，提舌升项依目在他锦业路叮的整融体档瞎次，由赢得得更多脖印象索分；强调缠本项泊目楼秀宇外读立面灶的统傍一性劈燕，通级过楼锄宇数砖量形竭成规模痰效应战；强调脾标杆纯性，屑在整身体统惊一下养实现敬地标事的带现动，母使标匙杆物业龙更具缴有展竞示性像和差路异性鲁，实墓现物融业售语价的叛提升比。22整体娘定位厦策划晚建议整体仗风格测建议原则巷二：酒玻璃贡幕墙络体现吉现代誓都市宵风格杏，巧歇用石鸡材提掏高物犁业档韵次，词通过察钢结礼构表烦达前脑卫理猛念集中陈型商怀业“僻石材访+钢医结构薪+玻访璃幕博墙”5、6集中型商业1、炭2办毫公、酒店竟物业3、勇4公寓⑤业物办公姐、酒挖店物烂业“膛玻璃那幕墙躁”①公寓抚物业按玻璃滚幕墙海+局阶部石蓝材②③③④④⑤⑥CO团VE概RSL石ID昂E:Ifyo收use也eth晋iste鼓xt己,yo王umu在stco情pyth身e‘s治wi拾sh召’gr丸ap尽hi寻cfr见omapr映e-垮bu蛙il吨tC身OV唉ERsl壮id铅ean掩don更toth善issl充id祥e.Th描iste架xtwi叠llnolo南ng鱼erbevi给si弱bl理eifdo念neco将rr亚ec些tl姿y.目录PR千IV财AT拿E&CO鱼NF链ID灾EN稠TI叮AL一、丑整体股定位汽策划爪建议二、欧优质结标准投办公锋楼部批分开跳发定柴位建秘议三、混高星举级酒输店部传分开蔽发定导位建谣议四、豪销售他型公尺寓部迈分开电发定桐位建安议1、译物业排主题惕定位2、争目标眉客户腥及档向次定涌位3、库需求号特点锹定位4、陶办公全物业吵产品铜定位5、庄办公碧硬件倒设施绑设计号调整捏建议6、魄办公脑楼物施业服趴务建削议优质希标准焦办公室楼部基分开康发定天位建断议办公悬物业肥研究牵思路研究两思路本部使分我味们将国通过坏对本占项目染的办肃公物祖业供垃应市别场以蜓及需枕求市塑场的击研究名，基桐于初婚步定屡位，奴进一脆步对桃本项闸目办讲公物百业进绪行详钢细定位轨，并仓通过顷产品畅面积摇、装脉修设田计、智配套膝设施皇、硬繁件配商套等扬研究帐，为宁项目垦设计效提供票依据执。办公插物业迈主题弦档次姜定位办公资物业袜目标孝客户引定位产品内及户奏型定鹊位标准禾层定体位标准严层分隆割装修挖标准华定位硬件努设施剥定位配套给功能接定位办公熟物业蚂价格城定位24优质庭标准剩办公律楼部您分开觉发定散位建押议档次垂定位档次跌定位蓬为济秃南城融市高写档写节字楼员，与薪主塔随形成传区分赠，打偿造品饰质和嗓复合罢功能融概念济南齐高档前优质炼办公碗产品山东粘超甲档级地婶标办焰公项前目首期适主题午概念送：后期竟主题款概念战：优质缓写字事楼产品地标栋写字杏楼配套菌商业大型抬集中启商业优质廊写字伯楼超五扛星酒洋店市场炭地标主题元内涵免：品质笼地标功能判地标形象段地标

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