杭州市盛元慧谷个案分析正式版

盛元慧谷个案研究 1楼盘区位东临火炬大道,南临滨盛路;北面直临闻涛路与钱塘江;紧邻国信嘉园与太阳国际 2小区平面亲水、亲自然，极具景观优势 3小区立面较为时尚大气，现代感较强 4销售状况销售情况良好滨江区在售楼盘价格及去化表楼盘名称可售套数价格（元/M2）去化速度盛元.慧谷100套均价8800最快320套/月,截止7月11日,203套/月观邸国际寓所335套均价770065.6套/月燕语林森180套均价558051套/月南岸晶都600套均价6200-640023.3套/月锦绣江南326户起价658017.4套/月春江时代220户均价930027.7套/月瑞立.中央花城32套均价6580315套/月天寓624均价700034套/月香溢.白金海岸133套均价1160070.3套/月逸天广场242套均价870025.5套/月现代印象广场577套均价700075.6套/月彩虹城439套均价7500还剩489套旅游.水印城311套起价722848.9套/月贺田尚城14套均价780016.3套/月 5销售良好原因思考06年3月一期开盘06年5月二期开盘均价8800月均销售203套连续数月位居杭州畅销 区域总体楼盘之列 销售良好价位中档但？产品销售较好营销

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楼盘基本指标所在板块供需楼盘产品分析楼盘营销分析楼盘后势预测71楼盘指标（一）基本指标

开发商杭州盛元房地产开发有限公司建筑设计华森建筑与工程设计顾问有限公司市场推广西元广告占地面积52341平方米总建筑面积22.5万平方米建筑类型高层栋数、楼层2幢高层,1幢小户型住宅，26-41层绿化率56%建筑密度16.2%容积率3.5得房率80%开发期次共三期，现为二期规划户数1337户交付日期2008年年底交付标准毛坯层高2.9米 81楼盘指标（二）内部电梯配置二梯二户车位配比约1200个。车位配比1：1配套内部配套网球场，会所交通配套257、315、822路公交车到达四桥开通后到武林门约20分钟车程外部中小学:有配套周围配套综合商场:联华超市银行:中国银行,工商银行,建设银行,农业银行医院:有主力面积公寓：157平方米小户型公寓：60-70平方米主力户型三室二厅户型一室一厅一卫：40.26二室一厅一卫：40.26、74.20面积二室二厅一卫：80.15户型配比三室二厅一卫：96.49三室二厅二卫：119.83、154.74、141.66、152.62、153.08、151.12五室二厅二卫：267.96、272.12、、271.64、288.82六室三厅四卫：338.10 91楼盘指标（三）各期开盘时间一期：2006-3-25，二期：2006-5-1各期开盘均价二期：8800元/平方米单价范围二期：8000-13000元/平方米价格总价范围二期：100-400万及主力总价二期：120万物管层差价30、50、100元付款方式及折扣首付2成，没有优惠物业管理公司绿城物管为前期顾问，现在是南都物管物业管理费1.08元/平方米.月在售面积/套数100套销售现房源信息2号楼共342套在售4套，3号楼共570套在售96套，1号楼loft未推状况去化特征150多平方米的好卖去化率最快320套/月,截止7月11日为203套/月 102区域楼市供需楼盘名称总建面（M2）/规划户数物业形态主力户型/主力面积（M2）在售套数价格（元/M2）观邸国际寓所30万高层三房两厅、二室二厅/130－140335均价7700顺发.倾城之恋23万/1500户小高层、高层三室二厅/120—130224均价7000燕语林森5.5万/300户多层、小高层三室两厅/130253均价5580盛元.慧谷22.5万/1337户高层三室两厅/157100套均价8800南岸晶都27万/1600户小高层、高层三室两厅/100-140600均价6200-6400锦绣江南22万/891户高层江景房180—190326起价6580春江时代23万/800户小高层,高层三室二厅，四室二厅/170-180220均价9300瑞立.中央花城22万/1200多户高层三室二厅/130-14032均价6580温兴风情苑23万多层，高层三室两厅和四室两厅/130—140445均价6300-6500天寓24万/1364户高层三室两厅/140624均价7000香溢.白金海岸32万/1500户高层、小高层三室、四室/130－170133均价11600逸天广场17万/公寓：770户，单身公寓：高层精装修公寓、服务三室两厅，两室两厅/100－170242均价8700319户式公寓、写字楼现代印象广场约10万/1272户高层一室一卫/38/50577均价7000彩虹城50万/3000户小高层、高层三室两厅/120-140439均价7500旅游.水印城30万/1538户高层二室两厅/130311起价7228风雅钱塘39万/2000余户小高层,高层三室二厅/110-170448均价7000贺田尚城32万/2000户小高层、多层、高层、三室两厅/13014均价7800单身公寓区域在售楼盘供应信息 112区域楼市供需06年滨江区楼市供需l滨江区供应量与销售量的曲线变动基本一致。l4、5月份，销售量和供应量均达到高值。其中，中央花城和盛元慧谷贡献较大。l6月份，受政策影响，销售量不足5月的一半l供应量占总体比重基本上在30%左右波动。l销售量占总体比重处于供应线下方。(数据来源：透明售房网) 122区域楼市供需06年滨江区楼市供需(数据来源：透明售房网)l除5月外，滨江区的供求比基本上处于总体曲线的下方。

截至6月底滨江区可售面积为924969平方米，可售套数为6579套，分别占总体供应量的33.6%和33%在总体楼市销售不乐观的情况下，滨江区的形势非常严竣。 132区域楼市供需重点区域供需对比l相较于滨江区，该区域销售量的月度变化较小。l区域供应量维持在2500套至3000套左右。l区域销售量比重基本上处于供应量比重的上方，且差距较大。江干区楼市销售情况相对乐观。(数据来源：透明售房网) 142区域楼市供需重点区域供需对比l西湖区供应量较为稳定，基本上保持在1700套至2000套左右的水平。l销售量较低，最好的也只是5月份的290套。l区域销售量与供应量比重曲线起伏不定。(数据来源：透明售房网) 152区域楼市供需重点区域供需对比l下沙楼市供应量起伏变动非常大。2月至4月均超过3000套。l销售情况较差，除5月份超过300套外，其他月份大多在100套左右。l区域销售量与供应量比重曲线仅在1月和5月份聚合，其他月份两者差距较大。(数据来源：透明售房网) 162区域楼市供需重点区域供需对比供求比为销售量与供应量的比重

(数据来源：透明售房网)l四大区域的供求比曲线走势大体一致。2月份受春节影响，指标均降至最低；而后受利市政策影响，指标开始增加；6月受国家政策影响，市场预期降低，指标再次走低。l四大区域中，江干区销售情况较好，其次为西湖区。下沙与滨江区楼市情况较为严竣。 172小结滨江区楼盘月去化率(数据来源：透明售房网)

p滨江区楼市形势较为严竣。p供应量占总体楼市的30%左右，未来甚至有加剧之势。p区域人气低于供应量的比重。销售量波动较大，且极易受个别楼盘供销影响。p目前单个楼盘的供应量均较大，但月均去化为100套以上者仅占14%，四成楼盘甚至在30套以下。p销售情况较好的为盛元慧谷和中央花城，最快月销售量为300套以上。 183楼盘产品分析面积配比l在售户源为912套。l以大户型为主。21.7%为140平方米左右；49.3%为150-160平方米。 193楼盘产品分析面积去化面积(平方米)在售套数已售套数78.42626119.85252141-143198197151-1526663155-15738435319040198-20713291233-2362415305-316121390.01413合计912812l120平方米以下者全部售罄。l140—160、200—210平方米的房源尚余少量。 203楼盘产品分析畅销户型一:2室1厅1卫1厨面积:74.2M2 213楼盘产品分析畅销户型二:2室2厅1卫1厨面积:80.2M2 223楼盘产品分析畅销户型三:3室2厅2卫1厨面积:119.8M2 233楼盘产品分析畅销户型四:3室2厅2卫1厨面积:141.7M2 243楼盘产品分析畅销户型五:3室2厅2卫1厨面积:151.1M2 253楼盘产品分析畅销户型六:3室2厅2卫1厨面积:153.1M2 263楼盘产品分析畅销户型七:3室2厅2卫1厨面积:171.9M2 273楼盘产品分析另有少量LOFT小户型LOFT户型一1室1厅1卫1厨面积:40.3M2 283楼盘产品分析LOFT户型二1室1厅1卫1厨面积:74.2M2 293楼盘产品分析物业管理：南都物管物管费：1.08元/M2/月与其他楼盘对比楼盘物业类型价格(元/M2)物管物管费(元/M2/月)观邸国际寓所高层7700广东奥园物管3.0南岸晶都小高层、高层高层6200;绿城物管1.08小高层6400春江时代小高层,高层9300深业集团（深圳）物1.5管中央花城高层6580绿城物管1.44天寓高层7000颐华物业小于1.8超级星期天小高层6300香港怡华物业管1.5逸天广场高层8700南都物管1.8彩虹城小高层,高层7500彩虹城物管高层2;小高层1.7太阳国际公寓高层9300高力国际物管2银色港湾多层，高层，小高层7000南都物管1.00—1.60贺田尚城小高层、多层、高层7800高层1；小高层0.8 303小结p盛元慧谷规模中档，开发商不具品牌优势p楼盘整体外观设计较为时尚动感。p楼盘周边江景资源及绿地资源较丰富。而楼盘自身的绿化率高达56%。p楼盘户型较为多样，基本上涵盖不同的面积户型需求。总体而言，该楼盘性价比较高。

从产品本身而言，江景房、价格适中和户型好是吸引购房者的主要因素。主要客群收入高，白领，高新企业，省内个体户 314楼盘营销分析公司介绍u杭州盛元房地产开发有限公司成立于2002年9月11日，系中国民营企业——中国荣盛化纤集团和三元控股集团共同投资组建。u盛元房产近两年在市场迅速崛起，品牌知名度不断拓展、荣誉接踵而至。u萧山老城区的震撼力作——绅园，一炮打响：大气奔放、2005年开盘的300余套一期房源在2小时内一购而空，堪称杭州乃至省内业界的奇迹。诠释盛元房地产积极构筑生态人居建设风采的江景大宅——盛元·慧谷也取得了不菲的荣誉。目前，盛元·慧谷正以其优异的品质而备受各界关注。 324楼盘营销分析楼盘标志组合智慧点亮生活 334楼盘营销分析卖点分析——所在地块滨江区是杭州举重若轻的新概念之城。 344楼盘营销分析卖点分析——江景房最大面积的亲水板楼 354楼盘营销分析卖点分析——成熟配套 364楼盘营销