民商行为法的不动产界定标准

民商行为法的不动产界定标准

房地产和房地产的划分标准是法律理论的基本问题之一。对此问题,当代诸国诸地区民法,多将笔墨着于不动产的界定上,规定除上述界定之不动产外,物皆为动产。如此一来,如何界定不动产则成为解决从法律上区分不动产与动产的关键。综览现代民法,界定不动产的标准有二:第一,移动则重大贬损其价值。或,第二,本身价值巨大。采此标准之学者,均称其依据源于罗马法。然而,罗马法上界定不动产的依据并非现代民法所使用的上述在逻辑上具有析取关系的两个标准。在罗马法上,虽然不动产的形式多种多样,包括土地、河流、庄稼、房屋、永佃权、房屋上的永久附着物等等,但是定义不动产的标准只有一个:是否直接或间接依附于土地。本文将以此标准为核心,以土地,这一当然的不动产为逻辑起点,论述罗马法界定不动产的标准在逻辑上的演进过程。1.不可移动性原则罗马法上对不动产的一切划定标准皆源于土地。那么土地,这一不动产之源泉,其自身又是如何成为不动产的呢?结论很明显,土地依其性质而当然归属于不动产。从物的性质上看,土地既不能像奴隶家畜等“自动产”那般,不借人力之作用自行移动,也不能同桌椅器皿等他动产这样借助外力而移动。根本上看,土地具有不可移动性,因而成为罗马法上当然的不动产与一切不动产的源头。然而,在归纳将土地纳入不动产的标准时,是否于“不可移动”之外,尚需添加“或者移动即严重减损其价值”的标准呢?笔者认为,答案是否定的。在罗马时代,生产力还不发达,改造自然的大型机械设备尚未出现,故人们在那时并没有掌握大范围移动土地的技术,也就不存在“移动即严重减损其价值”一说。若挖掘部分泥土,而以器皿盛放之后移动。则承受此移动者,非土地也,而系瓶中之土,性质已发生变化。综上,可以得出结论,土地系罗马法上当然的不动产,具有基础地位,其所以然者,全在于土地之“不可移动性”这一特性。其他物之所以成为不动产,盖因其直接或间接依附于土地。这一点将在下文逐一论述。2.直接附着于土地的自然物众所周知,庄稼、树木、河川、矿藏等生于土地的自然物,在罗马法上被归入不动产的行列,而砍下的庄稼,挖出的矿藏等物又被纳入罗马法上的动产序列。那么,是什么样的共性使得庄稼、河川、矿藏等同为不动产?又是什么样的区别使砍下的庄稼、挖出的矿藏与他们的原始形态相区分,从而脱离不动产的队伍,被确定为动产的呢?这两个问题的答案是相同的,那就是判断一个自然物是否不动产的标准在于,该自然物是否直接依附于土地这一基础的不动产。树木植于大地之上,河流浮于土地之表,矿藏隐于山地之内。凡此种种皆因其直接附着于土地,而具有了原先土地才具有的不动产性质。虽有如此判断,是否仍可以抛开土地,而单依上述自然物自身的不可移动性来将其界定为不动产呢?万万不可。庄稼可以收割,树木可以砍下,其均非不可移动。且上述种种自然物于移动之后即丧失不动产性质,而沦为动产。故抛却其于土地之联系,来讨论它的不动产性质是不切合客观实际的。那是否可以认为:上述自然物虽可移动,但移动后会发生性质变化或重大价值贬损,而将其视为不动产呢?结论同样是否定的。从庄稼、树木等植被来看,此说尚无不可。然,考虑此说对矿藏这一自然物的适用时,却发现其明显不具说服力。矿物质从地里移动之于地表,并不会使其发生性质变化,亦不能贬损其价值。如何能将“移动后会发生性质变化或重大价值贬损”作为判断其为不动产的独立标准,而抛却其于土地的联系呢?因此,罗马法上判断自然物是否不动产的唯一标准在于其是否直接依附于土地。从逻辑的角度看,土地是不动产序列中起基础作用的第一步,而自然附着物则是其自然延伸,为第二步的第一个分支。3.房、场地等为罗马法上不动产的共性当罗马法逻辑的脚步从基础不动产土地出发,携着不动产的属性,在分岔路口转向,避过地上自然物的分支,踏出另一条徯径,则地上构筑物就成了逻辑上顺理成章的不动产延伸,成了一种新的不动产。民宅、磨房、浴场等皆为罗马法上的不动产,其所具有的共性就在于:他们都是直接附着于土地的人为构筑物。于罗马法而言,现代民法所通用的“移动则重大减损其价值”与“本身价值巨大”两个标准若直接用于房屋等土地构筑物上,则在罗马时代显得过于牵强,不若“直接依附于土地”这一判断标准来的可靠。在罗马时代,房屋等建筑物多为石材所构建,重量惊人,以当时之技术水平根本无法整体移动,更无所谓移动后减损其价值一说。至于房屋本身的价值虽高,但与现今中国大城市的商品房稀缺度相比,罗马的房屋尚未达如此之重要程度。可见,罗马法上,民宅、浴场等土地上之人为建筑物、构筑物,皆因其直接附着于土地而被界定为不动产。4.直接无体物之特性在罗马时代,地役权、永佃权等用益物权被法律视为物的一种——无体物,而被赋予物的法律地位。这些无体物又因其直接附着于土地,而被罗马法确认为不动产,构成了罗马法上不动产的又一个重要类别。将权利视为无体物并列入不动产,是罗马法所特有,而现今民法所罕有的现象。但并非所有的权利在罗马法上都被作为不动产对待。判断一个权利是否为罗马法不动产的关键依然在于:该权利是否直接依附于土地。土地使用权、乡村地役权、城市地役权,虽有要式转移物与略式转移物之区别,却同归属于不动产之序列,皆因其同属土地依附之无体物也。如用现代民法之标准,衡量上述土地权利,则难以得出其为不动产之结论。以“移动则重大减损其价值”标准为例,土地使用权不存在事实意义上的“移动”,若考虑其法律归属上的“移动”,则土地使用权可依约定流转,其归属之移转,并不妨碍其价值之彰显。因此,依移动减价之标准,土地使用权显然不能归入不动产。再以“本身价值巨大”视之,地役权之价值大小,需视需役地之价值等具体情况而定,并没有一个可以脱离需役地权利主体之特殊需求(如眺望观景)而独立存在并可客观估量之价值。故不存在土地上各权利本身价值巨大一说。所以,就界定不动产的标准而言,罗马法与现代民法有着重要的区别,该区别于土地权利这一无体物上体现尤为明显。其中,罗马法的不动产界定标准简洁明了,即,不论自然物、构筑物、权利等,直接附着于土地者,为不动产。5.罗马法上的遮附物将直接依附于土地的自然物、构筑物、权利等确定为不动产后,罗马人的逻辑继续向前延伸,最终将该上述直接依附于土地的物上又人为依附上之物确定为不动产。该第三层逻辑上的不动产,笔者依其存在基础,将其命名为间接附着于土地上的人造物。为避免抽象空洞,笔者试引述经典事例说明之。例一:用若干木板为一个凉台之过冬御寒制作的遮盖物,被著名罗马法学家拉贝奥认为是不动产。盖因拉氏坚信,永久地用于建筑物上的物,或为了永久使用而安装至建筑物上的物为不动产。在该例中,房屋所建于其上的土地为基础不动产,该房屋为直接附着于土地而形成的不动产(二级不动产),搭建在房屋上的遮盖物,即为直接依附于二级不动产,从而间接依附于一级不动产土地的三级不动产。此处的遮盖物,可在夏天拆卸,而冬天复装之。其显然不属于现代民法上所谓“移动则重大贬损其价值”之物,亦不属于“本身价值巨大”之物。此等人造物之所以位列不动产之属,惟因其间接附属于土地也。再举一例(例二)说明之。罗马时代,有在水流上搭建构筑物者,其所建之构筑物在罗马法上以不动产论处。详析之,大抵逻辑如下:土地系依其性质作为基础的一级不动产,水流系直接依附于土地的二级不动产,水流上搭建的人造构筑物系直接依附于水流即间接依附于土地的三级不动产。故在此皈依不动产方面,水上人造物与房屋上人造物具有相同的原理