写字楼物业服务方案

写字楼物业服务方案5篇又完毕了一个阶段的工作，不过并不意味着我就能够放松对自己的要求了，由于一个阶段的完毕同时也是新一阶段工作的开头，新的开头就要有比之前更加高的目标、更加高的要求才行，我们只有不断为自己树立新的挑战，我们才能够成长的更快，不然只能是原地踏步，甚至还有逆水行舟不进则退的状况消失。因此，所以一个物业客服工，为了之后的工作表现的更好，也为了自己的职业道路走的更快，特此做新一阶段的工作规划。

一、连续保持好的效劳态度，并且要稳步提高自己的效劳水平

客服工作岗位是效劳性质的工作，作为写字楼的物业客服同样属于效劳岗位，是常常要跟不同的人员打交道的岗位，所以必需要有特别的效劳态度才行，在工作中没有收到客户投诉并不代表我们的效劳工作已经做到极致了，我们必需要时刻记住自己的岗位职责，遵守物客服岗位的纪律，看看保持住自己的效劳态度，微笑接听每一个电话，做好每一位来访者的效劳工作，同时还要有“我可以做的更好”“我还有进步空间”的学习态度。

二、加紧对物业信息的了解，全面把握信息动态

作为写字楼物业的一名客服，我常常接到的电话询问，根本都是跟物业的相关信息，比方写字楼还有没有办公室出租、最近的租金和物业治理处费用等等，所以客服必需要特别了解这些信息，才能够更好地解决来电者的问题，赐予他们帮忙，因此，新一阶段，我必需要更加多的关注写字楼的信息动态，时刻留意相关的政策变化，关注物业的办公入住、退租和装修等状况，了解相关手续和证件的办理流程等等，这样有电话来问我们的时候，我就能够第一时间的答复他们，这样我们物业的工作力量就能够得到更好的认同，我的工作表现也就会越好。

三、加强自身的熬炼，提高自己的综合素养

作为客服，我代表的不仅仅是我一个人的形象，在我入职物业以来，我的工作形象都是个物业挂钩的，所以我必需要时刻留意自己的行为素养，无论面对什么样的客户无论面对什么样的逆境，都不能够将自己内心的心情抛给客户，我们要保持微笑效劳的态度，面对客户的批判要能够忍耐，面对领导的批判能够积极认错并且改正。而要做到这一点，自己必需要具有特别高的素养才行，因此新一阶段的工作，我要抓住每一个学习的时机，公司组织的培训时机我不能错过，自己在工作的时候也要向那些优秀的员工学习请教，向他们看齐，从他们身上吸取到更加好的工作素养和工作技巧，从而让自己变得更加强大、优秀。

写字楼物业效劳方案篇二

一、前言

首先感谢无锡凯晨置业有限公司对我司的信任，作为我司股东之一的新加坡新工产业治理私人有限公司也特别重视此次合作时机。公司将全力以赴，力争把握住这次机遇，充分展现中新合资凯德物业的实力。使无锡光华大厦在治理和运作上充分发挥出新加坡治理模式的优势，为业主供应值得信任的物业治理效劳。

本规划书仅针对已建成的无锡光华大厦提出初步治理方案，将作为今后开展物业治理工作的根本执行框架，更为详尽的治理实施规划将在签订物业治理合同后提出。由于时间紧促，资料尚不够详尽，本方案若有遗漏和疏忽，敬请原谅！

二、公司简介

苏州工业园区凯德物业治理有限公司是在原凯德物业公司的根底上于20xx年12月由新加坡新工集团下属新工产业治理效劳私人公司和苏州工业园区建屋进展公司分别出资25万美元共同组建的具有国家二级物业治理资质的中新合资公司。

公司投资方之一的新工产业治理效劳私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集团的全资子公司。新工产业治理效劳私人有限公司是最悠久、最权威的物业治理公司，公司除供应常规物业治理效劳工程，还供应包括建筑设计审计、能源审计、室内空气质量掌握和增值效劳等效劳工程。在新加坡，CPGFM所治理的物业超过1000幢建筑物，总建筑面积超过800万平方米，包括总统府、国会大厦、财政大厦、外交部、国家进展部、内政部、高层的政府行政大楼、体育场、法院、银行、学校、医院、影剧院、图书馆、社区中心、博物馆、警察局、监狱、消防站、高级公寓、海关关卡等大厦。

目前，CPGFM在中东、印度、菲律宾、马来西亚、中国均设立了分支机构，并进展广泛的业务开拓及合作。在中国，CPGFM的业务已拓展至上海、西安、成都、武汉、济南等地区。接收的工程包括上海春城、东方肝胆外科医院、金花中心酒店和酒店式公寓、亚建国际高尔夫俱乐部、世纪广场（大型商场）和甲级写字楼等。

凯德物业公司中方投资者园区建屋进展公司注册资本超过3亿元人民币，开发面积超过150余万平方米，是苏州地区最大的房地产开发商之一，具有雄厚的经济实力和技术力气。

合资后的凯德物业公司拥有高素养的治理队伍。员工队伍从合资前的160余人在10个月内快速增加到610余人，为适应公司在治理水平上到达国际高质量效劳的要求，公司对新入职治理层人员学历要求到达大专以上。

合资后的凯德公司引进了新工在物业治理上先进的阅历，在治理上不断精益求精，以国际化的标准治理企业。公司在20xx年2月顺当通过新加坡国际标准认证公司的ISO9001：20xx质量认证。合资后的凯德公司依托新工强大的技术支持，同新工共享资源，有力量承接各种类型的物业工程，能够向客户供应全面的物业治理效劳，致力于为客户供应一站式的效劳，并不断供应增值效劳，为客户带来更大的效劳价值。

公司实行总经理负责制。设人事行政部、质管部、财务部、运作部、市场部、企划部、安保部、工程部、保洁部、绿化部等10个部门。运作部下设体育中心工程部、科技园工程部、加城花园（涉外）工程部、嘉湖阁（涉外）工程部、翠湖雅居（涉外）工程部、新城花园工程部、新加花园工程部、新馨花园工程部、明辉花园工程部和厂房工程部（治理苏虹厂房、罗斯蒂、仕达、出口加工区、联建科技等）。现公司所接收物业工程总面积约100余万平方米。在高级商住楼宇、体育场馆、工业厂区和住宅小区的治理上积存了较丰富的阅历，并获得社会各界和专业部门的认同，在苏州地区树立了“凯德”品牌。其中新城花园于1998年荣获“江苏省优秀物业治理小区”的称号，1999年荣获国家“城市住宅优秀物业治理区”，20xx年新加花园荣获“江苏省优秀物业治理小区”。

中新合资的凯德物业公司依据园区外向度特别高的特点充分借助新方国际化、

专业化的优势，向客户供应策略性的物业设施治理效劳，与客户以伙伴的关系共同进展，通过战略资源的配置、有效性的治理措施，供应满意客户商业运作需求的效劳，并将现代化的高科技技术运用到物业治理的过程中，全面提升其治理的科技含量。凯德物业公司的宗旨是：确保并提升公司客户的固定资产投资的价值；确保物业的牢靠性和有效性以支持客户的商业运作；维持一个安全、清洁和有益于商业运作的环境；保持物业与客户的商业运作环境的全都性。

“制造美丽环境、供应优质效劳、吸引优秀人才。”凯德物业治理公司在全体员工的共同努力下，开拓进取，细心打造凯德品牌。

三、工程概况与分析

3.1无锡光华大厦物业特点的分析

3.1.1无锡光华大厦概述

无锡光华大厦位于无锡火车站对面，北面临河，总建筑面积40000余平方米，单幢28层公寓，共配备8台电梯。其中6层以下有近20230平方米的商业中心。本大厦为高级酒店式效劳公寓。

大厦内主要设施有：商业中心、效劳中心、健身中心、消遣中心、会所等。本方案针对6层以上住宅供应物业治理效劳，6层以下的商业中心不计入本方案书内。

3.1.2工程特点和物业治理需求分折

1、本工程性质为高级效劳公寓，销售定位为高级白领人士，业主档次高，生活效劳需求具有多样性和共性化的特征；

2、大厦的业主层次高，时间价值高，追求生活质量，不愿为生活琐事铺张时间，对效劳的需求在深度和广度上比其他住宅小区要求高，对俱乐部效劳和家政效劳需求大、依靠性强。

3、本工程内设有集消遣、健身、保健、休闲、社交于一体的俱乐部，俱乐部是高尚社区的主要标志，也是本工程治理的重点和难点。虽然俱乐部效劳工程仍属常规工程，但要保持俱乐部具有高雅、舒适、温馨的休闲环境，对室内装饰、家具设备配置、效劳人员素养、治理水平都有很高的要求。

4、本工程全部公寓将以出售为主，大厦内的人群稳定性较强，对固定人群的效劳不仅需要讲究亲情效劳，更要不断创新。

5、本工程在效劳上也需顾及到外籍人士在风土人情、生活习惯和文化背景上的差异和在安全、监控、保密上的特别要求。

6、在大厦内有比拟严密的安全、监控系统，要求必需要有保密上的特别要求。做到外来人员不经业主允许一律不准入内。

7、大厦内部配套设施的先进性较高，要求有较强的工程治理人员。

8、本工程为全电梯公寓，对电梯、消防、供水等设备系统治理要求较高；

3.2治理思路

依据无锡光华大厦的特点和物业治理需求分析，我们提出以下治理思路：

1、依据本工程特点、物业治理需求分析和我司物业治理阅历，我们将本工程治理标准定位在五星级酒店标准上。

2、本工程实行酒店式治理关键在客户效劳和俱乐部效劳，我们将对比五星级酒店的国家标准，确定客户效劳和俱乐部效劳的工程、内容和标准。

3、俱乐部与一般社区活动中心在工程设置上并无大的差异，区分的标准在于档次的凹凸，而档次的凹凸关键在于俱乐部能供应一个宁静、温馨、高雅、舒适、精巧的休闲和社交环境。人多而杂就会破坏俱乐部的气氛。因此，我们认为本工程的俱乐部应严格掌握对外效劳范围。

4、工程员工全部招用有五星级酒店效劳阅历的治理和效劳人员。

5、大厦的效劳对象多为高级白领及外籍人士，托付性效劳比拟多，我司认为在效劳工程上应多样化，并且严格根据五星级酒店的标准，如供应班车效劳以及各类代办效劳等。

6、针对大厦业主安全、保密要求较高，建议在设置小区配套设备上应重点考虑。

7、本工程6层以下为商业中心，人群进出流量大，应考虑大厦业主的出入通道与商业中心顾客的通道分开治理的需求。

8、定期安排本工程上的人员参与培训和到五星级酒店学习，不断提高大厦的治理水平。

3.3治理目标

3.3.1治理总目标

根据国家建立部公布的《全国城市物业治理优秀住宅小区考评标准》，接收后一年内到达国家级物业治理示范住宅小区标准。

3.3.2治理体系目标

接收后，三个月内建立一套符合ISO9000标准的治理体系，使本工程治理和效劳工作更加标准和符合国际标准。

3.3.3治理分工程标

1、客户效劳

客户效劳满足率99%以上；

有效投诉率1%以下；?

物业治理费收缴率98%以上；?

?回访率100%。

2、安保效劳

重大治理责任事故发生率0?

一般治理责任事故发生率0.1%以下？

安保效劳满足率99%

3、修理保养效劳

修理准时率100%?

修理合格率100%?

设备完好率100%

修理回访率100%?

修理效劳满足率99%?

4、保洁效劳

保洁合格率100%?

保洁效劳满足率99%

5、绿化养护效劳

绿化成活率100%?

绿化养护合格率100%?

绿化养护满足率99%

四、物业治理初步方案

4.1说明

本规划书仅为今后效劳的根本架构，主要供应无锡光华大厦工程的物业治理，包括客户效劳、安保、保洁、绿化、修理保养五个方面。

在顺当进场接收无锡光华大厦后，我们将依据实际状况，根据凯德公司现有的ISO9000质量治理体系和一整套完善的各类效劳的操作手册进展进一步优化，以便更有效的治理此工程，为客户供应超值效劳。

4.2治理机构设置及人员配置

4.2.1治理架构

我公司拟设无锡光华大厦工程部，全面负责公司在无锡光华大厦的日常治理运作，统管整个无锡光华大厦的内外事务。工程部下设：客户效劳部、修理班、安保队、绿化保洁队。

工程部架构图如下所示：

4.2.2人员配置

工程部将根据公司ISO9001质量标准和无锡光华大厦的实际状况，科学、合理的设置机构和安排人员，力求实现物业治理各工程标，本着“精干、合理、高效，以岗定人”的原则确定人员编制。

写字楼物业效劳方案篇三

我是写字楼的一个物业客服，我在上一季的工作已经完成，立刻就要迎来下一季的工作了，为了能够更好的进展工作，我制定了我的工作规划。以下是我的客服工作规划：

一、就是总结上一季我的工作

上一季的工作里，我有许多地方消失了错误，这一季度，我盼望找出这些缺乏，把它们改正。做好一季度的总结，吸取阅历教训，为下一季的工作做预备，这样就能知道自己下一季度的工作怎么做了。

二、常联系写字楼的业主以及住户

我是客服员，就必需做好业主和住户之间的联系，准时的了解状况，把写字楼的物业做好。每隔一个星期，就追踪业主楼房的状况，准时解决楼房的问题。对于住户，他们是业主楼房的住户，有问题都是通过我来调整，因此我要常常对他们进展生活调研，也是为了保障住户的利益。

三、微笑效劳，礼貌接待

写字楼常常有客户光临，因此为了显示客服的专业，我必需要做好微笑效劳，面对来访的人员，要报以微笑示人，不能有心情，这样不利于接待来客，同时赐予礼貌，当他们进展询问和访问时，不能没礼貌，这是很得罪人的。再一个作为一个专业额客服，这些技能都是必需要拥有的，好的客服就是让客户满足自己的效劳。效劳他人，就必需做好两个方面。

四、加强写字楼的卫生治理

上一季度由于我对卫生方面的疏忽，导致有业主投诉，影响了他们的办公。所以这一季度我就要严管卫生这方面的工作，每天对楼层进展大范围的消毒，派遣保洁每天搞两班卫生，早上和晚上，楼里的垃圾肯定不能有过夜的时机，必需当天清理掉，保证写字楼的空气和环境是洁净的。各个楼层的储物间也要定期清扫，以免落太多的灰影响设备的使用。

五、加强消防的治理

楼道里的消防工具要定期检查，看有没有问题，查看各个灭火器的存放时间，一有不符合的就替换新的，保证大楼的消防安全。

以上就是我下一个季度的工作规划，根据自己制定的规划，我信任我肯定可以改掉之前的缺乏，让客服工作进展顺当，尽心的效劳写字楼，把我们这一整栋大楼的各项工作都做好，让大家满足我的工作。

写字楼物业效劳方案篇四

一、范围

本标准规定了写字楼物业治理效劳活动中顾客效劳、房屋和[1]设施设备运行维护效劳、写字楼秩序维护和安全效劳、环境保洁效劳、绿化摆放与养护效劳、专项特约效劳等内容及要求。本标准适用于本市行政区域内写字楼物业治理效劳活动。

二、术语和定义

本标准采纳以下术语和定义：

2.1、写字楼为商务、办公活动供应空间的建筑及附属设施、设备和场地。

2.2、物业治理物业产权人通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.3、物业治理承接验收以保证物业治理效劳正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。

2.4、顾客承受物业治理效劳的组织或个人。例如：物业产权人、使用人及其他相关方。

2.5、专项特约效劳写字楼物业治理机构在《物业治理效劳合同》商定的效劳内容之外，供应为满意顾客共性需求的效劳。

2.6、突发性公共大事在写字楼物业治理范围内发生的自然灾难（包括气象灾难，地震灾难，地质灾难，生物灾难等）、事故灾难（包括各类安全事故，交通运输事故，公共设施和设备事故，辐射事故，环境污染和生态破坏大事）、公共卫生大事（包括传染病疫情，群体性不明缘由疾病，食品安全和职业危害，动物疫情，以及其他严峻影响公众安康和生命安全的大事）和社会安全大事（包括恐惧攻击大事，经济安全大事，涉外突发大事）等。

三、根本要求

3.1、物业治理企业的资质要求从事写字楼治理的物业治理企业应具有相应的资质，符合建立部《物业治理企业资质治理试行方法》的要求。

3.2、物业治理承接验收

3.2.1、物业治理企业应依据相关规定，与业主方进展物业治理承接验收；

3.2.2、物业治理承接验收的条件应符合《成都市物业治理承接验收指导意见》的规定；

3.2.3、移交的物业资料记录清晰，签订了《承接验收协议》，对遗留问题的处理进展了商定；

3.2.4、完成了承接验收备案。

3.3、治理机构与人力资源配置要求

3.3.1、物业治理企业应依据写字楼的详细特点、功能定位以及合同的商定，设置相应的治理机构，配备适当的治理效劳人员；

3.3.2、治理人员应取得物业治理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。

3.3.3、从业人员承受过相关专业技能的培训，把握物业治理根本法律、法规和政策，熟识物业的根本状况，能正确使用相关专用设施设备。

3.3.4、治理效劳人员着装统一、标准，佩戴标识，文明用语，举止端庄，效劳主动、热忱。

3.5、治理效劳要求

3.5.1、制订有切实可行的物业治理效劳方案，有较为完整的治理效劳制度和作业标准，并仔细执行；

3.5.2、房屋共用部位完好，共用设施设备正常运行；

3.5.3、物业治理区域内的环境、秩序符合合同商定的标准；

3.5.4、实行了“三公开”（公开收费标准、公开效劳内容和标准、公开办事流程）；

3.5.5、公示24小时效劳电话；

3.5.6、有效劳受理、投诉、回访处理程序；

3.5.7、治理效劳中的相关作业记录完整，可追溯。

3.6、档案治理

3.6.1、物业治理档案健全，有专人保管，查阅便利。

3.6.2、有较完善的物业治理档案制度，档案内容至少应包括：

3.6.2.1、物业竣工验收及承接验收档案；

3.6.2.2、设备台帐和治理修理档案；

3.6.2.3、顾客资料档案；

3.6.2.4、物业效劳日常治理档案。

3.7、财务治理

3.7.1、建立健全财务治理制度，对物业治理费和其它费用的收支进展财务治理，运作标准，账目清楚。对于顾客报修、超时空调、特约效劳等费用须单独结算的应精确计算；

3.7.2、物业治理费、能消耗、通讯费、杂费、特约效劳收费、车库治理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格根据公开的收费制度进展（合同另有商定除外），收费应操作标准；

3.7.3、实行酬金制的，应向业主大会或全体业主公布物业效劳资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业效劳资金的收支状况。

3.8、顾客满足度

3.8.1、写字楼物业治理机构应每年开展顾客意见调查，顾客对物业效劳的满足度不低于合同商定标准；

3.8.2、每年调查顾客的人数不低于写字楼内物业使用人总人数的2/3；

3.8.3、对调查结果进展分析，有改良措施。

3.9、专项特约效劳写字楼物业治理机构应在力所能及的范围内，努力满意顾客的专项效劳需求，开展专项特约效劳。

3.10、节能治理写字楼物业治理机构应依据物业的实际状况，制订符合国家法规、政策和相宜、有效的节能治理方案，并仔细执行。

3.11、突发性公共大事处理写字楼物业治理机构应对治理效劳过程中可能消失的设施设备故障、自然灾难、事故灾难、公共卫生大事和社会安全大事等突发性公共大事建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改良，事发时按规定途径准时报告顾客和有关部门，并实行相应措施。

四、顾客效劳

4.1、接待效劳有条件的写字楼应设置总效劳台。为物业使用人供应询问、效劳受理、投诉接待等效劳；同时为外来的办事人员供应询问、引导等效劳；不具备设置总效劳台条件的写字楼，物业治理机构应设置效劳窗口，受理物业使用人的询问、报修、特约效劳申请和投诉。

4.1.1、入驻、退租效劳顾客需入驻和退租时，应按规定的程序准时受理，在承诺的时间内办理完成相关手续，准时建档、归档。

4.1.2、报修接待效劳顾客报修时，应准时受理，并在规定的时间内到场，小修工程当天完成（预约除外）。修理完成后应进展回访。

4.2、邮件、报刊杂志收发效劳

4.2.1、正确分理信件，报刊杂志和挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应进展登记；

4.2.2、挂号信、特快专递、包裹、汇款单、特别邮件等应请收件人签收；

4.2.3、每日10:00前（节假日除外）应将当天的报、信送达收件人；特快专递、电报等须准时传递的邮件，应在收到邮件后的2小时内送达（或通知）收件人（收件人因故不能按时接收的应做好相关记录）；

4.2.4、顾客迁离本物业后，应为顾客供应一个月的邮件保管效劳，并尽力通知顾客领取，对无法联系收件人的邮件，要退回邮局。

4.3、装修治理效劳

4.3.1、制订装修治理制度，告知顾客装修治理的流程、留意事项和制止行为；

4.3.2、签订《装修治理效劳协议》，明确业主、施工单位、物业公司三方的权利和义务；

4.3.3、建立顾客装修档案，内容应包括装修申报登记、审核、验收（装修过程中所涉及的公共设施设备）资料。

4.4、投诉处理

4.4.1、物业治理机构直承受理的投诉，应核实状况，准时处理并回复投诉者。属于物业治理责任的，应向顾客赔礼并准时订正；属于无理投诉的应做好解释工作。物业治理机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业治理企业或上级主管部门处理；

4.4.2、物业治理机构直承受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；

4.4.3、顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后照实反映状况或上报书面材料，帮助上级部门做好相应工作；

4.4.4、向公安机关报案的投诉，应帮助公安部门处理；

4.4.5、涉及依法裁决的投诉，按法律程序处理；

4.4.6、受理、处置顾客投诉应做好记录。

4.5、专项特约效劳受理对顾客提出的专项特约效劳要求，应在24小时内回复；在物业治理机构力所能及范围内的，原则上应当受理，不能受理的要告知缘由。

五、房屋共用部位、共用设施设备运行、维护效劳

5.1、房屋共用部位维护治理

5.1.1、建立房屋使用、修理档案，检查房屋使用状况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的标准、政策、法规；

5.1.2、墙外表粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平坦不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质全都；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发觉有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理；

5.1.3、对房屋共用部位进展日常治理和修理养护，修理养护记录完整；

5.1.4、依据房屋实际使用状况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录；

5.1.5、发觉问题准时向房屋产权人报告，属于小修范围的，准时组织修复；属于大、中修范围的，准时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急状况时，应实行必要的应急措施。

5.2、装修治理

5.2.1、执行《住宅室内装饰装修治理方法》、《住宅装饰装修验收标准》、《成都市城市房屋装修构造安全治理规定》等相关规定；

5.2.2、根据《装修治理效劳协议》商定的时限，准时审核、回复装修人的《装修申报》；

5.2.3、每日巡查装修施工现场，发觉违反装修治理制度的行为、现象应准时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。

5.3、共用设施设备日常运行、维护效劳

5.3.1、变配电系统高压电气设备至少每二年进展一次安全测试，油浸式变压器每年进展一次安全测试，留存高压电气测试合格报告；低压配电设备每年至少一次全面停电检修；根据规定周期对变配电设施设备进展检查、维护、清洁，并做好记录；凹凸压配电柜运行正常、操作敏捷，仪表显示精确；变压器运行正常，通风降温设备牢靠，温度显示精确；直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进展一次充、放电试验；功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容