山东现代风格滨河住宅区规划设计方案文本知名建筑设计院

烟台上海滩花园规划设计PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai总平面经济技术指标一号地块经济技术指标二号地块G区经济技术指标日景鸟瞰沿观海路透视一、准确的项目定位核心问题审视项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善。vs一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润二号地块已开售楼层：12F/18F/24F均价：由4000上涨到5200，价格稳定一号地块资源优越：学校配套商业配套河资源?可建设用地少导致容积率较高超高层引起建设成本大幅上升vs可建设用地33.91公顷建筑面积：103.8万平方米实际容积率约为3建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑。建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%～25%。如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间?建安成本3500元/㎡核心问题审视核心价值挖掘中心区位处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显行政中心：基地北面即为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施交通便利项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源核心价值挖掘景观嫂资源项目泼独揽严了“屿无与材伦比午”的由山景冲、海哀景、韵河景淋以及痰人文杆景观坦交替阵辉映杀的景骨观资毛源海景扑：东瞒临黄痰海，宿一个卡街区发之隔山景令：西培北面愧靠近词凤凰边山和少市内虹最高集的岱吊王山河景把：逛谊荡河绪从社碎区流医过核心徒价值绪挖掘是否缘瑞建超岸高层告，以帆及超肤高层辟建多暑少问忘题，羽与销脱售均毕价和减开发拖成本虎的比葱值密暖切相背关按S比值志大小纳可以走将楼带盘分油为两步种模旺式，居大于2.火0的楼枯盘属松于价涝值主筒体模秋式；S比小集于2.伞0的楼熟盘归艳类形够象主甜导模为式。价值崭主题喉模式袜以世湾茂滨冒江系糊列为代代表钱，形哪象主袍导模煌式以救金域虑蓝湾蓬系列减代表亭。1.依01.当52.帖02.竖53.乖0123456789S比=销售僵均价/开发娱成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值热主体宵模式形象纲主导航模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.15789106开发盗模式窄选择按S比（S比=销售环均价/开发此成本势）大话小可搬将高悲层社淹区开命发分横为两双种模扯式，蒙大于2属于熄价值它主体龙模式汁；S比小清于2归类摧形象架主导刃模式形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率约30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力表：锻形象势主导听模式览及价边值主适体模馒式适绳应性KP只I条件踪蝶研究本项灶目S比小船于2，资调源属发性与娃形象沸主导尤模式珍的KP厘I较符板合，济因此首本项秘目适捎合采逮用形象姨主导的开根发模权式开发拔模式尸选择项目增定位发展或定位蓬：滨旨河高丈档生喜活社揭区目标聋客户绢：市轰政府您带来释的大侮量公另务人跌员、犬新兴舌商务怀区的捎白领汗和成誓功人塑士规划角理念症：——充分叔利用瓣核心沟景观竭资源——打造逮滨河勉生活郊方式剧，河燃不仅代是社狸区的届景观个核心丘，也争是社杜区休界闲活沉动的家场所——丰富主的产峡品和美相对继明确虏的功世能分阵区——以宜筹居的妄生态转景观判和现重代简茫欧的悲建筑洲风格略彰显榜项目偿的高警贵品削质——完善圈、合矛理的片配套哲设施窜及人牧性化睛物业登管理商业吧配套得区：芳服务斩于本庙项目贡及周价边居陶民的唤大型拥综合步超市教育流配套夜区：汽配套原中、阅小学羞，幼追儿园滨河霸社区奸：围贡绕逛桂荡河种的高贝端高授层居升住区拆迁疾安置设区：湿沿学累院西顷路和瓜观海传路一啦侧布尾置高泛层住享宅，练并配刊适量勺底商上海苦滩花府园——河岸票观澜瞎经互典住独区二、传明确著的功策能分霞区完善丸的配辞套设煤施用地掀条件新分析1号地雕块总吓用地51题.9编1公顷狭，净像用地督为30拘.1松6公顷杯（不卷含中牢学）强，内谅含2.宣81公顷族小学蓝用地音，住候宅净倡用地妻为27脑.3耀5公顷棋，其己中约9公顷叹为安祖置房叹用地圆。沿观今海路抬是本祝项目耕重要嫁的形统象展首示界阁面，脉可着捎重塑碑造公共德化的切城市蒙形象仰界面。沿金脑滩南竖路、棉双河密东路奖及学迅院西纳路适杜宜塑播造亲切至宜人东的社独区生甚活界食面。逛荡夏河两桐侧适坝宜塑缓造生态混化河喂道景屠观界踪蝶面。用地颗条件作分析功能肌布局痒分析1号地迅块结选合2号地呀块G区综菊合考阳虑功秩能布淋局，则将一弓号地错块的罩中小哗学用去地在嗓保持宏总用医地不拘变的笋情况呜下，挣适当厌转入2号地迎块G区。拢可置量换出王一部短分居五住用糕地，洽使逛荡挨河东腿岸住挡宅布电局更珠加灵剑活。安置暴房用春地置泊于基薯地东枝南角沸，商婆品房律用地槐沿逛剃荡河暖两岸笨布局标，可最大研化利徒用滨茄河景昼观资验源。观海障路作畜为进摄入烟殊台市握区的槐东门萄户，迟具有貌重要核的形怜象展斥示作扩用，密设计更沿观简海路两端尖布置更大型爹公共散配套软用地，提身升项脱目的确城市结形象窗。配套槽设施绿分布设计废在北孔部及抵东南毛角形明成两央个集讽中布辛置的伙商业庆中心汤，沿浴观海移路、嘱双河傍东路朵设置垄线状粗的配套笑商业，通莲过这颠种点、今线、宴面相借结合汁的方婆式，铜形成亚一定吉氛围跑，以絮烘托市楼盘祖品质补，提请升楼心盘档扣次。并结汪合2号地粒块G区设台置36班中数学一害所，40班小吸学一雁所。宪三所钞幼儿抹园布症置在训金滩边南路扎、双肚河东型路、微学院茂西路华三个令社区乒主要仅入口标处，妙方便尊接送殖。会所猫设置石在G区南车侧，城满足糟小区米内户油主日雷常生咐活需峡要。三、顿成熟塌的道数路交御通也组织饱模式基地揭交通营条件嫩分析基地怀东侧鞠观海术路是刑城市预主干并道，邪不适航宜布导置机颠动车车开口裹。金闷滩南慢路、舍双河披东路印、学屈院西鹅路都腔可为份居民醉出行擦合理拦的开平口道咳路。三滩头项目2号地碎块在设金滩乎南路巡寿上已考有两宴个开控口。胸设计忆中可买考虑种对接鼓，以追此体现1、2号地匪块的排有机遗整体塞性。车行钓系统越分析道路胶设计茶考虑乓与周订边城杀市道灿路及勉已开闲发建驶设2号地模块道级路交促通的巴衔接。拆迁耻安置祝区、撕商品授房住吧宅区武独立诞的道絮路开温口设存计，弹便于向分开钓管理芳。商品爷房住喘宅区丽的大痕量交毒通在喇上下伍班高轧峰时具段可彼通过晚沿金盲滩南园路和隔双河捞东路匙两个刃主要众入口或及一暴个次嗽要入遮口进故行合膜理分偿流，绍并在决出入谊口附卷近入狐地下猛车库哨，在区内制实现显适当她的人牲车分数流。中小娱学设腔置独撒立的冻出入贯口，揭避免捎了流鼠线的牵穿插胜。步行呼系统瞧分析设计量以步赖行系男统的可达愚性、巡寿连续敲性、获便利豆性为目延标，坦综合数考虑奖滨河毙、沿凤街商和业、甘住宅撕区主径要出残入口国，内针部组瓜团景榆观等碧的行花为联版系，镜有机陵组织农步行键交通适系统矿，营斩造丰蠢富的照步行滔环境甘。停车析系统靠分析按烟吸台市获规范1：1.洽5配置量，共昼有14轿01哪5个停贵车位克，其延中地膊下有12拉60私0个停由车位狼，按35平米/辆计肯算，件共计44万平挽米。佛本项嗓目实量际可诵开挖症用地皇为22万平鼠米，仙可采蛾用机葡械停贿车形槽式与键二层索停车叠相结撇合，叨同时痕局部林停车借可采庙用有油自然坦通风构采光马的设大计。四、充高品游质生比态景观略塑造景观义结构参分析南北估向的份逛荡病河是本项锄目的洞景观旱骨架，串傅联起购社区牺内的催开敞尘空间弹和组包团绿畏地。观海悉路侧稻主要作节点宴公共咐建筑劫形象押的塑婶造，链打造奇了丰岛富的搞城市忌景观欣界面朝。设计中点、拘线、陪面开荣放性踢景观另系统猪有机腔结合，塑稿造了缴特色致鲜明动的社久区形舟象。景观础视线企分析住宅承布局是充分领考虑盈面向拴逛荡暂河的阔良好胜的景柱观朝盘向，削为住督宅提馒供更猫宽阔遣的景廉观视雅野和牌景深楚。同浆时利略用基侍地暗答沟塑宴造的卷住区崭绿地触景观勉，实秩现住最宅的杯均好让性。破其中商品齐房住报宅可箩以欣府赏到汪水系还景观供的超收过70栏%。设计罢中还闻考虑筋了住弟宅的碌次要晓景观朋朝向诱，塑球造双攀景观拳朝向锈极佳盒的纯据景观侮住宅施产品秒，提雹升产悠品的罗品质微。滨水攀景观键意向水系蝴景观极是本弹项目徒最大雪的景啦观资伯源，波通过隐滨水蓝空间简人性闸化环来境的抛设计慢，为世住区偏居民辽提供痕了日穗常活召动的币场所洪。商业