年重庆渝中区某住宅项目策划方案

****肖家湾项目定位研讨1产品简析市场分析项目SWOT分析项目定位研讨项目宣传推广目录2一、产品简析31、项目主要经济技术指标名称单位数量备注项目地址//肖家湾总用地面积㎡5267/总占地面积㎡2250/总建筑面积㎡49477.4/其中商业面积㎡2450/住宅㎡39517.4/地下车库及设备用房㎡5560/会所及其他㎡1950/建筑密度%48.4/容积率1：9.44/绿地率%30.2/停车位个160地上20个42、项目地块基本分析位居肖家湾交通要冲，紧邻迎宾大道—长江路，数十路公交车通达各区，距轻轨大坪总站咫尺只遥。据解放碑、大坪两大商圈较近，周边医院、学校等生活配套完善。项目地块自然向东弯曲，使其临江面最大延长，进一步扩大景观视野。雄踞渝中半岛高点，一览两江胜景与都市繁华。依小巴山、面对长江、朝向东北与东南方，负阴抱阳、藏风聚气，上风上水。毗邻峨岭和佛图关公园，扼城市自然景观与文脉之咽喉。地块临江面为重庆驻防部队用地，永远不可能修建高楼大厦，本项目的景观视野没有将来被遮挡的顾虑。5二、市场分析61、过去的2003年供需两旺，商品房空置情况有所好转：据统计，2003年重庆商品房销售面积同比增幅达29.50%，销售增速高于竣工增速8.9个百分点，销售领先于竣工。同时，2003年重庆主城区商品房开发产销率近80%，截止12月末，全市商品房空置面积减少8.34万㎡，受此带动，12月商品房空置面积分类指数比去年同期大幅下降11.78%。价格持续稳定增长：受地价及建材涨价、城市大拆迁、银行降息等诸多因素的影响，重庆房地产销售价格近年来呈现持续稳定增长的势头。截止12月末，全市商品房平均销售价格为1596元/㎡，比去年同期上涨2.57%，主城区商品房价格增幅达5.37%，实现了持续稳定的增长。进入2004年以来，房价上涨速度进一步明显加快，2004年春季房交会成交均价3100元，与去年同期相比，价格上涨了861元，上涨幅度超过1/3强。投资热情高涨，投资品种多元化：受银行降息并加收利息税及股市低迷等因素的影响，重庆房地产投资市场热情高涨，而且投资品种也不再仅限于传统的门面，主城各区商铺、住宅、写字楼投资市场发展亦持续看好。据宏大公司市调统计，有投资打算的投资者约占全部置业者的19%左右。大盘、名盘领跑热点区域：与2002年相比，一方面是外地有实力开发商大举涌入重庆圈地，另一方面本土品牌开发商圈地和开发规模亦有所扩大，导致大盘时代蓄势待发，龙湖、金科、翡翠湖、融侨、美茵河谷、奥园、棕榈泉、阳光100、学府大道、大川水岸等千亩大盘，在主城区各地四处开花，其中北部新区和南滨路堪称大盘云集的热点区域。72、2003重庆主城七区房地产开发主要指标列表8无庸置疑，过去的2003年是重庆房地产开发快速发展的一年，在这一年里房地产开发持续保持在较高的景气水平，各月平均指数均保持在110点以上。2003年重庆房地产开发景气指数的两个最低点均出现在6月和11月，12月后便开始快速反弹。与2003年1季度的平稳回落相比，2004年1季度出现高速大幅攀升的势头。主城各区房价大幅上涨，各地有代表性的项目的房价涨幅均达到30-40%左右，大大高于历年来5-10%左右的平均增幅，房地产过热迹象初露，局部地区的个别楼盘出现有价无市的现象。

结合最新的统计结果来看，虽然2004年二季度，重庆房地产景气指数持续稳定上升，但由于一季度价格涨幅过快，以及随着国家提高银行准备金率、提高二次置业的贷款利率与成数、部分银行停止转按等一系列宏观调控政策等因素的影响，重庆房价非理性高速上涨的势头已经截止，重庆主城各区的房屋销售均价均开始出现回落。与此同时，年初那种快速放量，快速消化的时代基本结束，连龙湖这样的知名品牌在推出其水晶郦城时也采取了分小组团甚至分楼栋推出的方略。受各方面因素的影响，消费市场观望心态严重。3、当下的2004年94、2004重庆度城区房地产均价发展走势105、重庆房地产未来走势从目前的实际情况来看，价格的回落，销售速度的放慢是理性的，同时，也是对于重庆房地产市场的长远发展而言也是有益的。从需求关系来看，城市化进程的加快和大规模旧城改造使重庆的住宅需求比较旺盛。同时，今年二季度房价疯涨之后，房价从高位徘徊到小幅回落，这造成很多消费者持币观望的态度，而重庆2004年上半年的GDP（国内生产总值）和人均收入均以两位数增长，其购买力越来越强，如果出现适当的刺激，他们的消费潜力就会被激发出来。从供给来看，国家宏观调控初见成效，投资增速减缓，企业开发力度下降；而“8.31”协议出让土地大限的到来，开发量随之受限。但是需求依然旺盛，因此，预计未来重庆的房价还将上涨。116、拣渝中均区房迷地产蛛市场晚走势从2栏00权3年盈宏观衫指标顾来看裳，具夺有投讯资减低少，刊供应锁减量剥、价坡格小窝幅回肠落，淘消费右被周兽边区粉域分侨流，寸空置柜率高桃的特唇点。渝中熟区房晌地产希大致敌可分肃为黄猛金口改岸以丸投资池消费移为主移和边剖缘位丽置以藏满足免居家智需求越为主喝的两宁个大态类。解放故碑及竟交通芽要道上沿线葱的楼标盘在员20倚01瓜年以厉后，瓦由于忠公寓桶式住声宅的可推出棕满足走了大蚕众投渠资人许低投左入和吐安全泉收益烛的需旗要，浮至2罢00止3年酬一直廊处于治销售即看涨味的局度面，板进入径20匙04顺年后诉，由见于解误放碑桂房价哲太高孙，且考与江短北等蹦地的住投资笋物业直比起花来，绞性价妻比差蛮，因已此销驳售形励势明换显回节落，芒再加缓上近折期国惊家一典系列害抑制麻炒房丈的相充关政鼠策的萌出台史，使符得投龟资市略场雪畜上加卸霜。渝中访区（发半岛督地区零，除股大坪仿以外粱）的倡居家积型住恒宅大纱量分裹布在隙下半我城及残公共死交通常不太捡发达构的边睡缘地喂带，饱由于谣受人朝居品介质不擦高等介因素津的影蹲响，笼普遍柳价格孕不高燥，销敬售周贩期也欢较长尝。现在幅，由沙于渝音中区平的房捕价较帖高，耗且人豪居环金境较这差，修区内疑消费稀者的吴渝中防居住予情结巨逐年率降低荒，而框被大路量分类流到港了周你边江寄北、脖渝北咳、南盾岸等泰区域洗。据砌20熄03神宏大额公司艇市调敌统计绕，现托居住侦地在晚渝中坡区的茂消费汪者6押0%次以上畅都流锣向了营外区主。127、悟渝中甚区房富地产衡市场桨走势据春铺交会弯调查躲显示散，重服庆市框预购涨房群惩体中骂希望胜在渝志中区圾购房跟的被浑调查旋者只钳有1急1.致88养%；鞠而现毕居住烦在渝闸中区生的被察调查狮者，屈其希肾望在清渝中念区购更房的蜡被调犁查者段所占讲的比捡例仅趋占3恳1.南58府%，衡由此久看来璃，渝乖中半巡寿岛居叶住情杜结的即作用齐已经肤显得东苍白进无力看，消虾费者怀被南伏岸、对江北幅和渝渴北等路几个任区域妖所吸旦引。在房驻价方各面，伤由于税渝中旧区地稼价较平高、搭建材月产品秧价格质上涨斤和拆想迁成膨本较羽高等突原因找导致犬开发强成本介加大鬼，以剥致于病该区纸的房屑价也苍拥有俗较大临的增死值潜稻力。138、缴渝中富区房叫地产撇市场惹走势从渝仅中区桥小户句型住章宅来以看，揉自9肾9年抖恒通掩·云晋鼎开烂风气通之先逐以来坊，解紧放碑概的小尾户型斑住宅孩一直馋受到沃消费皮者和度投资齐者的东强力翻追捧泡，但门到了荐20恨03药年，着由于古户型拌设计俗不合旺理和催价格穴偏高支，解死放碑限已经地开始灾走下马坡路美。大坪痕是渝盗中半杆岛的砍制高炭点，辛又是犹包括易九龙摆坡、踏大渡拌口、永石桥捕铺乃近至沙馒坪坝盐在内早的“计大西莫区”可进入超渝中顶的门塑户，组其辐肉射力嘱异常口强大寄。铂落金时粉代、责万友毯康年恳、康贼德27祥℃、肚骄阳趁天际晚、等同小户榜型楼著盘的时逆市尿飘红旷，使长江司路-魔大坪扎-石谎桥铺罗一线捏已经兄崛起园为小散户型讨新势毯力，畅发展野潜力萍巨大锡。149、格同类猾楼盘覆简介铂金景时代万友歇康年治·国鼓际公客寓康德看27找℃生宝活空锦间建工制·新赌康桥可比璃项目拣一览季表可比饼楼盘脑特征连和小悲户型清发展捏趋势15铂金评时代开发商重庆胜达房地产开发有限公司项目区位长江路市建委旁占地面积4413㎡总建筑面积36541㎡容积率8.28景观资源观两江四岸建筑形态单体楼主力户型(套内)24.10-45.83一室33.76%58.74-59.19二室33.67%89.18三室32.47%主题风格都市精钻景观公寓景观及配套公园、超市、医院推广主题都市精钻景观公寓，专为飘一族定造开盘时间2004.05.01销售均价(套内)4120元/㎡一房、4900元/㎡二房销售率80%左右16万友钉康年洋·国魔际公片寓开发商旺业房地产开发有限公司项目区位大坪转盘百盛商场旁占地面积11334㎡总建筑面积74941㎡容积率6.61景观资源看江、峨岭、中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)22.92-44.03㎡一室33.74%55.06-66.17㎡二室49.37%83.72-87.4㎡三室17.13%主题风格精英锋尚城景观及配套商场、酒店、室内泳池、公园推广主题精英锋尚城开盘时间2004.07.17销售均价(套内)B1幢4200，B2、B3幢3700销售率86%左右17康德歪27辟℃生玩活空现间开发商重庆康德房地产开发有限公司项目区位大坪医学院路2号占地面积8000㎡总建筑面积60000㎡容积率7.5景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)37.08㎡单间配套46.17㎡一室20%75.76-81.09㎡二室40%109.17㎡三室20%主题风格城市首领小豪宅景观及配套游泳池、会所、健身中心等推广主题会呼吸的房子开盘时间2004.07.03销售均价(套内)3400元/㎡销售率48%左右18建工疏·新切康桥开发商重庆建工集团项目区位高新区渝州路占地面积23335㎡总建筑面积42250㎡容积率1.8景观资源中庭花园建筑形态小区主力户型(套内)21.06-29.52㎡单配14.54%34.32-42.50㎡一室17.09%44.22-49.28㎡二室26.18%29.70-54.52㎡跃层33.09%主题风格都市纯小户型青年文化社区景观及配套网球场、会所、游泳池推广主题爱上你的小样儿开盘时间2004.07.30销售均价(套内)平层3200，跃层3500元/㎡销售率85%左右19可比蝇项目亦一览仆表项目区位占地面积总建面容积率建筑形态景观特色铂金时代长江路建委旁4413365418.28单体楼借景万友康年大坪转盘11334749416.61小区中庭花园骄阳天际大坪长江2路10001800018单体楼/康德27℃大坪医学院路8000600007.5小区中庭花园建工·新康桥高新区渝新路23335422501.8小区中庭花园青年汇渝州路歇台子5155337506.55单体楼/都市春天大坪/14000/单体楼园林景观创景2000长江路肖家湾31504000012.7单体楼空中花园20可比雄小户简型楼倍盘特秆征和负发展悦趋势中、偏高档懂定位翅，走项品质化化路踪蝶线。特色貌鲜明谷，个陷性化圆比较惹突出马。针对符社会撒的精局英消徒费群身体，孝建筑延多为绒高层云，比养较注艳重户冤型创君新，悲平跃雀结合慕，以港居住身功能漂齐全沿的一辆房和盲紧凑语型两界房为煌主。单位磁价格台高，度价值色提升傻快，梦销售斤速度把较快累。人群隆的有仍限性察与现解时资榨源供费应的兵相对顾充足培性，挪使得榜该类谋楼盘垒的竞盘争日森趋激悉烈。健康迁和时茶尚生爆活方菜式是霸小户麻型楼瞧盘最记为强并调的臣卖点较。21三、亚项目盒SW羡OT华分析22优势交通爽四通惕八达丽：处蒸于城跌市迎谦宾大舞道—完—长泉江路外上，海数十崇路公尤交车虾通达享城市吉各个招角落朗；距省大坪鸦轻轨恭站咫孝尺之贼遥。无敌响景观团优势设：雄套踞渝副中半貌岛至溪高点主，一度览两晶江胜予景，贱都市棵繁华城市预文脉爹：毗州邻峨关岭和顶浮图只关公优园，缸扼城苗市文浅脉之匹咽喉层。繁华之中的新清幽陵：紧购邻解晓放碑煌、两闸路口血和大衔坪，吗与都争市繁彩华保偿持优唇雅距唐离，锐城市鞋喧嚣怀之中劫少有植的清立静寓停所。风水持宝地负：本良项目愁背靠害小巴女山、犯面对估长江屑、向逮南，结完全找符合洒传统歌风水菠学的翠相地脏原则赛，是石真正搁的负风阴抱辆阳、摸藏风争聚气选的“都风水励宝地突”配套博优势爸：周孟围公退园、割超市唇、农剑贸市痕场、扰医院畅等等压生活证必需岭配套池设施米齐全扇。地块返临江斥面为赞重庆昂驻防拾部队影用地敲，永拒远不肃可能康修建这高楼社大厦减，本腔项目灶的景锯观视赌野没摔有将鸡来被国遮挡握的顾秧虑。23劣势规模宪小，船临街猜面短方，展私示性嘉较差椒。规模椒小，述内部班景观研资源丸不足先。项目与夹于疑城市旋快速率干道容和铁常道线棚之间寒，噪业声污柄染比幸较严您重。项目需附近葱有一沾造纸然厂烟假囱，非对项荐目的营景观雄视野陶有一夏定影昆响。项目妻地块狱高差行大，纲工程想量较象大。周边指商业挪主要筒为汽砖车销徒售业态态，旺社区央配套宜商业骡产为河缺乏狗。24面临河的机份会大坪晌等地璃拆迁茧带来缺较大坝的消励费需流求。重庆输城市禁规划吩，本蚕项目敞处于蚁渝中犯半岛蚕的天戴际线夺上，遮其巨疼大的冒景观俯优势秘为项讽目的蝇打造妖创造箭绝佳屈条件聋。项目析周边荷铂金缠时代楚、万溉友康闭年国捎际公次寓等尸高品亭质小伯户型腐住宅加的成绒功开耗发为侍本案芒奠定仆了坚碎实的芬基础我，现拴在长放江路财到石乐桥铺叉一线愁已经构成为删青年北一代弱的置份业首托选。消费骑者的顿消费齿水平枣不断孤提高纠，价烘格承结受力前增强顺。城市痒化进歉程的蕉加快食和大荣规模谷旧城词改造道使重拔庆的奇住宅常需求兼比较娱旺盛舍。经历屡了2念00启4年文的适联调后肺，重侦庆房抗地产臭市场贴极有弄可能轻在2棍00扒5年蜂回暖衫。媒体乓推波波助澜兴，据薯调查护渝中岸区仍厚是人掘居环拐境最敬优的移区域和。25面临烤的挑迈战江北滩、南啦岸及循九龙尚坡等病区域施对渝诊中消炕费者捎的分深流。城市间副中盈心新传一代伞小户胖型楼将盘崛明起，插竞争堪压力惧加剧帽。尽管脱从未涌来的记发展忧趋势农来看议，在辅经历挽价格膝调整飘后，连重庆坦房价陆仍有稼可能助走高脾，但炼渝中多区的焦房价方本来镰就较芳高，隶而消武费者滥的总页价承徒受力奶是有击限的折，如贡何进静一步等提升忠价值北，挖使掘更热大的厨消费她潜力冈。有限哲的空灰间，葵如何闸实现尖品质费的提心升。26如何夏应对藏挑战准确床锁定湾目标侍消费叔群。借景外，并神高度内拔升樱人文潜形象农，创供造唯坏一，慎与同勒类楼仰盘的扎流行吓形象馒拉开务差距茧。控制迈面积伞，控船制总斥价，样但绝状对不蜜可以晕小气唉。因势路利导碌，打摆造产鹊品方德面的珠个性允，并锁赋予脾内涵合，将吸生活返与心痰境贯企穿于丸建筑业。27四、荷目标忘消费换群定鼓位研棋讨281、复渝中伟区预殊购房旷群体仔构成大渡口区2.08%江北区10.42%九龙坡区12.50%南岸区10.42%沙坪坝区8.33%渝北区6.25%渝中区50.00%预购猪房者锐所在点区域预购拦房者反年龄18-24岁4.17%25-34岁52.08%35-44岁31.25%45-54岁12.50%29办事人员35.42%20.82%产业工人4.17%3.47%个体工商户2.08%16.05%国家与社会管理人员8.33%3.90%经理人员6.25%2.82%离、退休人员2.08%9.11%商业服务人员16.67%5.42%私营企业主4.17%1.52%学生2.08%4.77%专业技术人员14.58%28.85%自由职业者4.17%3.27%职业2、券渝中纵区预融购房塘者分搭析大坪躺地区蜘常住相人口慰12剑.2层3万已人，身项协目周顷边3渠万多拣人；号产业贿以文嫂教、俗科研惰、医更药卫尸生、汤商贸昨服务敞为主约，间客以中贪小型霸工厂废企业恒。303、春渝中兆区预昨购房煮者分链析15-20万元37.50%15万元以下10.42%20-25万元22.92%25-30万元18.75%30-35万元4.17%45-50万元2.08%50-55万元2.08%55万元以上2.08%总价稼承受涨能力家庭慨月收歪入2000-3000元33.33%2000元以下12.50%3000-5000元45.83%6000-8000元2.08%8000-10000元6.25%314、景核心份目标严消费谣群定炭位：知识侧型、浅科技设型、赚专业使型的菜青年西准精菜英群丙体区域愧：渝事中区均、九迎龙坡雄区、搭南岸箱区、丛高新曾区为流主，党部分迫沙坪召坝人调士，临覆盖伏全市荡。年龄网：出衔生于购60蜻年代警末期筒和7闯0年盲代中得前期身的社会往准精母英群妖体。职业满：以勒专业某技术膛人员世、个罪体工托商户宪、职率业经画理人把为主袖。家庭元月收撇入3据00冤0元或-5返00墙0元血以上盼,可荒以承忘受的劝总房察款在肢15掀-3赴0万猎元左赠右。325、蚁目标谋消费声群分膨析典型盛群体挂特征究：他们江踩着茫文化波大革梅命的衡尾巴鞋出生宅，成毁长在注改革笨开放边的新嘉时期窜，受饿传统跌文化间的熏鄙陶,让同时眯对西摊方文辉化的盖认同暑度也翻比较倚高，初是当摩今社捐会主尾流生幸活的没代言柱人，美其经笔历显蜂得相纱对复旁杂和步丰富逃。他们探的受让教育贯水平涝和文芬化层华次普舒遍较获高，数是善箭于思跌考、缠勤于笨思考游和懂墓得享徒受生衡活的细一群怠。他们盈的社到会地膝位和朽自我跌认同换度都扑比较施高，阳对社愉会和谦个人茫的未驶来充胃满信软心，汤显得胀朝气峰蓬勃嫂。336、特目标窄消费赢群分朝析现实星的生雾活状琴态：狼努力柱、奋就斗、惭追求手品质四、时头常感研叹生糖活的纷诱惑拥太多稿而压稼力太略大。渴望练的生劫活状旨态：语超越警、提惰升、晋自在疾、放野松、覆精神钳的富肝足。347、侵目标舱消费故群分咏析消费泪观在消兰费上吗,对追产品怕的质盖量及屈服务享有专坟业化背的要拆求，垫而且鹿对美睡感的性要求呆提到塔了与目实用傻价值须相等矩的位蜻置，他们努的消务费不灾是购版买产顷品，乘而是滔购买个认同争－－朴通过剪所购帖买的请品牌过的形更象与海文化残内涵收来折话射出衔自己跟与之口相同肠或相宁似的宝感受。而且流,消险费经困验的比累积烘与相熊对较删高的贷受教此育程负度决金定了滑这些诞人已寸将消敌费带腾入了搁理智承消费关阶段加，表剪现在洲对自括己需乱要、腊个人夸享受乱的内编容和成层次基有比杨较实另际的屑认识蔽，并婶且消费保的品私味越跃来越朴具有雨个人远色彩铲并切报合时籍尚潮自流。3536四、跃产品蚊定位恩研讨37需求治房屋养面积111-130㎡12.50%131-150㎡2.08%151-200㎡6.25%51-70㎡6.25%71-90㎡37.50%91-110㎡35.42%单间配套2.08%二室二厅12.50%二室一厅31.25%三室二厅16.67%三室一厅27.08%四室二厅6.25%一室二厅4.17%需求牢户型1、厚预购腐房群迎体需津求分腊析382、汽预购摆房群婆体需槐求分色析购房何首要躲看重铺因素户型8.33%价格43.75%交通12.50%面积4.17%区域环境10.42%小区景观18.75%周边生活配套2.08%393、遥项目谦的产低品定舍位原溜则居住刚为主违投资蜓为辅鱼的基隶本功愉能定趋位。中小毕户型梅为主菠的原悲则：掩60辟-7蝴0平纪米左浴右的巡寿两房连占6絮0%托，9们0-相11愉0平宣米左夸右的货小跃猫层占狭20克%，涨40斗平米洒左右寸的一愧房一福厅占受20斜%左龄右，墓不做谋单间听配套窄的考菠虑。借景垂的原败则：秤最大够限度宵地利抱用江仪景资景源，惨不仅流仅在丘朝向棕上，泊而且讲在阳享台、巾窗的孟考虑原上也胶应遵播循这峡一原今则，葡如全悔落地追玻璃伪窗、诞主卧命弧型超窗、水27驱0度致观景搜窗、止较大辅面积基的花技园露羽台等陵。注重材休闲雾空间金延伸它与生估活情嘴调的壮原则肉：设补计构介思上嘱不局隐限于洗基本菊功能希的满政足，江而要蛾注重芦通过抖局部慌空间虑的放惯大来横打造嘉独特拐的生织活情镜调，宗如三投面采旗光的百超级妄卫生纳间，森带小叙型游讯泳池鸭的露恨台、听月光淋江景孟餐厅烛、景垂观主波卧室截等。404、掠项目馅的产催品定迅位原您则注重馒沟通欲交流凭平台朽的原踢则，读以弥枣补小达区规花模小烤、景迅观资隔源不刻足的绸遗憾冈：如耐每层浸楼的暂空中走四合罪院，秒融入扒各种抽时尚治休闲暖运动测元素赢，单债板篮贯球、老小型打攀岩宫、中达国棋头等。时代柴巴渝挑风原杰则：罪建筑泡造型狐以时迈尚、炎简捷买、现挽代为况主，拆但应展通过喇细部些的处尚理使胜之具摸有强润烈的征巴山岁渝水迈特征规。415、识图示426、递产品巷定位贸的唯茅一性最具歉巴山今渝水潜风貌位的居周家小吨户型最具严生活桨情趣拾的居贝家小熊户型空间穗紧凑奴，但争生活酒的心皇