中江房地产市场调查报告

德阳中江县房地产市场调研报告成都瑞博房地产顾问有限公司2023年10月25日第1页第一部分：宏观市场分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目发展环境分析目录2第2页3第一部分：宏观市场分析第3页宏观市场分析一、都市概况区位中江县位于四川省中部，盆地西部。从属于重大技术装备制造业基地德阳市。总面积2200平方公里，总人口143万人。该县交通方便，距四川省会成都70km。区域交通方便，沪蓉高速马路、成德南高速马路、成都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。城区人口23万人，工、商业正迅速发展，国内外著名公司入驻。县境内以浅丘为主，龙泉山脉横亘县境西部。县属亚热带季风性湿润气候，年降水量882.5毫米，年均气温16.7℃，无霜期286天有南塔、北塔、广福铜山、仓山飞乌、中华芍药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪念馆是全国青少年教育基地。第4页经济支柱2023年，中江县实现地域生产总值226.6亿元，比2023年增加12.1%。其中：第一产业增加值69.7亿元，增加4.3%；第二产业增加值95.3亿元，增加18.2%；第三产业增加值61.6亿元，增加11.1%。一、二、三产业构造为30.7:42.1:27.2。第一产业中国芍药谷2023年，中江县农业总产值112.8亿元，比2023年增加4.5%。粮食作物播种面积137885公顷，增加0.15%。其中：小麦播种面积40553公顷，增加0.04%；水稻播种面积25971公顷，增加0.22%；玉米播种面积34580公顷，增加0.07%。粮食总产量为86.5万吨，增加1.2%，其中：小春粮食27.4万吨，增加2%；大春粮食59.1万吨，增加0.9%。棉花总产187吨，增加16.9%；油料总产7.3万吨，增加1.1%；水果4.3万吨，下降23.8%。林业总产值达成5.4亿元。畜牧业总产值达成58.1亿元，增加3.8%。出栏肥猪166.4万头，增加1.6%；出栏肉牛8.9万头，增加0.7%；肉羊27万只，增加0.6%；小家禽畜3637.7万只，增加3.3%；肉类总产量19.7万吨，增加2.1%；蚕茧6200吨，下降4.1%。水产品产量达成6065吨，增加12.3%。第二产业2023年，中江县实现工业总产值145.8亿元，比2023年增加22.6%；实现工业增加值84.2亿元，增加20.5%。规模以上工业增加值55.5亿元，增加21.9%。至2023年末，规模以上工业公司达成153家，其中年产销过亿元工业公司达55家，完成工业总产值149.6亿元，增加24.3%。实现建筑业总产值8.42亿元，比2023年下降19.6%。建筑公司房屋施工面积70.4万平方米，下降25.4%，房屋完工面积20.14万平方米，下降61.6%。第三产业中江县城区2023年，中江县实现社会消费品零售总额101.1亿元，比2023年增加16%。其中，批发业实现零售额2.6亿元，增加54%；零售业实现零售额81亿元，增加15.3%；住宿业实现零售额0.5亿元，增加26.2%；餐饮业实现零售额17亿元，增加14.7%。接待游客161.1万人次，增加10%，其中国内游客160.9万人次，增加10.1%；实现旅游总收入8.1亿元，增加45.2%。宏观市场分析第5页都市概况教育截至2023年终，中江县有一般中学62所，在校学生54135人；小学207所，在校学生63819人；在园幼儿29814人；小学学龄小朋友净入学率达100%，小学毕业升学率达100%。文化中江县东江2023年，中江县作者在国家级刊物上刊登文艺作品6件，省级刊物上刊登26件，市级刊物上刊登62件；有2件作品获国家级奖，14件作品获省级奖。新发展有线数字电视1.2万户、地面数字电视6000户，中江电视台自办节目信号覆盖全县。卫生截至2023年终，中江县有医疗卫生机构83个，卫生技术人员2521人，其中执业医师和执业助理医师1097人，卫生机构病床3349张。体育2023年年，中江县举办多种体育竞赛59次，参赛人数24700人。运动员参与省级比赛获金牌4枚，银牌3枚，铜牌4枚；参与市级比赛获第一名8个，第二名12个，第三名10个。交通截至2023年终，路过中江县县城成德南高速马路中江至成都段建成通车，中金迅速通道兴隆段建成通车。2023年末，境内马路总里程2762公里，其中等级马路1863公里。等级马路中，高速马路59公里。人口2023年，中江县总人口为1430556人，其中非农业人口190829人。2023年，人口出生率9.2‰，人口死亡率7.2‰，人口自然增加率3.56‰，城镇化率33.53%。宏观市场分析第6页旅游产业中国芍药谷中国芍药谷位于中江县集凤镇石垭芍药基地，为AAAA级景区。芍药谷是“川丹参”、“川白芍”重点产区，也是全国标准化、无公害白芍产销基地。中江北塔中江北塔位于凯江镇伍城北路北端北塔山山顶，建于北宋神宗熙宁六年（1073年），为十三级实心体密檐式佛塔。2023年12月，被四川省人民政府公布为第六批省级文物保护单位。黄继光纪念馆黄继光纪念馆在县城东面魁山西麓东河之畔，占地面积1.6万平方米，由纪念性景区、成列展览区和服务区三部分组成。2023年被命名为“四川省国防教育基地”。宏观市场分析第7页宏观市场分析二、经济发展1、发展数据坚持以转变发展方式为主线，以调整优化构造为抓手，全力推进经济迅速健康发展。“十一五”期间，县域经济综合实力在全省173个县（市、区）排名中上升14位。2023年，实现地域生产总值199.7亿元，是2023年2.3倍，按可比价计算比上年增加14.4%；所有工业增加值71.7亿元,是2023年3.1倍，占GDP比重达35.9%；农业总产值100.4亿元，是2023年1.9倍；社会消费品零售总额87.1亿元，是2023年2.4倍；财政总收入9.97亿元、地方财政一般预算收入3.6亿元，分别是2023年5.5倍、4.7倍；三次产业构造由2023年37.6：30.5：31.9调整为31：41.3：27.7，工业主导地位确立。将来中江县经济将会连续迅速稳定发展；第8页宏观市场分析2、“都市区域”规划概况2023年，中江县城区建成区面积达21平方千米，城区人口达23万人。到2023年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，倾力打造山水园林生态都市。中江县都市规划区命名方案新都市规划将小东河改为东江，余家河改为西江，它们与凯江相映成趣。“三江”改造完工后，都市规划区内将形成40里长湖。他们还充足利用县城规划区内22座小山，通过3-5年努力，建成22座森林公园或都市市民休闲中心绿地，在都市规划控制范围内拓展出数万亩都市森林公园和绿地。妙手演绎县城东南和北郊，对凯江城区段上下游与目前公益采沙场巧妙结合，规划建设上千亩湿地公园，从而实现市民在城内任何一种地方出门500米，要么滨江临水，要么进山入林，让市民生活与“江河、山林”这样美丽风光相伴。第9页宏观市场分析3、区域分化第10页4、小结中江县近年来经济发展迅猛，连续三年GDP保持在10%以上增速。中江县三大主要收入产业发展较好，旅游业增加迅速。按照中江县“十一五”规划，GDP、人均GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入等指标将在2023年基础上翻倍，这将极大带动房地产行业发展，并且将会产生部分高端需求客户。按照中江县“十一五”规划，全县倾力打造山水园林生态都市，到2023年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，相比同期增加30%。通过对近年来中江经济分析，将来3年内，经济发展将成飞速发展趋势，房地产行业将迎来巨大发展空间和潜力。宏观市场分析第11页4、内部小结中江县经济属川内同等级县城领先水平，存在一大批非保障型置业客户。中江县城区域除开项目所在玄武新区外分布规划为：宏观市场分析B:北城区中江县北城区是在23年后才开始由政府规划出来一种新都市区，又被称为“凯北新城”。该新区相比与城中心老区域来说，规划愈加合理，且在生活配套上通过近几年发展，也比较成熟。在此区域新建（基本上大多数都是08后来才建）楼盘也是中江县最集中一种区域。其中较有代表性楼盘有：南湾半岛，凯北帝景，中央花园等。也被大家所称富人区C:市中区中江县市中心区域是以洋洋百货，公园广场为主向四周辐射，该区域楼房都是中江县最老也是最先开发区域，由于改区域发展潜力小，升值空间也非常有限。此区域有着现中江县唯一一种在运行商业体——洋洋百货。这也是整个中江县县城中心地段。此区域尚有一种在建纯商业体项目：财富广场。因此，估计此区域在近几年内还会是整个中江县经济和商业中心。D:城南区中江县城南片区是中江县近几年才规划开发出来一种新都市区域，它包括中江县南部片区和东南面新政务中心片区，伴随县政府大多数办公地点相继在此区域建成使用，因而这个区域也能够当成是将来中江县新都市中心。且后来成德南高速建成后，由于中江县高速出口在此方向，因此此区域也是中江县城门户地段，必将成为中江县政府规划重点发展区域。由此也能够看出此区域升值空间和发展潜力都是整个中江县较好区域。第12页中江县区域分化以逐渐明朗，各区域所主要走向也逐渐被群众接收，就项目所在玄武新区而言，居民也会逐渐被市场所领导，步入区划都市生活。项目按照玄武新区发展趋势，商业部分也占据主要原因。宏观市场分析第13页第二部分：房地产市场分析房地产市场分析（住宅）第14页中江房地产市场概况2023年在多项调控政策影响下，中江房地产市场整体趋于平稳，房地产开发投资、商品房预售、商品房销售增速平稳，商品房销售均价涨幅下降。但房地产市场整体展现较弱走势。房地产完成投资10.8亿元，同比增加12%。办理商品房预售项目13个，预售面积40万平方米2023年12月30日，全县商品房销售2860余套，销售面积35.8万平方米，销售金额10.8亿元。住房均价3200元/平方米。截至2023年10月15日，全县商品房销售1570余套，详细数据有关部门尚未公布。房地产市场分析第15页小结：1、近年来，中江县房地产发展迅速，土地供应量逐年增加，仅2023年，县城（不含开发区和其他乡镇）土地出让面积达13万方左右，按照3.0容积率计算，将为市场提供约39万方供应，此数据不含政策性保障住宅用地；2、2023年至今，县城土地供应既然连续加大，截止10月份，合计供应土地约14万方，可修建建筑面积约42万方住宅及商业；3、从区域上看，2023年成交土地集中在城南区，2023年城南区土地供应继续占据县城土地供应主力君。4、近年来市场去化始终保持在每年2500套约28万-30万平米，相对如此规模土地供应，市场也存在一定存量。5、2023年至2023年，4年时间中江县房地产市场均价由3000元/㎡涨至3500元/㎡，市场通过4年时间发展，单价涨幅仅500元/㎡，相对其他同级县城实属疲软。中江房地产市场概况房地产市场分析第16页中江住宅供应分析—供应特性建筑配套中江房地产行业发展较早，楼盘建筑格调较为全面，商业中心、欧式建筑、异域风情等现主流格调供应也相对全面。多数楼盘配套等都已有区域支撑，根据不一样区域特色树立项目不同配套卖点。区位中江目前在建在售楼盘约15个左右，分布于城北及城南片区，目前城北片区发展时间靠前，配套及自然资源优势显著，项目集中较多。资源个别楼盘临近凯江自诩概念性资源，其他楼盘均无其他自然资源，都以自建特色资源掩盖其软肋。房地产市场分析第17页配套户型整个市场基本属于周围县城类较为领先者，因人口及经济优势，稍有噱头广告吹捧，自建配套形成难度并不高整个市场刚需与舒居同在，100㎡左右舒适型3室2厅户型最为畅销。形态供应产品形态多元，电梯产品（小高层、高层）成主流，伴随都市化进程加快，多层产品将逐渐被取替。价格整个市场，目前销售均价为3500元/㎡，其中大部分项目销售均价未高于4000元，中江住宅供应分析—供应特性第18页192023年—2023年，中江每年销售住宅在2500—3000套之间，销售面积35—40万方左右。2023年中江在建、在售和已取得预售项目（含安居和保障房）约18个，市场供应量为40万方，约和3500套住宅产品。2023年中江去化约为30万方，销售2600套左右住宅。（10月数据）中江住宅供应分析—去化情况第19页中江市场需求分析—需求特性客群起源中江属工业输出大县，通过实地走访，整个中江市场购房客群以周围乡镇为主，占据下单客群70%，以城区换房、工作调动外地居民为辅。客群档次由于都市人口及经济优势促进中江房地产发展，因此产品种类较为齐全，选择面较大，故下单客户档次也多为收入稳定中上层端客户。客群职业以外出务工返乡客户，从一线都市限购令出台后，返乡客群居多；辅以生意人、教师、公务员、事业单位等已有房但有更高居住要求客群置业目通过市场调研，整个市场购房人群以自住为主，占客户总量90%以上，仅少许投资、投资兼居住购房者。敏感方向通过市调，整个中江房地产市场应发展较为全面，客群眼光需求也相对挑剔；除开周围配套、园林景观、销售价格等基本原因之外，还需要特色原因房地产市场分析第20页中江需求分析—客户分类特性房地产市场分析第21页竞品项目分析—华诚广场项目名称华诚广场项目地址玄武大道新妇幼保健院对面开发商四川华诚鼎盛置业有限公司占地面积约60亩建筑面积10万方容积率3项目类型住宅、商业户数888产品类型底商独栋高层电梯主力面积75-108已售套数约280套楼盘均价3500元/㎡项目概况：华诚广场位于中江都市综合体华诚广场在售住宅房源面积为75-108㎡，3400元/㎡起，一次性付款优惠5%，按揭付款优惠2%。买房即送家电。华诚广场商业住宅均价3600元/㎡。同步，华诚广场样板间现已开放。华诚广场去年年终被四川省建设厅评为中江唯一“四川省建设施工模范工程”，项目为中江唯一三层立体山景住宅，背靠象山，7000㎡超大中庭景观，3000㎡商业广场、步行街风情景观，独特景观交相辉映，给人宁静、自然、繁华体验。房地产市场分析第22页竞品项目分析—凯旋城项目概况：凯旋城位于城南片区，是中江县新兴政府服务中心，区域位置发展潜力显著，位于魁山路与一环路交汇处，占地35亩、建筑面积8万平米，容积率2.9，绿化率37%，总户数642户，涵盖二居、三居、四居等刚需房和改善型住房。项目临近市政务中心，魁山公园、御河中学、市体育馆、保健院等配套。房地产市场分析第23页竞品项目分析—祥瑞国际项目概况：祥瑞国际占地近40亩，总建筑面积约92596平米，其中商业建筑面积31009平米，首创中江二十四小时餐饮娱乐综合体，打造包括大型餐饮休闲美食街、高端精品酒店、都市高端华宅于一体商业综合体。项目总体以四栋4层集中式商业和5栋电梯华宅所组成，ArtDeco新古典主义格调设计。商业部分采取是内廊连通和多广场节点式布局，形成一种內连外通商业模式，能够最大程度吸附周围消费人群。祥瑞国际坐拥中江县都市副中心、城南商圈CBD核房地产市场分析第24页竞品项目分析—名爵世家项目概况：名爵世家位于中江县北塔东街，占地近百亩，建筑面积16万平米，规划户数1000户，容积率2.3。项目周围还城北中学、城北客运站和北塔公园等配套，距离市中心商圈也仅十分钟车程，乘坐市政公交也不超出15分钟便可达到。项目为中江县目前楼盘目中高端项目附带别墅产品及高尔夫推杆场等领先原因。房地产市场分析第25页竞品项目分析—富麗滨江项目概况：富丽滨江是一种集多层、高层和别墅为一体项目。项目总占地面积60余亩，共18栋楼，属于多为改善性住宅，可观湖景及中庭景观，车位充足，但项目建设周期过长。房地产市场分析第26页竞品项目分析—香江国际项目名称香江国际项目地址中江县新继光大桥西侧

开发商中江兴和同辉房地产开发有限公司占地面积65亩建筑面积22万方容积率3项目类型住宅户数1000产品类型高层主力面积78-139已售套数180套楼盘均价3400元/㎡项目概况：香江国际项目位于中江县新继光大桥西侧，总共占地面积约43000平米，建筑面积达22万平米。总共有10栋高层电梯住宅，由2栋多层和8栋瞰江电梯公寓组成，整个小区围合布局。项目设计了最大125米阔大楼间距，3万平米欧式皇家园林，6米挑高星级入户大堂，4米舒适架空层，灵动可变户型，国际化门禁系统，风情商业街，规划引进高端餐饮、美食、休闲、娱乐等商业业态。该项目共1500套房源，车位合计970个，楼间距范围在35-125米。户型区间为60-139㎡。

房地产市场分析第27页竞品项目分析—上蓝郡项目概况：上蓝郡是由乐山长江房地产置业有限公司投资开发高品质住宅项目，位于中江县城西版块一、二环路之间、属于成都一小时经济圈，地理位置极其优越，离城中心公园广场、阳光盛源、洋洋百货只有5分钟车程，步行仅需20分钟。项目占地面积22327.91平米，绿地率30.08%，总建筑面积76049.60平米，采取围合式布局，总户数694户，停车位350个。售房源面积区间为77-110㎡，均价3600元/㎡，最低价3000元/㎡。另外，购三房总价优惠8000元，两房总价优惠10000元。上蓝郡离城中心洋洋百货等只有5分钟路程，处于成都一小时经济圈，地理位置优越。房地产市场分析第28页中江购房客群分析根据实地走访和调查理解，中江房地产市场客群主要特点如下：地域分析：本地居民，周围城镇、外出务工人员及部分外地客群阶层分析：商界、政府机关、中产阶级、知识分子职业分析：银行、保险、证券等金融机构及电信、水务、电业、新闻等垄

断行业工作人员；国营公司管理干部；政府机关公务员；私营公司主及管理人员；教师；律师，自由职业者年纪分析：25-55岁家庭构造：三、四口之家为主经济构造：现有存款8-10万元以上个人分析：月收入2023元以上购房要求分析：关注生活享有内涵和质地同步，也关注房价房地产市场分析第29页30房地产市场分析市民购房需求调研

本次调查是在中江县城内随机进行，调查目标人群锁定在25岁-55岁之间，设计调查问卷100份，其中有效问卷为69份。1、中江居民现有住房满意度调查：第30页房地产市场分析市民购房需求调研2、中江县居民购房计划调查第31页房地产市场分析市民购房需求调研3、市民购房需求调查综述第32页房地产市场分析中江县居民购房需求调研4、物业类型喜好分析第33页房地产市场分析5、面积需求调查中江县居民购房需求调研第34页房地产市场分析6、建筑格调调查中江县居民购房需求调研第35页中江县居民购房需求调研小结通过本次调研可看出，中江县居民对目前居住情况满意度仅为42%，其他客户在能力范围内将有换房需求；中江县为工业输出大县，外出务工人员较多，因此对其他大都市住房见识更多；伴随商品房开发加大，开发水平不停提升，对外出务工返乡居民及租房、自建房及单位福利房客户群体将有一定吸引力。中江县市场客户群体多为刚需客户及乡镇外出务工人员换房客户，主以部分外出务工返乡居民改善型需求置业，如乡镇进城客户、结婚用房客户、儿女上学用房客户为辅。从决定购房原因看，因中江县房地产行业普及，客户群体对价格、片区发展、配套、物管等原因较为基础关注，还要有本身项目标特色优势或独有资源配套，目前中江县客户对住房要求愈加苛刻，开始关注一线大都市房地产行业所关注一系列原因。大部分客户对100平米左右舒适型三房两卫产品较为关注。第36页第二部分：房地产市场分析房地产市场分析（商业）第37页房地产市场分析都市商业中心小区商业中心（中、远期）小区商业中心（近期）中江政府有关商业中心规划是在原有商业分布基础上，对中江商业作出战略性规划；对项目不利原因：中江政府都市商业中心规划在城西（成德南高速入城方向），拥有中江门户优势，紧邻老城区关键商圈地段优势使得该地块势必会成为都市热点，本项目开发将会在中后期遭遇强烈竞争。中江县商业中心发展规划本项目第38页房地产市场分析商业街提升农贸市场规划农贸市场（近期）规划农贸市场（中、远期）本项目对项目有利原因：农贸市场新建方便了住宅客户将来日常生活，有助于项目住宅销售；对项目不利原因：与农贸市场比邻，农贸市场经营管理水平将影响项目将来商业品质；点评：项目周围无大型商业规划，项目商业假如运作成功将有也许独享周围人群消费资源。第39页房地产市场分析城北建材商圈主城区商圈本项目1.5km2.7km中江商圈分布主城区商圈距离本项目1.5公里，中江自从公园广场CBD2023年完工后，中江商业实现了第一次升级换代。美好家园、阳光盛源、洋洋百货等相继开业，引进世界500强肯德基餐厅、中国百强公司苏宁电器，以及台湾顶新集团餐饮品牌——德克士。目前县城电影院有两家：太平洋院线新时代影城中江店、峨眉院线中江影城。凯北新城片区距离本项目2.7公里，目前主要以家俱建材为主业态，主题家俱商业正在招商、建设。第40页房地产市场分析主城区商圈本项目1.5km中江商业主要集中于伍成南路和玄武西路交叉口周围：洋洋百货，阳光盛源、肯德基、德克士、美好家园、苏宁电器、家福来电器等大型商业旗舰均密布在此。

中江是一种单核传统商圈主导都市商业发展都市；主城商圈内涵盖餐饮、娱乐、休闲、购物、教育、行政、金融等多项功能，涵盖低、中、高档各个阶层消费场所，目前尚未有新商圈能与之抗衡。点评：“商业集中、覆盖面广”是主城区商圈主要特点。第41页房地产市场分析城北建材商圈本项目2.7km中江县商业发展起步较晚，23年前此前中江人日常购物，只有阳光盛源小区型超市，服饰只能去小东街；23年后政策扶持和居民消费观念转变为中江商业带来了发展契机，但受限于购买力中江专业市场发展较为落后。城北建材商圈此前主要是集中在城北车站附近，多以家庭经营为主，档次较低；伴随凯北新城修建大量中高端住宅施工使中江家俱建材业得到了长足发展，目前家俱行业中端品牌：全友、双虎、八益、圣象地板、华帝等已经在中江设置专卖店或直营店。点评：北塔路已经成为中江中等建材聚集地。城北商圈中心正在从城北车站迁移至北塔路。第42页房地产市场分析购物中心中江购物中心主要集中在中江县政府附近，人流量较大位置。洋洋百货阳光盛源富乐商业城凯源商业城第43页中江主要商业街辨别布北塔街小东街伍城北路、伍城中路北斗路伍城南路、伍城中路大北街、中市街、上南街房地产市场分析第44页45中市街、上南街房地产市场分析第45页房地产市场分析小东街伍城南路、伍城中路第46页房地产市场分析第47页房地产市场分析北塔街伍城北路、伍城中路北斗路城北家俱、家居、建材商圈第48页房地产市场分析商业小结中江县商业起步较晚，详细规划及商业分区并无完整细则，整体还属于川内3级县城水平。2023年此前商业还展现混乱局面，多数都为商住一体形式裸商销售，并无新型大型商业铺垫，今年启动华诚广场和祥瑞国际首先启动了中江县商业地产新世代，首先采取区域商业模式，统一筹划、招商，为中江县商业地产迈开实质有效一步。第49页房地产市场分析内部小结（商业）项目所处区域原因，住房混合商业项目会受广大居民关注。中江县商业业态基本成型，项目能够考虑参照万达等大型商业广场运作模式，打造自有大型商业区域。（此办法需要开发商实力雄厚、招商渠道多元化）也能够项目对面安顿房小区与新建农贸市场为主要方向，裸商销售同步引导业主形成零杂类批发市场。内部小结（住宅）项目区域原因客群以公务员、医生等国有机制单位人群为主。建立都市CBD，吸引投资人群。（此办法需要开发商实力雄厚、招商渠道多元化）中江县城住宅产品形态多元化，提议不要以产品格调、景观等做卖点第50页51第三部分：项目发展环境分析房地产市场分析第51页52地块环境分析项目处于城南片区，现因政府各服务中心搬迁，将来区域发展前景较为乐观；项目地块正对面来年中旬将建设一大型农贸市场，对项目将来周围配套完善更有利。项目地块四周都有道路，消防扑救面条件良好；项目不直临自然景观，且周围基本生活配套尚不完全。项目发展环境分析第52页项目规划分析综合经济指标总用地面积：24