2021年《房地产估价理论与方法》考前押题一(附答案)

2021年《房地产估价理论与方法》考前押题一（附答案）.

第1题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（）o

{A}.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值

{B}.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的

误差标准

{C}.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实

价值进行比较

{D}.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的

正确答案：A,

第2题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）o

{A}.估价委托人一定是估价对象权利人

{B}.估价对象权利人一般是估价利害关系人

{C}.估价报告使用人一定是估价利害关系人

{D}.估价委托人一定是估价报告使用人

正确答案：B,

第3题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列房地产权利中，属于担保物权的是（）o

{A}.抵押权

{B}.自物权

{C}.地役权

{D}.土地承包经营权

正确答案：A,

第4题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（

{A}.房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

{B}.通货膨胀所引起的房地产价格上升

{C}.外部经济.需求增加导致的房地产价格上涨

{D}.房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升

正确答案：C,

第5题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

按照房地产的权益状况对房地产进行分类时.，属于房地产的空间利用

权的是（）o

{A}.地役权

{B}.承租的公有住宅

{C}.在房屋屋顶上树立广告牌

{D}.抵押权

正确答案：C,

第6题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。

{A}.估价对象距离机场35公里

{B}.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道

{C}.估价对象建筑物坐北朝南

{D}.估价对象附近有三条公交线路经过

正确答案：D,

第7题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

未分类＞

在评估投资价值时，折现率是（）o

{A}.社会一般的收益率

{B}.收益法中的资本化率

{C}.投资者要求的满意收益率

{D}.投资者要求的最低收益率

正确答案：D,

第8题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房

地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有

一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再

次抵押贷款价值为（）万元。

{A}.2000

{B}.3000

{C}.3500

{D}.4000

正确答案：A,

第9题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（）。

{A}.出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市

场租金确定租金收入所评估的价值

{B}.承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所

评估的价值

{C}.合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响

{D}.如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限

制价值

正确答案：B,

第10题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元/m2,建筑面积

100m2,首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20

万元；乙成交价格11000元/m2,建筑面积120m2,首付88万元，

半年后付清余款44万元;丙成交价格11500元/m2,建筑面积90m2,

成交时候一次性付清；丁成交价格13600元/m2,建筑面积110m2,

成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10%,

这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。

{A}.甲＞乙＞丙＞丁

{B}.乙＞丁＞甲＞丙

{C}.丁＞甲＞丙＞乙

{D}.丙＞乙＞丁＞甲

正确答案：C,

第11题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。

{A}.房地产价格实质上是房地产权益价格

{B}.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

{C}.房地产价格容易受交易者的个别情况影响

{D}.房地产价格形成的时间通常较短

正确答案：D,

第12题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

未分类》

商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。

{A}.周围环境状况安宁程度

{B}.位置有利于原料和产品的运输

{C}.自然景观

{D}.繁华程度和临街状况

正确答案:D,

第13题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

边际消费倾向，指的是（）。

{A}.成本每增加一个单位所引起的售价变化

{B}.售价每增加一个单位所引起的需求变化

{C}.收入每增加一个单位所引起的消费变化

{D}.产能每增加一个单位所引起的利润变化

正确答案：C,

第14题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房

价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对

空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

{A}.1年

{B}.2年

{c}.3年

{D}.5年

正确答案：C,

第15题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列估价中，价值时点应为现在.估价对象应为未来状况的是（）。

{A}.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价

{B}.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估

{C}.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价

{D}.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

正确答案：D,

第16题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为96万

元，含有一个现价为10万元的车位和一套全新状态下价值为3万元

的家具，家具为八成新，该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）

万元。

{A}.75.00

{B}.75.60

{C}.83.60

{D}.86.00

正确答案：C,

第17题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

为评估某估价对象10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况

是：交易日期为4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元

/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳

的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知最近1年来该地区该类

房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实例经修正.调整后的价格

是（）元/m2。

{A}.6804

{B}.7003

{C}.7436

{D}.7673

正确答案：B,

第18题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况,

价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高

5%o则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（）。

{A}.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%

{B}.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%

{C}.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071

{D}.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

正确答案：C,

第19题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价

值50万元。选取A.B.C三个可比实例，建筑面积分别为450平方

米.410平方米和380平方米，总价分别为600万元.580万元和550

万元，其中A.B分别包含40.30万元的家具电器，根据上述条件，利

用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为（）万

7Uo

{A}.487.77

{B}.509.38

{C}.537.77

{D}.559.38

正确答案：C,

第20题题目分类:未按章节分类的试题(如真题模拟预测题)》

未分类＞

某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净

收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为

()年。

{A}.10.0

{B}.12.5

{C}.13.5

{D}.40.0

正确答案：C,

第21题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时

该房地产将增值20%,报酬率为6%,偿债基金系数为7.59%。该房地

产的价格为（）万元。

{A}.313

{B}.329

{C}.417

{D}.446

正确答案：D,

第22题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2

的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为300元/m2。现市

场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%,目前承

租人权益的价值是（）o

{A}.160.05

{B}.184.34

{C}.186.72

{D}.215.06

正确答案：A,

第23题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

未分类＞

报酬率是一种与利率.内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应

是（）o

{A}.报酬率是投资回收与投入资本的比率

{B}.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率

应高

{C}.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求

的报酬率

{D}.当把土地看作特别可靠的投资时•，其报酬率要低于其他较长期

投资的报酬率

正确答案：D,

第24题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某在建办公楼，建筑面积为25000球，预计建设期为2年，业主委托

估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状

的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收

入为3元/（nV-天），每年计365天，空置率为5%,资本化率为8%,

折现率为10%o则该办公楼在建成时的房地产现值为（）万元。

{A}.29552.62

{B}.30025.81

{C}.24020.60

{D}.26866.02

正确答案：A,

第25题题目分类:未按章节分类的试题(如真题模拟预测题)>

未分类>

()是求取房地价值时采用的资本化率。

{A}.土地资本化率

{B}.建筑物资本化率

{C}.综合资本化率

{D}.房地产报酬率

正确答案：C,

第26题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

{A}.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

{B}.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

{C}.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，

可不选用比较法

{D}.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

正确答案：A,

第27题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用

为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息

为600万元，则该房地产的投资利润率为（）。

{A}.8.93%

{B}.9.8%

{C}.11.1%

{D}.12.5%

正确答案：C,

第28题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某住宅小区附近兴建了一座化工厂，该居住小区的房地产价值下降,

这种折旧属于（）。

{A}.物质折旧

{B},功能折旧

{C}.外部折旧

{D}.设备折旧

正确答案：C,

第29题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

未分类＞

某建筑物的建筑面积为120m2,于9年前建成交付使用，单位建筑面

积的重置成本为3200元/m2,建筑物残值率为4%,年折旧率为2%,

用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。

{A}.78.40%

{B}.82.00%

{C}.82.70%

{D}.85.60%

正确答案：B,

第30题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

对假设开发法适用条件的表述最准确的是（）o

{A}.新开发房地产项目

{B}.用于出售用途的房地产项目

{C}.具有投资开发或再开发潜力的房地产

{D}.用于投资或再开发的房地产

正确答案：C,

第31题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。

{A}.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设

成本

{B}.动态分析法中要进行现金流量预测

{C}.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在

折现过程中

{D}.动态分析法中要考虑各项收入.支出发生的时间点

正确答案：C,

第32题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。

{A}.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包

括房地产以外的动产.权利

{B}.开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某

个时间

{C}.静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产

状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

{D}.动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,

通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

正确答案：B,

第33题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年，

用途为工业，现可依法变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用

年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地使用权楼面地价为

2000元/m2,工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建

设用地使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%o该

土地因变更用途和容积率应补交的地价款为（）万元。

{A}.4000

{B}.4004

{C}.4021

{D}.4037

正确答案：D,

第34题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）》

未分类＞

通过市场调研，获得某类房地产2012年至的价格分别为13405元/

m2.13565元/m2.13730元/m2.13905元/m2.14075元/m2,则采用

平均增减量法预测该类房地产的价格为（）元/0）2。

{A}.4075.0

{B}.4242.5

{C}.4410.0

{D}.4577.5

正确答案：C,

第35题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题）＞

未分类＞

估价结果报告通常包括委托人.估价机构.估价对象，估价目的.价值

时点.估价依据.估价原则.估价方法.估价结果.其他需要说明的事项.

注册房地产估价师和（）o

{A}.价值类型和定义.估价作业日期.估价的假设与限制条件

{B}.价值类型和定义.估价对象分析.致估价委托人函

{C}.价值类型和定义.估价的假设与限制条件.估价报告应用的限制

{D}.价值类型.估价作业期.实地查勘期

正确答案：D,

第36题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）。

{A}.是一种专业意见

{B}.估计价格或价值

{C}.实行有偿服务

{D}.承担法律责任

{E}.估价作业日期长

正确答案：A,C,D,

第37题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类》

估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。

{A}.体现估价师的专业胜任能力

{B}.反映估价师的职业道德

{C}.保护估价师和估价机构

{D}.保护估价报告使用人

{E}.规避估价风险

正确答案：C,D,E,

第38题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类》

下列房地产中，属于按实物形态划分的房地产有（

{A}.整体资产中的房地产

{B}.已灭失的房地产

{C}.未来状况下的房地产

{D}.“干净”的房地产

{E},共有的房地产

正确答案：A,B,C,

第39题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

按照房地产价格表示单位不同，房地产价格可以分为（）。

{A}.建筑物价格

{B}.总价格

{C}.土地价格

{D}.单位价格

{E}.楼面地价

正确答案：B,D,E,

第40题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

下列属于建筑物实物因素的有（）o

{A}.开间.进深.楼层

{B}.电梯.中央空调.集中供热

{C}.通风.采光.日照

{D}.风格.色调

{E}.层高.朝向

正确答案：B,C,D,

第41题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估

价对象的（）o

{A}.最佳经营手段

{B}.最佳规模

{C}.最佳管理方式

{D}.最佳集约度

{E}.最佳投资渠道

正确答案：B,D,

第42题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

下列选项中，难以采用比较法估价的有（）o

{A}.特殊厂房

{B}.普通住宅

{C}.存量成套住宅

{D}.博物馆

{E}.在建工程

正确答案：A,D,E,

第43题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有

（）o

{A}.土地形状

{B}.土质状况

{C}.土地使用年限

{D}.土地开发程度

{E}.容积率

正确答案：A,B,D,

第44题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类＞

收益性房地产包括（）o

{A}.餐馆

{B}.旅店

{C}.加油站

{D}.农地

{E}.未开发的土地

正确答案：A,B,C,D,

第45题（多项选择题）（每题1.00分）题目分类:未按章节分类的

试题（如真题模拟预测题）＞未分类》

下列有关收益法测