资产评价的假设课件

第一章总论

第一章总论1学习目标通过本章的学习，要求了解资产的概念和分类；掌握资产评估的概念和特点，资产评估的主体和客体、资产评估的目的和价值类型；资产评估的假设、依据、原则、程序和方法；理解资产评估与审计的关系；以便于为资产评估课程的学习奠定基础。学习目标通过本章的学习，要求了解资产的概2案例导引

抵债看资产评估

上市公司作为债权人，目前追回来的应收帐款往往不是现金，而是一些资产，诸如土地使用权、房产、生产设备、股权甚至商标等。那么，这部分资产的价值是否能够冲抵同等数额的债务，能否够得上货真价实的“以资抵债”？对此作出判断，投资者主要依赖资产评估报告。目前上市公司大股东以资抵债的资产评估过程中，评估价值的公允性颇值得关注。最典型的例子就是美尔雅，大股东用以抵债的磁湖山庄，其账面价值为9627万元，而评估值高达16569万元，评估升值幅度高达72％（更担忧的是，该公司抵债资产实质并不盈利）。资产评估结果是资产作价的重要依据，是关乎证券市场交易公平、公正的重要防线。

案例导引抵债看资产评估3资产是什么？资产的价值是多少？如何才能客观公允、科学合理地对资产现时的价值提出判断依据和意见？思考资产是什么？资产的价值是多少？如何才能客观公允、科学合理地对4主要内容第一节资产评估的概念与内涵1第二节资产评估的主体和客体2第三节资产评估的目的和价值类型3第四节资产评估的依据、原则和假设4第五节资产评估的程序、方法和结果5第六节资产评估功能及其与审计的关系6主要内容第一节资产评估的概念与内涵1第二节资产评估的主5第一节资产评估的概念与内涵资产评估的概念

资产评估的产生与发展

资产评估种类及特点

第一节资产评估的概念与内涵资产评估资产评估资产评估6一、资产评估的概念3、资产预期会给企业带来经济利益，是指资产具有直接或者间接导致现金和现金等价物流入企业的潜力。

资产是指过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

1、资产是由过去的交易或者事项形成的，包括购买、生产、建造行为或者其他交易或者事项。预期在未来发生的交易或者事项不形成资产。2、资产是企业拥有或者控制的，是指企业享有某项资源的所有权，或者虽然不享有某项资源的所有权，但该资源能被企业所控制。

一、资产评估的概念3、资产预期会给企业带来经济利益，是指资7资产评估是指专业机构和人员根据特定目的，依照国家法律法规和资产评估准则，遵循评估原则，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行评定和估算。

资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为。

包括：资产评估的主体和客体、资产评估的目的、价值类型和时点、资产评估的依据、原则和假设；资产评估的程序、方法和结果等要素。资产评估是指专业机构和人员根据特定目的，依照国家法律法规和8二、资产评估的产生与发展

经验评估阶段特点是：评估人员具有一定的评估经验和专业水平，评估业务比较频繁；评估人员对资产评估业务进行有偿服务；评估结果的准确性主要取决于评估人员积累的评估经验。

原始评估阶段特点是：评估量小，评估主要靠评估人的直观感觉和爱好进行评估，有失公允。

科学评估阶段特点是：资产交易规模更大，交易更频繁，评估的量更大；运用科学的手段评估；评估专业化；评估的市场更规范。

二、资产评估的产生与发展经验评估阶段原始评估阶段科学评估阶9三、资产评估种类及特点（一）资产评估的种类资产评估按评估活动的性质评估评估复核评估咨询按评估方法单项评估整体评估按评估客体固定资产评估流动资产评估房地产评估企业价值评估等三、资产评估种类及特点（一）资产评估的种类资按评估活动的性质10（二）资产评估的特点市场性、系统性、公正性、技术性、咨询性、目的性、责任性、政策性等。（二）资产评估的特点11第二节资产评估的主体和客体资产评估的主体

资产评估的客体第二节资产评估的主体和客体资产评估资产评估12一、资产评估的主体资产评估的主体是指从事资产评估的机构与专业评估人员。资产评估机构是指具备一定条件、经过申报和主管部门批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。资产评估人员应具备资产评估方面的扎实的理论知识，工程技术、财务会计等有关学科的专业知识，丰富的实践经验和良好的职业道德，并需经过严格的考试或考核，取得资产评估管理部门认可的资产评估资格。一、资产评估的主体资产评估的主体是指从事资产评估的机构与专业13二、资产评估的客体资产评估的客体又称为资产评估的对象，是指被评估的资产。资产评估的资产与会计中的资产含义不完全相同。资产评估中的资产强调了资产的现实性、合法性、稀缺性、有效性和可控性。

资产按存在的形态分，可以分为有形资产和无形资产

资产按是否具有综合获利能力划分，可以分为单项资产和整体资产

资产评估中对资产的分类二、资产评估的客体资产评估的客体又称为资产评估的对象，是指被14第三节资产评估的目的和价值类型资产评估的目的

资产评估的价值类型第三节资产评估的目的和价值类型资产评估资产评估15特定目的

是指评估当事人委托进行资产评估的特定目的。主要有：企业的兼并与联合、企业的破产与清算、资产的转让与置换、抵押、租赁或担保、咨询服务等。一、资产评估的目的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。即：评估人员遵守相关的法律法规、资产评估准则等进行评估的、评估各方当事人都可以接受的价值。这个价值既符合评估当事人的利益，也不会损害其他人的利益。

资产评估特定目的对评估结果的性质、价值类型等有重要的影响；资产评估特定目的是界定评估对象的基础；资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。特定目的一、资产评估的目的一般目的资产评估特定目16二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型

资产评估的价值类型是指资产评估活动所确认的资产的价值属性及其表现形式，是对资产评估价值质的规定。资产评估不同的价值类型所说明的被评估资产价值在性质与内涵上是不同的，在量上也是不同的。

二、资产评估的价值类型（一）资产评估的价值类型17（二）资产评估价值类型的分类资产评估的价值类型按估价标准形式

重置成本收益现值现行市价(或变现价值)清算价格

按所依据的市场条件

市场价值——市场公允价值、内在价值等非市场价值——账面价值、投资价值、在用价值、清算价值等（二）资产评估价值类型的分类资产评估的价值类型按估价标准形式18（三）资产评估价值类型的选择资产评估价值类型选择，在满足各自定义及相应使用条件的前提下，市场价值和市场价值以外的价值类型的评估结论都是合理的。注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。

（三）资产评估价值类型的选择19三、资产评估的时点资产评估的时点是指以什么时间作为资产评估的时间点。因为市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，并保证资产评估结果可以被市场检验，在资产评估时，必须假设市场条件固定在某一时间，这一时间就是资产评估的时点，也就是评估基准日，或称估价日期，为资产评估提供一个时间基准。三、资产评估的时点资产评估的时点是指以20第四节资产评估的依据、原则和假设资产评估的依据

资产评估的原则

资产评估的假设

第四节资产评估的依据、原则和假设资产评估资产评估资产评估21一、资产评估的依据资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工作。提供的评估结果必须公正、客观，因此，资产评估必须要有依据。评估事项不同，所需的评估依据也不相同。评估实践表明，资产评估依据虽然多种多样，但大致可以划分为：法律法规依据、产权依据、行为依据、价格依据和时间依据。

一、资产评估的依据资产评估是为评估当事人提供中介服务的一项工22评估依据

法律法规依据法律法规依据是指从事资产评估工作应遵循的有关法律法规依据。如：1991年国务院颁发的第91号令《国有资产评估管理办法》、1999年财政部颁发的财评字（1999）号文件《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》等。

产权依据

产权依据是指能证明被评估资产权属的依据，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等。评估依据法律法规依据产权依据23行为依据行为依据是指评估委托人和评估人员据以从事资产评估活动的依据，如公司董事会关于进行资产评估的决议、评估委托人与评估机构签订的《资产评估业务约定书》等。价格依据是指评估人员确定被评估资产价值的依据。包括：一是由评估委托人提供的相关资料（如会计核算资料、工程结算资料等）；二是由评估委托人收集的市场价格资料、统计资料、技术标准资料及其他参数资料等。

时间依据是指资产评估必须是对特定时点（评估基准日）上的被评估资产的价值的评定估算。

行为依据价格依据时间依据24二、资产评估的原则资产评估的工作原则独立性客观性科学性专业性二、资产评估的原则资产评估独立性客观性科学性专业性25资产评估的技术原则预期收益原则贡献原则替代原则资产评估预期收益贡献原则替代原则26三、资产评估的假设交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

继续使用假设继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。资产继续使用的方式有：资产将按照现行用途在原地继续使用；资产将转换用途后在原地继续使用；资产的地理位置发生变化后继续使用。

三、资产评估的假设交易假设继续使用假设27公开市场假设公开市场假设是指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。

清算假设清算假设是指资产所有者在某种压力下，如：企业破产、资产抵押权实施等，将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。公开市场假设清算假设28第五节资产评估的程序、方法和结果资产评估的程序

资产评估的方法

资产评估的结果

第五节资产评估的程序、方法和结果资产评估资产评估资产评估29一、资产评估的程序资产评估的程序是指在资产评估业务中，评估机构和评估人员按照相应的要求进行评估工作所要遵循的评估的过程顺序。资产评估的程序一般包括以下内容：立项、签订资产评估业务约定书、制定资产评估计划、现场调查、收集、分析资产评估资料、评定估算、撰写资产评估报告。一、资产评估的程序资产评估的程序是指在资产评估业务中，评估30二、资产评估的方法资产评估的方法主要有：成本法、收益法、市场法和清算价格法。通常，重置成本法主要使用于固定资产、房地产的评估和资产补偿评估；收益现值法主要使用于无形资产的评估和资产使用权、所有权转让等方面的评估；现行市价法主要适用于流动资产的评估和资产的转让、处置等方面的评估；清算价格法主要适用于企业各类资产的破产清算方面的评估。在许多情况下，资产评估的方法可以根据具体情况来灵活运用，对一项资产可以用两种甚至几种评估方法进行评估。二、资产评估的方法资产评估的方法主要有：成本法、收益法、市场31三、资产评估的结果根据资产评估准则—评估报告（中评协[2007]189号），资产评估的结果是由注册资产评估师编制和出具评估报告。评估报告，是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求，在履行必要评估程序后，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的、由其所在评估机构出具的书面专业意见。三、资产评估的结果根据资产评估准则—评估报32第六节资产评估功能及其与审计的关系资产评估的功能

资产评估与审计的关系

第六节资产评估功能及其与审计的关系资产评估资产评估33一、资产评估的功能1价值评定功能通过对被评估资产的现时价值作出评定和估算，为资产业务提供公正的价值尺度。2效益评价功能对被评估资产的经营效果进行评价，分析不同时间资产的价值和运营绩效的差异，来考核、评价企业的经营业绩

3产权界定功能资产评估需要对产权业务有