南京市市区基准地价更新报告

PAGEPAGE113南京市市区基准地价更新技术报告南京市国土资源局南京市国土资源局江宁分局南京市国土资源局浦口分局南京市国土资源局六合分局江苏金宁达不动产评估咨询有限公司二○○八年八月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章绪论 1第二章基准地价更新的目的、任务和依据 6第一节基准地价更新的目的与意义 6第二节基准地价更新的主要内容与任务 7第三节基准地价更新的主要依据 9第三章基准地价更新技术路线 12第一节基准地价更新总体技术思路 12第二节地价信息系统建立的技术路线 14第三节地价区段划分的技术路线 16第四节地价动态监测体系更新的技术路线 19第五节地价区段基准地价测算与确定的技术路线 20第六节土地级别划分的技术路线 21第七节级别基准地价测算的技术路线 22第八节宗地地价修正体系建立的技术路线 23第四章地价信息系统的建立 24第一节系统目标 24第二节总体设计 25第三节功能设计 29第五章地价基础数据库构建与专题底图的编制 39第一节建立地价基础数据库的主要图件资料 39第二节地价数据库建立与集成 40第三节专题底图的编制 44第六章资料调查与整理 51第一节资料调查原则、要求 51第二节资料调查内容与途径 53第三节资料整理、归档 59第七章地价内涵与土地估价参数的确定 61第一节地价内涵的设定 61第二节还原利率的测算与确定 62第三节房屋重置价的确定 88第四节容积率修正系数的测算与确定 90第五节土地开发费用的确定 96第六节期日修正系数的测算与确定 98第七节 105第八节商业路线价修正体系的测算与确定 108第九节土地使用年期修正系数的确定 112第十节其他估价参数的确定 113第八章样点地价测算与分析处理 114第一节样点资料整理及其数据库的建立 114第二节样点地价测算 119第三节地价样点数理统计与检验 121第四节样点地价修正与样点地价图编制 124第五节地价等值线图编制与分析应用 125第九章地价区段的划分与确定 139第一节地价区段划分的原则、要求与技术方法 139第二节商业用地地价区段的初步划分 141第三节住宅用地地价区段的初步划分 144第四节工业用地地价区段的初步划分 176第五节地价区段的实地勘查与调整 179第六节地价区段的确定 180第七节地价区段划分成果整理 205第八节地价区段空间分布分析 212第十章地价动态监测体系更新 218第一节地价动态监测体系现有成果 218第二节地价动态监测点复核与补设 220第三节地价动态监测点地价评估 231第四节地价动态监测点更新成果整理 236第十一章地价区段基准地价测算与确定 238第一节地价区段平均地价测算 238第二节地价区段基准地价的验证与确定 265第十二章土地级别划分与确定 305第一节土地级别划分的原则与技术方法 305第二节土地级别的划分与确定 306第三节土地级别更新成果整理 326第四节土地级别空间分布分析 341第十三章级别基准地价测算与确定 348第一节级别基准地价测算 348第二节级别基准地价的验证与确定 355第十四章地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立 362第一节影响宗地地价因素的选择及权重的确定 362第二节地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制 364第三节地价区段基准地价修正体系的建立 365第十五章新旧基准地价成果对比分析 368第一节土地级别成果对比分析 368第二节基准地价成果对比分析 375第十六章专题研究――办公用地基准地价评估 388第一节办公用地地价区段的划分 388第二节办公用地地价监测点的设立 393第三节办公用地地价区段基准地价评估 394 400第十七章结语 403第一章绪论南京市较早开展了城市基准地价评估工作，其工作进程反映了我省乃至全国基准地价评估的历史。在此之前，南京市的基准地价评估主要经历了两大发展阶段。第一阶段：1990年～1999年。1990年南京市作为原国家土地管理局全国城市土地定级估价试点城市之一，首次进行了主城区土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了南京市主城区土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价的主要目的是验证土地级别。1993年原国家土地管理局颁布了《城镇土地估价规程》（试行），在此基础上原南京市土地管理局先后于1994年、1996年、1997年三次对主城区的土地级别和基准地价进行调整和评定，基准地价评估得到了重视和加强，建立了级别基准地价体系。原江宁县、原浦口县和原六合县也分别于1995年、1997年首次进行了土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了县城土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了县城基准地价。1999年，原江宁县根据经济和建设的发展，县城进行了土地级别调整和基准地价更新工作。第二阶段：2001～2004年。2001年，国家颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，根据国土资源部相关要求和城市土地市场发育程度，南京市开展了城市土地价格调查。利用地理信息系统（GIS）技术，采用多因素多因子综合评定的方法，在主城区243km2的工作范围内划分了8个商业用地、6个住宅用地和4个工业用地土地级别；以土地定级成果为基础，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别基准地价和43条商业路线价、49个住宅用地区片价、4个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；在基准地价更新的基础上，首次在南京市市区建立了地价动态监测体系。2004年，根据南京市经济和城市的发展情况，对2001年评定的土地级别与基准地价进行了调整更新。这一阶段基准地价由单一的级别基准地价发展为级别基准地价为核心、地价区段基准地价为补充的体系。江宁区、浦口区和六合区分别于2001至2004年间，根据国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》开展了城区土地定级与基准地价更新工作，并首次建立了地价动态监测体系。虽然第一阶段与第二阶段存在综合定级估价和分类定级估价的区别，但基准地价评估的技术路线都采用了先定级后估价，均以土地级别作为基准地价评估的控制区，采取的技术路线与方法基本相同。基准地价评估方法体系采用的是从宏观到微观的间接评估方法，基准地价评估由土地使用价值评价、样本地价计算或土地级差收益测算、基准地价评估和基准地价评估宗地地价修正系数表编制等四个步骤完成。在土地定级成果更新方面，全面收集影响调查区土地质量的因素因子资料，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，建立土地定级信息系统。运用多因素多因子综合评价方法，根据影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素因子的相似性和差异性分别评定出市区综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别和工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。在基准地价成果更新方面，以土地定级成果为基础，利用房地出租、房地出售、商品房买卖、土地出让和转让、征地拆迁等市场交易资料以及企业用地效益资料，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估测算商业、住宅、工业用地的样点地价，并对样点地价进行一系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价；采用数理统计方法对样点地价数学分布作出判定，采用土地市场交易样点地价整理数据和样点地价与土地级别指数及定级单元总分值模型方法测算出各土地级别、商业路线和区片平均地价，最终综合确定各土地级别、路线价和区片基准地价。在此基础上建立基准地价评估宗地地价修正体系。虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价评估与地价管理中得到广泛的应用，有力地促进了城市土地市场的发育，为科学管理土地市场发挥了重要的作用。但随着土地使用制度改革的不断深化，特别是土地市场经过多年的培育和发展，市场化程度日益提高，原有基准地价评估的技术路线和方法在实践应用过程中存在的问题日益突出。主要表现在：（1）滞后性。土地使用价值评价和级差收益测算方法等人为影响因素比较多，且费时耗力，对市场信息反映滞后使得基准地价更新困难。（2）宏观性强，可操作性差。由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见。因而代表级别地价水平的级别基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。（3）不能够全面地反映土地供求关系，与土地市场实际状况有差距。基准地价与具体地块实际交易价相差很大。特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价成果往往难于应用。为更加客观全面地反映土地市场价格变动状况、科学制定宏观调控政策、提高地价管理水平，迫切需要通过理论和实际创新，不断发展和完善现有的基准地价评估方法体系，以满足建立城市基准地价地价体系的新要求、适应土地市场发展和土地有偿使用制度改革深入的需要。根据南京市市区土地市场不断规范和城市建设快速发展的特点，本次工作采用了“以价定级”的技术路线与方法进行基准地价成果更新。在基准地价评估过程中，应用地理信息系统（GIS）技术，开发了南京市城市地价信息系统；以此作为技术平台，构建了调查区地价评估与管理的基础空间数据库；调查收集土地和房地产典型交易样点资料，建立与更新调查区样点地价数据库，测算与修正样点地价；编制样点地价分布图与地价等值线图，科学合理划分地价区段，更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点宗地地价，在此基础上测算地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。在土地定级过程中，充分利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法最终确定土地级别界线，形成土地定级成果。在地价区段基准地价评估和土地级别更新的基础上，最终测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。基准地价更新实质上采用了由地价监测点地价测算地价区段基准地价，再由地价区段基准地价直接汇总形成级别基准地价地价的技术流程。以价定级更新基准地价的研究与实践表明，该技术路线与方法具有以下明显优势：（1）应用性强。新基准地价更新成果是以地价区段基准地价为核心的地价体系。由于地价区段范围面积小，因而反映其地价水平的地价区段基准地价在具体应用中更具有实际引导意义，特别是以地价区段基准地价为基础的宗地地价修正体系针对性强、易操作，同时级别基准地价仍具有宏观指导作用。（2）更新速度快。通过地价管理信息系统，实现地价监测点的地价动态监测，可进行地价区段基准地价和级别基准地价的及时更新并编制地价指数。基准地价的更新可以为半年一周期，甚至缩短为季度为一周期。能为社会和公众提供及时的地价水平和地价动态变化趋势信息，更好地发挥地价杠杆在土地市场中的调节作用。（3）成果具有延续性。通过对地价监测点的定期检查和对土地市场的跟踪调查，对基准地价空间数据库及时更新维护。对于市场交易频繁、地价变化大的地价区段可典型调查，及时进行数据更新；对于市场交易一般、地价变化不大的地价区段可全面调查，及时进行数据维护；对于没有发生交易的、地价没有变化的地价区段仅定期进行地价监测点数据的维护。这样成果具有延续性，数据能及时反映土地市场的变动。由于城市土地市场还处于发展之中，尚不完全成熟、规范，而且不同区域之间发展也不平衡，因此，地价评估方法发展与创新研究是一项持续性、系统性的课题。随着市场化进程发展的加快，由此带来的新问题、新矛盾需要在理论和实践中进行更为深入的探索研究。囿于学识水平，报告中不足之处敬请领导和同行专家批评指正。

第二章基准地价更新的目的、任务和依据第一节基准地价更新的目的与意义一、基准地价更新的目的南京市市区（包括江南八区、江宁区、浦口区和六合区，以下简称调查区）近年来经济发展迅速，城市建设不断加快，上一轮的土地定级估价成果已不能满足现阶段土地市场管理需要，因此迫切需要根据南京市市区的实际情况进行基准地价成果更新。其主要目的在于：1.满足社会投资和政府调控的需要地价作为灵敏反映土地市场供求关系的“晴雨表”，是衡量土地市场健康与否的重要标准。通过地价监测点的动态监测，编制地价指数并更新基准地价。一方面为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资产和资源提供依据；另一方面也为土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的土地市场信息。2.满足有关部门制订土地利用计划、规划，合理配置土地资产的需要基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，从中可分析土地价格和土地利用现状的关系，发现现有土地利用上存在的问题、挖掘土地资源潜力，为城市规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据。通过城市土地级差收益杠杆，促进城市土地资源的合理配置，实现土地利用的优化组合，推动城市产业经济结构调整。3.满足显化土地资产、征收税费的需要《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定征收土地使用税、土地增值税以及江苏省人民政府出台了关于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的政策，亟须基准地价及时更新。基准地价在地价体系中占据核心地位，是法定的价格基准，作为城市土地市场的指导价格，为制定市区各区域土地使用税标准、征收土地增值税、收取年租金等提供科学依据。同时，为显化土地资产价值、核算土地资产收益和评估宗地地价提供地价基础资料。4.满足政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场的需要南京市市区经济发达，土地市场十分活跃，土地出让、转让、出租、抵押、作价入股等活动频繁。通过基准地价更新工作，有利于政府定期公布基准地价，宏观调控土地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理政策和法规；有利于政府科学地确定土地使用权出让价格和实施对土地二级市场的有效管理，促进土地市场的健康发展。5.满足地价管理，促进土地节约集约利用的需要通过基准地价更新，制定科学的地价政策和土地出让策略，能够发挥城市的区域核心功能，促进生产要素的空间集聚和城市土地的节约集约利用，提高生产布局的集聚经济效益和规模经济效益。有利于实现城市建设用地的用途管制，促使用地单位通过用地成本核算，自觉地节约集约利用土地，推动土地利用方式由外延扩张型向内涵挖潜型转变。二、本次工作的意义通过本次试点工作，探索研究“以价定级、建立地价区段基准地价为核心地价体系”的基准地价更新新模式，并以此制定全新的基准地价更新的技术方法和作业流程。利用计算机网络、数据库、GIS技术建立与应用地价信息系统，提高基准地价更新工作的效率，满足南京市市区基准地价年度更新和地价季度动态监测的技术要求，推动国土资源管理信息化进程，为全省城镇基准地价更新工作探索新路子。第二节基准地价更新的主要内容与任务一、科学划分商业用地、住宅用地和工业用地等用途的地价区段按商业、住宅、工业三种用途科学划分地价区段，建立调查区商业、住宅、工业用地地价区段构成的地价区段地价体系。二、完善地价动态监测体系以原有调查区地价动态监测成果为基础，进行地价动态监测点的补设、复核和更新，增设办公用地地价动态监测点，完善调查区商业、住宅、工业用地地价动态监测点构成的地价动态监测体系。三、评估以楼面地价和地面地价相结合的地价区段基准地价利用地价动态监测点地价资料，评估调查区商业、住宅、工业用地地价区段基准地价。包括商业、住宅用地地价区段的楼面基准地价和地面基准地价，以及工业用地地价区段的地面基准地价。四、更新土地级别体系和基准地价体系五、更新地价修正体系地价修正体系包括①期日修正指数；②土地开发程度差异修正值；③使用年期修正指数；④容积率修正系数；⑤商业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系以及商业路线价修正体系；⑥住宅用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系；⑦工业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系。六、办公用地基准地价评估专题研究在南京市江南八区探索办公用地地价区段划分、地价区段基准地价评估和基准地价评估宗地地价的技术路线和方法。七、建立与应用地价信息系统应用计算机网络、数据库、GIS技术，采用C/S、B/S相结合的架构，建立与应用南京市地价信息系统。该系统主要包括地价动态监测与基准地价更新子系统和地价管理与地价信息发布子系统，具有地价信息的采集与整理、地价区段划分与整理、地价监测点设立与地价评估、区段基准地价计算与确定、区段基准地价修正系数编制、地价成果整理、地价信息查询、地价统计分析、地价信息发布等功能。第三节基准地价更新的主要依据一、法律、法规与政策依据1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》二、技术依据1.《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）2.《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）3.《城镇地籍调查规程》（TD1001-1993）4.《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）5.《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》6.国土资源部《全国国土资源政务管理信息系统与信息服务系统建设总体方案》（2002年）7.国土资源部《国土资源信息系统设计规范》（2002年）8.江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》9.江苏省国土资源厅《江苏省国土资源信息化规划与信息系统建设总体方案》10.《计算机软件开发规范》（GB8566）11.《1∶250001∶500001∶100000地形图图式》（GB12342－90）12.《1∶50001∶10000地形图图式》（GB/T5791－1993）13.《1∶5001∶10001∶2000地形图图式》（GB/T7929－1995）14.《南京市地价体系与地价管理信息系统技术方案》（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司编制，南京市国土资源局初审、江苏省国土资源厅批准，2007年）三、其它 1.南京市土地利用总体规划图2.南京市区地图、南京市旅游图3.2004-2007年《南京年鉴》、2004-2007年《南京统计年鉴》4.《南京市土地志》5.《南京市城市土地价格调查工作报告》（2001年）6.《南京市城市土地价格调查技术报告》（2001年）7.《南京市城市地价动态监测体系建立报告》（2001年）8.《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》（2004年）9.2004年南京市市区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图10.南京市市区2004年至2007年地价监测点资料11.《南京市城市地价动态监测报告》（2002年-2007年）12.江宁区城区区地图13.2005-2007年《江宁统计年鉴》14.《江宁土地志》15.《江宁区城区土地级别调整与基准地价更新工作报告》（2004年）16.《江宁区城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》（2004年）17.《江宁区城区城市地价动态监测体系更新报告》（2004年）18.2004年江宁区城区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图19.江宁区2004年至2007年地价监测点资料20.《南京市浦口区城市总体规划（2002-2020）》21.《浦口区城市规划指引》22.2007年《南京市浦口区统计年鉴》23.《浦口区城镇土地分等定级与基准地价成果更新报告》（2003年）24.2003年南京市浦口区原江浦商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图25.2004年南京市浦口区原浦口商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图26.浦口区2004年至2007年地价监测点资料27.《六合区城市规划指引》，《南京市六合区城市总体规划（2002-2020）》--文本28.2006年《六合年鉴》、2004-2006年《六合统计年鉴》29.《南京市城市土地价格调查技术报告》（2001年），《南京市城市土地价格调查工作报告》（2001年）30.《六合区（原六合县）城镇土地分等定级与基准地价成果更新报告》（2003年）31.2003年六合区（原六合县）综合用地级别图，2004年南京市大厂商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图。32.2004年至2007年原六合县、原大厂区地价监测点资料33.《南京市地价体系与地价管理信息系统招标文件》（2007年，南京市政府采购中心）

第三章基准地价更新技术路线第一节基准地价更新总体技术思路南京市市区基准地价更新工作以《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-2001）、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）等国家标准和行业标准以及《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》为依据，应用地理信息系统（GIS）技术，开发南京市市区地价信息系统；以该系统为技术平台，构建南京市市区基准地价更新与地价管理的基础空间数据库；典型调查收集近三年来南京市市区土地与房地产市场交易样点地价资料和其它地价资料，建立与更新样点地价数据库，测算与修正样点地价；编制与分析样点地价分布图与地价等值线图，对照城市规划图、地籍图，依据影响地价因素的相同性或相似性，初步划分地价区段，采取实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法，确定地价区段；以地价区段为控制区更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点地价，测算并确定地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法确定土地级别界线，测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。利用地价管理信息系统，实现日常地价管理和地价信息发布的网络化，并实现南京市市区地价信息系统与江苏土地市场网、江苏省建设用地跟踪管理系统、江苏省城镇地价管理信息系统的数据共享。基准地价更新总体技术路线见图3-1。图3-1基准地价更新总体技术路线图第二节地价信息系统建立的技术路线根据系统应用的特点，地价信息系统采用C/S和B/S相结合的体系结构，分为地价动态监测与基准地价更新子系统、地价查询子系统和地价信息发布子系统。前者面向专业估价人员，采用C/S结构，主要辅助完成地价动态监测与基准地价更新数据处理工作，更新地价动态监测与基准地价成果数据库；后两者分别面向国土资源局的业务人员和社会公众，采用B/S结构，基于前者建立的地价数据库，提供地价信息查询、宗地地价测算、地价分析等功能，实现地价信息的互联网发布。系统开发遵循软件工程的思想，按照自顶向下逐步细化的过程进行。首先进行需求调研和分析，全面、深入理解用户的需求，整理形成需求分析报告，经评审确认后，再进行系统分析、设计开发和试运行。地价动态监测与基准地价更新子系统是本次南京市地价体系建立的工作软件，因此，首先需进行该子系统的开发。在开发过程中，结合估价人员的资料调查和数据处理工作，同步进行系统测试和应用，根据应用情况及时进行功能扩充和修改完善，最终满足南京市基准地价更新与地价体系建立的实际需求。地价体系成果初步形成后，即可进行地价查询和地价信息发布子系统的分析和设计开发，并与地价动态监测与基准地价更新子系统集成。在内外网分离的情况下，地价信息发布子系统可作为市国土资源局门户网站的一个子栏目，信息发布和更新采用定期导出的方式进行。在完成系统集成并内部测试后，将系统部署到实际应用环境中，对用户和系统管理人员进行培训，开始试运行。在试运行过程中，根据用户反馈意见，对系统做进一步修改完善，形成最终的成果。系统建立的技术路线见图3-2。图3-2信息系统开发的技术路线图

第三节地价区段划分的技术路线根据南京市市区地形图、地籍图、土地利用总体规划图、城市规划图、城市基础地理信息电子地图、城市交通旅游图、卫星影像地图等资料，分别编制商业、住宅和工业用地基准地价更新工作底图。其中，商业和住宅用途的底图比例尺市中心地区为1∶2000、主城区为1∶5000、城郊结合区1∶10000；工业用途的底图比例尺市区统一为1∶5000。采用数字化方法，建立基准地价更新与地价管理的基础空间数据库。调查收集近三年来南京市市区土地与房地产市场交易样点地价资料和其它地价资料。其中，商业用途样点地价资料主要包括房地出租、房地买卖和土地招拍挂资料；住宅用途样点地价资料主要包括房地买卖资料、商品房开发和土地招拍挂资料；工业用途样点地价资料主要包括土地使用权出让、转让和征地开发资料。对上述样点地价资料进行核实和整理，建立样点地价数据库。运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价；根据本次基准地价评估设定的地价内涵，对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发水平、使用年期等系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价。将样点地价图形数据和属性数据，按商业、住宅和工业三种用途分别匹配形成三种用途样点地价地价图图形数据库，编制商业、住宅和工业用途样点地价分布图。同时运用克里金插值技术编制商业和住宅用地的地价等值线图。分析地价等值线图和样点地价分布图，以宗地界线、街区道路、河流以及其他线状地物为依据，对照城市规划图、原土地级别图和地价动态监测地价区段分布图等，在工作底图上初步划分地价区段，采用实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法对初步划分的地价区段进行调整、完善，最终确定评价区地价区段。针对不同用地类型，采取了不同的地价区段划分方法。1．商业用地地价区段划分。根据商服繁华的相似性和区位条件的接近性，分析利用商业用地样点地价分布图，参考原商业用地级别图和地价区段分布图、原商业路线分布图、城市规划图等，初步划分商业用地地价区段，采用实地勘查的方法，根据商服企业的繁华状况和土地利用的实际状况，调整初步划分的地价区段，通过专家评议和交易样点地价验证等方法进一步完善并最终确定商业用地地价区段。2．住宅用地地价区段划分。在调查区住宅用地分布的主要范围内，将对住宅用地地价有明显阻隔作用的线状地物作为地价区段划分的控制线，以此将住宅用地分布的主要范围划分成若干地价区段控制区。在各控制区，根据地价等值线的疏密和住宅用地样点地价分布，再结合原住宅用地级别图和地价区段分布图、城市规划图、卫星影像图等，初步划分住宅用地地价区段，采用实地勘查方法，根据区位条件的接近性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、基础设施的统一性和环境条件的一致性，对初步划分的地价区段进行调整，通过专家评议和交易样点地价验证方法最终确定住宅用地地价区段。3．工业用地地价区段划分。分析利用工业用地样点地价分布图，对照城市规划图和地籍图，分析工业用地的分布现状和发展趋势，在调查区将明城墙、绕城公路、秦淮河、铁路、快速干道等对工业用地地价有明显阻隔作用的线状地物作为地价区段划分的一、二级控制线，一、二级控制线相互交织构成控制网。在控制网确定的基础上，再结合原工业用地级别图和地价区段分布图、卫星影像图等，初步划分工业用地地价区段，采用实地勘查的方法，根据基础设施的同一性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、自然条件的一致性以及工业企业的集聚性等，对初步划分的地价区段进行调整，最终通过专家评议和交易样点地价验证方法确定工业用地地价区段。地价区段划分的技术路线见图3-3。图3-3地价区段划分技术路线图第四节地价动态监测体系更新的技术路线在地价区段划分的基础上，依据《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009-2007）和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》进行各类地价动态监测点的复核和补设，调查收集地价动态监测点信息，经市地价评议小组审核后，最终确定各类地价动态监测点的数量和空间位置。依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），运用多种估价方法对各地价动态监测点进行宗地地价评估。评估结果提交市地价评议小组审议平衡，经调整、完善后最终确定各地价动态监测点价格和各类地价指数。最后，整理地价动态监测成果，更新地价动态监测体系数据库，编制各类地价动态监测点分布图。其技术路线见图3-4。图3-4地价动态监测体系更新技术路线图第五节地价区段基准地价测算与确定的技术路线利用地价动态监测点地价资料，采用面积加权方法分别测算商业用地、住宅用地和工业用地地价区段平均地价；采用地价区段内相应用途的正常交易地价进行验证，原则上商业与住宅用地地价区段市场正常交易地价的最高值与最低值的差值不超过平均地价的30%，工业用地不超过10%；根据地价区段基准地价确定的原则，综合确定各类用地地价区段基准地价；利用专题地图编制方法和计算机制图技术，编制各类用地地价区段基准地价图。其技术路线见图3-5。图3-5地价区段基准地价测算与确定技术路线图第六节土地级别划分的技术路线以地价区段成果图为基础底图，将地价区段按照地价的高低进行排序，采用聚类分析法等数理统计方法，划分理论土地级别界线，初步划定土地级别，并通过初步测算各类用地级别平均地价验证土地级别的合理性。在土地级别划分的作业底图上，通过实地勘查对初步划定的土地级别进行校核调整，再经专家评议最终确定土地级别。其技术路线见图3-6。图3-6土地级别划分技术路线图第七节级别基准地价测算的技术路线在分用途地价区段和分用途土地级别划分的基础上，利用分用途地价区段基准地价测算结果，采取面积加权方法测算出各土地级别平均地价，采用数理统计方法，按级别对级别内样点地价进行同一性检验，采取面积加权方法测算级别平均地价，以此验证前者测算结果，并最终综合确定各土地级别基准地价。建立由分用途地价区段基准地价与分用途级别基准地价构成的城市基准地价体系。其技术路线见图3-7。图3-7级别基准地价测算与基准地价体系建立技术路线图第八节宗地地价修正体系建立的技术路线在地价指数、土地还原利率、开发费用、分类地价区段平均开发程度及容积率修正体系确定的基础上，选取分类地价区段基准地价评估宗地地价修正体系各因素，运用特尔菲法与数理统计法，确定各因素对地价的修正幅度，建立各类用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系，实现由地价区段基准地价快捷评估宗地地价。其技术路线见图3-8。图3-8宗地地价修正体系建立技术路线图第四章地价信息系统的建立第一节系统目标南京市市区地价信息系统是以《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《城市地价动态监测技术规程》（TD/T1009-2007）等国家行业标准和《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（2007年版）》、《南京市地价体系与地价管理信息系统招标文件》为依据，利用计算机网络、数据库、GIS技术，建立南京市市区地价基础数据库，辅助进行样点地价测算与分析处理、市区地价区段划分、地价动态监测点设立与地价评估、地价区段基准地价测算与确定、土地级别划分与确定、地价信息查询与地价分析、宗地地价测算等，提高地价体系建立、地价动态监测与基准地价更新的工作效率和准确性，为地价成果更新与地价信息查询、发布提供高效、快捷的技术手段，满足日常地价管理与地价信息社会化服务的需要。一、地价基础数据库建立根据国家技术规程、规范等的要求，基于大比例尺地价电子地图，完成市场交易样点及其它地价信息的基础调查成果和资料的计算机录入、地图标注、更新、查询等，并辅助进行样点地价测算与修正、地价等值线图绘制、地价区段划分等，建立地价基础数据库。二、基准地价更新辅助进行地价动态监测点地价测算，根据地价监测点地价测算各地价区段的平均地价；参照各地价区段内交易样点的平均地价，综合确定地价区段基准地价。根据地价区段基准地价测算结果，采用排序和聚类分析的方法，辅助进行土地级别划分，并自动测算级别基准地价。三、地价分析对各个地价区段、级别或重点区域的地价水平和走势进行动态监测；在电子地图上直观显示各区域不同时期的土地级别变化情况。四、地价查询通过输入查询条件或浏览电子地图，查询指定位置的地价区段基准地价、级别基准地价、地价监测点地价、一级市场交易地价、二级市场交易地价等。五、宗地地价测算利用地价区段基准地价及修正体系，快捷方便地完成宗地地价测算，满足招拍挂出让底价、土地资产处置等地价评估和决策的需要。六、地价信息发布基于地价数据库，按照部、省关于地价信息发布的要求，进行地价信息的互联网发布，满足地价信息共享和社会化服务需要。七、地籍管理系统接口建立与南京市市区地籍管理信息系统的数据接口，实现土地登记信息与地价信息的共享与互访。第二节总体设计一、设计原则1.实用性：系统设计以满足用户需求为目标，以方便用户使用为原则，并且尽可能降低系统使用前的培训投入和使用中的维护投入。2.先进性：系统的设计立足先进技术，充分考虑采用最新的主流技术、工具、设备，以适应大量数据传输以及GIS数据的传输，使整个系统在一定时间内保持技术领先，并具有较长的生命周期，适应未来网络技术的长足发展。3.经济性：系统的实现应在达到功能、性能指标的前提下，尽量从经济的角度进行考虑，有效地控制投资规模。4.开放性和可扩充性：系统开发过程中采用的软件开发平台、数据库和GIS平台等应符合软件开发的发展趋势，便于未来系统的升级和二次开发；系统应采用组件化的模块设计，结构清晰，便于系统功能的拓展和更新；系统与江苏土地市场网、江苏省建设用地全程跟踪管理系统、南京市地籍管理信息系统应有程序和数据接口。。5.可靠性：系统存储管理全市市区的地价数据，在出现软硬件故障或人为侵入而导致系统数据库破坏、数据丢失的情况下，系统应能很快恢复。系统应具备数据备份与恢复功能。6.安全性：在系统建设中，信息的安全性至关重要，应采用用户分级授权、内外网隔离、空间数据库等多种措施保证系统的安全和保密，防止数据被非法使用或遭受人为破坏。7.可操作性系统应具有界面友好、操作简便、结果直观等特点，便于非计算机专业人员使用和操作。二、系统架构根据系统的应用特点，采用C/S与B/S相结合的系统架构，将系统分为地价动态监测与基准地价更新子系统、地价查询子系统、地价信息发布子系统。地价动态监测与基准地价更新子系统主要面向土地估价专业人员，业务专业性强，系统主要目标是辅助完成交易样点调查、信息录入、样点地价测算与分析处理、基准地价更新等工作。地价查询子系统面向市国土资源局和市国土资源局各分局内部业务人员，主要实现地价信息查询、宗地地价测算等功能，系统采用B/S结构，基于市国土资源局局域网运行。地价信息发布子系统面向社会公众，实现地价信息的公开发布，可作为市国土资源局和市国土资源局各分局门户网站的一个栏目。系统业务与数据流程如图所示：图4-1系统业务与数据流程三、支撑环境1.网络环境根据系统应用情况，设计网络环境的结构示意图如下：图4-2系统网络结构示意图2.硬件配置包括WEB服务器、数据库服务器和地图服务器，配置如下：CPU：XEON2.0G以上内存：2G硬盘：146G×3，RAID1或5网卡：千兆×23.软件平台选型包括操作系统平台、数据库平台、GIS平台、报表软件、开发平台等。（1）操作系统平台系统运行的操作系统如下：服务器：WindowsServer2003（Web服务器安装IIS服务）；客户端用户：Windows2000/XP。（2）数据库平台兼容Oracle9i和Access2000-2003。对于个人或小范围内的应用，可使用Access数据库，具有安装方便、操作简单等优点。对于较大范围内的应用，可使用Oracle9i，实现属性数据和地图数据的一体化管理，并提供良好的数据安全保障。在Oracle9i模式下，C/S和B/S系统共享一个数据库，实现了数据实时更新。（3）GIS平台C/S系统使用MapInfo6.5版，其操作简单，部署方便，能完全满足本系统GIS应用需求，最终成果也可方便地转换为ArcGIS等其它数据格式。为确保地图数据的安全性，便于数据更新维护，地图数据采用OracleSpatial空间数据库统一存储管理。B/S系统使用我公司自主开发的互联网地图浏览器，采用地图分级切片、客户端缓存等技术，实现地价电子地图的快速浏览。（4）报表软件文字报表采用目前政府办公常用的Word/Excel作为报表定制与报表生成软件，图表采用TeeChart专用统计图组件。（5）开发平台采用VisualStudio.NET2005。四、功能模块根据系统目标和总体架构，划分系统主要功能模块如下图所示：图4-3系统主要功能结构图第三节功能设计一、地价动态监测与基准地价更新子系统1.估价参数测算与确定估价参数包括估价期日、还原利率、利润率、利息率、房屋重置价与耐用年限、维修费率、折旧费率、管理费率、保险费率、税率、土地开发费用、土地增值收益率等。系统提供估价参数输入、修改、保存、打印、Word输出等功能。系统提供容积率修正系数测算功能，将测算区域内标准容积率对应的修正系数设为1，对典型调查的其它容积率下的样点地价与标准容积率下的样点地价相除，将该系数与样点容积率进行回归分析，建立数学模型，测算不同容积率下的修正系数。2.样点地价测算与分析实现各类样点地价信息的输入、查询、空间定位等，样点类型分为房地出租、房地出售、土地使用权出让、土地使用权转让、商品房开发等。对于样点的空间位置，提供输入点位X/Y坐标和直接在地图上对应位置标注两种方式。对于各类交易样点，系统采用收益还原法、剩余法、假设开发法、成本逼近法等，自动进行样点地价测算，并进行期日修正、容积率修正、年期修正、开发水平修正等，得到修正后的样点地价。样点地价既能按单个样点测算与修正，也可全部样点批量测算、修正、排序等。系统根据样点地价数据库，采用克里金插值法，自动生成地价等值线图。3.地价区段划分与调整在工作地图的基础上，实现商业、住宅、办公、工业用地地价区段的划分和调整，自动计算各地价区段面积，自动生成地价区段登记表。系统提供工作地图配置功能，可配置地图图层和显示样式；为便于区片划分与调整，系统除提供多边形添加、移动、节点编辑、删除、面积计算、属性信息输入等功能外，还可直接输入、修改地价区段节点坐标，提高地价区段划分的精确性。系统建立地价区段图形与表格数据的对应关系，在地图上可点击查看地价区段的详细信息，并按登记表格式打印或输出为Word文档。系统提供地价区段查询功能，既可根据地价区段类型、编号、名称查询地价区段，也可在地图上划定矩形、圆形或多边形区域，查询包含在区域内的地价区段。4.地价动态监测点设立在地价区段划分的基础上，实现地价动态监测点的空间定位、属性数据和非结构化数据输入、查询、变更等功能，并生成地价动态监测点登记表。地价动态监测点在电子地图上标注具体位置，或直接输入GPS坐标，地价监测点属性数据除调查表格外，还包括宗地图、宗地照片等，系统建立地价监测点图形与属性数据、非结构化数据的对应关系，在地图上可点击查看地价监测点的详细信息。系统提供Word和Excel格式的地价动态监测点登记表和一览表模板，用户可将地价动态监测点信息逐个或批量生成Word或Excel文档。系统提供地价动态监测点查询功能，既可根据用地类型、编号等查询地价动态监测点信息，也可在地图上划定矩形、圆形或多边形区域，查询包含在区域内的地价动态监测点。5.地价监测点地价评估系统提供的估价方法包括交易价修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等。用户首先选择估价方法，系统调用估价方法模块进行地价测算，最后由用户确定最终地价；在估价过程中，用户可直接通过地图选择交易案例，查看地块周边的道路、公交、学校、医院等地价影响因素信息。系统能根据预先定义的模板，自动生成Word和Excel格式评估技术要点表。6.地价区段平均地价测算与确定系统根据地价区段内地价动态监测点地价，按面积进行加权平均，分别测算出各地价区段基准地价，再以交易样点地价为基础，按照数理统计法，分别测算各地价区段平均交易地价，并与地价监测点平均地价进行比较。估价人员以地价监测点平均地价为基础，结合交易样点平均地价，综合确定地价区段基准地价。7.土地级别划分与调整系统根据各类用地地价区段基准地价的分布情况，采用聚类分析等数理统计法，绘制频率直方图等，辅助用户进行土地级别划分，并根据用户确定的级别分界点自动生成初步土地级别图。用户对初步级别调整、整饰后，形成最终的土地级别图。8.级别基准地价测算与确定系统根据各类用地各级别内的地价区段基准地价，按地价区段面积进行加权平均，分别测算出各级别基准地价。9.系统管理包括区域设定、工作期管理、数据字典维护、用户管理、系统安全管理等。（1）区域设定设定评价区的城市名称、城市代码、地区名称、地区代码、城市类型等。（2）工作期管理系统通过工作期区分不同时期的基准地价与地价动态监测体系成果，工作期可以按季度、半年、年等任意定义。系统提供工作期添加、修改、删除、设为当前工作期等功能。（3）数据字典维护提供数据字典的建立与维护功能，允许用户对数据字典进行创建、修改和编辑操作。（4）用户管理提供用户的添加、修改、删除、权限设置等操作。（5）系统安全管理提供用户的口令管理，登录的权限验证和系统的日志管理，确保用户在其权限范围内正常运用、操作、访问系统；口令采用加密的形式存储，登录时随机生成认证码，防止非法用户恶意攻击。10.数据管理本模块是系统的工具性模块，它主要为系统提供数据支持、处理与维护，该模块主要功能包括：数据库访问接口、数据导入、数据导出、数据备份与恢复等。（1）数据库访问接口该模块主要通过ADO组件和相应的SQL语句进行数据读取、查询、更新实现。为确保系统的可维护性，对于底层的数据库连接、数据库查询功能封装成独立的接口，供系统中其它模块统一调用。（2）数据导入导出提供XML格式数据交换文件的导入导出功能。数据备份和恢复可采用两种方式，一种是直接利用DBMS的数据管理功能，另一种是利用系统提供的数据导入导出功能。系统提供标准Excel模板，可批量导入地价区段基准地价表。系统可导入江苏省城市地价动态监测系统的Access数据库，或将数据导出为上报国土资源部的地价动态监测数据库格式。二、地价查询子系统1.地价专题电子地图提供浏览器环境下的电子地图浏览、查询、图层控制等功能，具体包括：（1）地图放大、缩小、平移、测距、打印等地图可分级放大、缩小、平移，并提供距离量算和窗口图片打印功能。用户可自定义区域位置（如新街口、鼓楼等），并通过选择区域进行地图的快速定位。（2）专题图层显示根据商业、住宅、工业三类用途，显示相应的地价区段、土地级别、地价动态监测点、市场交易样点等地价信息。用户可选择某类土地用途的地图，并控制某个专题图层是否显示。（3）地图查询在地图上点击专题图层信息点标注或符号，系统弹出信息浮窗，显示相应的信息。所有基于属性信息的查询结果均在地图上标注相应位置，用户点击某条信息后，地图自动定位到相应位置。2.地价指数测算与分析（1）地价区段地价变化分析（分商业、住宅、工业、办公，下同）根据不同工作期的某个地价区段内地价动态监测点地价数据，自动测算地价区段地价变化率，并列表显示：地价区段编号、地价区段名称、工作期、土地用途、基期地面地价，本期地面地价，地面地价变化率，基期楼面地价，本期楼面地价，楼面地价变化率（2）级别地价变化分析根据不同工作期的某个级别内地价区段基准地价或地价动态监测点地价数据，自动测算级别地价变化率，并列表显示：土地级别、工作期、土地用途、基期地面地价，本期地面地价，地面地价变化率，基期楼面地价，本期楼面地价，楼面地价变化率，基期地价标准差，本期地价标准差。（3）区域地价变化分析根据不同工作期的某个区域内地价区段基准地价或地价动态监测点地价数据，自动测算区域地价变化率，并列表显示，列表：区域名称、工作期、土地用途、基期地面地价，本期地面地价，地面地价变化率，基期楼面地价，本期楼面地价，楼面地价变化率。（4）地价区段地价指数根据不同工作期的各地价区段内地价动态监测点地价数据，自动测算地价区段地价指数，并列表显示，如：地价区段编号、地价区段名称、土地用途、200801，200802，…测算结果可生成折线统计图或打印输出。（5）级别地价指数根据不同工作期的某个级别内地价区段基准地价或地价动态监测点地价数据，自动测算级别地价指数，并列表显示，如：土地级别、土地用途、200801，200802，…测算结果可生成折线统计图或打印输出。（6）区域地价指数根据不同工作期的某个区域内地价区段基准地价或地价动态监测点地价数据，自动测算级别地价指数，并列表显示：区域名称，土地用途，200801，200802，…测算结果可生成折线统计图或打印输出。（7）土地级别变化分析根据不同工作期的土地级别图，自动生成土地级别变化图，用不同颜色显示各地价区段的土地级别变化情况。3.地价查询包括基准地价查询、标定地价查询、一级市场和二级市场交易地价查询等，各类查询均可通过输入查询条件或在地图上点击的方式，具体如下：（1）基准地价查询查询项：土地用途（商业、住宅、工业、办公）、区属（不限、鼓楼、玄武……）、宗地位置（可输入路名或地名）、宗地号（需根据宗地号从地籍管理系统获取宗地坐标）查询结果：列表显示地价区段名称、基准地价、土地用途，并提供详细信息页面链接地图弹出信息：地价区段名称、地价区段类型、基准地价、设定容积率、设定开发水平、四至，并提供详细信息页面链接（2）标定地价查询查询项：土地用途（商业、住宅、工业、办公）、区属（不限、鼓楼、玄武……）查询结果：列表显示地价监测点位置、评估地价、土地用途，并提供详细信息页面链接地图弹出信息：地价监测点位置、土地用途、所属地价区段、评估地价、评估基准日、设定容积率、设定开发水平，并提供详细信息页面链接（3）一级市场交易地价查询查询项：土地用途（按土地分类一级类）、土地坐落、出让时间、出让方式、单价查询结果：土地坐落、用途、单价、详细信息页面链接地图弹出信息：土地用途、宗地面积、出让时间、出让方式、成交单价、成交总价、详细信息页面链接（4）二级市场交易地价查询查询项：土地用途（按土地分类一级类）、土地坐落、转让时间、转让方式、转让单价查询结果：土地坐落、用途、单价、详细信息页面链接地图弹出信息：土地用途、宗地面积、转让时间、转让方式、转让单价、转让总价、详细信息页面链接4.宗地地价测算采用地价区段基准地价系数修正法或市场比较法，快速测算宗地地价，具体步骤为：（1）确定宗地位置方法一：地图标注直接在地图上找到相应位置，手工标注，系统自动获取坐标。方法二：输入宗地号系统根据宗地号，调用地籍管理系统接口，返回宗地中心点坐标。（2）设定地价内涵包括设定用途、评估基准日、容积率、使用年期、开发水平等（3）基准地价系数修正法地价测算系统根据宗地位置，与各地价区段进行点面关系分析，确定其所属地价区段，并自动获取相应的地价区段基准地价及其内涵。系统根据地价区段基准地价内涵和待估宗地设定地价内涵，自动进行期日修正、容积率修正、年期修正、开发水平修正。用户根据地价区段修正体系，选择确定各修正因素的评价等级，系统自动进行区位综合修正，并得到待估宗地修正后地价。（4）市场比较法地价测算系统自动搜索待估宗地周边一定范围内的出让和转让交易案例，用户选择三个交易案例后，系统根据交易案例的交易日期、容积率、开发水平、使用年期等，自动测算三个案例的期日修正系数、容积率修正系数、年期修正系数、开发水平修正值等。用户根据待估宗地与交易案例的具体情况，确定各案例其它地价影响因素的修正幅度，系统自动测算比准地价。三、地价信息发布子系统该模块相对独立，可挂接在市国土资源局和市国土资源局各分局门户网站上，作为一个栏目，其发布的主要内容包括：（1）电子地价图发布南京市市区商业、住宅、工业三套电子地价图，提供基于互联网浏览器的电子地价图浏览、查询功能。（2）基准地价发布最新的各类用途地价区段基准地价及其内涵、级别基准地价及其内涵，并可进行空间查询、定位。（3）标定地价定期发布商业、住宅、工业、办公用地地价监测点地价及其地价内涵，并可进行空间查询、定位。（4）地价指数定期发布各级别、地价区段的商业、住宅、工业、办公用地地价指数。（5）交易地价及时发布土地出让、转让成交价格信息，并可进行空间查询、定位。四、与地籍管理系统接口（1）地价管理系统调用地籍数据用户输入宗地号，系统调用地籍管理系统提供的接口，获取宗地坐标，可查询该宗地所在位置的地价区段基准地价和级别基准地价信息。该功能主要在地价查询和宗地地价测算中应用。此外，在宗地地价测算中，还可通过宗地号获取该宗地的土地登记信息（权属、地类、面积等）。（2）地籍管理系统调用地价数据用户在地籍管理系统中查看宗地信息时，可调用地价管理系统的接口，获取该宗地所在位置的地价区段基准地价和级别基准地价信息。

第五章地价基础数据库构建与专题底图的编制第一节建立地价基础数据库的主要图件资料地价基础数据库包括空间数据库和属性数据库。为确保地价基础数据库的现势性和实用性，我们通过多渠道收集有关地图和资料，主要包括调查区现有土地定级与基准地价更新成果图、地形图、地籍图、土地利用总体规划资料、城市规划资料、城市基础地理电子地图、城市交通旅游图、卫星影像地图资料、行政区划图等。资料收集具体内容如下：一、地籍图和地形图从南京市国土资源局信息中心和南京市国土资源局江宁分局、浦口分局、六合分局分别获取了调查区2007年最新地籍图和地形图电子地图，城市中心区域比例尺为1：500，其它区域比例尺为1：5000，电子地图已无缝集成。二、现有基准地价更新成果包括南京市江南八区、江宁区、浦口区和六合区定级成果、基准地价更新成果及城市地价动态监测体系成果的文字报告、成果图件及其电子成果。三、城市基础地理电子地图从江苏金宁达不动产评估咨询有限公司获取了调查区的基础地理电子地图数据库，其几何精度比例尺为1：10000，制图综合时城市中心区域按比例尺1：2000，其他区域比例尺按1：5000进行了实地调绘编图。它包括城市的绿地、水系、交通系统、基础设施、公共设施、商业网点和住宅小区等基础地理信息。该电子地图已通过了江苏省测绘质量检查站的测评，并在宗地地价评估中得到较好了的应用。四、规划资料1.土地利用总体规划资料从南京市规划设计研究院获取了1：25000的南京市城中、城南、城东、河西片区控制性详细规划“一套图”整合——土地利用规划图。2.城市规划资料从南京市城市规划编制研究中心获取了《南京市城市规划指引》，包括南京市玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、江宁区、六合区11个区的城市规划指引图；从南京市规划局网站获取了河西新城区、江宁和仙林等次区域规划资料。五、其他资料1.城市影像图资料（1）从江苏省测绘局获取了城市中心城区比例尺为1：7000，城市近郊区比例尺为1：10500，城市远郊区比例尺为1：14000的《南京影像地图集》（2）从南京市测绘勘察研究院有限公司获取了城市中心区域比例尺为1：8000，其他区域比例尺为1：25000的《南京市区卫星影像地图集》2.行政区划图从行政区划图提取区、街道（乡镇）行政界线。3.城市专题地图江苏金宁达不动产评估咨询有限公司已编制了南京市交通旅游图、房地产地图等专题地图，为调查区地价基础数据库建立提供了丰富的现势性较强的资料。第二节地价数据库建立与集成我们确定几何精度较高的调查区2007年地形图为地价数据库的基础图。为了确保本次基准地价更新成果与调查区现有基准地价成果和城市规划相衔接，将现有基准地价成果的土地级别线等相关成果和城市规划资料转绘到地形图上，将基础地理电子地图和城市专题图中提取的影响商业、住宅、工业土地用途的若干专题图层，采用图层叠加方法与地形图电子地图相叠加。一、数据库数学基础的建立1.数据转换地价基础数据库采用MapInfo平台建库。由于地形图电子地图为Microstation平台下的dgn数据格式，因而采用了FME数据转换软件，首先将dgn格式的数据文件转换为dwg或dxf中间格式，然后再将dwg或dxf中间格式文件转换为tab数据格式。现有基准地价更新成果电子地图与基础地理电子地图均采用Mapinfo平台建库，故无需进行数据格式转换。2.基本比例尺的确定地价基础数据库建库以调查区2007年地形图为数学基础，其几何精度城市中心区域为1：500，其他区域为1：5000，制图综合按比例尺为1：2000进行要素取舍，地物形状符号化。3.坐标系本次建库采用北京84坐标系，将现有基准地价更新成果电子地图与基础地理电子地图统一转换成84坐标系，坐标转换也采用了FME软件。4.图层配准由于现有基准地价更新成果电子地图与基础地理电子地图的数据质量及几何精度均低于地形图，因此，现有基准地价更新成果与基础地理电子地图经比例尺和坐标系转换后，我们以地形图为标准精度，根据道路、水系和重要地物与标志性建筑，将低精度的现有基准地价成果电子地图和基础地理电子地图进行局部配准，采用图解法确保三套电子地图数学基础一致。二、分幅处理由于建库数据量特别大，我们按鼓楼、玄武、栖霞、建邺、白下、秦淮、雨花、栖霞、江宁区、浦口区和六合区十一个行政区进行分幅并独立建库。各行政区建库后再进行无缝集成。三、数据库建库1.地形图缩编与制图综合由于地形图中心区域比例尺为1：500，外围区域比例尺为1：5000，而地价基础数据库基本比例尺中心区域为1：2000，外围区域为1：5000。因此，需对中心区域1：500地形图进行全要素缩编，对1：5000地形图中与地价主题相关不大的要素进行取舍和地物形状简化。制图综合的主要方法和过程如下：（1）道路系统地形图中道路系统依据道路的自然属性测绘成图。城市内的高速快速道路、主次干道、街巷小路、人行道、居民小区及大型机关企事业单位内部道路等均位于同一图层，采用CAD方式建库，未建立拓朴关系。制图综合时按道路的功能和重要性将其分为高速公路、高速公路辅道、主干道、次干道、支路、巷道、内部道路、隧道、桥梁等类别，道路形状由写实双线符号简化为沿道路中心线的单实线。居民小区内部的通往居民楼各住宅单元的小巷道，机关企事业单位内部道路统一舍去。对选取的道路建立拓朴关系和名称、级别、宽度等属性描述表。（2）水系系统水系系统主要依据水域面积大小及其分布情况进行取舍。舍去水域面积较小且独立分布的自然水面以及人工养殖水面等。如水域面积较小，但分布十分密集，可依据其分布形状适度进行简化。（3）绿化系统对绿化系统进行分类，具体分为山体、城市公园、道路绿化带等。除高速公路、主要干道两侧较宽的绿化带之外，道路路面上的隔离绿化带、一般道路两侧绿化带、居民小区及机关企事业单位内部绿化全部舍去。（4）居民地系统居民地系统制图综合主要是形状简化，确保图面负载量与比例尺相匹配。对于较小的独立居民点，统一舍去；对于城市中心的老居民区每幢建筑物面积较小但周边建筑物较多且密度很大，则对相邻的建筑物进行适度合并和形状简化；对于面积较大的建筑物，特别是新建的居民小区，则需全部保留并适度进行形状简化。（5）宗地权属界线对城镇地籍调查图采用的地类根据地价评估的需要进行了简化，简化后的地类分为商业、办公、住宅、工业、公共建筑、公用设施、其他七类。军事管制区、国家保密单位、不公开的单位宗地权属界线全部舍去，较孤立且面积较小的宗地权属界线统一舍去。相邻宗地相同地类的权属界线适度合并和形状简化。2.现有基准地价成果图转绘将现有基准地价更新成果中比例尺较小的商业用地、住宅用地、工业用地土地级别界线及地价监测点分布图单独设置图层，统一转绘到基础图的电子地图上。3.城市基础地理专题图层转绘从调查区基础地理电子地图数据库中提取影响商业用地、住宅用地、工业用地的地价相关因素专题图层转绘到基础图的电子地图上。（1）商业用地主要提取了百货商场、专业市场、菜场超市、宾馆酒店、酒楼餐馆、居民小区、写字楼、对外交通设施、地铁线路及站点、公交线路及站点等。（2）住宅用地主要提取了百货商场、菜场超市、对外交通设施、地铁线路及站点、公交线路及站点、大中型医院、中学、小学、幼儿园、公用设施等。（3）工业用地主要提取了对外交通设施、地铁线路及站点、公交线路及站点、工厂企业、写字楼、宾馆酒店等。4.城市规划资料转绘对城市规划资料进行城市功能区分析，重点分析城市老城区待拆迁区域、城乡结合部、城市郊区等现状用途和规划用途不一致的地区，将对地价有重要影响的规划成果单独设立图层，统一转绘到基础图的电子地图上。5.其他资料转绘利用了南京市大比例尺影像地图，补充完善基础电子地图的道路系统及重要地物界线。四、地价数据库图层、数据结构设计与数据集成基础图电子地图编制和各类图件转绘完成后，进行了地价基础数据库图层与数据结构设计，完成调查区地价基础数据库的建库与集成。集成后空间数据库具有统一坐标系，中心区域比例尺为1：2000，外围比例尺为1：5000，并建立了严密的空间拓朴关系和重要地物的属性关系描述表，为调查区基准地价更新与地价动态监测及日常地价管理建立了统一的空间数据平台。第三节专题底图的编制我们利用地价基础数据库编制了各类专题底图。专题底图分两大类：外业勘查作业底图和地价成果专题底图。外业勘查作业底图用于外业勘查工作和地价区段划分。地价成果专题底图则根据编图主题目的和制图比例尺编制。一、外业勘查工作底图的编制1.基本比例尺的确定外业调查工作底图的比例尺原则上确定为1：5000，在城市中心区，适当放大到1∶2000，在城市远郊区适当缩小到1∶10000。（1）对于商业用地，新街口地区、湖南路地区、夫子庙地区商服业繁华地段，比例尺采用1：2000，其他区域比例尺采用1：5000。（2）对于住宅用地，城墙以内居住密集区，比例尺采用1：2000，其他区域比例尺采用1：5000。（3）对于工业用地，比例尺统一采用1：5000。2.地图图层的设计充分考虑各类地理信息对不同用途土地的影响程度，根据其影响程度的大小进行取舍。外业勘查工作底图图层共包括两大类，即基础图层和专题图层。基础图层各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。包括行政区划、水系、公园绿地、城墙、道路系统（城市高速快速公路、高速辅道、城市主干道、次干道、支路、巷道、隧道、桥梁）、铁路、居民地、政府驻地（省政府、市政府、区政府、街道乡镇政府）、党政机关、社会团体、大中专院校、科研院所等。专题图层根据不同土地用途对图层的设计是不同的。商业用地重点反映商服繁华程度和交通条件等因素的影响，住宅用地重点反映了公用设施状况、交通条件、商服繁华程度等因素的影响，工业地价重点反映了交通条件等因素的影响。（1）商业用地商业用地专题图层包括宗地界线（商业用地、住宅用地、办公用地、工业用地、公共设施用地、其他用地）、现有基准地价更新成果中商业用地土地级别线、对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点、公交线路、公交站点）、百货商场、菜场超市、专业市场、宾馆酒店、酒楼餐馆、写字楼、危险设施分布等。（2）住宅用地住宅用地专题图层包括宗地界线（商业用地、住宅用地、办公用地、工业用地、公共设施用地、其他用地）、现有基准地价更新成果中住宅用地土地级别线、对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点、公交线路、公交站点）、百货商场、菜场超市、医院、中学、小学、幼儿园、其他公用设施（图书馆、博物馆、文化宫、体育场、影剧院等）、居民小区（老居民区、新建小区、农村居民点）、邮政局、危险设施分布等。（3）工业用地工业用地专题图层包括宗地界线（商业用地、住宅用地、办公用地、工业用地、公共设施用地、其他用地）、现有基准地价更新成果中工业用地土地级别线、对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点）、大型公司企业、物流中心、危险设施分布等。3.地图符号的设计地图符号设计依据图层重要性顺序，重要图层的符号和注记突出表示，一般图层的符号和注记普通表示，次要图层的符号和注记在色彩和大小上均予以弱化，只作为底层表示。在设计过程中，除了考虑图层重要性顺序之外，还要兼顾地图负载量的大小和图面的美观整洁效果。比如公交站点由于数量较多，因此地图符号和注记符号的大小也相应进行缩小。同一图层其符号系统也不完全相同，如：道路图层又根据不同道路类型的重要程度按照高速快速公路、高速公路辅道、主干道、次干道、支路、巷道分别设计，突出表示主要干道。4.编图试验在制图综合方案、图层与地图符号设计方案初步确定后，选择了鼓楼区河西地区秦淮河以西、草场门大街以南、汉中门大街以北的区域进行编图试验。编图试验包括地图图层、地图符号系统和注记系统的设计及调试等。编图试验中，重点对地图的图面效果进行了考量和分析，根据编图试验结果进一步完善上述编图方案。5.地图编制根据编图方案，江南八区分别以鼓楼、玄武、白下、秦淮、下关、建邺、雨花、栖霞八个行政区为单位编制外业勘查工作底图，每个行政区分幅为若干调查区，各调查区工作底图图幅尺寸均为A0幅面。江宁区分别以东山镇、科学园、开发区、秣陵、麒麟五个地区为单位编制外业勘查工作底图，各调查区工作底图图幅尺寸均为A0幅面。浦口区分别以泰山街道、顶山街道、江浦街道为单位编制外业勘查工作底图，各调查区工作底图图幅尺寸均为A0幅面。六合区分别以原六合县、原大厂两个地区为单位编制外业勘查工作底图，各调查区工作底图图幅尺寸均为A0幅面。6.地图整饰外业勘查工作底图分区分幅初步编制后，进行图面整饰工作。地图整饰工作主要包括各类地物的增删和图形符号及注记符号的移位等。如：断头道路、面积较小的地物的删除；重合或压盖符号及注记的移位、重要遗漏地物信息的增加等。二、地价成果专题底图的编制地价成果图包括地价图集和地价成果挂图。地图集开幅采用8开本，江南八区总图采用四开页面，分区图采用8开页面，地价挂图采用两全开幅面。1.地价图集的编制（1）基本比例尺的确定根据制图主题及地图集开幅，地价图集专题底图基本比例尺江南八区总图为1：80000，并经过局部变形处理，分区图比例尺依据制图主题特点及开幅，以图幅确定比例尺，比例尺为1：25000到1：50000之间。（2）地图图层的设计成果图集编制时，主要是利用外业勘查工作底图进行缩编再转绘地价区段划分成果及标准宗地成果资料。由于成果图集的比例尺较小，其制图主题是展示本项目工作成果，因此在图层的设计上，相对于外业勘查工作底图概括略去了很多基础图层。成果图集的基础图层各土地用途均相同，主要是指城市的骨架和重要地物。包括行政区划、水系、公园绿地、城墙、道路系统（城市高速快速公路、高速辅道、城市主干道、次干道、支路、隧道、桥梁）、铁路、政府驻地（省政府、市政府、区政府）。①商业用地商业用地专题图层包括对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点）、百货商场、宾馆酒店、写字楼等。②住宅用地住宅用地专题图层包括对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点）、百货商场、医院、中学、小学、其他公用设施（图书馆、博物馆、文化宫、体育场、影剧院等）、居民小区（老居民区、新建小区）。③工业用地工业用地专题图层包括对外交通设施（汽车站、火车站、港口码头）、公共交通设施（地铁线路、地铁站点）、大型公司企业、物流中心等。（3）地图符号的设计本次成果图集底图符号设计的基本原则是简化基础图层的地图符号和注记符号，除了地铁站点之外，其他底图图层地图符号一概简略，注记颜色也弱化，采用黑色或灰色较细字体表示。（4）编图试验选择江南八区住宅用地地价区段基准地价图与鼓楼区住宅用地地价区段基准地价图进行编图试验，进一步完善编图方案。（5）地图编制根据编图方案，编制江南八区分用途级别基准地价图、地价区段基准地价图、标准宗地分布图和鼓楼、玄武、白下、秦淮、下关、建邺、雨花