博思堂西安龙湖弗莱明戈区域竞争项目近期市调报告

龙湖·弗莱明戈区域竞争工程近期市调报告Birthidea龙湖工程组PART1近期市场环境高价位工程销售比例增加，25周均价突破5000元/㎡5月西安住宅销量突破90万平米再次刷新单月销量记录五月西安商品房销售面积同比↑102.9%“回暖〞或成定论2021年1季度全市普通住宅销售面积排行前10名的工程为：名次区域项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1城东中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司西安4897148491279762城南紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司285577138583213城北白桦林居西安经发地产有限公司182080002445544城北奇星.御园西安奇星房地产开发有限公司125270158422045城南中海国际社区中海兴业（西安）有限公司196055112418096西高新西安绿地世纪城上海绿地集团西安置业有限公司173313700393647城北新界陕西三鼎实业有限公司114778898357858西高新逸翠园-西安和记黄埔地产（西安）有限公司163374933308949城南金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司1393623072805410城东鑫龙·天然居陕西金丝路置业有限公司10770251927302商品房成交98.88万平米同比增102.9%

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2021年5月西安商品房销售面积为98.88万平米，环比增长6.54%，同比上年增长102.9%，从普通住宅市场销售来看，交易面积突破90万平方米，环比4月增长8.43%，同比上年大幅上扬103.35%，创09年以来各月新高，其中城南、城东、城北销量名列市场销售前三名。

连续四个月量价齐升“回暖〞或成定论

从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。我市一季度GDP增速到达10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。前4月，我市固定资产投资实现454亿，同比增长34%，地方财政收入达60亿，同比增长17%，总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健，由此也为西安房地产市场的良性运行提供了良好支撑。

西安房地产市场买方市场刚性需求已然成为拉动楼市销售量屡创新高的核心推动力。西安房地产信息网研究中心对2021年前五个月西安普通住宅类物业销量监测数据显示：09年1月西安商品房销售面积较上年12月回落47.85%，自2月销售量同比增长均保持在60%以上，连续四个月西安楼市销量持续呈增长势头。

而从住宅市场价格表现来看，2021年前五个月价格较上年同比均保持了5%以内的小幅增长，同时开发市场优惠活动也开始渐渐回落，但并未对楼市销售量的高走产生明显影响。

5月西安住宅销量突破90万平米再次刷新单月销量记录

城东区

本周城东区商品房累积销售357套，较上周↓89套，普通住宅成交均价为4247元/平米，较上周↑2.94%。从城东近5周普通住宅行情走势图可以看出，城东区销量前四周根本保持稳定增长态势，本周销量较上周有较大幅度上升；均价方面，普通住宅均价也延续上周继续高走，本周销售成交均价到达4247元/平米，由于区域精装大盘销售情况较好，本周价格情况较好。目前常乐东路沿线浐灞生态区成了城东居住的亮点，随着浐灞区居住气氛的不断成熟，相信越来越多的购房者将会关注城东，城东可能将成为继城南之后购房者关注的第二新片区。城东区是比较成熟居住圈，周边配套与交通比较完善，随着市场行情看好，普通住宅成交均价低于全市平均水平，城东区还是比较受购房者欢送。城东区新兴区域城市居住新核心的魅力仍不可无视，诸如中新浐灞半岛连续数月的销量居首，加上此次城东上榜个案数量的增加，以及城东区普通住宅销量的跃居榜首都无疑证明了城东区域在全市地产市场开展过程中所扮演的角色越来越重。但在其他物业方面如写字楼以及商服用房类物业的开展缓慢让城东区在提升区域整体水平的进程中略显过慢。PART2区域市场竞争工程一览浐河板块〔一级竞争对手〕浐灞板块〔二级竞争对手〕老城区版块〔三级竞争对手〕按照龙湖·弗莱明戈工程所处区域进行分解恒大绿洲沁水新城2期广厦·水岸东方恒大名都暖山康城檀香园中新·浐灞半岛盛恒·御锦城荣德·棕榈湾2期福邸铭门华鑫学府城鑫龙天然居2期鑫龙橄榄国际东方罗马花园兰蒂斯城盛世学府大道长春藤公园新东尚项目名称可预售总面积（㎡）当前可售面积（㎡）已出售总面积（㎡）可预售总套数（套）当前可售套数（套）已出售总套数（套）本月成交套数（套）浐河板块（一级竞争对手）沁水新城二期207188.5576894.97130293.582241109275257恒大绿洲三期39786.7238017.141769.58160142186水岸东方（浐河滨河花园二期B组团）

51167.4751167.47022522500恒大名都184348.16132607.2251740.9495040754377檀香园45544.8343566.511978.323162902614暖山·康城(康城花园)168334.28146747.0521587.2369049919140浐灞板块（二级竞争对手）中新浐灞半岛A15区102640.069758.8192881.2583712071725中新浐灞半岛A14区406617.18250580.59156036.5917393351404361中新浐灞半岛A10区328795.06140431.78188363.282124263186175盛恒御锦城（浐河东岸住宅）67382.6559520.287862.373142437126截止竞争工程近期销售统计浐河板块〔一级竞争对手〕沁水新城2期、恒大绿洲、广厦·水岸东方、恒大名都、暖山康城从工程根本信息、在售楼栋、工程优势、局部产品特点、产品户型评点等五个方面分析。浐灞板块〔二级竞争对手〕老城区版块〔三级竞争对手〕水岸东方---1200亩水岸国际居住区开发商陕西广福置业发展有限公司地址城东区浐河东岸，东三环以西，北临长乐路，南接咸宁路指标占地面积:102580平方米总建筑面积:213400平方米物业费1.2元/平米，公摊16-18%，容积率2.2，绿化率45%建筑类别小高层高层配套设施交大幼儿园入驻楼栋信息共100余栋，一期30栋、一期准现房尾房，09年5月交房，二期在售，2010年10月交房.层数：12层、18层、28层，一梯2户-6户；3期东岸，共17栋，一期推7栋，，2010年9月交房。项目动态21号楼4月25日心动价开盘6月19日，近期推出3期东岸，主推83~170平米户型，相比前二期，新增地辐热采暖、市政热水、主要为板式南北通透型诚意客户优先选房+排号增值+开盘特惠价，价格未定，预计在4500~4800之间。目前在售2期21、22、23、24号高层及小高层房源，2梯4户，均价4000元/平米，21、23、24号楼均为两室房源交通状况11路、105路、42路、240路、401路等路公交线路目前政策6月27~28日周末活动，三期排号，总房款减8000元，再打97折。二期总房款减免8000元；1.19[关于容积率]70%小本钱大配套---享受1200亩水岸东方的幼儿园、中小学、商业街、会所、滨河公园等大社区生活配套快交通慢节奏---已开通21条城市公交线路，轻松到达地铁、三环、西高新、钟楼、北大街拥享浐灞生态风景区---独享2.6公里水岸线、400余亩滨河公园及千亩水面。目前推售二期“大城小家美寓〞小户型组团，2021年交房，多为80-90平米经济型两房，推荐面积有85.86平米左右2房2厅1卫和84.32平米左右2房2厅2卫的经济型两房，三房：舒适型，双阳台设计，严谨分区，布局合理。三期升级这作东岸新近推出，位置比一期二期要好，价格上也较前两期高，目前属于排号阶段，工程进度较快，一期7栋有2栋已接近封顶。工程优势现阶段推售房源评点近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：A18半版推广主题：升级3期东岸

沁水新城2期---成熟·世界级滨水生活开发商陕西兄弟置业有限公司地址城东区长乐东路2号（浐河西岸）指标总占地面积：400亩总建筑面积：122700平米物业费1元/平米，公摊20%，容积率1.19，绿化率70%建筑类别小高层花园洋房别墅TOWNHOUSE配套设施社区幼儿园、黄河小学、省级重点黄河中学、商场等楼栋信息2期24栋，现推售17栋，09年5月交房，准现房；3期项目动态项目自05年推出至今，销售周期长，目前二期小高层和高层已是现房阶段，主推80多的两房和137~164平米的三房，房源，均为2梯3户（小高层）及2梯4户（高层）一层送花园，顶层送露台。3期“万湖林”6月20日公开选房，主推90平米跃层、110-116平米三房、164平米四房阔景楼王，首批推出5栋18层小高层。交通状况11、15、42、105、213、213区间、230等多条公路线目前政策均价4300-4800元/平米，一次性优惠3个点，按揭优惠2个点。70%依河而建的纯水景住宅区——400亩水景生态大盘，紧邻城区最大的河流浐河，满足人们崇尚自然、追求自我、返朴归真的需求，拥有占地18.4亩河心小岛，成为小区的后花园。内部景观规划——利用浐河得天独厚的自然景观，将天然河景、建筑美学和人居环境巧妙结合，水景公园，万亩水草，千万巨资引活水入园，会聚20000㎡水域。小区绿化率高达70%，在西安极为少见。在园林规划和建筑品质上也出手非凡。内部高档设施——吉的堡幼儿园、四星级酒店、室内恒温泳池。立体交通网络——未来该区域形成一路〔长乐路〕、两环〔二环、三环〕、一轨〔地铁〕的高等级立体交通网，将极大的方便该区域居民出行。二期推售90-230平米户型，户型从两房到四房，种类齐全。90平米左右经济两房〔平层、跃层〕、100-140平米舒适三房，160平米左右四房、180-220平米复式目前三期主要推售90~164平米景观房源，享有1.8米宽景阳台，100米超宽楼间距，270度落地转角飘窗，目前一批次选房已结束；现阶段推售房源评点工程优势恒大绿洲---70万平方米欧陆新古典建筑开发商恒大地产集团西安公司地址浐河畔咸宁东路北侧、滨河西路西侧指标总占地：390亩总建筑面积：70万平米容积率：3.31-3.53绿化率：45%车位：3240建筑类别高层、小高层配套设施自身配套：40000平米欧陆皇家园林；3000平米内湖；7000平米殿堂级湖畔会所15000平米运动中心；2000平米幼儿园周边配套：黄河小学等、建材医院等、爱家超市等楼栋信息共63栋4410户，精装（价值1600元/平米）面积区间：80-90平两室、120-160平三室及四室、164-310平跃层，主要为11+1、18+1、32层的小高层和高层目前在推户型区间为80~310平米项目动态6.28恒大熙郡再次开盘，目前项目销信情况一般，西安市场对恒大地产经常变换项目名称的手段已感到厌烦。5星级豪华会所已开放；运动场钢结构已完成。项目工程进度一度缓慢，目前13号楼正在封顶，1号楼马上封顶，为2010年1月10日交房赶工期。交通状况8、13、240、409、508、708、800、910、919路优惠政策一次性付款优惠2%，湖景华宅4536元/平米起，开盘额外9折优惠周边环境优越——工程位于浐河西岸，拥有1000米一线水岸景观，东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔，半坡遗址，占据灞新区门户。工程周边市政绿地面积超过20万平方米，流水水面超过10万平方米，原生态自然环境优越。立体交通网络——本案距市中心钟楼的直线距离仅8公里,且有规划中的地铁线经过，交通便利快捷。内部完整配套——小区配有大型商业、运动中心，布局上综合考虑了整体性、系统性和可持续性，形成集居住、观景、商业、教育、文化娱乐等功能于一体的“西北第一水城〞。面积区间：80-90平经济型两室、120-160平舒适型三室及四室、164-310平跃层。户型较好，根本为全明设计，带生活阳台。三房种类多，格局方正，以多功能分区。设计较为普通、实用。目前90~160平米，160~310平米跃层在售，均价5300元/m2150~167m2大户型5800~5900元/m2、其余户型4800~4950元/m2工程优势现阶段推售房源评点媒体：?华商报?刊登日期：、6.5规格：A3整版推广主题：7日隆重开盘

媒体：?华商报?刊登日期：096.4、.6.11、6.18规格：A6半版推广主题：珍藏林湖空中花园美墅限量加推

近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：A5整版推广主题：21日将盛大开盘

媒体：?华商报?刊登日期：、6.19规格：A5整版推广主题：21日将盛大开盘

媒体：?华商报?刊登日期：规格：A6半版推广主题：特别推出临湖华宅20套一口价

近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：A3整版推广主题：21日本钱价隆重开盘

媒体：?华商报?刊登日期：、6.26规格：A6、A7半版推广主题：特别推出临湖华宅20套一口价

媒体：?华商报?刊登日期：、6.26规格：A5整版推广主题：28日本钱价隆重开盘

开发商恒大地产集团西安公司地址东立南路与酒十路十字的西北侧指标总占地：117.8979亩总建面：31万平米容积率：3.31-3.53绿化率：45%（40000平米）建筑类别高层、小高层配套设施小区自身配有会所、健身房等设施周边配套：教育：西安工程科技大学、市2中、3中、22中、94中等；购物：康复路服装市场，轻工、义乌小商品批发市场，多彩商城，华东服装城；易初莲花、华润万家超市、海星超市楼栋信息共31栋，2598户，精装（价值1200元/平米），一期为24栋18+1层小高层，共1716套房源，户型面积为60-180平米，2梯4户设计项目动态项目目前分组团命名，进行各组团单独开盘，6.28恒大铭门再次开盘，目前项目销信情况较好交通状况709直达，262、703在康乐园站下车向东200米，再向南300米，604路在陆通园站下车向北300米，16、27、28、47、241、410、406、703、104、211、309、36路等目前活动150m2跃层4700~4800元/m24450元/m2，预计2010年6月30日交房。近期促销：恒大名都限量加推30套豪装阔景大宅，湖景华宅4414元/㎡起送1600元/㎡豪装。本周认购9折优惠。恒大名都——40000平米法国皇家园林区域前景好——该地块位于东立南路与酒十路十字的西北侧，该地块地处西安城区的东北角，距东二环仅1200米，是连接西安东二环、北二环与浐灞生态区的中心地带。紧邻生态区——周边丰富的水资源和绿色资源。欧式宫廷风格——7000平米五星级会所、4000平米的法式园林，2700平米的观景湖泊。70-160平米一室-跃层户型较好。面积约80-90平米紧凑型两房，面积1100-130平米舒适三房根本为全明设计，都设置生活阳台。种类多，设计较为普通、实用。工程优势现阶段推售房源评点近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：A7半版推广主题：引爆夏日优惠特别推出20套一口价

媒体：?华商报?刊登日期：规格：整版推广主题：14日将本钱价开盘

媒体：?华商报?刊登日期：规格：整版推广主题：14日本钱价隆重开盘

近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：、6.19规格：A8半版推广主题：限量加推30套豪装阔景大宅

媒体：?华商报?刊登日期：规格：A5整版推广主题：28日本钱价隆重开盘

媒体：?华商报?刊登日期：规格：A7半版推广主题：引爆夏日优惠特别推出20套一口价

近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：A6半版推广主题：引爆夏日优惠特别推出20套一口价

媒体：?华商报?刊登日期：规格：A3整版推广主题：28日本钱价隆重开盘

媒体：?华商报?刊登日期：规格：A7半版推广主题：全新推出30套临湖盛装华宅

暖山·康城---大湖之城，30万平米国际生活城开发商北京富祥房地产开发有限公司地址咸宁路与河滨西路交汇处向南500米指标总占地：116亩总建筑面积：291856.8万平方米容积率：3.42绿化率：47%公摊：21%地上车位：254地下车位：1900

建筑类别平层，高层、小高层配套设施购物：爱家等购物商超医疗：唐都医院自身配套：1-3层商铺，功能性会所（健身房、户外泳池、篮球、网球场、商务俱乐部），社区幼儿园楼栋信息共19栋，一期推出7栋（由2栋板楼和5栋板塔楼组成，建面约9万平米）18、27、32层高层、小高层，1梯2户、2梯4户，7栋2010年8月交房项目动态工程进度：现出地面3层；目前销售房源户型：97至149㎡，大两房、大三房为主交通状况南邻规划中的湿地公园，目前交通不方便，只有708一趟公交车目前政策均价4200-4300元/平米，一次性付款优惠1%，按揭无优惠.销售房源户型：97至149平米，大两房、大三房为主，针对中高端客户群体和家庭成员多的购房群体。面积97-103平米舒适两房，面积约143平米舒适三房五大国际极品质标准---超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观---景观上下错落、曲径通幽、四季常青、层次清楚的主题艺术景观会所---功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等工程优势现阶段推售房源评点五大国际极品质标准---超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观---景观上下错落、曲径通幽、四季常青、层次清楚的主题艺术景观会所---功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等销售房源户型：97至149平米，大两房、大三房为主，针对中高端客户群体和家庭成员多的购房群体。面积97-103平米舒适两房，面积约143平米舒适三房五大国际极品质标准---超大楼间距、绿化率高达47%、低密度、原生态、滨水景观---景观上下错落、曲径通幽、四季常青、层次清楚的主题艺术景观会所---功能型高尚会所，专供业主尊享的星级健身房、超大的户外休闲游泳池、国际标准配置的网球场、篮球场等浐河板块〔一级竞争对手〕浐灞板块〔二级竞争对手〕中新浐灞半岛、御锦城从工程根本信息、在售楼栋、工程优势、局部产品特点、产品户型评点等五个方面分析。老城区版块〔三级竞争对手〕中新浐灞半岛---3854亩亲水生态大盘地址城东区城东东湖路与浐河交界处向东200米指标总建筑面积:3100000平方米总户数:4060停车位:2000容积率2.02绿化率45%小区集中暖气供暖，物业费1.2元/平米建筑类别高层小高层多层配套设施社区配套：4所幼儿园、2所小学、1所中学楼栋信息一期32栋，层数：9层、11层、18层，顶层带复式，总销售面积35-40万平米，套数：4060套户型范围：37-200平米之间的一居到复式交通状况已谈妥36、703、47路三条公交延至小区项目动态项目A10、A14、A15组团目前仅余部分144~249平米墅级复式未销售，仅余少量位置不好的两房和三房户型，四期A13组团现在开始内部认购，6.25日起开始选房，主力户型以106~164平米的三房为主，精装修，均价4900元/平米，共36栋，目前已团购9栋，7月4号开盘，推出10栋；临河楼王房源预计在7000元左右（精装修），三期2011年4月交房，四期交房时间估计会至2012年。优惠政策原剩余复式被冠以“空中叠墅”24万/套发售，一次性付款9.5折，按揭9.6折优惠。二期清盘房源特价一次性付款3600起，按揭另加50元，优惠至6.28日截止；浐灞生态核心区——工程西临浐河，东接灞河，城市最美两河东西环绕2万亩国家级湿地公园广运潭毗邻而居立体交通网络——中新.浐灞半岛距市中心仅9公里，北二环延伸线和三环穿越而过，绕城高速、西潼高速、西禹高速三条高速公路环伺左右国际化进程的新地标——被誉为“内陆博鳌〞的欧亚经济论坛永久会址〔欧亚论坛国际会议中心〕坐落与凯宾斯基酒店下属的超豪华饭店“西安中新凯宾斯基饭店〞现阶段推售房源评点近期主要销售二期A10组团剩余复式房源，24万/套；二期、三期房源除复式外，其他2房和3房仅余少量一层位置一般户型，做特价推售；四期已开始选房，106~164平米三房房源将是其主推户型，但交房时间太晚，会影响局部受众的购置。工程优势近期报广表现媒体：?华商报?刊登日期：规格：整版推广主题：浐灞人气再攀新高媒体：?华商报?刊登日期：规格：整版推广主题：独灞河山最后的珍藏时机！媒体：?华商报?刊登日期：、6.4规格：A11整版推广主题：双水岸空中“叠墅〞6月耀献西安媒体：?华商报?刊登日期：规格：半版推广主题：浐灞半岛水岸“叠墅〞本周热卖回馈24万/套盛恒御锦城---10万人的理想生活此岸地址城东区浐河东岸东三环半坡立交北指标占地2000亩，总建筑面积300万平米建筑类别高层、小高层、多层配套设施一所医院、6所学校（3所幼儿园，2所小学和1所中学）、零售商店、绿色空间和滨水娱乐设施等楼栋信息2房至4房为主，首期提供10多幢分层住宅，涉及约1000个单位，面积约85至160平方米项目动态项目于09年5.1日开始正式销售，目前项目已有两栋楼封顶，一期开发11栋共981户，预计2011年5月交房。起价3590元、均价3800元/平米；在东二环立丰下设有外展场接待。交通状况11路、15路、105路、301路、231路、232路、233路、401路、406路目前政策宽景两房少量特价房源3594元/平米起。一次性付款优惠5个点，接揭优惠4个点。大盘配套完善——2000亩、300万平米，6所学校，一所医院，25万平米特色商街地理优越---五大公园、两大湿地、浐河交通便捷---长乐东路、西临高速、毗邻地铁1号线、东三环以内三大商圈---纺织、轻工、康复路商圈工程优势一期户型面积从85-160平方米，2房至4房为主，针对年轻及家庭人员较少的购房群体局部两房面积约85平米经济型两房，三房面积约123平舒适型三房局部三房带入户花园、主卧带步入式衣帽间现阶段推售房源评点媒体：?华商报?刊登日期：规格：报尾通栏推广主题：1期认筹，限量20套特惠3497元/m2

媒体：?华商报?刊登日期：规格：报尾通栏推广主题：荣耀加冕5号楼提前封顶3594元/m2

媒体：?华商报?刊登日期：规