成本管理精细化管理房地产企业全成本管理责任成本管理体系的实践(新版)课件

成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践成本管理精细化管理之----1第一章房地产企业成本管理

战略篇第一章房地产企业成本管理2

宏观形势：

外面的世界宏观形势：3房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发形势----消费者行业国际资金房地产企业面临着什么？新政----土地金融预售4房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会举牌案例5行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益6环境形势告诉我们：强化成本管理势在必行！环境形势告诉我们：7房地产企业的成本战略房地产企业的成本战略8高速扩张百年老店赚钱持续发展高速百年赚钱持续9企业的定位决定了企业的成本策略

企业文化直接影响企业的成本策略万科中海金地合生民企一、从企业战略到成本策略：企业的定位决定了企业的成本策略一、从企业战略到成本策略：10房地产企业基本的成本策略观一、从企业战略到成本策略：企业发展中调整定位成本策略房地产企业基本的成本策略观一、从企业战略到成本策略：企业发展11二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本投入更有效？二、从行业战略焦点看企业成本策略：如何让每一分成本12无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效增值有效增值土地增值税对我们的要求：无效增值向有效增值转移：成本投入更有效！管理效率要提升！无效13标杆企业在关注什么？标杆企业在关注什么？14最大的问题是我们效率低：如果不提升效率，我们将永远没有机会！人均开工面积人均竣工面积人均销售面积人均销售收入人均利润率销售费用率管理费用率某民企与标杆企业的比较业界在比拼什么？最大的问题是我们效率低：人均开工面积人均竣工面积人均销售面积15国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求-----要求我们有事前的目标成本体系、有真实完整的动态成本信息体系、有实现成本控制目标的能力！国际资本对项目的要求三、资本市场对成本管理的要求-----要16项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略项目盈利目标四、从企业价值链看成本策略17五、从地产企业核心竞争力看成本策略房地产企业业绩体现------核心财务指标净资产收益率=杜邦公式五、从地产企业核心竞争力看成本策略房地产企业业绩体现----18资本土地项目资本土地项目19国内标杆房地产公司净资产周转率房地产企业的运营能力国内标杆房地产公司净资产周转率房地产企业的运营能力20房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力聚焦体现房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的21土地成本

项目建造成本

管理成本成本分解资金成本六、从地产项目成本结构变化来看：土地成本项目建造成本管理成本成本分解资金成本六、从地产22房地产开发项目成本结构在变化----土地成本建造成本财务成本管理成本开发速度对成本的影响房地产开发项目成本结构在变化----23检视一下：您的企业目前成本竞争的核心力在哪里？思考一下：下一步，我们核心控制成本的重点在哪里？检视一下：24开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了？七、从企业经营结果来看成本管理策略：开发成本土地成本管理成本资金成本钱哪里去了？七、从企业经营结25利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时落定？七、从企业经营结果来看成本管理策略：利润===收入—成本企业业绩市场/清晰何时落定？七、从企业经26利润及利润分配表（损益表）项目

一、主营业务收入

减：折扣与折让

主营业务收入净额

减：主营业务成本

主营业务税金及附加

二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）

加：其他业务收入

减：其他业务支出

减：营业费用

管理费用

财务费用

三、营业利润（亏损以“-”号填列）

加：投资收益

营业外收入

减：营业外支出

四、利润总额（亏损以“-”号填列）

减：所得税

五、净利润（亏损以“-”号填列）

六、可分配利润

七、可供股东分配的利润

八.、未分配利润

利润及利润分配表（损益表）项目一、主27触目惊心的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合计触目惊心的案例1：成本科目项目A成本差项目B成本差成本少结合28触目惊心的案例2：触目惊心的案例2：29企业经营给我们提出什么样的要求？企业经营给我们提出什么样的要求？30资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短期投资跌价准备短期投资净额应收帐款其他应收款

减：坏帐准备应收款项净额预付帐款存货

减：存货跌价准备存货净额待摊费用一年内到期的长期债权投资其他流动资产流动资产合计长期投资净额

固定资产合计无形资产及其他资产合计资

产

总

计资产负债表存货真实吗？资产类货币资金结算中心存款内部单位贷款短期投资减：短31企业生存给我们提出什么样的要求？企业生存给我们提出什么样的要求？32成本的归集与分摊方式一级二级科目三级/四级开发成本土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费

期间费用

项目总投资成本项目分摊标准开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费成本的归集与分摊方式一二级科目三级开土地获得价款开发前期准备33企业特色项目特点财务核算成本分析成本的归集与分摊方式企业特色项目特点成本的归集与分摊方式34项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标土地成本政府费用设计费招标费用建造成本销售费用管理费用八、从项目成本构成来看成本管理：项目发展施工规划设计招标竣工结算签约销售及物业管理盈利总目标35如何在地产企业实现系统、有效的成本管理？如何在地产企业实现36第二章房地产企业成本管理

战术篇第二章房地产企业成本管理37

形成责任成本管理为核心的---全成本管理体系聚焦：形成责任成本管理为核心的聚焦：38建立合理的目标成本将目标成本分解成责任成本将成本控制落实到各业务操作环节中量化评估体系成本考核与绩效管理责任成本管理的总体思路建立合理的目标成本责任成本管理的总体思路39目标成本管理目标成本管理40关于目标成本目标成本的起源目标成本与责任成本目标与靶心关于目标成本目标成本的起源41内容一、目标成本的解读二、目标成本设定原则三、目标成本的形成四、目标成本的管理五、目标成本的实现六、案例内容42关于目标成本一、目标成本的定义

目标成本是：关于目标成本一、目标成本的定义43关于目标成本二、目标成本定义解读

目标成本设定与企业定位目标成本设定与项目定位目标成本设定与企业盈利目标成本设定的市场原则

性价比与专业管理

关于目标成本二、目标成本定义解读目标成本设定与企业定位441、投资决策《项目投资可行性报告》2、项目策划项目定位：概念性方案设计3、方案设计确定产品标准4、初步设计确定产品各分部、各专业标准4、施工图设计关于目标成本三、目标成本的形成1、投资决策2、项目策划3、方案设计4、初步设计4、施工图设45

关于目标成本四、目标成本的管理------动态成本管理关于目标成本四、目标成本的管46总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，才能实现降低成本的目的。我们应建立形成分工负责、有机协调的责任成本体系。关于目标成本五、目标成本的实现总目标我们需要通过对房地产各个业务过程进行成本控制，47回顾：

目标成本是基于企业目标建立的目标成本是在项目运作过程中逐渐形成和明确的目标成本的管理要基于完善的动态成本信息管理目标成本管理的实施要依赖于责任成本管理体系回顾：目标成本是基于企业目标建立的48案例：目标成本的设定形式案例：目标成本的设定形式49案例：动态成本信息反馈系统案例：动态成本信息反馈系统50案例：成本数据库的建立案例：成本数据库的建立51目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本信息为什么失真？案例1：目标估计不足案例2：目标刚性不足案例3：目标与实际脱节案例1：信息归集不及时案例2：信息反馈失控目标成本管理中经常遇到的问题1、目标成本合理吗？2、动态成本52责任成本管理责任成本管理53内容一、责任成本的解读二、责任成本的分解三、责任成本分解原则四、责任成本的落实五、责任成本的评估与考核六、案例内容54

责任成本体系是:责任成本体系的目的:关于责任成本一、责任成本的解读责任成本体系是:关于责任成本一、责任成本的解读55方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》。。。。方式二：根据合同分类，将目标成本分解成《合同控制清单》。。。关于责任成本二、责任成本的分解方式方式一：根据成本科目，将目标成本分解成《目标成本控制责任书》56序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式一：成本科目序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款投资部57分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式二：合同分类分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设58各部门各司其职三、责任成本的分解思路1、本部门费用2、本专业端口成本3、时间成本成本数字是目标，是结果，关键的是工作质量各部门各司其职三、责任成本的分解思路1、本部门费用59阶段性地确定成本责任设计产品销售投资策划项目运作全过程招标履约签约三、责任成本的分解思路阶段性地确定成本责任设计产品销售投资项目运作全过程招标履约签60以成本形成主体作为成本责任主体关于责任成本四、责任成本的分解原则关于责任成本四、责任成本的分解原则61关于责任成本五、责任成本的落实责任主体责任内容责任控制要点责任履行评价责任状（书）责任成本指导书关于责任成本五、责任成本的落实责任主体责任成本指导书62关于责任成本六、责任成本的评估与考核评估方式评估指标无效成本考核方式谨慎与全面性量化评估关于责任成本六、责任成本的评估与考核评估方式量化评估63回顾：

责任成本的分解是基于责任形成的主体责任成本分解后要形成明确的责任成本管理指导书责任成本的管理要引入考核、评估机制责任成本管理的实施与绩效管理需谨慎挂钩回顾：责任成本的分解是基于责任形成的主体64案例：责任成本的分解落实案例：责任成本的分解落实65案例：责任成本考核的全面性案例：责任成本考核的全面性661、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成本如何切分？案例1：设计阶段责任成本管理案例2：招投标责任成本管理责任成本管理中经常遇到的问题1、设计管理的责任成本仅仅是设计费吗？2、招投标管理的责任成673、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？案例1：样板房成本谁来管案例2：图纸的成本责任案例3：合同招标与实施责任案例1：产品品质下降了案例2：财务数据失真了案例1：质量问题出现了责任成本管理中经常遇到的问题3、责任分配合理吗？4、这些问题是责任成本管理的错？案例1：68责任成本控制要点指南的介绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….

工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南责任成本控制要点指南的介绍？第一项………….立项成本控制要点69内容归纳建立合理的目标成本---控制标杆将目标成本分解成责任成本---控制依据将成本控制落实到各业务操作环节中—责任成本管理量化的控制指标与评估---控制落到实处控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向

内容归纳建立合理的目标成本---控制标杆70实现系统、有效的成本管理我们需要什么？实现系统、有效的成本管理71第三章房地产企业成本管理

支持体系第三章房地产企业成本管理72之一：清晰的架构与授权体系集团区域1区域2区域3公司1公司2公司1公司2公司3项目1项目2项目3合理的架构、部门设置、详细的部门职责说明、岗位说明书公司授权体系说明之一：清晰的架构与授权体系集团区域1区域2区域3公司1公司273之二：完善的制度保障体系企业建多少制度更有效？成本管理需要那些制度、流程？结论：因需致宜！之二：完善的制度保障体系企业建多少制度更有效？74之二：完善的制度保障体系设计管理采购管理工程管理成本管理分包签证进度质量变更限额招标合同管理集中采购招投标制度要集成！流程要接轨！之二：完善的制度保障体系设计管理采购管理工程管理成本管理分75之三：专业管理与技术支持体系1、企业标准化体系产品部品作业工序工程做法质量验收

之三：专业管理与技术支持体系1、企业标准化体系762、专业支持体系产品研发系统采购管理系统成本研究系统基础数据信息之三：专业管理与技术支持体系2、专业支持体系之三：专业管理与技术支持体系77一句话:房地产企业的全成本管理是个系统工程，需要