医养项目可行性报告

医养项目可行性研究报告第1页共31页第一章总论....................................................................41.1项目名称................................................................41.2项目承建单位............................................................41.3可行性研究报告编制单位..................................................41.4可行性报告编制依据......................................................41.5研究范围................................................................41.6项目建设单位情况介绍....................................................41.7项目建设地址............................................................61.8项目建设主要内容........................................................61.9投资估算................................................................71.10财务分析...............................................................71.11研究结论...............................................................7第二章项目背景及建设必要性....................................................82.1项目建设背景............................................................82.1.1政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注..................82.1.2养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱......................92.1.3**医疗的优势是对市场的有效补充....................................102.2项目建设的必要性.......................................................112.2.1可以有效缓解**市养老床位数的短缺难题.............................112.2.2有利于**市养老机构服务水平的提高.................................122.2.3本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求.........................122.3投资项目市场分析.......................................................122.3.1中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机...................122.3.2现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出................13第三章项目建设地址及建设条件.................................................143.1项目建设地址...........................................................143.1.1选址原则及项目区域概况...........................................143.2项目建设条件...........................................................15第四章项目建设方案............................................................154.1总体规划...............................................................154.1.1指导思想.........................................................154.1.2基本原则.........................................................164.2建设内容...............................................................174.3辅助配套工程建设原则...................................................18第五章环境影响评价与劳动安全..................................................19第2页共31页5.1工程施工影响及防治措施...............................................................................................................................................................................195.2项目建成后对周围环境的影响及防治措施......................................................................................................................................20第六章节能分析.............................................................................................................................................................................................................................21第七章项目管理及进度安排...............................................................................................................................................................................................227.1项目的组织管理.......................................................................................................................................................................................................227.2项目实施过程中的人员管理.........................................................................................................................................................................227.3项目建设工期安排和施工进度...................................................................................................................................................................227.4招标投标方式.............................................................................................................................................................................................................24第八章投资估算.............................................................................................................................................................................................................................258.1投资估算范围.............................................................................................................................................................................................................258.2项目投资估算.............................................................................................................................................................................................................25第九章财务生存能力分析.....................................................................................................................................................................................................269.1基础数据.........................................................................................................................................................................................................................269.2财务生存能力分析.................................................................................................................................................................................................26第十章风险因素分析及对策...............................................................................................................................................................................................2810.1风险因素概述..........................................................................................................................................................................................................2810.2项目主要风险因素识别..................................................................................................................................................................................2810.3防范和降低风险的措施..................................................................................................................................................................................29第十一章结论..................................................................................................................................................................................................................................3011.1本项目的实施符合**市养老服务体系建设的目标..........................................................................................................3011.2本项目的实施符合构建新型养老服务机构的趋势.................................................................................................................3011.3本项目的实施符合**市大力发展现代服务业的重点部署........................................................................................3011.4本项目的实施对地方“4050”人员就业和房地产市场有一定带动作用...................................31第3页共31页第一章 总论1.1项目名称市衢江区医养结合项目1.2项目承建单位杭州**医疗投资管理有限公司1.3可行性研究报告编制单位本项目可行性研究报告编制单位是： **市**集团（**集团介绍）1.4可行性报告编制依据1、《医疗机构基本标准》（ 2004版）2、《**医疗在**医养领域的投资意向书》3、杭州**医疗投资管理有限公司提供的相关资料4、报告编制人员收集的其他资料1.5研究范围本报告系对**医疗**医养项目进行可行性研究，具体是对项目提出的背景、建设的必要性和意义、建设条件、建设内容、项目组织实施管理和进度安排、投资产出估算及资金管理等内容进行综合性研究。1.6项目建设单位情况介绍杭州**医疗投资管理有限公司（ QuickCare ，以下简称**医疗）是中国医药控股有限公司的全资子公司， 由英凡医药携手美国著名风险投第4页共31页资基金DFJ、启明创投和赛伯乐 (中国)共同投资创立。**医疗以打造中国最佳养老服务整体方案提供商为目标， 汇集医疗服务、连锁管理和 IT等精英人才，携手国内众多优秀的战略合作伙伴共同专注服务于中国老人的健康管理。 公司拥有专业而高素质的医疗护理服务团队和一个不断完善的服务网络， 具有丰富的健康信息处理与健康服务的实际经验， 致力于为广大民众提供 “安全、 便捷、有效、满意”的健康管理服务和高质量的服务体验。医疗拥有强大的国际资源、世界领先的IT技术、专业的团队以及良好的公共关系。国际资源：投资方DFJ、启明创投、赛伯乐等公司拥有强大的国际背景和雄厚的资金支持，为**医疗带来了国际性的战略眼光、基于互联网/无线通讯的服务模式、科学的融资策略和退出策略以及在组织架构设计、高管招募、战略合作伙伴引入、市场运作和技术平台搭建方面提供支持。世界领先的IT技术：**医疗的IT团队由美国网讯公司创始人（WebEx，NASDAQ 上市公司）、风云浙商朱敏先生主持， 自主开发的远程会诊系统、药事管理系统（ PMS）、特种人群档案管理系统、 CRM和呼叫中心体系建立了面向互联网的实时互动、多媒体、个性化及多渠道的网络服务架构。优秀的团队：**医疗的执行团队长期服务于医药行业、现代服务业和IT平台开发维护领域，具有丰富的投资管理经历；其中 90％以上具有大学本科以上学历， 30％以上取得了海外名校的硕士学位。 **医疗第5页共31页首席医学顾问、美国圣路易斯大学医学院老年系的 JosephFlaherty 教授组建的顾问团队为公司医护技队伍提供长期的技术、理念培训和支持。良好的公共关系：**医疗与美国斯坦福大学医疗中心、杜克大学医疗中心、浙江大学医学院、浙江中医药大学等知名医学院校等建立了良好的合作伙伴关系，可以方便地为**医疗及其客户提供参观访问、交流学习的机会。在长期的经营过程中，**医疗与中华医学会、中国药学会、中国医师协会等专业协会保持良好的合作关系。1.7项目建设地址（衢江区介绍的地址）1.8项目建设主要内容本项目建设300张床位的老年康复医院和 1000张床位的养老院各 1家，并配套开发康复中心、餐饮、小型商场、工作人员住宿和办公楼等房屋以及设备设施购置。本项目占地60亩，建筑面积63860㎡，其中医院用房12000㎡，养老院用房46000㎡，综合楼、员工宿舍楼、配电间等配套用房5860㎡，28个月完成建设开始营业。购置的设备主要有康复医院的彩超、全自动分化分析仪、计算机 X线摄影系统（ CR）、除颤仪、呼吸机、医疗病床等专业设备和空调、电脑、电视、监控等养老设施，以及健身器械、康复理疗设备等配套设施和生活娱乐设备。第6页共31页1.9投资估算经计算，本项目投入21900万元，其中包括土地征用费（按40万/亩的行政划拨价、60亩估算）2400万、建安费15000万元、设备设施3000万元、运营流动资金1500万元。项目资金由杭州 **医疗投资管理有限公司承担。1.10 财务分析本项目以“医 +养”为核心，经营过程中侧重于收治半失能老人、失能老人或有较严重疾病的老年患者为主，单病床收入较一般养老院高。如有政府相关政策扶植，可以保障顺利经营并有微利，进而以规模获得资本市场的支持。1.11 研究结论经研究，本项目的建设宜居充分，建设地址和条件较好，建设方案可行，建议有关部门给予大力支持，使项目能及早开工建设，努力取得预期的社会和经营效益。在医院、养老院开发的基础上，如有空间可以在医养项目成功实施的基础上继续开发住养型养老公寓、老年大学、度假宾馆等外延项目。这样既可以有效利用既有医养资源、提升养老院服务质量，又可以为医养项目提供更多配套服务，拓展项目服务内涵和财务收入。第7页共31页第二章 项目背景及建设必要性2.1项目建设背景2.1.1 政策背景：养老体系建设压力巨大，各级政府高度关注自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，并日益呈现老年人口基数大、增长快，高龄化、空巢化趋势明显，需要照料的失能、半失能老人数量剧增等态势。根据2010年第六次人口普查数据显示，我国 60岁及以上老年人口已达 1.78亿，占总人口的 13.26%；较2000年第五次人口普查相比，60岁以上人口占比上升了接近3个百分点。加强社会养老服务体系的建设可谓迫在眉睫。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。 截至2010年底，全国各类收养性养老机构已达 3.99万个，养老床位达 315万张，比1999年增长了2倍。但是与现有及潜在需求相比，我国社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还远远不能满足新形势、新任务和新需求。在面对挑战的同时，我国的社会养老服务体系建设也面临着前所未有的发展机遇。党的十七大提出了“老有所养”的战略目标 ,十七届五中全会提出了“优先发展社会养老服务”的方针,加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。2011年2月11日《社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）》开始面向社会全面征求意见，再次明确以“政府主导、多方第8页共31页参与”的原则，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务等多种模式，鼓励社会力量兴办养老机构，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成。2.1.2 养老体系现状：优质床位供不应求、支持体系薄弱⑴ 市场需求旺盛，优质床位供不应求老年人口基数巨大，且每年保持快速上升的趋势；城市“ 4-2-1”家庭格局的增多，都是催生养老需求的重要因素。 老年人健康状况低下，更对机构养老服务提出了高要求。按 2010年全国老龄办提交的《全国城乡失能老人研究报告》 显示，2010年末我国城乡部分失能和完全失能老人约3300万，占总体老人认定的19%，其中完全失能、需要专业照料的老人占比也超过了6%，而目前全国养老床位总体上也不超过老年人口的2%。同时，养老体系内的良莠不齐更加剧了整体上供需不平衡。现有的各类养老机构，包括福利中心、敬老院、荣军康复医院、复员军人了养老、社会办养老院等，其中农村敬老院、三五十张床位小型城镇养老院仅仅提供基础的住养服务， 条件差，入住率也很低。按民政部提供的 2010年社会服务业发展统计报告显示：农村敬老院和社会福利院截止 2010年底的入住率分别为 81%和73%。而与之形成鲜明对比的是各地政府办福利中心，由于有较好的硬件条件，绝大多数是一床难求。⑵支持体系薄弱，难以全方位满足入住老人需求目前我国养老服务和医疗护理分别隶属于民政和卫生 2个体系，相第9页共31页对应的养老院更多的只提供养老服务，也就是生活照料为主，在诊疗护理存在严重不足。有调查报告称全国各级、各类养老机构中，有医疗支持（至少内设有医务室、配备有专业医护人员）的不足17%；而卫生数据显示60岁以上老人患病率是全人群的3-5倍，更多需要专业诊疗。缺乏医疗支持是绝大多数养老机构存在的“硬伤”。同时，老年抑郁病越来越受到社会的关注。入住养老院的老人长期在相对封闭的环境中生活，极易产生抑郁现象；没有专业的诊疗支持，误诊为老年痴呆的患者不在少数。要避免这种情况的发生，一方面养老机构要丰富老人的文娱生活、陶冶情操、慰藉心灵，预防老年抑郁症的发生，同时要配置专业心理诊疗师，从专业角度进行及时、正确的诊断和治疗，提高入住老人的生活质量。2.1.3** 医疗的优势是对市场的有效补充⑴**医疗医养结合模式是对现有养老服务体系的有效完善**医疗医养结合模式是在多年经营过程中逐渐成熟起来、 并经过有效检验的整合模式，在萧山、嘉兴、成都、青岛等地我们已资建、托管了1万余张病床，为其提供集生活照料、老年病治疗、老年护理、康复管理和临终关怀于一体的全面服务，受到了入住老人的高度好评。**医疗的梯队管理体系提供更为专业、全面的整体服务**医疗的医护团队专门针对老年群体进行了系统的学习和培训， 在常见的老年病治疗、褥疮管理、呼吸支持、老年痴呆患者的管理和老人心理疏导等方面有着长期的经验和锻炼。第10页共31页护理员队伍是 **医疗着力打造的一个团队， 由浙江省护理协会提供技术培训和业务指导，按照国家《养老护理院国家职业标准》进行考核和管理，完全不同于普通的 “保姆”队伍，与职业护士进行配合和互动，共同为入住老人提供更为专业的全面护理。医疗的“医师-护士-护理员”梯队管理体系既从专业能力上，又上成本有效控制上实现了完美搭配。2.2项目建设的必要性2.2.1 可以有效缓解 **市养老床位数的短缺难题据第六次人口普查数据显示， **市212.27万常住人口中， 60岁以上老年人口38.1万，占总人口的 17.95%，远高于全国平均水平，并且每年将以4%左右的速度递增。其中 80岁及以上的高龄老人达 5.78万人，占全市老年人口的14.3%，而失能老人也达到了 2.42万人，半失能老人有5.17万人。随着近年来高龄、失能、半失能老人数量的持续增长，生活照料和健康护理问题日益突出，社会养老服务需求日益增长。据市民政局调查测算，全市城镇老人有机构养老需求的有5188人，现有5个福利院和 3个民办养老院的 1315个床位已是捉襟见肘。同时，现有的97家机构中，公办6家、民营11家、敬老院80家，共计床位数10346张。其中公办的6家在**市区即**市福利院，260张床位，其余的分散在江山、开化等县市；敬老院主要分布在各级乡镇和农村，主要服务对象为农村“五保户”和“三五人员”，共有7280张床位，入住率不足65%。民营养老院大多数规模较小，床位数在20-50张，入住率50-60%，硬件差、配套弱，以低收费吸引患者，经营上大多处于第11页共31页勉强维持阶段。建设新的大规模养老机构、引进成熟的养老服务运营体系，是解决养老任务的最好解决办法。2.2.2 有利于 **市养老机构服务水平的提高目前**市各级各类养老机构主要以政府办福利院和乡村敬老院为主，由于医疗诊治、专业护理、康复管理等方面配套不足，大多只能收住生活能自理的老人。 **医疗倡导的“医 +养”模式的引入，可以从市场根本上引导、激励养老机构的改革和完善，扩充养老服务内涵、提升服务质量，最终带动各级各类养老机构自身的改造。2.2.3 本项目的建设是构建社会主义和谐社会的要求随着“4-2-1”家庭的增多，老人供养已经成为一大社会难题，也是众多家庭的首要难题。家庭和谐是社会和谐的基础，一个能够给予老人从生活照料、疾病诊疗、专业护理直到临终关怀的整体服务机构既能有效满足银发一族多层次需求， 又能从根本上解决困扰众多家庭的难题和愧疚感，真正实现老有所依、老有所养、老有所乐，从而有效促进家庭和睦和社会和谐。2.3投资项目市场分析2.3.1 中国机构养老市场发展空间巨大，社会资本觅得良机按2010年全国第六次人口普查的数据显示， 全国60岁以上人口已达1.78亿，占总人口的 13.26%，较2000年第五次人口普查上升了近 3个百分点。按照我国《社会化养老服务体系建设“十二五”规划》 （征第12页共31页求意见稿）到“2015年?每千名老年人拥有养老床位数达到 30张”的目标计算，我国至少需要养老床位数534万张。《2009年民政事业统计报告》 显示，全国老年人的收养机构有将近4万家，总床位数为 266.2万左右，要实现“十二五”目标增长的床位数超过1倍，存在巨大的市场空间。同时，各级政府都继续明确了“政府主导、政策支持、市场推动、多方参与”的发展原则，积极鼓励社会资本参与到养老附体系的建设中来， 有些政府更是明确了在整个机构养老床位数之中，民营养老院所占比例要超过 50%，并从土地划拨、床位补贴、税收优惠等方面都给予了大力支持。社会资本进入机构养老市场遭遇了前所未有的大好机遇。2.3.2 现有养老机构不能满足市场需求，医养结合模式优势突出根据全国老龄办在 2011年3月发布的《全国城乡失能老年人状况研究》数据显示，截止到 2010年末，全国城乡部分失能和完全失能老人超过3300万，全老年人口的 19%，其中完全失能、 需要专业照护的老人占比约6.23%。而在现有的 4万家养老机构实际收养的 210.9万老人中，失能老年人规模仅为 24万至35万之间，只占全部收养老年人数的17%。这主要是因为现有绝大多数养老机构并不具备收养失能老人的软硬件条件。硬件上，现有养老机构配备有医疗室的机构不足六成， ，而配备康复理疗室的机构不足两成；软件方面，医生的配备上有超过五成的养老机构是空白，经过护理及相关专业系统训练的护理员不超过 30%，取得养老护理员资格证书的不足三分之一 ??第13页共31页医疗养老服务整体方案尊崇以“医疗+护理”为主线，对入住老人按需要护理的级别分为监护型、陪护型和特户型有针对性的进行照料和健康管理，以IT平台为纽带、为入住老人提供便利、有效的集生活照料、诊疗保健、精神慰藉、紧急救援和临终关怀于一体的全面服务，整个体系在养老机构运营体系中优势非常突出，也非常符合市场需求。第三章 项目建设地址及建设条件3.1项目建设地址3.1.1 选址原则及项目区域概况1、选址原则为使养老院建设能在以后较长时间里充分发挥作用， 项目选址应符合以下条件：⑴符合政府用地整体规划；⑵环境清静优雅，空气流通、场地干燥、排水通畅；⑶ 周边没有污染企业，与各类污染源之间的距离应符合国家有关防护距离的规定；⑷交通便利，便于家属探访。2、项目区域概况第14页共31页（拟设地块周边情况简介）3.2项目建设条件1、社会条件（区域地理、经济、人口情况）2、自然条件（气候等）3、交通状况第四章 项目建设方案4.1总体规划4.1.1 指导思想市引入**医疗医养结合模式是贯彻十七大精神、邓小平理论和“三个代表”重要思想的要求，是落实科学发展观，以办好人民满意的养老服务事业为宗旨，以建设政府指导、市场推动、社会参与的新型社会化养老服务体系为契机，以创建具有独创性的、标准化的、规范化的养老机构为手段，实事求是、因地制宜、合理布局、科学设置，处理好需求与可能、规模与质量、当前和长远的关系，通过努力切实提高机构养老的服务内涵和服务质量，促进机构养老事业更好、更高、更健康的均衡发展。第15页共31页4.1.2 基本原则1、以失能、失智老人为主要收住对象，提供专业诊疗和护理支持医疗**医养项目以康复医院为核心，实行康复医院、养老院和老年公寓健康分级管理方式。老年康复医院以收住需要全面护理的患者为主 ,并按老年常见病、多发病进行区域划分，形成专业团队进行诊治和管理，如失智老人管理中心、褥疮治疗中心、临终关怀病房、后 ICU病房等。养老院是需要陪护老人的主要环节， 主要针对半失能和失能老人进行生活照料、轻度疾病诊治、康复指导等服务，症状加重或突发急症患者转入康复病房，症状缓解或痊愈老人转入监护型公寓。以康复医师、护士和护理员组成的健康管理小组是养老院运营的主要团队。监护型养老公寓入住的老人生活基本可以自理， 但多数是各类老年病患者，需要有专业医师进行定期检查、健康指导和用药提醒。 **医疗自主开发的 IT平台是医护团队对老人进行监护的重要纽带，尤其在健康指导、心理疏导和紧急救援方面发挥着巨大作用。三个区域之间的双向转移形成一个很好的循环体系，有效地解决患者入院前、院中和出院后的诊疗和健康管理上连续和一致。2、倡导生物-心理-社会医学模式，全面改善老人生存状态和生活质量1977年美国罗切斯特大学医学院精神病学和内科教授 O.L.Engel提出生物-心理-社会医学模式以来，心理健康越来越受到医学界的重视，只有良好的心理状态和社会活动能力， 生活质量才能得到真正提高。第16页共31页在《全国城乡失能老人状况研究报告》中提及，城乡完全失能老年人常常感到孤独的比例分别达到了 41.1%和50.9%。城乡完全失能老年人具有中度以上抑郁症状的比例分别达到 45.9%。特别是中、重度完全失能老年人的心理抑郁状况则更为严重。如何避免养老院成为“孤岛” 、营造良好的生活氛围，是改善入住老人生活状态的重要环节。医疗**医养项目在医疗、养老的基础上开设的老年大学、康乐中心、体育场等休闲设施可以有效地拓展入住老人的活动范畴、娱乐身心、提高生活质量。度假宾馆的开设为家属周末探访提供了便利条件，与家人团聚是老人心灵慰藉的最好途径。4.2建设内容项目以按满足1300人同时入住的规模考虑，根据**医疗既往项目运营经验及国家养老院和医院设计规范，以多层建筑为主，总建筑面积63860平方米。项目建设内容包括老年康复医院、养老院、康复中心、办公楼和综合楼等建设。主要建筑内容如下表。表4-1 土建工程汇总表（单位：平方米）第17页共31页序号项目建设面积1老年康复医院120001.1门诊20001.2住院部100002养老院460003职工宿舍楼30004综合楼25004.1行政办公楼5004.2康复中心10004.3餐饮购物10005 配套工程5.15.25.3

360变配电室污水处理间公共卫生间

60100200合 计