房地产-REITs周报：交易所优化发行交易机制各REITs发布中报业绩稳中有升

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房地产上证指数相关研究报告房地产 本周关注：中报出炉，仓储物流及保租房经营稳健，能源类内部分化 7 房地产1本周重要政策/新闻策29日上海证券交易所《关于优化公开募集基础设施证券投资基金 易机制有关工作演推介、询价、定价、配售等工作；结合产品规模、行业特征、原始权益人及其同一控下投资者在充分了解项目基本情况、估值情况、所属市场和行业概况、发售方案等相关产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售。二、关于询价与认购。参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为；鼓励基金管理人、财务顾问条款等形式，合理审慎约定上市特定期限内网下投资者可交易的份额比例。期限、比例要求可以由基金管理人、财务顾问与网下投资者协商确定。四、关于资产评估行为。评估机构应当按照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)(2023年修订)》《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》不得完全依赖第三方意见，同时应充分说明关键核心指标的预测依据及合理性，并对不益相对稳定、安全性较强等特点。后续交易所将进一步推动扩大基金中的基金(FOF)参REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募TF房地产22023-07-212023-07-232023-07-252023-07-272023-07-292023-07-312023-07-212023-07-232023-07-252023-07-272023-07-292023-07-312023-08-022023-08-042023-08-062023-08-082023-08-102023-08-122023-08-142023-08-162023-08-182023-08-202023-08-222023-08-242023-08-262023-08-282023-08-302023-09-01本周市场表现中证REITs(收盘)沪深3001,2001,1501,1001,0501,0009509008508000000920900880860840820800780760中证REITs指数注1：本图采用的中证REITs指数指的是中证REITs(收盘)指数，该指数仅考虑收盘价而未考虑分红影响。s000000000000.80000.60000.40000.20000.00002023-07-212023-08-01换手率(%)2023-08-306成交金额(亿元)5432102023-08-102023-08-212023-07-212023-08-012023-08-102023-08-212023-08-30房地产3名称9月1日最新市值发行至今累计涨跌幅本周累计涨跌幅预计年化息率(9.1市值)周一涨跌幅周二涨跌幅周三涨跌幅周四涨跌幅周五涨跌幅本周收盘价走势本周成交量A.产权类-0.4%-0.2%-0.2%-0.4%A1产业园区-0.8%%-0.2%-0.3%东吴苏园产业REIT-3.0%%-0.5%-0.5%-0.3%-0.4%博时蛇口产园REIT%-0.2%-0.2%华安张江光大REIT-0.4%-0.4%-0.3%-0.4%建信中关村REIT-0.4%-0.3%-0.4%华夏合肥高新REIT%国泰君安临港创新产业园REIT-0.3%国泰君安东久新经济%-0.2%华夏和达高科REIT-6.2%%-0.2%-0.4%-0.6%中金湖北科投光谷%-0.3%-0.8%A2仓储物流%-0.6%-0.4%-0.5%-0.7%红土创新盐田港REIT-0.5%-0.6%-0.3%嘉实京东仓储基础设施REIT-0.4%-0.3%-0.5%-0.5%中金普洛斯REIT-0.7%-0.6%-0.5%-0.8%A3保租房-0.9%-0.5%-0.3%-0.4%中金厦门安居REIT-0.8%-0.3%-0.5%-0.2%华夏北京保障房REIT-0.3%-0.7%红土创新深圳安居-0.2%-0.8%-0.6%华夏基金华润有巢-0.7%-0.5%-0.8%B.特许经营权类-0.2%B生态环保%-0.2%-0.4%-0.2%-0.2%富国首创水务REIT-0.6%-0.7%-0.4%-0.5%中航首钢绿能REITB高速公路-0.2%平安广州广河REIT.3%华夏越秀高速REIT-0.6%-0.2%-0.2%-0.5%浙商沪杭甬REIT-0.3%华夏中国交建REIT.4%-0.9%-0.2%-0.4%-0.2%国金中国铁建REIT-9.3%-0.6%-0.3%华泰江苏交控REIT-2.8%-0.7%-0.5%-0.3%中金安徽交控REIT-0.3%-0.4%-0.2%中航京能光伏REIT-0.4%鹏华深圳能源REIT-0.3%中信建投国家电投新能源REIT-0.3%-0.6%-0.2%房地产4本周重要公告期REITs名称内容华夏合肥高新EIT华夏基金管理有限公司关于华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设施证券投资分配的公告本基金截止本次收益分配基准日的可供分配金额37,480,194.37元，包含前期未分配的可供分配金额配基准日可供分配金额的99.86%。分红方案为博时蛇口产园EIT博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证嘉实京东仓储嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券中航京能光伏EIT中航京能光伏封闭式基础设施证券投资中航首钢绿能EIT中航首钢生物质封闭式基础设施证券投华夏越秀高速EIT华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券华夏和达高科EIT华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设华夏合肥高新EIT华夏合肥高新创新产业园封闭式基础设平安广州广河EIT平安广州交投广河高速公路封闭式基础鹏华深圳能源EIT鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施EIT建信中关村产业园封闭式基础设施证券华夏基金华润华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础华夏北京保障华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基华夏北京保障华夏基金管理有限公司关于华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券份额解除限售的公告可在二级市场直接交易的本基金流通份额为房地产5华泰江苏交控EIT华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础华夏中国交建EIT华夏中国交建高速公路封闭式基础设施国金中国铁建EIT国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础杭甬EIT浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设华安张江产业华安张江产业园封闭式基础设施证券投国泰君安东久国泰君安东久新经济产业园封闭式基础中金厦门安居EIT中金基金管理有限公司关于中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券额解除限售的公告级市场直接交易的本基金流通份额为187,650,000中金厦门安居EIT中金基金管理有限公司关于中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券本基金自2023年1月1日至本次收益分配基准日2023年6月30日期间的可供分配金额为人民币额。中金厦门安居EIT中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基EIT中金基金管理有限公司关于中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金023年第二次分红公告本基金自2023年1月1日至本次收益分配基准日2023年6月30日期间的可供分配金额为人民币元，约占基准日可供分配金额的95%，分红方案为额。中金安徽交控EIT中金基金管理有限公司关于中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基本基金自2023年1月1日至本次收益分配基准日2023年3月31日期间的可供分配金额为人民币中金安徽交控中金安徽交控高速公路封闭式基础设施房地产6EIT红土创新深圳红土创新深圳人才安居保障性租赁住房基础设施证券投资基金2023年中红土创新盐田红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设中金厦门安居EIT中金基金管理有限公司关于中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券额解除限售的公告级市场直接交易的本基金流通份额为187,650,000EIT中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证中信建投国家EIT中信建投国家电投新能源封闭式基础设东吴苏园产业EIT东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设国泰君安临港EIT国泰君安临港创新智造产业园封闭式基富国首创水务EIT富国首创水务封闭式基础设施证券投资资料来源：各REITs公告，中信建投房地产7本周关注：中报出炉，仓储物流及保租房经营稳健，能源类内部分化近期共27只上市REITs陆续发布中报，总体看经营业绩稳中有升，各业态之间出现了一定分化。27只REITs中共20只在招募说明书中公布了2023年业绩指引，从收入与可供分配金额达成情况来看，保租房及仓储物流业态经营稳健，产业园区业态及能源基础设施内部分化。其中，产业园区REITs主要靠业绩优异的厂房类REITs拉动，能源基础设施中鹏华深圳能源REIT最为亮眼，中航京能光伏REIT与中信建投国家电投新能源REIT则因保理及国补回款等因素而出现可供分配金额不同程度不及预期的情况。80%60%40%139%132%130%130%109%93%%10%10%10%11%109%93%%84%79%83%42%收入达成率可供分配金额达成率资料来源：各REITs公告，中信建投80%60%40%20%0%%%91%%%%1%%%86%仓储物流产业园区保障性租赁住房能源基础设施高速公路收入达成情况可供分配金额达成情况资料来源：各REITs公告，中信建投房地产8本周在审项目情况29814/7103/8/10目目目富国首创水务封闭式基础设施证券投工银瑞信河北高速集团高速公路基础设施证券投资基金易方达广州开发区高新产业园封闭投资基金原始权益人保集团股份有限公司速公路集团有限公司区控股集团有限公司基础设施项目类型区资产长治市污水处理特许经营PPP项目荣乌高速公路(大王店枢纽互通至冀晋界段)收费权创新基地、创新大厦园区和创意大资产估值(亿元).02存续期权类权类入来源务费收入车场收入及多种经营管理人管理有限公司注：上交所审核环节为：已申报-已受理-已反馈-通过/未通过，深交所审核环节为：申报-受理-问询-审核意见-注册/中止/终止本周主要招标信息南京公路发展(集团)有发布南京绕越高速公路东南段基础设施公募REITs托管银行选聘项目中标候选人公杭州东部软件园股份有昆明国家高新技术产业开发区国有资产经营有发布昆明高新园区公募REITs基金管理人及财务顾问选聘项目(重招)。项目资金来房地产9风险分析1、审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。2、疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。3、政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。房地产理竺劲房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10年证券从业经验。多次荣获最佳行业金牛分析师奖(房地产行业)