房地产银行信用与管理概述课件

第二章

房地产银行信用与管理

第二章

房地产银行信用与管理

1学习目标1．了解房地产银行信用业务基础知识。2．理解信用及房地产银行信用的基本概念。3．掌握房地产银行贷款利率的计算方法及房地产银行信用风险管理的基本思路。学习目标2第一节房地产银行信用基本知识一、信用的定义经济学中的“信用”指的是，以偿还为条件的借贷行为。这种借贷行为可以是实物形式，也可以是货币形式，而在现代市场经济条件下，主要表现为货币形式。货币形式的借贷行为，往往伴随着利息的支付，利息是货币资金所有者出让资金使用权的报酬。第一节房地产银行信用基本知识一、信用的定义3二、房地产银行信用的定义房地产银行信用是指银行等金融机构为房地产开发、经营、流通与消费而提供的信用。它有以下特点：（1）以银行等金融机构为媒介。（2）信用的载体是处于货币形态的资金，或者说，借贷的对象是货币。（3）以房地产经营活动为服务对象。（4）房地产银行信用可信度高。在我国，从事房地产银行信用业务的金融机构包括商业银行、住房储蓄银行、信用合作社等。二、房地产银行信用的定义房地产银行信用是指银行等金融机构为4三、利息与利率利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的比率。1．年利率、月利率和日利率年利率=月利率

12=日利率

360

一年按360天计算，一月按30天计算。利息计算的一般公式如下：利息=本金

期限

利率在上述公式中，期限与利率必须相对应，即期限以年为单位，则利率必须为年利率，以此类推。三、利息与利率利率是指一定时期内利息额与贷出资本额（本金）的52．固定利率与浮动利率根据利率在借贷期内是否调整，可分为固定利率与浮动利率。固定利率是指在借贷期内不做调整的利率。实行固定利率虽然有计算成本与收益比较方便的优点，但在通货膨胀情况下，容易给债权人带来损失，因此，越来越多的借贷中采用浮动利率。浮动利率是一种在借贷期内随市场利率的变化而定期调整的利率。利率根据借贷双方的协定而进行调整，一般调整期为半年。浮动利率尽管可以为债权人减少因通货膨胀而带来的损失，但也因手续繁琐、计算依据多而增加额外费用。我国目前对于短期贷款使用固定利率，长期贷款尤其是期限很长的房地产贷款往往实行浮动利率。2．固定利率与浮动利率63．长期利率和短期利率根据信用行为期限长短，可将利率划分为长期利率和短期利率。借贷时间在1年以内的利率称为短期利率；借贷时间在1年以上的利率称为长期利率。利率高低与期限长短和风险大小有直接关系，一般地，期限越长，投资风险越大，其利率越高；期限越短，投资风险越小，其利率越低。3．长期利率和短期利率74．实际利率和名义利率实际利率是指物价不变、从而货币购买力不变条件下的利率。但物价不变这种情况在现代市场经济条件下几乎是不可能的，物价上涨则似乎成为一种普遍的趋势。因此，所谓的实际利率必须要在现实利率基础上剔除掉物价变动的影响。名义利率是指未剔除物价变动影响的实际交易使用的利率。在通货膨胀条件下，市场上出现的各种利率都是名义利率。名义利率与实际利率之差就是通货膨胀率。对投资者而言，其投资回报主要取决于实际利率的大小。4．实际利率和名义利率85．市场利率、官定利率和公定利率市场利率是随市场规律或资金供求而自由变动的利率。由政府金融管理部门或中央银行确定的利率叫官定利率或法定利率，这是一国货币政策调控的重要工具。由非政府部门的民间金融组织，如银行公会等所确定的利率是行业公定利率，这种利率对其会员银行具有约束性。官定利率和公定利率均不同程度地反映了非市场力量对利率形成的干预。5．市场利率、官定利率和公定利率96．一般利率和优惠利率根据利率是否具有优惠性质为标准，可将利率分为一般利率和优惠利率。一般利率是指正常条件下对借款方没有任何优惠待遇的利率，优惠利率是指略低于一般贷款利率的利率。银行优惠利率往往提供给信誉好、经营业绩佳且有良好发展前景的借款人。政策性优惠利率同国家产业政策和消费政策相联系。比如住房公积金贷款实行优惠利率，是为了减轻住房购买者的负担，并以此促进住房消费。6．一般利率和优惠利率10四、货币的时间价值1．单利终值和现值的计算（1）单利终值的计算单利终值是指一定时期以后的本金与利息之和。其计算公式为：Vn=V0

(1

i

n)（2.3）其中Vn代表终值，即第n年末的价值；V0代表现值，即第1年初的价值；i为利率，n为计息期数，如按年计息，则为年份数，以此类推。（2）单利现值的计算根据公式（2.3）可以推导出单利现值公式，即：V0=Vn

(1

i

n)（2.4）四、货币的时间价值1．单利终值和现值的计算112．复利终值和现值的计算（1）复利终值的计算

Vn=V0

(1

i)n（2.5）式中，V0为现值，即第1年初的价值；Vn为终值，即第n年末的价值；i为利率，n为计息期数。其中(1

i)n称为复利终值系数，可以通过查复利终值系数表得到，这样复利终值的计算变得简单，即用复利现值与查得的复利终值系数相乘即可。（2）复利现值的计算：V0=Vn

1/(1

i)n（2.6）上式中，字母含义同上。其中1/(1

i)n为复利现值系数，可通过复利现值系数表查得，从而用查得的数值与复利终值相乘就可得到复利现值。2．复利终值和现值的计算12五、收益的资本化任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可以通过收益与利率的对比而倒算出它相当于多大一笔资本金额，这就是收益的“资本化”。用公式可表示如下：P=R/I（2.7）其中，P为资本化后的价格，R为收益，I为利率。例如，我们知道一笔贷款1年的利息收益为100元，而市场年平均利率为5%，那么运用公式（2.7）可以得到，100元

0.05=2000元，说明这笔贷款的本金为2000元。五、收益的资本化任何有收益的事物，不管它是否是一笔资本，都可13由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取得收益，那么利率对有价证券的价格形成起决定作用，就是自然而然的事情。一般地，利率上升，总有证券价格跌；而利率下降，又总有证券价格上升。从永久性债券身上我们可以直观地看出利率的重要影响。永久性债券就是只定期付息而无偿还期限的债券。在票面利率固定的情况下，每期的现金流是同样的。永久性债券的价格计算公式为：P=C/r（2.8）在公式中，P为债券价格，C为每一期的固定收益，r为市场利率。这一公式同收益资本化公式极为相似，这里，利率对于证券价格的决定作用一目了然。由于利息成为收益的一般形态，而持有证券是为了取得收益，那么利14第二节房地产银行信用业务一、房地产银行信用业务种类1．负债业务（1）存款业务（2）向中央银行借款（3）银行同业拆借（4）回购协议（5）国际金融市场借款（6）发行金融债券第二节房地产银行信用业务一、房地产银行信用业务种类152．资产业务资产业务是银行等金融机构如何运用资金的业务，也是其主要的利润来源。资产业务主要包括现金、票据贴现、证券投资和贷款等。贷款是银行等金融机构将其可用资金按一定贷款条件贷放给客户使用并按约定期限归还的业务。贷款是银行最大的一项资产业务，是银行信用活动的核心内容。一般地，贷款按有无担保可分为两种类型即信用贷款和担保贷款。信用贷款是仅凭借款人的信用无须任何担保而发放的贷款；担保贷款又可分为保证贷款、质押贷款和抵押贷款。2．资产业务163．中间业务（1）房地产企业结算业务（2）委托存贷款业务3．中间业务17二、房地产贷款利息归还与计算1．到期一次还本付息期限在1年以内的贷款一般采用这一方法，贷款到期时一次性还清本息，利随本清。这种还款方式最为简便，利息计算也很简单，请参考公式（2.2）。2．每年支付利息、期满一次偿还本金这是我国商业银行清收贷款本息的常用方法，一般在每季末结算贷款利息，每年末从借款人账户中划转利息收入，到期时清偿全部贷款本金。利息计算参考公式（2.2），但必须分时间段计息。二、房地产贷款利息归还与计算1．到期一次还本付息183．等额本金偿还方式这是个人住房按揭贷款常用的贷款偿还方式之一。在贷款期限内，借款人按月偿还贷款本金和利息，其中每期所还本金完全相等，而每期偿还的利息随着本金的减少而相应减少。假定贷款总额为A，贷款总期数（月份数）为N，那么每期（月）应还本金为：

a=A/N（2.9）各期应还利息为：In=i

[A

(n-1)a](2.10)其中i为贷款月利率，n为当期贷款月份序号，In为第n期（月）的贷款利息，a为每期偿还本金。根据公式（2.9）和（2.10）可以得到每期还款额为：Tn=a+i

[A

(n-1)a](2.11)3．等额本金偿还方式194．等额本息偿还方式这也是个人住房贷款偿还的一种常用方式。这种方式要求在贷款期内每期偿还贷款本息的数额相等。等额本息还款方式的利息计算较复杂，这里只给出计算公式：T=i

A

(1

i)n

[(1

i)n

1](2.12)其中T为每月还款额（含本息）；i为贷款月利率；A为贷款总额；n为贷款总期（月）数。4．等额本息偿还方式205．等比还款方式即在贷款期限内，逐年按同一比例递增偿还，且每年年内各月均以相等的偿还额足额偿还贷款本金和利息。计算公式如下：(2.13)(2.14)其中R1为第1年月还款额；A为贷款总额；i为贷款年利率；N为贷款年份数；d为等比年递增率；RN为第N年的月均还款额[1]。等比还款方式的特点是，借款人每年的还款额可按固定比率递增或递减，以适应自己的收入的动态变化，这一方式适合收入能稳定增长的客户，国外银行广泛采用这一贷款偿还方式，但由于计算方法过于复杂，我国目前未见银行使用这一方式。5．等比还款方式21第三节房地产银行信用管理一、房地产银行信用对国民经济的重要性1．房地产银行信用对房地产行业发展的支持作用2．房地产银行信用极大地促进了个人住房消费3．房地产银行信用对银行业的支持作用4．房地产银行信用为国家宏观调控提供了手段第三节房地产银行信用管理一、房地产银行信用对国民经济的重要22二、房地产银行信用风险风险是指损失的可能性或收益的不确定性。银行作为经营货币信用的特殊企业，在经营过程中会碰到各种各样的风险，包括信用风险、市场风险（利率风险或汇率风险）、操作风险、流动性风险、国家风险、声誉风险、法律风险和战略风险等。如何管理风险是银行业经营的核心内容。二、房地产银行信用风险风险是指损失的可能性或收益的不确定性。23三、房地产银行信用风险管理（一）影响房地产银行信用风险的因素分析1．房地产贷款的借款人信用程度2．房地产贷款担保的有效性3．房地产贷款的集中程度4．商业银行自身公司治理结构和内控制度三、房地产银行信用风险管理（一）影响房地产银行信用风险的因素24（二）防范房地产银行信用风险的对策1．加强对客户信用评级或资信评估工作2．对房地产贷款实行分类管理3．健全银行内部控制制度4．严格房地产中介机构的监管5．重视房地产市场的分析与监测（二）防范房地产银行信用风险的对策1．加强对客户信用评级或资25课堂讨论商业银行向购房者发放个人住房贷款，借款人（购房人）可能有哪些原因会拖欠归还贷款？课堂讨论商业银行向购房者发放个人住房贷款，借款人（购房人）可26复习思考题1．直接融资与间接融资有何区别？2．怎样理解货币的时间价值？3．房地产贷款利息偿付的主要方式是什么？4．影响房地产银行信用风险的主要因素有哪些？5．如何防范房地产银行信用风险？复习思考题1．直接融资与间接融资有何区别？27实践与训练实训项目：某居民用住房按揭贷款购买一套住房，住房总价25万元，首付两成，年利率5.04%，贷款期限为15年。（1）若以等额本息方式偿还，请问该居民月供为多少？（2）若以等额本金方式偿还，那么该居民第一期及第六十期的月还款额为多少？

实训目的：熟悉不同还款方式下，月还款额的计算。

实训步骤：（1）学生分成2个小组，分别接受按等额本息还款法和等额本金还款法计算月还款额的任务。（2）各小组分别递交一份计算结果，进行比较。实践与训练实训项目：某居民用住房按揭贷款购买一套住房，住房总28案例分析上海银监局：开发商还贷能力在下降据《第一财经日报》报道，上海银监局局长阎庆民近日在上海中资银行业金融机构负责人会议上表示，2010年4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大；各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。

案例分析上海银监局：开发商还贷能力在下降29阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，4~6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元，开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。一家股份制银行上海某支行副行长表示，关注类住房开发贷款总量上升的原因可能是房地产商售房情况不好，没有资金还款，导致银行不得不将贷款做展期或借新还旧，影响了银行贷款的分类。阎庆民透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总30阎庆民特别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资金挪用风险，要采取提高抵押品标准、控制贷款成数等措施，降低开发贷款风险。

银行业有关人士在接受采访时则表示，已开始压缩开发贷业务，目前尚未发现开发商资金链出现明显问题。思考题：仔细阅读上述报道，结合所学知识，分析当前房地产开发贷款风险上升的主要原因？银行应采取怎样的应对之策？阎庆民特别强调，针对房地产开发贷款存在土地成本增加、大客户资31

1、最孤独的时光，会塑造最坚强的自己。

2、把脸一直向着阳光，这样就不会见到阴影。

3、永远不要埋怨你已经发生的事情，要么就改变它，要么就安静的接受它。

4、不论你在什么时候开始，重要的是开始之后就不要停止。

5、通往光明的道路是平坦的，为了成功，为了奋斗的渴望，我们不得不努力。

6、付出了不一定有回报，但不付出永远没有回报。

7、成功就是你被击落到失望的深渊之后反弹得有多高。

8、为了照亮夜空，星星才站在天空的高处。

9、我们的人生必须励志，不励志就仿佛没有灵魂。

10、拼尽全力，逼自己优秀一把，青春已所剩不多。

11、一个人如果不能从内心去原谅别人，那他就永远不会心安理得。

12、每个人心里都有一段伤痕，时间才是最好的疗剂。

13、如果我不坚强，那就等着别人来嘲笑。

14、早晨给自己一个微笑，种下一天旳阳光。

15、没有爱不会死，不过有了爱会活过来。

16、失败的定义：什么都要做，什么都在做，却从未做完过，也未做好过。

17、当我微笑着说我很好的时候，你应该对我说，安好就好。

18、人不仅要做好事，更要以准确的方式做好事。

19、我们并不需要用太华丽的语言来包裹自己，因为我们要做最真实的自己。

20、一个人除非自己有信心，否则无法带给别人信心。

21、为别人鼓掌的人也是在给自己的生命加油。

22、失去金钱的人损失甚少，失去健康的人损失极多，失去勇气的人损失一切。

23、相信就是强大，怀疑只会抑制能力，而信仰就是力量。

24、那些尝试去做某事却失败的人，比那些什么也不尝试做却成功的人不知要好上多少。

25、自己打败自己是最可悲的失败，自己战胜自己是最可贵的胜利。

26、没有热忱，世间便无进步。

27、失败并不意味你浪费了时间和生命，失败表明你有理由重新开始。

28、青春如此华美，却在烟火在散场。

29、生命的道路上永远没有捷径可言，只有脚踏实地走下去。

30、只要还有明天，今天就永远是起跑线。

31、认真可以把事情做对，而用心却可以做到完美。

32、如果上帝没有帮助你那他一定相信你可以。

33、只要有信心，人永远不会挫败。

34、珍惜今天的美好就是为了让明天的回忆更美好。

35、只要你在路上，就不要放弃前进的勇气，走走停停的生活会一直继续。

36、大起大落谁都有拍拍灰尘继续走。

37、孤独并不可怕，每个人都是孤独的，可怕的是害怕孤独。

38、宁可失败在你喜欢的事情上，也不要成功在你所憎恶的事情上。

39、我很平凡，但骨子里的我却很勇敢。

40、眼中闪烁的泪光，也将化作永不妥协的坚强。

41、我不去想是否能够成功，既然选了远方，便只顾风雨兼程。

42、宁可自己去原谅别人，莫等别人来原谅自己。

43、踩着垃圾到达的高度和踩着金子到达的高度是一样的。

44、每天告诉自己一次：我真的很不错。

45、人生最大的挑战没过于战胜自己！

46、愚痴的人，一直想要别人了解他。有智慧的人，却努力的了解自己。

47、现实的压力压的我们喘不过气也压的我们走向成功。

48、心若有阳光，你便会看见这个世界有那么多美好值得期待和向往。

49、相信自己，你能作茧自缚，就能破茧成蝶。

50、不能强迫别人来爱自己，只能努力让自己成为值得爱的人。

51、不要拿过去的记忆，来折磨现在的自己。

52、汗水是成功的润滑剂。

53、人必须有自信，这是成功的秘密。

54、成功的秘密在于始终如一地忠于目标。

55、只有一条路不能选择――那就是放弃。

56、最后的措手不及是因为当初游刃有余的自己

57、现实很近又很冷，梦想很远却很温暖。

58、没有人能替你承受痛苦，也没有人能抢走你的坚强。

59、不要拿我跟任何人比，我不是谁的影子，更不是谁的替代品，我不知道年少轻狂，我只懂得胜者为。

60、如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。

61、宁可笑着流泪，绝不哭着后悔。

62、觉得自己做得到和做不到，只在一念之间。

63、跌倒，撞墙，一败涂地，都不用害怕，年轻叫你勇敢。

64、做最好的今天，回顾最好的昨天，迎接最美好的明天。

65、每件事情都必须有一个期限，否则，大多数人都会有多少时间就花掉多少时间。

66、当你被压力压得透不过气来的时候，记住，碳正是因为压力而变成闪耀的钻石。

67、现实会告诉你，不努力就会被生活给踩死。无需找什么借口，一无所有，就是拼的理由。

68、人生道路，绝大多数人，绝大多数时候，人都只能靠自己。

69、不是某人使你烦恼，而是你拿某人的言行来烦恼自己。

70、当一个人真正觉悟的一刻，他放弃追寻外在世界的财富，而开始追寻他內心世界的真正财富。