我国城市房地产市场泡沫问题研究

我国城市房地产市场泡沫问题研究【摘要】：所谓房地产泡沫就是在房地产市场中，市场价格相对于基础价格出现了持续的、非平稳性的上涨。随着我国房地产业的不断发展，商品房价格持续上涨、房地产投资过热、房地产市场供求不平衡等问题日渐增多，国家也不断出台各类政策在调控房地产市场，但效果并不是很明显。同时，关于我国是否存在房地产泡沫的问题也一直是众多业内人士和专家学者争论的焦点。由于我国各城市的房地产市场发育状况差距较大，因此我们根据近几年房价的高低将城市划分为三类，并分别选取其中具有代表性的典型城市，对其房地产市场发展状况进行分析的基础上，用“房地产价格增长率/GDP增长率”、“房地产投资额增长率/GDP增长率”、“房地产开发投资/固定资产投资”“房屋施工面积增长率/销售面积增长率”等四个测度房地产泡沫的指标对三类城市的房地产泡沫程度进行了分析，结果表明，三类城市房地产市场上都存在泡沫，只是引发泡沫的原因有主有次，泡沫的程度也是不一样的。但总体而言，泡沫产生的主要原因都可归结为土地价格的不断上涨、流动性过剩与投资渠道单一使大量资金流入到房地产市场、消费者的心理预期影响着购买行为以及住房保障制度、银行信贷制度、地方政府考核制度等的不健全。因此，应当从抑制流动性过剩、改革土地出让金制度、住房保障制度以及利用税收调节房地产市场的角度提出对于城市房地产泡沫的治理。【关键词】：中国典型城市房地产泡沫治理

【学位授予单位】：山西财经大学

【学位级别】：硕士

【学位授予年份】：2013

【分类号】：F299.23

【目录】：摘要6-7Abstract7-101绪论10-151.1历史背景10-111.2国内外研究进展11-131.2.1国外研究进展11-121.2.2国内研究进展12-131.3论文整体构架思路13-152房地产泡沫相关理论及测度方法15-222.1房地产泡沫的界定152.2房地产泡沫形成的机理15-172.2.1基于供需关系的房地产泡沫形成机制15-162.2.2基于房地产市场结构性供应体系的房地产泡沫形成机制16-172.3房地产泡沫的测度方法17-192.3.1房地产泡沫测度模型17-182.3.2房地产泡沫测度指标18-192.4典型国家房地产泡沫情况分析19-222.4.1日本的房地产泡沫19-202.4.2爱尔兰房地产泡沫20-223我国城市房地产市场现状及泡沫测度22-533.1我国城市房地产市场基本现状22-263.2我国各类城市房地产市场状况26-403.2.1城市类型的划分26-273.2.2各类城市房地产市场供给与需求现状分析27-343.2.3各类城市房地产市场价格现状分析34-373.2.4各类城市房地产投资现状分析37-383.2.5城市房地产市场政策分析38-403.3基于测度指标的城市房地产泡沫分析40-533.3.1I类城市房地产泡沫分析40-443.3.2II类城市房地产泡沫分析44-483.3.3III类城市房地产泡沫分析48-503.3.4三类典型城市房地产泡沫情况对比分析50-534我国城市房地产泡沫形成的原因分析53-584.1自身条件与市场因素引发的价格上涨53-564.1.1土地价格的上涨直接导致引发房地产价格的上涨53-544.1.2流动性过剩加剧了房地产市场的快速膨胀54-554.1.3消费预期进一步推高了房地产价格55-564.2制度与政策性因素引发的价格上涨56-584.2.1住房保障制度不完善564.2.2银行贷款制度不完善56-574.2.3地方政府考核制度不完善57-585我国城市房地产泡沫的治理及预警措施58-615.1改革土地的出让制度585.2完善住房保障制度58-595.3抑制过剩的货币流动性59