房地产项目环评学习会议纪要

会议内容随着经济的发展，城市房地产建设突飞猛进，已经成为我国经济发展中非常突出的一个热点，它在促进经济社会发展的同时，带来的环境问题也日益突出。因此，作为房地产开发项目环境管理的重要制度，房地产开发项目环境影响评价显得越来越重要。房地产开发项目环境影响评价是指对房屋建设过程及建成使用过程对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类健康可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。1.房地产开发项目环境影响的特点房地产开发建设项目的主要类型包括住宅、写字楼、酒店、公寓、商业、金融等建筑工程，其对环境的影响具有两重性：一方面项目在建设过程及建成使用中自身产生的废水、废气、噪声、固体废物等排放对外部环境产生的不利影响，是一个环境污染问题；同时房地产项目又是居住、休闲、工作的场所，需要舒适、安静的环境，又属于被保护的对象。因此房地产开发项目环境影响评价，既要评价它对外环境的影响，还要评价外部环境对建设项目的环境影响。这是房地产项目与其它类型项目环评的一个重要区别点。2.工程分析（1）施工流程及产污环节简述A、三通一平：建筑垃圾、施工扬尘、施工机械产生的噪声和尾气；B、地基开挖：地基土、施工扬尘、施工机械产生的噪声和尾气；C、填土夯实：施工扬尘、施工机械产生的噪声和尾气；D、钻孔灌注桩：施工扬尘、施工机械产生的噪声和尾气，混凝土浇灌时的砂浆水；E、现浇：搅拌机产生的噪声、尾气，浇筑混凝土产生的砂浆水，混凝土养护排水，废钢筋等；这里需要注意的是混凝土是现场搅拌混凝土还是商品混凝土。F、砖墙砌筑：搅拌机产生的噪声、尾气，拌制砂浆时的砂浆水、废砂浆等固废；G、屋面制作：搅拌机的噪声、尾气，拌制砂浆时的砂浆水，碎砖瓦、废砂浆和废弃的防水剂包装桶等建筑废料；H、管线安装：对墙壁进行敲打、钻孔时产生的噪声、粉尘，以及碎砖块等固废；I、抹灰、贴面：搅拌机的噪声、尾气，拌制砂浆时的砂浆水，废砂浆和废弃的涂料及包装桶等固废；J、油漆施工：油漆挥发产生的有机废气；K、附属工程（包括道路、围墙、化粪池、窨井、下水道等施工）：拌制砂浆时的砂浆水，施工机械的噪声和尾气，废砂浆和废弃的下角料等建筑垃圾。施工全程都产生工人的生活污水和生活垃圾，运输车辆行驶产生的二次扬尘和尾气。（2）主要施工设备房地产建设项目选用的主要施工设备见表1。表1主要施工设备表阶段设备名称土石方推土机、挖掘机、装载机、压路机、打夯机打桩钻孔机、打桩机结构搅拌机、振捣棒、电锯、塔吊、卷扬机装修吊车、升降机施工期不同施工机械噪声水平相差很大，典型施工机械的噪声水平引用《噪声与振动控制工程手册》中数据，具体见表2。表2典型施工机械的噪声水平序号设备名称距离（m）/A声级dB(A)1打桩机15m/85.02挖掘机15m/79.03推土机3m/85.54搅拌机3m/78.35翻斗机3m/80.76装卸机5m/85.07夯土机15m/838起重机8m/769卡车15m/8510电锯15m/8411空压机15m/92.012风镐1m/102.53.环境影响分析（1）施工期环境影响分析施工期环境污染问题是房地产项目环境评价的重点。主要包括施工弃土、扬尘、废水、噪声、废气五个问题。①施工弃土可根据挖、填方量平衡计算弃土产生量，落实弃土堆存场地，分析弃土运输线路合理性，提出防护措施。②施工扬尘的影响分析，对于大项目应根据挖、填方量定量预测扬尘对大气环境的影响，小项目可简化只作一般性分析。同时提出切实可行的减轻扬尘污染的措施。③废水影响分析，应包括施工人员生活废水和施工废水两部分。施工人员生活废水包括施工人员的盥洗水、冲厕水、食堂排水等，可根据施工场地情况分析，如位于城区可进入城市污水管道，位于农村可采用旱厕等。施工废水主要包括水泥搅拌过程产生的砂浆水，结构阶段混凝土养护排水，开挖和钻孔产生的泥浆水，机械设备运转的冷却水和冲洗水等，废水主要污染物为泥沙、悬浮物等。此外，施工作业使用的燃油动力机械在维护和冲洗时，将产生含少量悬浮物和石油类等污染物的废水。对于施工废水一般应设置临时沉淀池，经过沉淀后循环使用。④施工噪声影响分析，对于大项目应根据施工机械的种类和数量，分析声源强度，定量预测对场界和敏感点的影响，小型项目可从简只作一般性分析。施工噪声影响评价中，应按照《建筑施工场界噪声限值》（DB22/272－2001）要求，提出具体的对策措施。⑤水土流失影响分析根据项目地形地质，预测水土流失情况，提出水土保持方案。（2）运营期环境影响分析营运期环境污染问题主要包括生活废水、废气、垃圾、噪声。废水主要是居民生活废水。根据房地产建设项目性质和特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。位于城区内的房地产项目，一般废水进入城市污水管道，可不进行定量的环境影响预测，如果废水直接排入地表水，对于大项目，则应进行定量环境影响预测。小项目作一般性分析：需特别指出的是，废水排放能否进入城市污污处理厂，若能进入污水处理厂则只需经化粪池处理后达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中三级标准即可；建设项目选址不设有完善的市政排水管网的，不能将污水排入城市污水处理厂，依据废水水质、水量建设污水处理站，污水处理设施应在项目建设过程中同时设计同时施工、同时运行。废气房地产开发项日的废气污染物主要来源于采暖供热供汽锅炉的燃料燃烧废气、地下停车库集中排放的汽车尾气及厨房产生的烹调油烟等。对这些污染源进行环境影响分析，并提出相应的污染防治措施。其中供热废气为锅炉废气，需尽量采用清洁燃料，设置脱硫除尘装置，减少烟尘对环境污染。对于厨房油烟，需提出处理措施，采用油烟净化装置。地下停车场风机位置、排风口的朝向、排风方式等。生活垃圾营运期生活垃圾一般处理措施是送垃圾场处理，但需重视选择垃圾收运站位置是否合理，确定规模是否合适进行分析。噪声营运期噪声包括水泵泵房、地下停车场风机、备用发电机、空调机组产生的噪声等，环评中应列出声源位置、设备名称、源强，采用公式进行计算，大项目需进行定量分析噪声对环境的影响，小项目进行定性分析，提出合理的声源布置万案和控制要求。（3）非污染生态影响分析①生态环境影响在市区内建设房地产开发项目对生态环境的影响较小，仍存在生态问题。如建筑密度偏高，就会增加能耗、水耗、通流量和地面不透水性面积，增大了城市的热岛效应。在小区绿化带或小区院落内密集排列的再建居民楼会带来相关问题，与小区生态化的建设方向产生矛盾，将产重破坏小区的生态建设。随着国家经济发展、城市发展、人口的增加和生活水平的提高，房地产开发也逐渐从市区向郊区发展，尤其大面积的区域房地产开发项目必须考虑生态影响。这些用地原来为农用地或是荒野地、水洼地，如果进行持续大面积的改造，将会对整个生态带来较大的影响，应引起环评的重视，报告中应结合项目进行分析。对于生态环境影响问题分析，主要遵循《环境影响评价技术导则——非污染生态影响》(HJ/T19-1997)的原则进行。工程建设直接占地导致土地利用现状的改变。现阶段随着计算机手段的进步，可较方便的量算不规则区域面积，实现土地利用现状的调查。通过调查，掌握评价区植被情况、植物种类等，特别是项目占用场地目前是农田、林地或其他用地，分析项目建成后植被和绿化率变化，项目建设是否对古大珍稀树木造成破坏，需要提出处置措施。在大型房地产环评中，评价对生态质量的影响关键是建立合适生态质量评价指标体系，选择评价指标应突出城市生态的待点，体现能量和物质的循环，与城市生态质量相关的因子，与房地产影响密切相关的主要为以下六项指标：（1）人口密度；（2）经济密度；（3）路网密度；（4）绿化覆盖率；（5）噪声扰民程度；（6）大气环境质量指数。但是这六项指标对生态质量的影响程度是不同的。在选择好评价指标后，采用层次分析法可确定各指标的权重值。大型房地产的开发建设、城市的发展，导致人工建筑物和构筑物高度集中，砖石、沥青等坚硬、密实、干燥而不透水的建筑材料代替了原来疏松和覆盖植物的潮湿土壤。高耸的屋顶和低平的路面，使城市的轮廓线忽升忽降，几何形状与郊区大不相同。加之密集的人群活动所散发的大量热量及污染物，将加剧城市的热岛效应，影响局地小气候。由于一定面积的水面和绿地在夏季具有消暑降温的作用，特别是城市建筑完成区内的水体周围，在夏季常常是城市热岛中的一个低温区。冬季的水体各点的气温比不受水影响或影响很小的各点平均要高1.26℃。因此，大型房地产建设项目可通过保留原有的水面，以及尽可能地扩大绿化覆盖率来减缓建设对局地小气候的不利影响。水土流失强度，一般对平原地区影响较小，对丘陵及山区影响较大，应根据项目规模大小进行分析。大型项目或特别敏感项目（涉及特殊环境功能区）应根据气象和地理条件进行定量预测，提出较详细的水土保持措施。②景观环境影响从建筑高度、建筑造型、建筑色彩等诸方面分析开发项目与周边建筑的协调性，分析评价项目建设对城市景观的有利和不利影响。（3）光遮挡与光污染采光权、通风权和隐私权是人对居住环境的一项基本要求，而多层和高层建筑的崛起，将会影响附近低矮住户的这些权利，应采取必要的保护措施。对于一些具有玻璃幕墙、无线发射基站等的特殊建筑还应考虑光污染和电磁波辐射的影响。光污染包括白亮污染、人工白昼和彩光污染。灯光工程不能没有。但也不可过量，应掌握适度，这个“适度”是评价的难点，应采取措施加强对敏感目标的保护。3.需要注意的一些问题（1）项目选址合理性项目选址必须符合城市规划，符合相应功能区规划。环评报告中须提供项目选址的相关依据，如开发区用地意向文件、规划审批部门的意见。对于城市规划区以外的项目和涉及风景名胜区等特殊功能区的项目，还应符合相应功能区规划(如风景名胜区规划等)。现状调查是环评的基础，通过现状调查判断选址的适宜性。首先，必须判断拟建设场址是否已受到污染，即原有场地是否给建设项目带来环境问题，场址是否适宜建设对环境质量要求较高的房地产开发项目。例如过去的企业搬迁，将原来的工业用地转变为居住用地，在不加处置的情况下可能会对未来居住的人群产生不良影响。所以，必须按照国家环境保护总局发布的《关于切实做好企业搬迁过程中环境污染防治工作的通知》的规定核实土壤、地下水环境质量现状，若存在环境问题则必须根据监测报告分析并提出治理措施，彻底消除不良影响。其次，必须调查房地产开发项目周围存在的各种污染源情况，分析评价其对建设项目的影响程度并提出治理措施，消除不良影响。例如交通噪声污染、微波发射塔和输电线路等产生的电磁辐射污染，周边是否存在较大的工业污染源，餐饮业产生的油烟，各种异味污染源等，将调查情况列表统计，明确与项目的距离和对影响程度进行分析评价。（2）设计方案合理性分析项目设计布局合理性和具有景观、美学价值是做好房地产项目环境保护工作的目的。项目的设计布局合理性与景观、美学价值问题直接关系到项目对人居的舒适度。项目的设计布局合理性分析应考虑内部和外部环境情况，主要分析停车场、垃圾收运站、备用发电机房、污水处理站、道路等布局是否对内部和外部居民生活造成影响，还需分析项目对外部居民通风、采光及交通等造成的影响，做出结论，提出建议。根据建设方案，项目分为主体工程和附属工程。主要经济技术指标包括总占地面积、总建筑面积、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标及交通出入口、停车场、建筑退让红线距离、建筑物平面距离等。所有指标应以列表形式叙述，可直观检查比较其整体指标的技术经济合理性。总体布局应遵循的基本原则符合城市总体规划的要求：符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑所在城市的性质、气候、民族、传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值故河湖水域、地形地貌、植被、道路、建筑物与构筑物等；适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；为老年人、残疾人的生活和社会活动提供良好的条件，建筑应体现地方风俗民情、突出个性，群体建筑与空间层次应在协调中求变化；合理设计公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声等对居民的污染和严生干扰景观和空间的完整性，市政共用站点、停车库等小建筑宜与住宅或公建结合并合理安排，供电、电讯、路灯干管宜采用地下埋设，公共活动空间的环境设计应处理好建筑、道路、广场、院落、绿地和建筑小品之问及其与人的活之之问的相互关系。设计方案的重点要素：建筑的实用性、设施的完善性和方便性、道路系统的畅通、安全性和小区域划分、环境清洁和安静性因素、人员交流、