湖南房地产业发展的实证研究

湖南房地产业发展的实证研究今年以来，国家针对房地产出台了一系列新的调控政策，目前实施效果如何？未来走势怎样？各级政府和社会各界都非常关注。本文在对2000年以来湖南房地产业发展现状以及新一轮房地产调控政策对湖南影响分析的基础上，着重就房地产业与经济增长的关系、湖南房地产业发展潜力进行实证分析。一、历史回顾：湖南房地产业具有较好的发展基础（一）房地产业发展加快，地位日益提高。一是房地产业规模不断扩大。2009年，全省房地产开发企业由2000年的703家发展到3124家，比2000年增长3.4倍；房地产开发企业经营总收入由2000年的46.40亿元增加到804.86亿元，利润总额由2000年亏损0.43亿元转变为盈利42.94亿元。物业服务业和房地产中介快速发展。2009年，物业服务企业由2006年1354家发展到2110家。二是房地产业成为拉动经济增长重要力量之一。2009年，房地产业增加值400.11亿元，占GDP的比重为3%，占第三产业的比重为7.3%。三是房地产业发展大幅增加了财政税收。2006—2009年，房地产累计实现税收722.6亿元，年均增长26.2%，占全省地方税收的33.5%。四是房地产业发展有力带动了就业增长。2009年，房地产业从业人员达8.27万人，比2000年增长2倍；从业人员占城镇单位从业人员的比重由2000年的0.37%提高到1.72%。（二）房地产投资持续扩大，结构不断优化。2009年，全省房地产开发投资1084.66亿元，比2000年增长13.5倍，年均增长34.6%，比同期全社会固定资产投资年均增速快11.3个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2000年的7%提高到14.1%。在投资规模扩大的同时，投资结构进一步优化。一是住宅投资占比逐年上升。2009年，住宅投资837.54亿元，占房地产业投资的比重由2000年的53.8%上升到77.2%。其中，90平方米以下住宅投资149.63亿元，增长41.4%，高于住宅投资增速22.3个百分点；办公楼投资15.48亿元，占比由3.2%下降到1.4%。二是私营企业发展迅猛。2009年，私营房地产开发企业个数占比由2000年的11.8%上升到48.4%。三是资金来源日趋多元化。2009年，在房地产开发企业资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款为主的其他资金659.91亿元，占比由2000年的43.1%上升到46.2%；国内贷款232.83亿元，占比由2000年的19.4%下降为16.3%。（三）销售形势日益活跃，市场化程度提高。随着经济不断发展和居民收入提高，商品房销售快速增长。2000—2009年，全省累计商品房屋销售面积15944万平方米，销售额3274亿元，年均分别增长28.1%和41.7%。其中，2009年商品房屋销售面积3513.72万平方米，销售额941.6亿元，分别比2000年增长8.3倍和22.1倍。随着住房制度改革推进和市场需求不断增长，房地产业市场化程度显著提高。2000—2008年，全省房地产企业开发的商品房屋竣工面积占全社会房屋建设竣工面积的比重（简称市场化系数）由5.3%提升到21%，年均提高2个百分点。其中，住宅市场化系数从5.2%提升到21.7%，年均提高2.1个百分点。（四）住房保障成效显著，居住条件日益改善。2000年以来，湖南出台和实施了一系列住房保障政策措施，加大民生住房保障投入力度，成效明显。一是廉租住房保障力度加大。2009年，全省廉租住房保障资金由2006年的0.4亿元增加到41.32亿元，筹集面积由2006年的14.6万平方米增加到356.97万平方米，保障户数由2006年的3408户增加到285500户，分别比2006年增长102.3倍、23.5倍和82.8倍。二是经济适用住房建设成效明显。2009年，全省经济适用住房投资由2006年的13.8亿元增加到37.83亿元，实际解决户数由2006年的13121户增加到14592户。三是居住水平明显提高。2009年，全省城镇居民人均居住面积30.2平方米，农村人均住房面积41.69平方米，分别比2000年增加18.45平方米和10.79平方米。住宅成套率、住房质量显著提高。2000—2009年累计竣工商品住宅12393.06万平方米尽管当前我省房地产市场整体发展良好，但依然存在一些不能忽视的问题，主要表现在：⒈规模偏小。从投资看，2009年，湖南房地产开发投资额只占全国的3%，低于全社会固定资产投资的占比（3.4%）。其中，规模5亿元以上的房地产开发企业完成投资额35.01亿元，只占全国同类型企业投资额的0.5%（2008年）。从资产看，2009年，湖南房地产企业总资产为3485.62亿元，平均每个企业资产为1.29亿元，只相当于全国的61%。从利润看，2009年，湖南房地产开发企业营业利润43.7亿元，平均每个企业的营业利润135.45万元，只相当于全国的23.03%。从增加值看，2009年，湖南房地产业增加值占GDP比重仅为3.0%，明显低于广东(5.7%)、北京(5.1%)、上海(5%)、浙江（4.7%）、福建（3.9%）、江苏（3.6%）和广西（3.6%）等沿海地区，也低于中部的安徽（3.4%）、湖北（3.3%），分别居全国第16位和中部六省第3位。⒉结构性空置增多。2009年末，湖南房地产空置面积已达458.71万平方米。其中，住宅空置面积302.19万平方米，占空置面积的65.9%。从空置户型看，大户型住宅空置较多，如140平米以上住宅空置面积由2008年的61.19万平方米增加到2009年107.24万平方米，占住宅空置面积的比重由21.2%上升到35.5%。从空置时间来看，以空置一年以上三年以下的面积为主，空置面积288.99万平方米，占总空置面积的63%。⒊地区发展不平衡。长株潭地区为全省房地产开发投资的主要集中地，其他市州占比明显偏小。2009年，长株潭城市群房地产开发投资649.64亿元，占全省的59.9%，其他11个市州仅占40.1%。其中长沙市房地产开发投资497.35亿元，占全省的45.9%。长沙房地产业发展水平和房价明显高于其他市州。2009年，长沙市房地产业增加值168.20亿元，居全省第1位，占全省总量的43.6%，比湘西自治州（7.17亿元）、张家界（7.53亿元）和娄底（15.15亿元）分别高22.5倍、21.3倍和10.1倍；长沙市商品房屋销售均价每平米3648元，其中住宅3533元，分别比全省平均水平高968元和1001元，比最低的永州市高2232元和2282元。二、现实研判：调控政策对湖南房地产的影响相对有限从目前来看，房地产新政对湖南的影响程度仍相对较轻。一是房地产开发投资仍保持快速增长。1—2月增长37.9%，1—3月增长42.8%，1—4月增长35.3%，1—5月增长34.6%，分别比上年同期加快14.1个、32.6个、19.3个和26个百分点。二是房价走势比较平稳。1—5月，全省商品房销售均价为3181元/平方米，分别比1—2月和1—3月增长2.5%和0.76%，比1—4月小幅下降1.7%。三是房屋新开工面积加速增长。1—2月增长21.2%、1—3月增长52%、1—4月增长70%，1—5月增长66.6%。其主要原因如下：（一）房价回落空间有限。2009年，全省商品房屋平均销售价格2680元/平方米，比全国低2001元；居全国第26位，居中部六省第4位。全省122个县市区中，房价1500元/平方米以下的73个，不到1000元/平方米的还有近10个。今年1—5月，湖南商品房屋销售均价仅为全国的60.8%。基于湖南房价和涨幅均低于全国的实际情况，加上当前调控政策的重点是针对“房价上涨过快的一些城市”，我省房价回落空间相对较小。（二）房价波动程度低。2001—2009年，湖南商品房屋均价年均增长10.6%（非抽样调查数据，按商品房屋销售均价推算），属稳步增长型，并未出现畸高畸低现象。据测算，2001年以来的9年间湖南商品房屋平均销售价格涨幅的标准差和波动系数分别为4.91和0.46，明显小于全国同期的7.82和0.82。（三）房价泡沫成分少。一是房价收入比相对适中。2009年，湖南商品住宅平均销售价格2523元/平方米，城镇居民人均可支配收入15084元，按每户3口人计算，户均年收入为4.53万元；三口之家买一套90平米的住房总价为22.71万元，房价收入比为5，低于国际上通行的泡沫临界线6。14个市州中，最高的长沙市为5.2，最低的永州市只有2.8。2009年，湖南房价收入比为5，明显低于全国平均水平（7.8），大大低于北京（14.8）、海南（13.7）、上海（12.9）、浙江（9.6）、天津（9.3）和广东（8.8），仅高于内蒙古，居全国第30位。二是住房消费主要是自住消费，投资和投机购房比重少。据长沙市统计局最新调查显示，42.9%的调查对象购房是为了解决基本居住问题，36.2%是为了改善居住条件，这表明近八成的购房需求属于刚性需求；而只有15.2%是为实现资产保值的中长期投资，仅有1.9%是短期投资。表1：2009年湖南各市州房价收入比市州城镇居民人均可支配收入(元)商品住宅平均销售价格（元/平方米）房价收入比湖南1508425325.0长沙市2023835335.2株洲市1743322663.9湘潭市1610922014.1衡阳市1391118974.1邵阳市1067215534.4岳阳市1568016693.2常德市1385918524.0张家界市1151418274.8益阳市1380216503.6郴州市1372715843.5永州市1342512512.8怀化市1111413923.8娄底市1342216693.7湘西自治州1094715124.1注：基于房价收入比计算方法较多，本文根据国家有关规定，综合有关研究结果，并考虑到2009年湖南城镇人均住房建筑面积为30.2平方米，采用按90平方米商品住宅平均销售价格除以城镇3口之家可支配收入之和的标准进行计算。（四）房地产业与经济发展水平基本适应。为便于综合评价当前我省房地产业发展与经济发展水平，我们选择人均GDP、工业增加值、工业增加值占GDP比重、城镇人口总量和城镇化率五个指标作为经济发展水平(工业化和城镇化)的评价指标体系，权数分别为30、17.5、17.5、17.5和17.5；选取房地产业增加值、房地产业增加值占GDP比重、房地产开发投资、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重和商品房屋平均销售价格五个指标作为房地产业发展水平的评价体系，权数分别为30、17.5、17.5、17.5和17.5。综合评价结果表明，2009年，湖南经济发展水平综合评价总得分31.9，居全国第17位。其中，人均GDP、工业增加值、工业增加值占GDP比重、城镇人口和城市化率分别得分4.4、4.7、9.9、8.4和4.5，居全国第20位、12位、26位、6位和19位。房地产业发展水平综合评价总得分16.8，居全国第20位。其中，房地产业增加值、房地产业增加值占GDP比重、房地产开发投资、房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重和商品房屋平均销售价格分别得分2.7、2.5、5.6、3.7、0.5，居全国第13位、16位、15位、18位和26位。从实证测算的结果看，湖南房地产业发展与经济社会发展水平基本适应。表2：2009年中部六省经济发展水平与房地产业发展水平综合评价得分情况表地区经济发展水平(工业化和城镇化)得分全国排位房地产业发展水平得分全国排位山西35.4148.128安徽29.52024.510江西27.1229.525河南44.0917.418湖北33.01521.313湖南31.91716.820但由于政策效应的传导性、扩散性和滞后性，一线城市房地产市场大幅回落将逐步波及影响二三线城市。1—5月，全省商品房销售面积1322.9万平方米，增长32.9%，分别比1—2月、1—3月和1—4月下降20.8个、9.6个和4.3个百分点；房屋施工面积12500.99万平方米，增长37.6%，分别比1—2月、1—3月和1—4月下降33.2个、8.6个和5.1个百分点；房地产开发投资增长34.6%，分别比一季度和1—4月回落8.2个和0.7个百分点。对此，我们要密切关注，加强监测预警，确保房地产业平稳健康发展。三、关联分析：湖南房地产业与经济发展关系日益密切（一）房地产业与经济增长的关联度越来越大房地产业与其上下游密切相关的行业多达60多个，对经济增长的影响超出一般产业。据世界银行测算，每增加100亿美元住房建设投资，直接和间接拉动总产出190亿美元左右，带动系数为1.9；每销售100亿美元住房，带动其他商品销售140亿美元，带动系数为1.4。建设部调查表明，中国城市住宅和农村住宅建设的带动系数分别为1.7和1.4左右。具体到湖南来说：⒈房地产投资对经济增长的拉动力越来越强。一是房地产投资占GDP的比重逐年提高。2009年，房地产开发投资占GDP的比重由2000年的2.1%上升到8.4%，提高6.3个百分点。二是房地产投资对经济的直接和间接带动力增强。据湖南42个部门投入产出模型测算，每增加100亿元房地产业投资，直接和间接带动全社会总产出由2002年的129亿元上升到2007年的149亿元，产生的增加值从107.3亿元增加到117.7亿元。三是房地产投资对经济增长的拉动率较高。根据2000—2009年房地产开发投资(REDI)与经济总量（GDP）的协整模型：Ln(GDP)=4.006+0.1458×Ln(REDI)+0.5096×Ln（OTI）（R２＝0.9973F=1292.638）测算，房地产开发投资对GDP增长的拉动率为14.6⒉房地产业对经济增长的直接和间接贡献度较高。房地产业对经济增长的贡献分为直接和间接两个部分：直接部分即为第三产业中房地产业的增加值；间接部分又可分为由房地产业投资形成的房屋工程建筑业增加值，以及由房地产投资拉动的其他部门的增加值。据测算，2009年，湖南第三产业中房地产业增加值占GDP的比重为3%，但如果加上房屋工程建筑业增加值479.85亿元，则增加值合计为865.68亿元，占GDP的比重达6.7%；如果进一步关联测算房地产业投资对其他产业的拉动效应，则增加值总计965亿元，占GDP的比重达7.5%，房地产业已成为不可置疑的“支柱产业”。表3：湖南房地产业增加值及其占GDP的比重单位：亿元%年份房屋工程建筑业房地产业增加值占GDP比重增加值占GDP比重2005年269.744.1234.933.62006年338.154.5268.523.52007年426.434.6332.623.52008年408.703.7387.083.32009年479.853.7385.833.0注：房屋工程建筑业增加值是以房屋工程建筑业总产出按建筑业增加值率折算的。⒊房地产业对其他部门的影响力逐年扩大。影响力系数是反映国民经济某一部门增加单位最终产品时，对各部门所产生的需求波及程度。从湖南144个部门投入产出表看，房地产业的影响力系数由1997年的0.4438、2002年的0.5078扩大到2007年的0.7934。从2007年5个部门投入产出表看（非标准部门划分，仅为研究方便），房地产业对工业的影响力最大，每增加100亿元最终使用时，直接和间接带动工业部门总产出33.3亿元；对第三产业的影响力居其次，带动其他第三产业部门总产出14.1亿元。如果延伸分析由房地产业投资所形成的建筑业，则其带动效应更大。从2007年42个部门投入产出表看，建筑业的影响力系数为1.277，波及影响程度居第4位；即建筑业每增加100亿元最终使用时，直接和间接消耗金属冶炼及压延加工业31.2亿元，非金属矿物制品业27亿元，电力、热力的生产和供应业10.4亿元，说明房地产业发展对钢材、水泥等行业的影响力最大。房地产业对金融业发展的影响也比较大，2005—2009年金融机构中房地产贷款余额占全省贷款余额的比重分别为10.8%、11.0%、13.9%、13.2%和13.7%；房地产业开发投资资金来源中，国内贷款占比分别为15.1%、19.2%、15.8%、17%和16.3%。表4：2007年投入产出表列昂惕夫系数及感应度系数和影响力系数部门名称农业工业建筑业房地产业其他第三产业感应度系数农业1.18130460.14816050.10313600.02279140.05735550.6911163工业0.58999352.40346391.38003610.33288340.56106362.4064908建筑业0.00095470.00203861.01668110.00299960.00500070.4695050房地产业0.00145620.00349410.00340941.00505360.01038140.4677324其他第三产业0.13552380.23292400.29298850.14107051.31007130.9651556影响力系数0.87225491.27468061.27749940.68748450.8880805⒋房地产业对财税收入的贡献日益突出。2005—2009年，全省房地产企业主营业务税金及附加分别达17.13亿、21.64亿、38.99亿、40.02亿和52.25亿元，年均增长48.7%；占当年地方财政收入的比重分别为4.3%、4.5%、6.4%、5.5%和6.2%，呈逐年上升态势。土地收入成为地方政府财力的重要来源之一。2009年，全省土地出让收入204亿元，相当于当年地方财政收入的24.1％。⒌房地产业发展与经济增长周期相关性较强。据测算，2000—2009年湖南经济增长与房地产开发投资增长的相关系数为-0.725，说明两者相关性较强，系数为负的主要原因是房地产投资具有滞后效应。进一步分析近10年来房地产开发投资与经济增长的变动关系（见图1），其滞后效应更明显。受1993—1996年国家紧缩性宏观调控政策和1997年亚洲金融危机的影响，房地产投资在1997年跌入低谷（-15.4%），经济则于1998年跌入谷底（8.5%）。为有效应对亚洲金融危机，国家实施扩张性的宏观经济政策，出台了一系列加快住房建设的新措施，房地产投资增幅由2000年的34.8%连续加速到2003年的52.4%，经济增长也由2000年9%上升到2004年的12.1%。尔后，为防止投资过热，国家实施紧缩性调控政策，房地产投资逐步回落到2006年的21.7%；2007年，在高房价的推动下，房地产投资短期提速至35.7%；2008年，因冰灾和全球金融危机的影响，大幅跌至18.8%；2009年，在扩张性政策的推动下，房地产投资回升至21%；今年一季度继续加速，同比加快32.2个百分点；与之相联系，经济增速也发生相应变化。上述情况表明，房地产业投资周期与经济增长周期密切关联，但房地产投资的扩张和收缩均早于经济增长周期，平均时间在8个月左右。图1：2000年以来湖南经济增速和房地产开发投资增速曲线图（二）房地产价格变动对生产和消费的波及影响较明显⒈房地产价格变动对居民消费支出的波及影响较大。通过对1995—2008年城镇居民人均消费性支出与房地产销售价格的计量模型测算表明：全国及沿海发达省份的房价波动对居民消费需求已先后由抑制效应转变为财富效应。即假如其他条件保持不变，全国商品房屋销售均价每上涨１元，人均消费性支出由2006年相对减少0.0468元转变为2008年增加0.09元；上海商品房销售价格每上涨1元，人均消费性支出增加0.408元，财富效应更加明显。同样的模型测算结果是：湖南商品房屋销售均价每上涨1元，人均消费性支出减少1.058元（见下表5），说明当前湖南房地产价格上涨对居民消费仍表现为抑制效应。其主要原因是湖南住房需求刚性强，房价上涨对其他消费支出的挤兑效应较明显。表5：湖南商品房屋平均销售价格变动对人均消费性支出的影响地区常数项城镇居民人均可支配收入商品房屋平均销售价格R２F统计量全国635.798（4.2697）0.6577（19.2113）0.0914（0.5564）0.99894950.9055湖南1068.097（1068.0970）0.8406（6.4714）－1.0580（－1.3576）0.99531273.7995上海441.9012（0.9328）0.5700（4.4038）0.4084（1.0544）0.9809282.7363⒉房地产价格变动对其他部门的价格带来一定的直接和间接影响。根据2007年湖南42个部门投入产出表，利用投入产出模型测算表明，房地产业价格每上涨10%，将导致电气机械及器材制造业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、租赁和商务服务业、居民服务和其他服务业价格分别上涨0.77%、0.48%、0.29%、0.28%和0.25%（见下表6）。表6：湖南房地产业价格上涨10%对有关部门价格的影响部门名称影响程度（%）位次电气机械及器材制造业0.771金属冶炼及压延加工业0.482金属制品业0.293租赁和商务服务业0.284居民服务和其他服务业0.255电力、热力的生产和供应业0.246化学工业0.217交通运输及仓储业0.208仪器仪表及文化办公用机械制造业0.169住宿和餐饮业0.1610四、经验借鉴：主要发达国家房地产政策的成功实践尽管各个国家国情不一样，但只要是房地产政策实施较为成功的国家和地区，都具有共同的特点，那就是通过建立完善的财政、税收、金融等政策措施体系，并充分发挥其作用；善于利用政府和市场两只手，确保房地产市场平稳健康运行。（一）撑起法律“保护伞”一些发达国家主要通过制定各种相关法律，为实现房地产有序健康发展提供法律保障。美国重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性，这是美国住房保障制度的突出特点。目前，美国在住房保障立法方面形成了比较完善的体系，涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。《合众国住房法》规定要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；《国民住宅法》要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资低收入家庭公寓住宅建设；《开放住房法案》帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视等。日本二战后进行了大规模的立法活动，先后制定实施了《住房金融公库法》(1950年)、《公营住宅法》(1951年)、《日本住宅公团法》(1955年)、《城市住房计划法》(1966年)等40多部有关住房的法律，并制定了总计百余部的政令、告示等行政法律规范，逐步建立健全住房保障的法律体系，这些法律对保证住宅建设的持续发展和解决住房问题起到了巨大的促进作用。新加坡住房制度的成功实施与其健全的法律法规体系密不可分。上世纪60年代新加坡颁布《住房发展法》，明确政府发展住房的目标、方针、政策，确立专门法定机构行使政府组屋建设、分配和管理职能，同时还颁发了《规划法》、《土地征用法》、《租金限制法》、《建屋发展局法》、《特别物产法》、《中央公积金法》等一系列法律法规，为实现“居者有其屋”目标提供了法律保障。瑞典为解决住房问题制定了一系列可行性高、连续性强的住房政策和法规。如《住宅更新法》规定房主必须改善不符合最低标准的住房，国家给予贷款和必要补助，以促进旧住宅现代化；《建筑条例》对房屋的改建、建筑物的管理维修、拆除等做出明确的规定。（二）打好财政补贴牌财政补贴主要是为了支持房地产业发展，调节供求关系，稳定市场价格，维护生产经营者和消费者的利益。美国实行的住房补贴政策是一种直接补贴形式。凡家庭收入未达到所在地区家庭平均收入80%的家庭，可以申请住房补助。直补又分为两种：一是租金补贴。政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者，当低收入者承租后，便将自己收入的1/3付给房主作为房租，其余部分由政府代付。二是购房补贴。根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款，但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。在过去35年中，美国联邦政府在帮助低收入户解决住房问题上的支出大约是1万亿美元。日本的财政补贴分为两种，一种是政府财政拨款，用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设。第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。德国对低收入居民主要是实行房租补贴。政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够租得起房。居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由联邦政府和州政府各承担一半。（三）用好税收调节器税收在政府调控房地产中一直发挥着积极作用。一方面，高税率能有效抑制房地产市场的投机行为；另一方面，可以通过税收优惠对低收入购房者予以补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，避免房地产泡沫带来的不利影响。利用重税抑制投机行为的主要做法有：一是征收高额税收。如在法国，购房者除要缴纳高额地税外，还需支付住房税或空房税，这是法国人一直不把房地产市场作为投资领域的重要原因之一。二是区别对待，逐级增税。如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，使投机者无利可图甚至亏本。三是对房地产保有环节征收高税。美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80%，增加了投机者的经济风险。采取税收优惠政策让低收入者拥有住房的具体实施办法有：一是对低收入者提供购房的优惠政策。美国政府对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；房屋业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。日本政府颁布的《住宅取得促进税制》规定，利用住宅贷款自建、自购的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年的住宅贷款余额的1%，另外，对财产登记税、不动产所得税、城市建设实行税等实行减免，甚至对住房资金中的赠款部分免征赠与税。二是运用各级税收对租房进行补贴。法国政府推行租房补贴的福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而且建造廉租房的企业也可获得中央政府在税收方面的优惠补贴。美国各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的住房债券，购买债券所获的利息免征所得税；允许合格出租房的投资商在10年内，每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。（四）加大保障性住房供给一些国家和地区政府普遍利用保障性住房这一公共政策，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。在这些发达国家保障性住房体系发展过程中，均经历了大约30年的大规模兴建公房阶段。在建设高峰期，英国保障性住房存量占住房总量的比重超过50%，香港超过45%，新加坡超过90%。香港特别行政区在私营物业市场持续健康发展的同时，对没有能力购买和租住私营房屋的居民提供公共房屋资助。截止2010年3月底，香港特别行政区人口达到706万。其中，47.5%的人居住在公营永久性房屋中，29.7%的人租住政府提供的廉租房——公屋，17.8%的人购买了政府资助出售的经济适用房——居屋。公营房屋共有113.5万套，平均每人居住面积12.6平方米。香港保障性住房制度获得成功，主要得益于专门机构——香港房屋委员会(房委会)和房屋署的有效管理和成功运作。前者是公营房屋的法定决策机构，其职责是根据政府整体房屋政策大纲，拟定及推行香港的公营房屋计划；后者是房委会的执行部门，负责进行房屋政策的具体操作。另外，香港对租住公屋和申请居屋的资格审查是相当严格的，对弄虚作假者的惩罚也是相当严厉的，不仅取消资格让其撤出公屋或居屋，而且还要根据具体情况罚款甚至追究刑事责任。新加坡通过推行“居者有其屋政策”，有效地解决了本国居民的住房问题。新加坡政府通过设立专门机构——建屋发展局，负责居民公共住房的建设和管理，确立政府在住房建设和住房供给中的主体地位；按居民不同收入水平，确定住房类别和价格政策；同时通过实行公积金制度，保证建屋安民计划顺利实施；另外实施严格的住房分配和管理制度等。通过综合实施以上政策，使新加坡住房保障建设获得了巨大成功。截至2010年3月31日，新加坡人口309.41万人，有82%的人住在政府修建的公寓里。法国自1956年建立“低租金住房制度”（HLM）以来，法国租房市场就以廉租屋为主。按照“低租金住房制度”规定，人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不能低于20%，否则将受到处罚。由于廉租房的租金通常只有市场价格的1/3，最低仅约1/6，这使很多低收入居民首先选择租房而不是买房，从而降低了市场总体需求，同时对稳定房价也起了一定作用。与法国一样，以德国、日本为代表的国家主要通过对非营利机构提供金融支持，发展低租金、低成本住房，保障低收入居民能租到房屋。（五）发挥好金融体系的作用在解决居民住房过程中，各国依据自身的政治、经济体制和文化背景制定了不同的房地产金融政策体系，有效的助推了房地产业发展。一是抵押式房地产金融体系。这种模式就是购房者将所购的房地产作为抵押，向金融机构申请购房贷款，并按规定在一定的期限内偿还贷款的本息后，获得对该房地产的所有权。它是当前绝大多数国家采用的主要房地产金融模式，尤其在美国、英国等市场经济比较发达的国家，已经形成了非常完整的政策体系。在美国，房地产金融体系包括一级市场和二级市场。一级市场为购房者和开发商提供所需资金，二级市场则为房地产金融机构所持有的金融资产提供流动性，一、二级市场共同构成了一个相辅相成的房地产金融体系。在英国，住宅金融扮演着很重要的角色。抵押贷款目前成为英国居民购买住房时的重要资金来源，约有四分之三的住房是通过抵押贷款购买的。在还本付息期间，如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时，银行并不以处置抵押房产为主要手段，一般都给予一定的还款宽限期，在此期限内可只付息不还本。另外，政府和银行都希望贷款者在贷款的同时，购买贷款保险(失业与疾病保险)，以保证还款期间贷款者的收入发生大的变化而暂时无还款能力时，保险公司可以帮助居民还款。二是合同储蓄式的房地产金融体系。这种方式采取了以提供房地产信贷为激励机制的储蓄式房地产信贷形式。其特点是潜在的购房者以低于市场利率储蓄若干年后，当需要购房时能够从相关机构获得一部分低于市场利率的贷款。同时，政府对中低收入的住房储蓄者根据储蓄额进行奖励，引导和支持居民自力更生解决住房问题。运用合同储蓄式的房地产金融体系最为典型的国家是德国和法国。德国实行“先存后贷”的合同储蓄模式，储蓄房贷利率实行固定利率制，且低于市场利率。这种固定的利率，几乎可以抗击金融市场的波动，对房贷市场起着稳定器作用。三是强制性储蓄的房地产金融体系。国家以政府立法建立房地产基金制度，规定雇员和雇主按工资的一定比例上缴专门金融机构，用于帮助雇员支付购房首付款和分期偿还贷款本息。这种方式最具代表性的是新加坡的公积金制度。新加坡推行的是中央公积金制度，它的实施给政府为主导的“居者有其屋”计划提供了强大的资金保障。公积金制度的顺利实施离不开严格的立法保障，1995年新加坡政府颁布的《中央公积金法》对公积金机构设置和职能分工，公积金的归集、提取、使用以及违法等事项都予以明确。公积金制度能发挥巨大的作用还离不开高效的组织管理。中央公积金局为法定的负责公积金的管理和保值工作的专门机构，局内设理事会，由政府代表、雇主代表、雇员代表共11位组成，下设人事管理、雇主服务、计算机管理等6个部门，责权清晰，优质高效。四是混合型的房地产金融体系。这种模式是既有利用金融手段筹集资金的私人金融机构，也有提供政策性信贷服务的官方金融机构建立的住宅基金。如日本，民间金融机构和和官方机构有机结合，一方面建立官、民结合的机构和组织以保证政府房地产政策的贯彻实施；另一方面建立具体执行政府政策的机构，如日本住房贷款合作社和邮政局来行使政策性房地产金融的职能。五、走势预测：湖南房地产业蕴涵巨大发展潜力（一）从短期看，房地产投资和房价增速回调趋稳⒈从政策走向看：前期国家已出台的房地产调控政策效应虽有所显现，但并不充分，其滞后和扩散效应有待继续观察。现阶段，国家重点是加强对房地产市场的监测预警，及时掌握政策的落实情况、实施效果和市场发展趋势等，以便进一步完善调控措施，不断增强灵活性、针对性和有效性。同时，新一轮调控政策力度空前，下一步出台更严厉政策的空间相对变窄（如存款准备金率与历史最高点17.5%只差0.5个百分点）。另外，调控政策本身具有“两面性”，在遏制投资特别是投机性购房的同时，也可能“误伤”了部分改善型购房者。据长沙市统计局对200户城镇居民的最新调查显示，34

.5%的被访者表示新政出台后，放弃购房计划；46.5%的访问者表示暂时不买了。最后，房地产业稳定健康发展对确保中国经济持续较快发展至关重要。当前中国房地产业对经济增长的贡献率已超过10%以上，其产业链较长，影响范围较广，如果回落幅度过大，对上游的水泥、钢材等产业和下游的家具装饰等产业带来不利影响。6月1日，国家统计局等有关机构发布的数据显示，5月份中国采购经理人指数（PMI）从4月份的55.7降至53.9；4月中旬以来国内建筑钢材市场价格已经连续下跌。因此，在世界经济走势尚不明朗的背景下，掌握好政策的力度、节奏和时机极为关键。综合判断，下半年国家放松紧缩性房地产调控政策的可能性很小，但如果10月份以后，调控效果仍不明显的话，国家将有可能进一步出台更严厉的调控政策。⒉从自身发展看：一是基于湖南房价及波动程度均明显低于全国平均水平，泡沫成分较少，受调控政策影响程度较轻，房价回落空间有限。二是当前房地产开发企业资金相对充裕，房价下调的压力不大。由于从2009年4月份到今年4月份，湖南商品房一直旺销，开发企业资金回笼情况较好，预期年底之前开发企业因资金困难主动较大幅度降低房价的可能性不大。据长沙市调查统计，69.8%的房地产开发企业不存在融资困难。三是大多数城镇居民和房地产企业均看好房地产市场。如长沙市的调查显示，86%的房地产开发企业看好未来房地产市场平稳健康发展。四是保障型住房建设力度较大。近几年来，保障型住房建设作为省政府为民办实事的重点工作之一，一直走在全国前列；加上国务院〔2010〕10号文件第七条明确规定大力实施包括各类棚户区建设、政策性住房建设，都将有利于加快保障性住房建设。五是中小城镇房地产业发展迎来新的机遇。国家今年重点推进中小城镇的城镇化进程，作为中部内陆省份，湖南中小城镇分布广，发展空间大，只要用好用足用活国家政策，房地产业发展将会有一个良好开端。综合判断，下半年乃至今后一段时期内，湖南房地产市场将逐步回稳，投资和价格涨幅有所回落，但回落幅度小于全国平均水平。（二）从中长期看，房地产业仍处在黄金发展期从阶段看，房地产业正处在快速发展期。2009年，湖南人均GDP2992美元，城镇化率43.2%。根据世界银行研究结果表明，当人均GDP提高到3000美元后，城镇化水平将呈加速上升的态势，城镇人口占总人口的比重将达到40—60％，房地产市场需求最大。世界银行前高级房屋信贷顾问BertrandRenaud博士实证研究结果表明，一个国家或地区城镇化水平上升到50%左右时，是房地产业发展最快期。初步预测，到2015年，湖南城镇化率将上升到52.2%，每年新增城镇人口120万左右。毫无疑问，未来五年是湖南房地产业发展的鼎盛时期。从需求看，房地产业发展空间和潜力大。2009年末，湖南城镇人均住房建筑面积为30.2平方米，低于全国平均水平，大大低于发达国家人均水平。如20世纪90年代初期，美国人均住房面积为60平方米，德国为38平方米，法国为37平方米，即使是人口高度密集的日本也达到31平方米。同时，国际经验数据表明，在人均住房建筑面积达到33—35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。按照目前的统计数据，尚有3—5平方米的差距，以2009年城镇人口换算，总量达8943—14904万平方米，这一潜在需求还未考虑逐年增加的人口基数。同时，改善型住房需求潜力巨大。20世纪90年代初，城镇住房制度改革时期出售的大量公房，目前户型、品质、空间等方面都有待改善，这部分需求正在释放。此外，人口增长也会带动住房的长期需求。据2000年人口普查推算，湖南每年约有100万人口进入结婚年龄，成为住房需求的生力军。最后，保障性住房需求强劲。按照国际通用统计估算标准城镇低收入人口大约占城镇人口的20%计算（最低收入占比5%），湖南低收入人口约为596.18万人；按10%计算，城镇低收入家庭约为102.79万户，其中有20万户无房户和住房困难户需要住房保障从支撑看，房地产业发展具备较好条件。未来几年，既是我省工业化和城市化双加速期，也是全面建设小康社会的关键期。金融危机以后，中国宏观经济有望步入新一轮上升周期，湖南也处在科学跨越的机遇期。2009年，湖南GDP总量再次位居全国第10位，为未来经济持续较快发展打下了良好的基础，也为房地产业发展提供了有力的支撑条件。同时，随着“一化三基”纵深推进，长株潭“两型社会”建设强力推动，“3+5”城市群城际铁路和长沙市地铁等重点工程建设相继实施，城市基础设施、房屋质量和环境不断改善，城市品位进一步提升，房屋的实际价值和“性价比”相应得到提高，财富效应逐步形成，从而推动房地产业持续较快发展。房地产业发展水平主要取决于一个国家和地区所处的发展阶段、经济发展水平，以及人口规模和城市化水平，同时也取决于房地产市场的供需状况。下面结合历史数据，对湖南2011—2015年房地产业发展的有关指标进行初步预测。⒈总人口及城镇人口预测。决定人口变动的因素较为复杂，为此，本文对比多种常用时间序列预测方法优劣之后，选定灰色系统理论模型GM(1，1)，对未来2011—2015年总人口及城镇人口进行预测。灰色系统理论模型GM(1，1)建立过程如下：设有变量X(0)＝{X(0)(i)，i=1，2，...，n}为某一预测对象的非负单调原始数据列，建立灰色预测模型，即GM(1,1)模型如下：上述白化微分方程的解为(离散响应)：式中：k为时间序列，可取年、季或月。记参数序列为,＝[a,u]T,可用下式求解:＝(BTB)-1BTYN式中:B为数据矩阵；YN为数据列向列量YN＝（X(0)(2)，X(0)(2)，…，X(0)(n)）T根据2001—2009年以来我省人口数，我们建立以下灰色预测模型GM（1，1）：通过以上模型计算，2015年我省总人口将达到7114万人（见下表7），城镇人口将达到3713万人，城镇化率为52.2%。表7：2011—2015年湖南总人口及城镇人口预测年份总人口（万人）城镇人口（万人）城镇化率（%）2011年6967321946.22012年6996333747.72013年7035346149.22014年7074358750.72015年7114371352.2⒉房地产开发投资预测。假定2011—2015年GDP增长10%，人均GDP及固定资本形成分别预测如下（见表8），即按2010年价格计算，到2015年GDP总量将达23216亿元；人均GDP达35668元；固定资本形成总额12133亿元，年均增长12%。表8：2011—2015年湖南固定资本形成和人均GDP预测年份固定资本形成（亿元）人均GDP（元）2011771124655201286362704020139672296552014108333252320151213335668由于固定资本形成总额不完全等同全社会固定资产投资额，我们以1996年以来固定资本形成总额作为解释变量（GCF），全社会固定资产投资作为被解释变量（TI），建立一元回归模型：TI=-82.044+1.0603×GCF(R2=0.9989)通过以上模型，可预测出2010—2015年每年完成的全社会固定资产投资，然后以全社会固定资产投资作为解释变量（TI），房地产开发投资作为被解释变量（REDI），建立以下回归模型：REDI=-14.041+0.1564×TI(R2=0.9601)根据上述方程，可以预测2010—2015年的房地产开发投资数（见下表9），即按2010年价格计算，2015年房地产开发投资达1985亿元，五年房地产开发投资累计7989亿元。表9：2011—2015年湖南房地产开发投资预测年份全社会固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）201180941252201290751405201310173157720141140417702015127831985总计5152979893.城镇居民人均可支配收入预测。利用2000—2009年以来人均生产总值（PGDP）与城镇居民人均可支配收入(UPDI)的历史数据，建立下列回归方程：UPDI=3013.771+0.61415×PGDP(R2=0.99587)通过该模型测算，2010—2015年湖南城镇居民人均可支配收入的预测结果如下：表10：2011—2015年湖南城镇居民人均可支配收入预测2011年2012年2013年2014年2015年1815619620212262298824919⒋土地供应量预测。2006—2009年，湖南土地供应量分别为1872.61万、2643.65万、2213.91万和2660.50万平方米，年均增长11%。随着城镇人口规模扩大和收入提高，人均住房面积增大，土地需求量将会增加。根据房地产开发投资与土地供应量的模型计算，预测2011—2015年土地需求量分别为2946.4万、3165.17万、3411.1万、3687.06万、3994.47万平方米，但基于土地的稀缺性和供给的有限性，每年土地供应量大体只能维持在2500万平方米左右。⒌商品房屋平均销售价格预测。决定商品房屋平均销售价格（ACB）的因素很多，为研究简便起见，我们以城镇人口数（UP）、城镇居民人均可支配收入（UPDI）、房地产开发投资（REDI）为解释变量，建立如下计量经济模型：ACB=452.3565+0.0441*UP+0.0886*UPDI+0.6789*REDI将前面预测的城镇人口数、城镇居民人均可支配收入和房地产开发投资数代入上述模型，即可得到2011—2015年商品房屋平均销售价格（见下表11）。如果不考虑价格变化，2015年湖南商品房屋平均销售价格为4177元/平方米；如果考虑价格因素，名义价格有可能超过5000元/平方米。表11：2011—2015年湖南商品房屋平均销售价格预测单位：元/平方米2011年2012年2013年2014年2015年3054329435603853元4177以上预测结果表明，2011—2015年，随着经济发展、城乡居民收入提高和城镇人口增多，住房需求总量继续扩大，房价有可能稳步上升，房地产业将保持持续较快的发展势头，预计2015年湖南房地产业增加值有可能达到800亿元左右。六、加强监管，力促湖南房地产业平稳健康发展 在国家实施新一轮调控政策的背景下，我们既要清醒地看到当前房地产业与整体经济发展的偏离和矛盾，更要实事求是分析我省房地产业发展的特殊情况和具体问题。一方面，要认真贯彻落实好国家宏观调控政策，及时做好监测预警，确保房地产市场平稳运行；另一方面，要结合湖南实际，把握未来5—10年房地产业仍处在黄金发展期的机遇，从全局和战略的高度制定好房地产业发展的长远规划，努力实现经济效益和社会效益并重，实现经济导向与民生导向协调，促进房地产业稳定、健康和可持续发展。（一）加强预警，确保房地产健康平稳当前房地产市场处在十分关键的阶段，必须加强对市场运行形势的监测和政策效应以及后期走势的研判，及时提出预警。⒈完善规范信息管理。各有关职能部门要在省委、省政府的统一领导下，进一步加强协调合作力度。建议以省政府名义建立由国土、建设、房管、银行和统计等部门参与组成的联系会议制度，统一规范房地产数据收集、整理和发布的管理，完善市场监测分析机制，及时发现新情况和新问题，准确把握发展走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性；特别要规范房地产价格统计制度，加强对价格信息的统一管理和发布，着力解决信息不统一、不透明和不对称问题。同时，要拓宽数据收集领域，做到投资统计和经营统计并重。既要关注房地产项目落实和投资施工等情况，又要重视房地产销售、价格和物业管理等经营数据，特别要重视二手房市场数据的收集整理，及时了解其销售和租赁形势。另外，还要重视与房地产发展关联度较大的产业、行业甚至重点企业信息的监测分析。⒉强化市场监管力度。房地产不同于一般的商品，具有消费和投资双重属性，其定价机制必须由政府和市场这“两只手”共同发挥作用，做到合理使用“两只手”，不搞“一刀切”。一方面，合理调控地价，防止刚性成本涨幅过大。要按照“锁定房价、倒推地价”的方式，积极落实项目用地，确定土地价格，特别是保障性住房土地价格；要坚决打击土地违法行为，防止所谓“地王”的恶意炒作，保持土地价格基本稳定，严格将楼面地价控制在房价的1/3以内，减轻购房者负担。另一方面，要合理调控房价，增强住房消费的信心。房价过高，势必形成房地产泡沫，不利于房地产健康发展；房价太低，同样不利于其健康发展。根据我省城镇居民收入情况，把房价收入比严格控制在国际社会通用标准6以内比较合适。政府各有关职能部门要协同配合，加强市场监管力度，坚决打击市场垄断、哄抬房价、恶意炒作等不法行为，并形成长效机制。区县政府重点检查从事政策性住房建设的房地产开发企业是否按照土地出让合同及相关规定，按时完成建设任务并保证工程质量。住建部门重点查处开发商是否有无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易、交付使用的商品房达不到使用条件、工程质量不合格严重影响使用、不执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定的行为。对于房地产开发企业或者房屋经纪公司在销售房屋时，不执行“一套一标”的明码标价规定，物价部门要严厉惩处。国土部门重点查处房地产开发企业闲置土地、欠缴地价款及其它违反土地出让合同约定的行为。规划部门要加强批后建设工程的全过程监督，防止房地产开发企业在建设过程中擅自变更规划性质，增加建筑面积等违法行为。企业诚信管理部门要建立开发企业诚信档案制度，对于违纪违规行为进行登记、曝光，并对其今后的土地、信贷、规划等审批、备案加以惩罚性约束。⒊防范化解市场风险。一方面，要通过多元化的融资渠道化解金融风险。房地产业天生具有高风险性，对银行资金的依赖度高，其直接转嫁对象就是金融业。因此，要不断创新融资方式，如发放固定利率贷款、签订租赁协议和回租协议等融资方式；也可尝试建立房地产专业化银行等，实现房地产投资来源多元化，分化房地产投资风险管理。同时，加大吸引外资和民间资本的力度，支持和引导民间资本投资经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房建设，参与棚户区改造，并享受相应的各项优惠政策。另一方面，要加强政策的协调和监督检查。在坚决执行国家房贷政策以抑制投资和投机性购房需求同时，要采取必要的行政手段，防止小团体侵占公共资源，加剧市场投机行为，也要根据实际情况，细化政策实施措施，继续支持改善性住房者的购房需求。要在严格控制2套以上住房购房贷款管理的同时，出台信贷、税费等方面的优惠政策，鼓励支持中小城镇商品住房消费，如对购房户在落户、就学、就医、社保等方面享受城镇居民的相同待遇。加强保障性住房建设的监督管理，既要重视对各项补助资金的使用情况和建设工程质量的监督；又要重视经济适用房、廉租房使用者的身份认证和收入评估，防止倒买倒卖和转租等投机行为发生，维护市场秩序和公平性。（二）科学规划，明确房地产业发展方向2000年以来，我省房地产开发投资和增加值占比一直低于全国平均水平，与25%的良性占比还有相当大的差距，必须以编制“十二五”规划为契机，进一步明确发展方向，做大做强房地产业。⒈明确规划方向。进一步明确房地产业的支柱地位。紧紧抓住未来5—10年房地产业发展的黄金时机，采取积极有效的政策措施，加大投入力度，不断壮大规模，尽早实现房地产业增加值占GDP的比重达到5%，显著提高城乡居民的住房水平。进一步优化供给结构。坚持以人为本，以需求为导向，扩大自住性需求，拉动改善性需求，引导投资性需求，确保市场供需基本平衡，实现房地产业对经济增长的持续拉动和健康发展。进一步提高产出效益。以加快推进住宅工业化为目标，以资源节约、环境友好为根本，不断提高房地产业的市场化程度和产业化水平，促使房地产走出一条绿色低碳和可持续发展的路子，实现速度与质量、效益的有机统一。⒉突出规划重点。要突出保障重点。明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，加大供给力度，使保障性住房供给占到整个新增住房供给的多数。同时，要适度放开对发展高档商品住宅的限制，提升居住品位，满足更高层次的需求。要突出配套重点。特别是要加强对城市道路交通、停车场、健身娱乐场等公用设施的配套建设，以提高城市综合承载能力。要突出区域重点。提高长株潭城市群的影响力和知名度，特别是要加快长沙市的棚户区、城中村改造，加快中央商务区建设，提高长沙市的城市品位。其他各市州应当根据地域特征，发展有地方特色的房地产业。要突出扶持重点。要通过竞争、淘汰、重组、兼并、整顿，进一步整合现有房地产开发企业，使部分重信誉、品牌好、实力强、服务优的大型房地产企业脱颖而出，促进房地产开发向集约化、规范化经营发展。经过几年努力，形成一批资质等级高、跨地区、跨行业、适应现代房地产业发展潮流的大型房地产企业集团，推动房地产业持续健康发展。⒊细化规划内容。房地产市场是一个统一的市场，规划应当明确垄断一级市场，优化二级市场，放开三级市场；同时，各地要因地制宜，编制好具有特色的区域规划；此外，还要明确规划落实的责任部门，着力做好分类指导。（三）优化结构，加大住房供给力度当前房地产市场整体上呈现供给不足，但结构上又表现为空置面积增多。因此，未来我省房地产业发展要根据居民收入的分层，不断优化供给结构，实现供给与需求的对接，即低收入人群主要由政府解决住房问题（廉租房），高收入者