房地产开发贷款及按揭贷款题库

PAGEPAGE3房地产开发贷款及按揭贷款1、房地产行业的特征是什么？（1）周期性特征明显。（2）产品具有资本品和消费品的双重属性，投资、投机需求旺盛。（3）资本密集型行业，与金融关联度高。（4）区域性特征显著。（5）涉及行业面广，经济地位突出。2、房地产行业面临的主要风险？政策调控、市场风险、财务风险、项目风险、法律风险3、房地产开发基本程序的五个阶段（1）房地产开发项目策划（2）前期工作阶段（3）建设管理阶段（4）经营阶段（5）项目后评价阶段4、房地产开发项目的资金来源包括：自筹资金、银行贷款、施工单位垫资、售房款、房地产信托、外商投资、按揭贷款、预收款、购房定金等。（列举5个或者5个以上就算正确）5、我行房地产开发贷款支持的房地产开发项目须“四证”齐全，四证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》6、我行按揭贷款支持的房地产开发项目须“五证”齐全，五证包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》7、房地产开发贷款的贷款期限一般最长不超过（3）年。8、针对房地产开发企业及项目，如何进行房地产开发贷款及按揭贷款的贷前调查、调查的主要内容是什么？参考答案：注：包括以下10条以上内容即给满分受理借款人申请后，信贷调查人员要深入企业调查借款人是否符合贷款条件，核实抵押物、质物、保证人情况，对项目的可行性和概算进行评估，测算贷款的风险度，调查借款用途和还款来源的真实性，并提出贷与不贷、贷款金额、期限、利率和担保方式等意见，具体调查内容如下：（1）开发商概况。调查开发商历史沿革、隶属关系、组织形式、产权结构、股东构成、资质等级、经营范围和规模。（2）经营者素质。调查法定代表人及其领导班子成员的经历、业绩、信誉、品德和能力。（3）开发商的经济技术实力。调查开发商资产规模、人员构成、职工素质、技术装备、在建工程总量及建设情况、近3年已完工开发项目的建设、销售和营运等业绩情况。（4）财务情况。调查开发商近3年总资产、总负债、所有者权益、流动资产、短期负债、长期负债总规模及其构成的增减变化情况；近3年经营收入、经营成本、经营税金及附加、财务费用等情况。（5）信用状况。调查开发商基本账户、信用等级、在本行存款和借款、还本付息（包括其它商业银行）等情况，了解有无不良贷款记录，打印银行信贷登记咨询系统贷前查询登记表。通过个人征信系统查询法定代表人的信用状况，并打印个人征信报告。（6）发展前景。调查开发商业务发展方向、中长期发展规划及其政策措施。（7）项目资金情况。开发商的项目资金来源及实际到位情况，资金运用情况。（8）项目建设情况。调查项目提出的背景，项目的性质、特点、地理位置、小区的规划环境、占地面积、建筑总面积、建筑密度、绿化率等技术经济指标；调查项目的动迁安置计划和规划设计方案。（9）项目实施进展情况。了解项目从立项、可行性研究报告、规划任务、征地拆迁、取得施工许可证直至完成开工前准备等工作的进程情况；项目开工、竣工时间及其进度安排、市政工程的配套建设计划等情况。（10）调查设计单位的资格和能力。（11）调查监理单位的资格和能力。（12）调查施工单位资质等级和能力。（13）项目的环境保护情况。调查开发项目可能引起的周围生态环境变化、环境保护措施。（14）项目的市场前景。调查项目所处地段、户型、功能、居住环境、配套设施、工程质量、价格营销策略和物业管理、预测的租售计划和租售价格等。（15）调查股东及关联企业间的业务往来情况，对股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查。（16）担保调查。如果是保证担保，则需要调查保证人注册资金、资本金构成、经营范围、主营业务、保证人财务状况、保证人或有负债情况以及保证人与借款人的关系等，确保保证人有足够的担保资格和能力；如果是抵（质）押担保，则需要了解抵（质）押物概况、抵（质）押率分析、抵（质）押物变现能力以及担保能力综合评价等。9、我行现行的房地产开发贷款支持的企业须具备的条件为：（1）开发商要求资质三级（含）以上【开发实体为项目公司的，主要股东资质应在三级（含）以上】（2）注册资本5000万（含）以上（3）有60万平方米以上的房地产开发经验（含股东）10、我行现行的房地产开发贷款支持的房地产项目所在区域规定为：（1）选择房地产开发项目时，应以我行设立分支机构城市的核心区域为主，谨慎介入市区规划范围内的城市周边项目（2）暂时禁止介入县域房地产开发项目（含县级市）以及我行未设分支机构地区的房地产开发项目11、我行规定房地产开发项目的资本金必须达到总投资的35％（含）以上。12、对空置3年以上的商品房不得接受其作为开发贷款的抵押物；不得接受取得土地手续后超过2年未开发的项目用地作为抵押担保。13、个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据：拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。14、如何解释“认房又认贷”？“认房”指购房家庭是有住房套数，“认贷”指购房家庭成员是否利用信贷资金购买过住房。“认房又认贷”指借款人家庭成员名下只要有房产或者有住房贷款记录，那么其再购买住房就要执行二套或者二套房以上的信贷政策。