第三章 资产评估途径与方法

第三章资产评估途径与方法第1页，课件共62页，创作于2023年2月第一节市场途径一、市场途径的基本涵义（替代原则）市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。第2页，课件共62页，创作于2023年2月

通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：（一）是要有一个活跃的公开市场；（二）是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

1.功能可比

2.市场条件可比

3.成交时间可比二、市场法的基本前提第3页，课件共62页，创作于2023年2月三、市场途径的基本程序（一）了解被评估资产（二）选择参照物。

可比性问题，包括功能、市场条件及成交时间等。通常参照物应选择三个以上。（三）在评估对象与参照物之间选择比较因素。选择对资产价值有较大影响的因素第4页，课件共62页，创作于2023年2月（四）指标对比、量化差异（资产的功能、资产的实体特征和质量、市场条件、交易条件）差异数量化和货币化（五）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异初步评定结果与所选择的参照物个数密切相关 （六）综合分析确定评估结果采用加权平均的办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。第5页，课件共62页，创作于2023年2月四、市场途径中的具体方法（一）直接比较法直接比较法是指直接利用参照物价格或利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高,参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度。评估对象价值＝参照物成交价格×(评估对象ａ特征÷参照物ａ特征)第6页，课件共62页，创作于2023年2月

1.现行市价法，如上市流通的股票和证券 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。第7页，课件共62页，创作于2023年2月2.市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率)第8页，课件共62页，创作于2023年2月

[例]评估某拟快速变现资产,在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元,经评估师综合分析,认为快速变现的折扣率应为40%,因此,拟快速变现资产价值接近于6万元。资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)3.功能价值类比法功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。第9页，课件共62页，创作于2023年2月（1）资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)[例]被评估资产年为一台年加工60000件零件的机床，评估时点参照资产的市场价格为4万元,参照车床一年加工同类零件80000件，则：资产评估价值=4×60000/80000=3(万元)第10页，课件共62页，创作于2023年2月（2）资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法：资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x[例]某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为5000件,经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备现正在出售，其年生产能力为6000件,出售价格为3万元,规模效益指数为0.6，则：资产评估价值=3×(5000/6000)0.6=2.69(万元)第11页，课件共62页，创作于2023年2月4.物价指数法（价格指数调整法）资产评估价值＝参照物成交价格×(1+物价变动指数)

或：资产评估价值＝参照物成交价格×价格指数例：与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元,半年间该类资产的价格上升了5%,则： 资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)第12页，课件共62页，创作于2023年2月

5.成新率价格调整法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异,通过成新率调整估算出评估对象的价值。 资产评估价值＝参照物成交价格×(评估对象成新率÷参照物成新率)第13页，课件共62页，创作于2023年2月（二）类比调整法类比调整法是市场途径及其方法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。第14页，课件共62页，创作于2023年2月1.市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通过对比分析和量化差异,调整估算出评估对象价值的各种方法。资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价×功能修正系数×……×交易情况修正系数第15页，课件共62页，创作于2023年2月[例]具体见教材34页第16页，课件共62页，创作于2023年2月解题过程如下：1.交易情况修正A：0%，1；B：-2%，100/98;C：-3%，100/97；D：0%，12.区域因素修正A：1；B：100/88;C：100/108；D：13.交易时期修正A：106/100；B：107/100;C：112/100；D：110/1004.个别因素修正：（1）面积修正：各参照物的修正系数为：102/100=1.02第17页，课件共62页，创作于2023年2月（2）土地使用年限修正（A,C）年限修正系数=[1－

=（1－0.0994）÷（1－0.0676）=0.96595.计算待估土地的初步价格交易实例A修正后的单价为：

870×（元/平方米）交易实例B修正后的单价为：

820×（元/平方米）交易实例C修正后的单价为：

855×（元/平方米）第18页，课件共62页，创作于2023年2月

交易实例D修正后的单价为：

840×（元/平方米）6.采用简单算术平均法求取评估结果土地评估单价为：（909+1038+901+942）÷4=948（元/平方米）土地评估总价为：

600×948=568800（元）第19页，课件共62页，创作于2023年2月2.成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础,利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。资产评估价值＝评估对象现行合理成本×(参照物成交价格÷参照物现行合理成本)[例]评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%,已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元,则其市价接近于30万元。资产评估价值=20×150%=30(万元)第20页，课件共62页，创作于2023年2月3.市盈率倍数法市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物(企业)的市盈率作为乘数(倍数),以此乘数与评估对象(企业)的收益额相乘估算评估对象(企业)价值的方法。资产评估价值＝评估对象(企业)收益额×参照物(企业)市盈率例：某被估企业的年净利润为1000万元,评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍,则：企业的评估价值=1000×20=20000(万元)第21页，课件共62页，创作于2023年2月五、市场法的优缺点优点

1.评估值更能反映市场现实价格。

2.评估结果易于被评估各方所接受。缺点

1.需要有公开及其活跃市场作为基础。

2.不适于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区环境严格限制的一些资产的评估。第22页，课件共62页，创作于2023年2月第二节收益途径一、收益途径的基本涵义收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。二、收益法的基本前提条件1.被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币计量；2.资产所有者所承担的风险也必须是可以预测并用货币计量的；3.被评估资产预期获利年限可以预测第23页，课件共62页，创作于2023年2月三、收益途径的基本程序（一）收集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料,包括经营前景、财务状况、市场形势、以及经营风险等；(二)分析测算被评估对象未来预期收益；(三)确定折现率或资本化率；(四)用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；(五)分析确定评估结果。第24页，课件共62页，创作于2023年2月四、收益法的基本参数评估值=（一）收益额归产权主体的所得额、未来的、客观的收益收益额的口径：利润总额净利润净现金流量=税后利润+年折旧额+回收资金（二）折现率期望投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率资本化率折现率与收益额口径一致与利率不同（三）收益期限第25页，课件共62页，创作于2023年2月五、收益法的主要技术方法

P——评估值；

i——年序号；

Pi——未来第i年的评估值；

Ri——未来第i年的预期收益；

r——折现率或资本化率；

ri——第i年的折现率或资本化率；

t——收益年期；

n——收益年期；

A——年金。第26页，课件共62页，创作于2023年2月（一）纯收益不变

(1)在收益永续,各因素不变的条件下：

P＝A/r

其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。第27页，课件共62页，创作于2023年2月（2）在收益年期有限,资本化率大于零的条件下，评估值p：

其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期有限为n。（3）在收益年期有限,资本化率等于零的条件下：

P=A×n第28页，课件共62页，创作于2023年2月（二）纯收益在若干年后保持不变

(1)无限年期收益。其基本公式为:

其成立条件是： ①纯收益在n年(含第n年)以前有变化;②纯收益在n年(不含第n年)以后保持不变;③收益年期无限;④r大于零。第29页，课件共62页，创作于2023年2月

(2)有限年期收益。其计算公式为:

其成立条件是：①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。第30页，课件共62页，创作于2023年2月例：某收益性资产预计未来5年的收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益额均为14万元，确定的折现率和资本化率为10%。要求：(1)永续经营下的企业价值；

(2)50年收益的评估值.

（1）

=136.17（万元）第31页，课件共62页，创作于2023年2月（2）50年企业价值

=135.01（万元）第32页，课件共62页，创作于2023年2月（三）纯收益按等差级数变化（1）在纯收益按等差级数递增、收益年期无限的条件下：（2）在纯收益按等差级数递增、收益年期有限的条件下：第33页，课件共62页，创作于2023年2月（3）在纯收益按等差级数递减、收益年期无限的条件下：（4）在纯收益按等差级数递减、收益年期有限的条件下：第34页，课件共62页，创作于2023年2月（四）纯收益按等比级数变化（1）在纯收益按等比级数递增、收益年期无限的条件下：（2）在纯收益按等比级数递增、收益年期有限的条件下：第35页，课件共62页，创作于2023年2月（3）在纯收益按等比级数递减、收益年期无限的条件下：（4）在纯收益按等比级数递减、收益年期有限的条件下：第36页，课件共62页，创作于2023年2月（五）已知未来若干年后资产价格第37页，课件共62页，创作于2023年2月六、收益法评估资产的优缺点优点

1.能真实和较准确的反映企业本金化的价值。

2.与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所接受。缺点

1.预期收益额预测难度较大。

2.在评估中使用范围较小。第38页，课件共62页，创作于2023年2月第三节成本途径一、成本途径的基本涵义二、理论依据1、资产的价值取决于资产的成本2、资产的价值是一个变量资产的评估值资产的重置成本=-资产实体有形损耗-资产功能性陈旧贬值-资产经济性陈旧贬值第39页，课件共62页，创作于2023年2月三、成本法的基本前提

1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态

2、应当具备可利用的历史资料

3、形成资产价值的耗费是必须的第40页，课件共62页，创作于2023年2月四、成本法中的具体评估方法（一）重置成本及其核算1.重置成本的概念重置成本是按现行市场条件下重新构建一项全新资产所支付的全部货币总额复原重置成本：原相同的材料、标准、技术、设计、现时价格，复原更新重置成本：现在的材料、标准、技术、设计、现时价格，功能相同第41页，课件共62页，创作于2023年2月（二）重置成本的估算方法1.重置核算法（成本构成）（1）购买型（2）自建型（料工费及必要的资金成本和开发者的合理收益）重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理,根据重新取得资产所需的费用项目,逐项计算然后累加得到资产的重置成本。第42页，课件共62页，创作于2023年2月例：某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市价计算，耗费材料费用15600元，人工费14450元，机械使用费用6450元，其他直接费用14450元，按规定间接成本按直接成本的15%提取，该厂房的重置成本为：重置成本=直接成本+间接成本

=（15600+14450+6450+14450）

×（1+15%）

=58592.5元第43页，课件共62页，创作于2023年2月2.价格指数法价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数,将被估资产的历史成本(账面价值)调整为重置成本的一种方法,其计算公式为：重置成本=资产的账面原值×(1+价格变动指数)或=资产帐面原值×价格指数价格指数分为定基价格指数和环比价格指数。式中,价格指数主要采用定基价格指数。定基价格指数=(评估时点定基价格指数÷资产购建时定基价格指数)×100％。第44页，课件共62页，创作于2023年2月例：某机床是2000年购置安装的，账面价值为6万元。2003年对该资产进行评估，若定基价格指数2000年为1.05，2003年定基价格指数为1.1，则：机床的重置成本：6×1.1/1.05=6.29万元第45页，课件共62页，创作于2023年2月3.功能价值类比法核心要素是功能成本函数A.功能成本线性函数-生产能力比例法这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物,根据参照资产的重置成本及参照物与被评估资产生产能力的比例,估算被评估资产的重置成本。第46页，课件共62页，创作于2023年2月B.功能成本指数函数-规模经济效益指数法X为规模经济效益指数，是一个经验数据。在美国，这个经验数据一般在0.4-1,如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9.我国目前为止尚没有统一的经验数据，评估过程中药谨慎使用这种方法。例：某重置全新的一台机器设备价格5万元,年产量为5000件。现知被评估资产年产量为4000件,由此可以确定其重置成本：被评估资产重置成本＝4000/5000×50000＝40000(元)第47页，课件共62页，创作于2023年2月4.统计分析法（点面推算法）为了简化评估业务,节省评估时间,还可以采用统计分析法确定某类资产重置成本,这种方法运用的步骤是：第一,在核实资产数量的基础上,把全部资产按照适当标准划分为若干类别,如房屋建筑物按结构划分为钢结构、钢筋混凝土结构等；机器设备按有关规定划分为专用设备、通用设备、运输设备、仪器、仪表等。第二,在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产,应用功能价值法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。第48页，课件共62页，创作于2023年2月第三,依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本,计算出分类资产的调整系数,其计算公式为：

K=R’/R

公式中：K为资产重置成本与历史成本的调整系数；

R’为某类抽样资产的重置成本；

R为某类抽样资产的历史成本。根据调整系数K估算被评估资产的重置成本,计算公式为： 被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本×K

某类资产账面历史成本可从会计记录取得。第49页，课件共62页，创作于2023年2月例：评估某企业某类通用设备,经抽样选择具有代表性的通用设备5台,估算其重置成本之和为30万元,而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元,该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则：K=30÷20=1.5该类通用设备重置成本＝500×1.5=750(万元)第50页，课件共62页，创作于2023年2月（三）实体性贬值的估算是由于使用和自然力作用形成的贬值1.观测法（成新率法）是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定,并进行综合分析,将评估对象与其全新状态相比较,考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响,判断被评估资产的成新率,从而估算实体性贬值。资产实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)式中:实体性成新率=1-实体性贬值率第51页，课件共62页，创作于2023年2月2.使用年限法 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率,进而估测资产的实体性贬值的方法。 使用年限法数学式表达为：

=(重置成本-预计残值)×实体性贬值率总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率第52页，课件共62页，创作于2023年2月由于资产在使用中负荷程度的影响,必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异,可以通过资产利用率来调整。资产利用率计算公式为：资产利用率=(截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间)×100%第53页，课件共62页，创作于2023年2月

例：某资产1995年2月购进,2005年2月评估时,名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标,正常使用情况下,每天应工作8小时,该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率：资产利用率＝10×360×7.5/(10×360×8)×100%

＝93.75%

由此可确定其实际已使用年限为9.4年。3.修复金额法（修复费用法）第54页，课件共62页，创作于2023年2月（四）功能性贬值的估算是由于技术相对落后而造成的贬值。（1）超额投资成本形成的功能性贬值即复原重置成本减去更新重置成本（实际上不计算）（2）超额运营成本形成的功能性贬值

=∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)=∑(被评估资产年超额运营成本×（1－所得税率）×折现系数)第55页，课件共62页，创作于2023年2月例：被评估资产为某类机器设备，经调查，市场上已有功能更好的设备出现。由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用4000元。新设备和被评估设备的年产量相同，预计被评估设备尚可使用5年，折现率为10%。被评估设备功能性贬值4000×12×5×（P/A,10%,5）=909792(元)也可能存在功能溢价第56页，课件共62页，创作于2023年2月例：某种机器设备,技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高,节约工资费用,有关资料及计算结果如下表:第57页，课件共62页，创作于2023年2月

某设备的技术资料项目月产量单件工资月工资成本月差异额年工资成本超支额减：所得税(税率33%)扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限假定折现率10%,年金折现系数功能性贬值额技术先进设备技术陈旧设备10000件0.80元8000元10000件1.20元12000元1